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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/10/2011 15h45 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
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Bonjour à tous,

Je viens de parcourir la quasi intégralité de ce forum très riche en informations. Je reste pourtant très incertain sur la stratégie la mieux adaptée à ma situation (certains s’identifieront peut-être).

J’ai 27 ans, je suis pacsé, nous sommes tous deux fonctionnaires et pourrai profiter d’un logement de fonction jusqu’à la retraite. Nos revenus nous permettent d’épargner 25K€/an, ce qui nous fait actuellement 60K€ disponibles sur nos livrets. Nous sommes actuellement imposés à hauteur de 3K€/an.

Nous cherchons donc :

- A investir ces 60k€, mais comment ? (apport pour un investissement locatif, assurance vie, …)
- prévoir des investissements futurs avec nos 25K€/an d’épargne
- Constituer un patrimoine par le biais d’un crédit, mais pour financer quoi ? Des parts dans des SCPI (crédit in fine ou amortissable, à quel taux et sur combien de temps, en passant par quelle banque ?) ou dans un appartement (malgré la faible rentabilité) ?

Cela représente beaucoup d’interrogations, et je suis déterminé à m’informer par mes propres moyens. Cependant, je dois avouer que je me perds parfois concernant LA bonne stratégie à adopter. Si vous pouviez donc me donner quelques pistes de réflexion, je vous en serais très reconnaissant.

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#2 29/10/2011 15h54 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
Réputation :   

Bonjour Parador,

Je vous recommande la lecture du livre de notre hôte. Il vous donnera de nombreuses pistes de refelexion.

A+ Sergio

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#3 29/10/2011 18h43 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
Réputation :   

Merci Sergio pour ce conseil, je me suis empressé d’acheter ce livre récoltant de si élogieuses critiques. Cependant, dans l’attente de sa livraison et en complément, je ne suis pas contre quelques conseils annexes sur la bonne stratégie à adopter !

Vous concernant, où en êtes-vous avec votre épargne ? Avez-vous finalement investi dans des SCPI ?

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#4 30/10/2011 01h24 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
Réputation :   26 

Je pense que la diversification est une bonne chose.

Donc déjà vous pouvez ouvrir une (voir deux) AV sur internet sans frais d’entrée et ouvrir un PEA (au départ juste pour prendre date).

Gardez plein vos livrets A (voir les LDD) pour la liquidité et ensuite prenez le temps de bien connaitre le reste.

Vous pouvez ouvrir aussi un PEL.

Ne soyez pas trop pressé, prenez le temps de vous informer avant d’investir.

L’immobilier semble baisser doucement, à voir…

Dernière modification par GM (30/10/2011 01h26)

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#5 30/10/2011 06h38 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
Réputation :   314 

Parador a écrit :

Nous cherchons donc :
- A investir ces 60k€, mais comment ? (apport pour un investissement locatif, assurance vie, …)
- prévoir des investissements futurs avec nos 25K€/an d’épargne
- Constituer un patrimoine par le biais d’un crédit, mais pour financer quoi ? Des parts dans des SCPI (crédit in fine ou amortissable, à quel taux et sur combien de temps, en passant par quelle banque ?) ou dans un appartement (malgré la faible rentabilité) ?

Bonjour et bienvenue allez voir le sujet en cours sur l’achat immobilier cash ou à crédit pour vous donner des idées
Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 30/10/2011 10h45 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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Réputation :   

Cette discussion sur le micro bic et le réel est très intéressante, mais ne correspond pas vraiment à ma problématique, a savoir : Comment me servir de 60K€ et de 25K€/an pour constituer un patrimoine ?
Cela sous-entend beaucoup d’interrogations. Si l’on passe au-delà que la question des SCPI ou de l’immobilier réel (et tous les problèmes de gestion que cela comporte), d’autres questions apparaissent.
En effet, si l’on suppose que l’on se servent de 30K€ comme apport pour un emprunt amortissable sur 15-20ans de 100K€ ou 150K€ totalement financé par les loyers, que faire des 30k€ restant dans mon cas et des 25K€/an d’épargne ? Comment garder mes capacités d’emprunt intactes et multiplier les crédits ? Je me voit mal épargner en 10 ans près de 200k€ sur des AV ou des PEA alors que cet argent pourrait me servir d’apport pour construire un patrimoine immobilier. Mais jusqu’où les banques peuvent-elles suivre, et quels montages construire pour les y inciter ?

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#7 30/10/2011 11h05 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
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parador a écrit :

Merci Sergio pour ce conseil, je me suis empressé d’acheter ce livre récoltant de si élogieuses critiques. Cependant, dans l’attente de sa livraison et en complément, je ne suis pas contre quelques conseils annexes sur la bonne stratégie à adopter !

Vous concernant, où en êtes-vous avec votre épargne ? Avez-vous finalement investi dans des SCPI ?

Non, depuis que j’ai lu le livre j’ai l’intention d’appliquer les règles de base. 1/3 immobilier physique, 1/3 d’obligation (je suis OK sur ces deux points) et 1/3 en actions. Là je n’ai rien mais j’ai les liquidités en compte rémunérés. J’abandonne donc les SCPI dans la mesure où je suis équipé en immobilier.

J’ai manqué le coche quand le CAC était à 2800… J’attends… Je ne suis pas du tout un spécialiste mais je pense que nous ne règlerons pas le pb des dettes souveraines avec quelques sommets du G20. Il y aura forcément de gros trous d’air qui feront baisser significativement les cours… (Encore une fois, je n’y connais rien…)

A noter que si j’avais connu ces règles de base il y a 20 ans je serais beaucoup plus riche (mais pas plus heureux… wink

A+ Sergio

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#8 30/10/2011 12h29 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
Réputation :   69 

Sergio, consolez-vous : quand le cac était à 2800, on ne savait pas s’il allait dégringoler à 2500 !  C ’est la glorieuse incertitude de la Bourse !  Il faut se remémorer la courbe des cours mise en ligne par IH avec les états d’âme des investisseurs au fur et à mesure de ses sinuosités, très instructif !

Dernière modification par Job (30/10/2011 12h32)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#9 30/10/2011 13h13 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Membre
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Bienvenue parador.
Avec 25k€ d’épargne possible par an je pense que vous pouvez vous constituer un beau patrimoine.
Etant moi meme novive je vais bientot faire l’acquisition de 50 000€ en SCPI (avec 15 000€ d’apport). Je ne souhaite pas pour l’instant investir en bourse (bien que d’aprés toutes mes lestures il faut y rentrer pour se constituer un patrimoine digne de ce nom). De plus je ne me vois pas comme rentier dans 10 ou 20 ans mon seul but est de préparer au mieux ma retraite et le futur de mes enfants.

Avec une telle possibilité d’épargne je combinerais les SCPI avec un petit studio plus tard pour pouvoir me servir de l’abattement des 30% sur le fonciers aprés avoir utiliser le régime réel (9a c’est pour l’imposition). J’ouvrirais bien sur une ou deux AV sans frais bien sur et au bout de huit ans c’est cette AV qui me servira d’épargne de sécuruté à la place de mes livrets.
Concernant le PEA il faut en ouvrir un mais je ne vous donnerez pas de conseil.

Voilà pour le momment mais je dirais que vous avez un fort potentiel pour vous mettre à l’abris du besoin voir plus….
Un autre conseil qui n’est pas de moi essayer de vous projeter dans 10 ou 20 ans et faites des simulations sur votre futur patrimoine…

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#10 30/10/2011 14h10 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Bienvenue Parador,

Hélas, vous serez peut-être déçu, mais ça n’existe pas vraiment "LA bonne stratégie" à adopter… Par contre, je pense qu’avoir une stratégie (dont le choix sera lié à la situation et aux objectifs de l’investisseur, donc pas identique pour tous), même imparfaite, est quand même mieux que picorer au grès des opportunités. De même, s’efforcer d’éviter (de fuir) les mauvais coups potentiels est aussi bien utile. 

Bien souvent, une stratégie passant par une diversification du patrimoine (selon les types d’actifs : actions, immobilier, obligation - dettes, liquidités, autres) (et pour chaque type d’actifs, entre plusieurs actifs, réparti géographiquement, pas forcément sur la même devise, etc.) diminuera la volatilité du patrimoine, et permettra son développement assez régulier au long terme.

Beaucoup de patrimoines en France sont largement surpondérés en immobilier, et les performances de l’immobilier ces dernières 10-15 années ont encore accentués cette tendance. Mais l’immobilier aussi (qu’il soit résidentiel ou professionnel, en direct ou via des sociétés SCPI, SIIC, etc.) peut stagner ou baisser pendant pas mal d’années…. Et une toute petite baisse peut faire très mal quand on a acheté avec le levier du crédit, qui mobilisera une partie de son épargne à venir.   

Je suis assez favorable aux conseils qui vous été donnés, que je reformule (ou complète) :
   - acheter le livre de l’hôte de ce forum (voire d’autres livres)
   - se former à la gestion de votre patrimoine naissant
   - ouvrir une ou des AV (un contrat sans frais sur versement, donc sans doute pas chez votre banque mais sur internet), au moins pour prendre date, et y mettre une partie de vos 60 k€, sur le fond en €uros
   - ouvrir un PEA (voire un autre pour Mme), au moins pour prendre date, en veillant au niveau des frais, et définir un rythme régulier pour y investir progressivement une partie de votre patrimoine (par ex 2 k€ au départ et qqs centaines d’€ chaque mois ensuite), dans un (ou deux) tracker simple, comme l’eurostocks50 (valeurs européennes) si vous ne voulez pas vous embêter à choisir des actions, les suivre, ré-équilibrer entre secteurs, etc. Investir régulièrement vous évitera d’investir à contre temps (ce qui est la tendance naturelle : acheter haut quand ça a monté, ne pas acheter bas quand ça a baissé).
   - pour l’immobilier, il est difficile d’acheter progressivement (en général c’est des montants assez important, même pour les SCPI c’est pas mal de k€), et les frais lors de l’achat sont importants, donc on achète pour 10ans ou plus, et il ne faut pas se rater… Par ailleurs, le marché semble au plus haut, et semble même vouloir prendre le chemin de la baisse. Si vous acceptez les risques associés, peut-être investir 20 ou 40 k€ sur des SCPI (avec crédit si vous en trouvez un pas trop cher), en prévoyant de renouveler l’opération tous les 3 à 5 ans, ou en partie sur SCPI en partie sur SIIC sur un compte titre ordinaire (trop tard pour les mettre sur le PEA). Si vous voulez vous impliquer et y passer plus de temps, et vous positionner sur un plus gros montant, peut-être une petite surface pour louer en meublé (ou nue), ou d’autres stratégies proposées (par ex par Fred) si vous en comprenez bien les tenants et aboutissants.
   - conserver une partie de vos liquidités (3 à 6 mois de dépenses) sur des livrets ou disponibles à très court terme.


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#11 30/10/2011 15h35 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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Merci à vous trois pour ces conseils. Je prends note tout en me formant. Evidemment, les idées données engendrent d’autres interrogations que je m’empresse de résoudre par des recherches personnelles.

Mais lorsque vous me dite, GBLenine, qu’il est souhaitable d’emprunter 30 à 40K€ pour investir dans une ou plusieurs SCPI, puis de renouveler l’opération dans 3 à 5 ans, j’ai envi de vous demander pourquoi ?
En effet, pourquoi ne pas emprunter 100 à 120k€ d’un coup et les répartir sur plusieurs SCPI ?
J’ai bien quelques hypothèses allant dans le sens de la précaution quant à une baisse probable de l’immobilier, mais j’aimerais avoir votre explication sans doute plus expérimentée que la mienne.

Et puis, n’est-il pas intéressant d’avoir investi à crédit dans l’immobilier, malgré le risque d’un marché baissier ? Un exemple… Si l’on choisi d’emprunter 100K€ remboursé par les loyers, il est évident qu’une crise immobilière risque de m’obliger à consacrer une partie de mon épargne pour combler une chute des loyers (ou du rendement d’une SCPI). Mais tant bien même que la part que je devrai mobilier représente 30k€ sur 15 ans, cela fait toujours 70k€ de gain ! Pourriez-vous m’éclairer ?

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#12 30/10/2011 20h30 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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Pourquoi investir plutôt 20-40 k€ plusieurs fois, tous les 3-5 ans ?  L’objectif est d’éviter d’investir tout au prix le plus haut, pour voir ensuite les prix des parts et les loyers baisser.

Imaginez que les prix des parts évolue comme par le passé, et que le prix actuel soit similaire à celui de 1991 ou 1992 ou 1993 (cf message #41 de SCPI en Mars 2011 : toujours temps d’acheter ? (2/4)), et vous aurez une petite idée de l’impact potentiel.

Imaginez l’impact si c’est pire encore…

Imaginez aussi l’impact si pour une raison ou une autre, vous deviez récupérer vos billes après quelques années (Je sais, fonctionnaires, votre risque de se retrouver au chômage est faible. Mais rien n’est 100% sur. Et il n’est pas complètement impossible que dans 5 ans vous vouliez dé-pacser, démissionner, et partir en Patagonie suivre votre nouvelle conquête après avoir tout vendu).

C’est certes la voie de la prudence. Vous pouvez choisir de risquer plus d’un seul coup, et en espérant échapper à ces scénarios pessimistes, ce qui sera souvent le cas d’ailleurs. Mais alors au moins ce sera en en étant bien conscient.


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#13 31/10/2011 18h34 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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Merci pour cet éclairage. Je partage votre analyse de la situation immobilière actuelle, mais j’ai beaucoup de mal à ronger mon frein… J’ai 27 ans et j’ai beaucoup de mal à me raisonner et à attendre le moment opportun (dans 5 ans ? 10 ans ? Et si l’immobilier résistait encore quelques années ?). Si seulement j’avais pu investir dans l’immobilier il y a 4-5 ans…

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#14 01/11/2011 09h36 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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parador je vois que vous etes jeune et fougeux et c’est trés bien. Comme vous le savez plus on arrive à épargner et donc à investir jeune plus les intérets composés vont foctionner et plus votre patrimoine va grossir.
Pour en revenir à l’achat par exemple de 120k€ de SCPI en une fois ou en 3 fois(3x40k€ sur 5ans par exemple) à mon avis il vaut mieux partir sur la deuxième hypothèse. Certes cela représente plus de travail (recherche plan de financement,SCPI…) mais l’achat de SCPI de rendement à crédit sert à se faire un revenu complémentaire à la fin du crédit (pour la retraite ou diminuer son temps de travail ou….).Et comme vous etes jeunes cela peut vous servir pour plus tard.
Je pense que l’intéret pricipale de cette solution est de pouvoir comparer rendement des SCPI avec taux d’emprunt dans la durée (Stéphane le spécialiste SCPI du forum dit qu’il vaut mieux une différence de 1.5% entre le rendement SCPI et le TEG du crédit). Peut etre que les taux d’emprunt vont baisser ou que le rendement des SCPI vont augmenter dans les prochaines années….

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#15 02/11/2011 09h46 → SCPI vs immobilier physique pour constituer un patrimoine ?

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parador j’ai essayé de me projeter à votre place (ce qu’il ne faut pas faire car chacun à ses objectifs et ses propres besoins). Voilà comment je répartirait ses 25k€ d’épargne par an (ATTENTION ceci n’est absolument pas un conseil mais une hypothèse de travail pour succiter quelques commentaires ):
- Garder vos 60k€ en épargne de sécurité (oui je sais cela fait beacoup). Peut etre ouvrir un PEL couplé à un CEL comme cela a été dit précédement.
- Répartir ses 25k€ comme ceci: 30% immo(7500€), 30% AV(7500€), 30% PEA(7500€) et 10% exotique(2500€).
- ce qui donnerait pour de l’immo par exemple en SCPI (7500€ / an d’effort) avec un rendement de 5.3% sans valorisation de la part ou des loyers (ce qui sera toujours plus bénéfique si elles augmentent) un pret sur 20 ans à 4.2% et 0.36% d’assurance, un TMI à 14% et PS à 13.5% ;une possibilité d’achat en SCPI de l’ordre de 230 000€. Comme évoqué précédement mieux vaut répartir cette somme en 3 achat de 80 000€ sur 5 ans.
- pour l’AV en mettant 7500€ / an c’est à dire 625€ / mois pendant 20 ans (meme hypothése que la durée des crédits immo) à 3.5% cela peut faire 210 000€ à termes.
- Pour le PEA comme je vous l’ai dit je ne vous donnerais pas de conseil mais si vous investissez au meme rithme que l’AV sur 20 ans en prenant un rendement par exemple de 5.5% vous pouvez arrivez à 260 000€.
- pour les 2500€ / an à investir sur de l’exotique plusieurs solution (l’or, le vin, ….).

Si on se projette donc dans 20 ans votre patrimoine porrait donner ceci avec une rente annuel correspondante:
- 230 000€ en SCPI (9000€ / an)
- 210 000€ en AV (7000€ / an)
- 260 000€ sur PEA (14000€ / an)

Ce qui est fort intéressant…..cela fait 30 000€ / an de revenu possible avec un capital de plus de 700 000€ dans 20 ans.

Comme je vous l’ai dit cette petite simulation n’est d’aucun conseil. Je me suis simplement amuser à le faire car le viens de le réaliser pour moi meme également.
Dans cette simulation trés théorique n’apparait pas les frais important de la vie comme achat voiture (en 20 ans il en faut quelques une pour toute la famille), résidence principale, études des enfants….
Voilà, bonne lecture….

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