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#1 30/08/2016 15h51 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Réputation :   27 

Bonjour à tous,

Je viens de réaliser un investissement à LANDIVISIAU (29). Je réside personnellement à 300 kms dudit bien, mais dispose de nombreuses attaches amicales sur place, et m’y rend donc régulièrement.

Dans les faits, il s’agit d’un immeuble mixte, composé d’une surface commerciale en RDC (35m²), d’un T2 au 1er étage (37m² loi carrez), et d’un autre T2 au 2nd étage (32m² loi carrez).

Avant l’acquisition, j’ai demandé à ce que le bail avec le locataire commercial soit rompu, car ce dernier ne payait plus le loyer depuis 8 mois. Ma demande a été acceptée, et je n’ai donc pas à traiter avec un parasite. Le local commercial est donc vacant.

Le 1er T2 est loué à une valeur inférieure au marché locatif, à hauteur de 230 €/ mois (moyenne aux alentours de 350 € en réalité). Cette situation est lié au fait que la vendeuse était en difficulté financière (dossier de surendettement), et qu’elle a préféré loué à vil prix, plutôt que de ne pas louer du tout.

Le T2 du dernier étage est vacant depuis 2 ans, suite à des dégradations réalisées par un locataire peu scrupuleux (+ pb judiciaire pour deal de drogue…). Faute de moyen, la vendeuse n’a jamais pu rénover le bien.

En août, j’ai donc finalisé l’acquisition du bien pour un montant de 80 000 €. A cela s’ajoute les frais de notaire (8 000 €), et les travaux calibrés à hauteur de 11 700 € (porte de l’immeuble, rénovation des communs, porte de l’appartement du 2nd étage, sol du 2nd étage, plafond de la chambre, huisseries x 2 du 2nd étage, chauffages x 2, porte-serviette SDB, cuisine sur mesure, rénovation partielle de la toiture).

Je finance l’ensemble à crédit (1,46% sur 20 ans + 0,20% d’assurance emprunteur), et n’ai pas pu garantir l’ensemble avec une caution solidaire (refus de l’organisme en présence d’un immeuble mixte). Le temps de lancer l’opération et afin de me constituer un petit matelas de sécurité, j’ai opté pour un différé total d’amortissement de 6 mois (seul l’assurance emprunteur est à payer à hauteur de 18 € par mois). A terme, les échéances d’emprunt seront de 512 € (mars 2017).

Au niveau des garanties hypothécaires, j’ai donc un PPD sur le montant de l’acquisition (80 000 €) et une Hypothèque pour l’excédent (environ 20 000 €).

Une fois l’ensemble loué au prix de marché, le loyer mensuel devrait tendre vers 1 100 € (400 + 350 + 350), mais dans toutes mes simulations j’ai considéré 900 € par mesure de prudence.

Nous obtenons donc avec l’acquisition, les frais de Notaire et les travaux, une rentabilité brute avant IRPS comprise entre 10,80% et 13,20% (sur la base d’un taux d’occupation de 100% sur toute l’année). Un chouya moins en réalité, car suite à quelques désagréments lors de l’entrée dans les lieux, j’ai contacté une société de nettoyage pour rendre "clean" la surface commerciale et les toilettes (coût d’environ 300 € TTC, qui ne change pas l’opération car je finance cela avec de l’épargne de précaution).

D’un point de vue personnel, ma TMI est aujourd’hui de 30%, et mes revenus imposables ne sont constitués que de revenus professionnels (1 seule part fiscale à compter de 2017). J’ai en parallèle des revenus d’un LMNP géré au réel, mais qui n’emportent aucune imposition (déficit fiscal).

Mes compétences en matière de travaux ne sont pas exceptionnelles, raison pour laquelle je m’entoure d’artisans professionnels. En outre, je n’ai pas envie d’y passer un temps monstrueux.  En parallèle, je pense géré le bien seul, mais exceptionnellement, je ne m’interdis pas d’organiser des entrées dans les lieux par l’intermédiaire d’une agence dans le cas de mon indisponibilité.

Aujourd’hui, mes questions sont de deux ordres :

1°) Le régime fiscal de location de l’appartement du 2nd étage:

De fait, j’ai acquis l’immeuble en direct (mouais… me direz-vous). Par principe, les recettes de la surface commerciale entreront dans la catégorie revenus fonciers. Celles du 1er étage également dans un premier temps, puisque le logement est loué nu.

En revanche, une fois le 2ème étage rénové je suis en pleine interrogation sur le régime de location : foncier ou LMNP ? La question ne porte pas tant sur la solution la plus avantageuse d’un point de vue financier (LMNP, naturellement), mais plutôt sur l’intérêt que présente un bien meublé ou non dans l’esprit d’un candidat à la location.

Je m’explique : je suis assez certain que le LMNP m’exposera à plus de turn-over locatif, qui à long terme, pourrait devenir pesant compte tenu de la non proximité avec le bien. Aujourd’hui cela n’est pas un frein, mais dans 2/5/10 ans, qui c’est ?

En revanche, j’aperçois en ce régime le moyen de conserver en bon état et pour longtemps les parties communes, car les nouveaux arrivants n’auront pas de gros déménagements à réaliser. Qui plus est, les escaliers sont étroits, et trimballés un canapé, une machine à laver et un lit pourrait endommager à long terme les parties communes.

En dernier lieu, avec le LMNP, je pense pouvoir gonfler un peu plus le loyer (400 € probablement).

Bref, avez-vous un avis sur la question ?

2°) Les modalités de location de la surface commerciale :

Ce bien est aujourd’hui vacant. Il fait l’angle d’une rue, 2 façades sur vitrines, 35 m² dont surface de vente, petite réserve et WC. Précédemment c’était un vendeur de téléphones mobiles qui occupait les lieux, et d’un point de vue personnel, j’y verrais bien un bureau (type agent d’assurance ou auto-école) ou l’installation d’une profession paramédicale (type kiné ou autre). En effet, le bien est situé en centre ville, et jouxte un pôle médico-para-médical.

C’est ma première acquisition commerciale, et à ce titre, vos lumières sont les bienvenues.

Comment proposer le bien à la location : avec le site LBC ? avec une agence ? Question bête, mais si je mets l’annonce sur LBC, dois-je insérer des photos (je le fais automatiquement, mais peut-être à tord) ?

Pour la rédaction du bail : je comptes m’entourer des services d’un ami Notaire, ou d’un partenaire professionnel avocat. Validez-vous cette mesure de prudence ?

Enfin, je suis preneur de tout commentaire, avis ou autres sur ce sujet spécifique.


Despe

Mots-clés : immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale


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#2 30/08/2016 16h39 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Bonjour,

Pour le 1) et le LMNP je n’en ai aucune idée, ne pratiquant pas ce régime. Je laisserais les experts vous donner plus de détails (gunday, cricri, bernard2K ou encore xa)

Pour le 2) par contre je peux donner quelques éclairages:
- Déjà la fiscalité, les revenus issus de surface com. sont des revenus fonciers (comme les locations nues). Donc vous pouvez créer du déficit fonciers à hauteur de 10700€ reportables sur 10 ans.

- Au niveau du locataire, renseignez vous sur le type de locataire potentiels et n’hésitez pas à l’affiché sur les annonces LBC, agences etc. Faites la liste des possibles pour donner de la visibilité et ne pas rater un locataire potentiel.
Au moins aussi important que les habitations, l’emplacement est le point numéro 1 pour une surface de vente. Vantez les parkings tout proche pour la clientèle, la surface vitrée, le fait que ce soit un angle etc.
Essayer aussi de récupérer des statistiques de fréquentations de la rue, du pôle médical à côté etc.

- Enfin le bail commercial: ce n’est que mon avis mais comme ce point est beaucoup plus libre qu’un bail d’habitation, faites vous aider par quelqu’un de compétent. C’est très important.

Vous pouvez notamment récupérer la TF, une liste de charge quasi exhaustive. Pensez aussi à mettre en négociation avec le futur locataire que tout travaux entrepris à sa charge fera partie du bien à terme et donc vous reviendra.
Pensez aussi aux clauses de durée (3-6-9 en général), cession, sous-location (interdite ou pas), droits au bail, pas de porte, révision du loyer selon l’indice XYZ

Setanta

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#3 30/08/2016 19h41 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Le 1er étage avec loyer sous-évalué : vous pouvez augmenter le loyer pour cause de loyer manifestement sous-évalué. Vous pouvez aussi arguer des travaux dans les parties communes. Bien lire le "mode d’emploi" d’une telle augmentation, qu’on trouve facilement sur internet.

Le 2e étage : je ne sais pas dire si ça se louera facilement ou non en meublé (ça dépend de la demande locale !). Ce qu’il y a de sûr c’est que le LMNP au réel sera avantageux fiscalement… moyennant quelques calculs d’apothicaire pour déterminer la quote-part du prix d’achat et des travaux qui seront imputables à ce bien. C’est le boulot de votre expert comptable (vous en avez déjà un sans doute, puisque vous avez déjà un meublé déclaré au réel).
Parce qu’en location nue, les travaux vont être vite avalés, et ensuite vous paierez 45,5 % d’imposition. Le LMNP avec son amortissement devrait produire une fiscalité bien plus avantageuse. Vous dites que louer meublé augmenterait un peu le loyer ; certes, mais plutôt que de raisonner en recettes brutes, regardez surtout le revenu final, net d’impôt. En première approche un site comme rendement locatif doit pouvoir vous sortir des chiffres.

Le RDC : suivant la nature du locataire ça sera un bail commercial (commerce) ou un bail professionnel (bureaux). Dans les deux cas vous avez intérêt à vous faire assister d’une personne compétente pour que le bail soit avantageux pour vous tout en restant acceptable et équilibré pour l’autre partie. Et dans les deux cas ce sont des revenus fonciers.

PS : est-ce qu’il y a bien 3 lots, au cadastre ? Est-ce qu’il y a bien des compteurs EDF séparés (il devrait y en avoir 4 : 3 pour les parties privatives, 1 pour les parties communes) ?

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 23h49)

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#4 30/08/2016 23h45 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Bonsoir,

Despe44 a écrit :

j’y verrais bien un bureau (type agent d’assurance ou auto-école) ou l’installation d’une profession paramédicale (type kiné ou autre)

Quid de l’accessibilité  ? Les logements anciens ne sont jamais accessibles (seuil de porte/WC handicapé..etc); donc une profession paramédicale ne pourra pas s’y installer sans aménagement préalable… par ailleurs étant moi même paramédicale je fuis les vitrines (peu esthétique car il faut les rendre opaques, difficile à chauffer, bref bof-bof)
En principe les commerces aussi doivent être accessibles, pour les bureaux je pense que la législation est plus souple.

Je suis moi même en train de réfléchir à l’acquision d’un petit immeuble de rapport, mais pour l’instant et peut-être à tort, je ne veux pas de local commercial au RDC, ce qui complique encore un peu ma recherche !

Tenez nous au courant de l’évolution du projet !

Lili from Breizh


Quand souffle le vent du changement, certains construisent des murs, d'autres des moulins (proverbe chinois).

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#5 31/08/2016 17h36 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Bonjour à tous,

D’emblée, merci pour vos interventions respectives.

Sur l’intérêt fiscal et économique de privilégier le LMNP, il est évident que c’est la meilleure solution. Je maîtrise cet aspect des choses. Mon interrogation porte vraiment sur l’intérêt suscité par un bien, qu’il soit loué meublé ou nu (vu que j’ai uniquement du LMNP pour le moment). Je prends donc bonne note que tout dépend de la demande locative locale. Sur ce point, je tiens à préciser que Landivisiau est une ville comprenant une base militaire, et potentiellement pas mal de turn over. Le meublé pourrait donc être plus pertinent, et ainsi joindre l’utile à l’agréable.

Lili a écrit :

Quid de l’accessibilité  ? Les logements anciens ne sont jamais accessibles (seuil de porte/WC handicapé..etc); donc une profession paramédicale ne pourra pas s’y installer sans aménagement préalable… par ailleurs étant moi même paramédicale je fuis les vitrines (peu esthétique car il faut les rendre opaques, difficile à chauffer, bref bof-bof)

Merci pour votre positionnement. Ce retour d’expérience est bon à prendre, notamment pour l’opacité des vitrines. Pour l’accès handicapé, les travaux ne seraient pas énormes, et potentiellement un locataire intéressé, pourrait parfaitement les prendre en charge.

Bernard2K a écrit :

PS : est-ce qu’il y a bien 3 lots, au cadastre ? Est-ce qu’il y a bien des compteurs EDF séparés (il devrait y en avoir 4 : 3 pour les parties privatives, 1 pour les parties communes) ?

Non, au cadastre il n’y a qu’un seul lot. Pourquoi ? Pour la taxe foncière à refacturer au locataire commercial peut être ? Le cas échéant, je pensais faire cela au prorata de la surface totale de la parcelle.

Pour les compteurs, en effet, il y a exactement 4 compteurs.


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#6 31/08/2016 19h35 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Pour le local vous pouvez envisager l’option du bail précaire/dérogatoire en fonction de la négociation avec le preneur (plus souple pour vous).

Je vous invite à faire le bail par acte authentique avec votre ami notaire, vous aurez l’avantage d’avoir une copie exécutoire. Vous n’aurez pas besoin de passer par le commandement par huissier puis le TGI en cas d’impayés.

Si vous incluez un pas de porte dans le bail, attention à bien préciser sa nature (supplément/indemnité), dans un cas ça peut vous être très favorable fiscalement (net d’impôts) et pas pour le locataire (actif non amortissable).
Je vous conseil de regarder les annonces LBC pour vous faire une idée de l’offre actuelle de locaux.


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#7 01/09/2016 10h22 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Despe44 a écrit :

Lili a écrit :

Quid de l’accessibilité  ? Les logements anciens ne sont jamais accessibles (seuil de porte/WC handicapé..etc); donc une profession paramédicale ne pourra pas s’y installer sans aménagement préalable… par ailleurs étant moi même paramédicale je fuis les vitrines (peu esthétique car il faut les rendre opaques, difficile à chauffer, bref bof-bof)

Merci pour votre positionnement. Ce retour d’expérience est bon à prendre, notamment pour l’opacité des vitrines. Pour l’accès handicapé, les travaux ne seraient pas énormes, et potentiellement un locataire intéressé, pourrait parfaitement les prendre en charge.

Attention aussi aux agréments, un potentiel locataire peut demander à faire un bail sous réserve d’obtenir l’agrément ERP (dans votre cas ce serait du 5ème catégorie je pense plus d’infos sur les catégories ERP). C’est pas énorme mais il y a du coup un minimum de contrainte à respecter. Par ailleurs, votre avantage pour être de savoir si ce local a déjà bénéficié d’un agrément ERP, auquel cas la discussion avec le locataire peut être à votre avantage.

service public a écrit :

Une autorisation de travaux (AT) au titre de la sécurité incendie et de l’accessibilité
pour les personnes handicapées doit être obtenue auprès de la mairie pour tous les
travaux de création, d’aménagement ou de modification d’un établissement recevant
du public (ERP).

Plus d’infos :
ERP
ERP 2

Pour les formulaires :
http://www.developpement-durable.gouv.f … 26235.html ou
http://www.developpement-durable.gouv.f … extes.html (Rubrique accessibilité)
http://www.developpement-durable.gouv.f … 13420.html
(Rubrique sécurité incendie)

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#8 04/09/2016 13h34 → Despe44 [29] : étude de cas immobilier (régime de location d'une surface mixte) (immobilier, lmnp ou location nue, surface commerciale)

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Despe44 a écrit :

Non, au cadastre il n’y a qu’un seul lot. Pourquoi ? Pour la taxe foncière à refacturer au locataire commercial peut être ? Le cas échéant, je pensais faire cela au prorata de la surface totale de la parcelle.

Pour les compteurs, en effet, il y a exactement 4 compteurs.

Notez bien qu’il s’agit d’avoir plusieurs lots sur la même parcelle. Comme pour une copropriété.
Les avantages d’avoir des lots séparés :
- obtenir la pose de compteurs électriques. ERDF peut refuser d’ouvrir plusieurs compteurs s’il n’y a pas autant de lots ; même si cela semble variable d’un endroit à un autre.
- être plus clair vis à vis des impôts et administrations.
- vendre à la découpe en créant une co-propriété. Cela peut éventuellement contribuer à vendre avec une meilleure plus-value.
- conséquence négative de la création de lots : que le lotissement soit considéré comme une création de logements, avec obligation de créer des parkings. C’est parfois un vrai cercle vicieux : pour louer séparément j’ai besoin de compteurs ; pour qu’ERDF accepte d’ouvrir des compteurs il faut des lots cadastrés ; pour avoir des lots cadastrés il faut créer des parkings. Si pas de possibilité de créer les parkings, ça bloque tout le projet.

Dans votre cas, le fait d’avoir les 4 compteurs est le plus important. Si un jour vous voulez vendre à la découpe, il serait toujours temps de créer les lots à ce moment-là.

Ces sujets sont déjà amplement documentés sur le forum, je n’ai fait que résumer. Si vous voulez approfondir vous trouverez facilement les informations sur le forum.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2016 13h38)

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