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#1 29/08/2016 17h38 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Réputation :   17 

Bonjour,

J’ai besoin de votre avis sur un lot de deux studios sur lequel je viens de faire une proposition d’achat.
L’affaire me parait juteuse, il s’agit de deux studios mais ils sont en entresol (entrée par la cave…) et la luminosité est moyenne.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 25 ans, 35k net par an (hors immo)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables (3/5)
- Fiscales (3/5)
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)  (1/5)
- Sociales (4/5)
- Temps disponible (5/5)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot de 2 studios de 25 metre carré chacun (juxtaposé avec sas commun d’entrée)
- Année de construction 1970
- Entre-sol (on entre en passant par les caves), luminosité moyenne car deux fenêtre par appartement mais vis a vis très proche, 25 metre carré par studios
- Inhabité
- syndic professionnel
- Chauffage individuel , électrique
-  persiennes
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels,manuels
- Décoration :  vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 06, Nice
- Centre-ville bien positionné, idéal location étudiants mais aussi saisonnière l’été

RENTABILITÉ DU BIEN

- 130 000
- Attestation par agence : 500 euros cc chaque appartement -> 1000 euros
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)
- Je gère moi même la location

- Facade refait il y a deux ans
- Appartements rénovés, meublés, pret à être loué !

- Taxe foncière: 400 euros par appartement

- Rentabilité brute : 12000/ 130000=9,3%
- Rendement opérationnel brut : 8,5% (pret à louer et je gère moi même)

FINANCEMENT DU BIEN

- financement à 110 % soit 130 000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: taux:1.35%, assurance :0.20%
- Durée du crédit: 15 ans
- mensualités : environ 763 euros par mois assurance comprise

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (micro BIC)

CASH FLOW

- Cash flow positif , 237 euros par mois

Les appartements sont prêt à être loués avec une rentabilité avoisinant 10%. Le seul problème c’est qu’ils sont en entre-sol et cela me fait réfléchir. L’entrée se fait au niveau des caves (pas terrible…) mais les appartement après sont très propres et rénover mis à part un manque de lumière (des nénons sont présent partout dans les appartements).

Un studio identique au troisième étage du même immeuble se loue 600 euros charges comprises facilement. Je compte les louer 475 euros cc chacun.

Je m’attends à du turn over du fait qu’ils soit placés en entre-sol.
Autre problème, je sais que j’aurai du mal à revendre un tel bien mais voilà la rentabilité est présente et parait justifier ma fin…

De plus, vu leur emplacement, je n’aurai pas de mal à louer l’été en location saisonière.

1:
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2:
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Dernière modification par Magnetov (29/08/2016 17h56)

Mots-clés : entresol, immobilier, rentabilité

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#2 29/08/2016 19h34 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Visuellement, je trouve ça vraiment moche :
- le chauffe-eau apparent pour l’un, le bas du chauffe-eau pour l’autre.
- le rideau rose cache-misère sous l’évier, prétendûment accordé avec les placards (sauf que les placards sont rouge alors que le rideau n’est pas de la même couleur)
- idem pour l’autre appartement, le haut en gris et bois, mais le bas en blanc,
- la table avec une toile cirée et les chaises pliantes premier prix est horrible (l’autre est mieux)…

Je ne dis pas ça parce que mon goût a un quelconque intérêt, mais parce que les locataires risquent de penser pareil, et notamment pour la location saisonnière où les gens sont assez exigeants, et sensibles à l’impression générale.

Je vous conseille de prévoir un budget déco, avec le conseil d’une personne de bon goût. Par exemple, le fait d’avoir une ou deux couleurs qu’on retrouve dans l’appartement y compris dans les éléments de décoration (rideaux, fleurs séchées…), ça donne tout de suite un cachet, une harmonie…

Quant aux néons, voire si on peut les intégrer dans un style de déco (moi ça m’évoque seulement les environnements les plus cheaps), ou s’il faut prévoir un budget aussi sur les luminaires.

Suivant la localisation que vous indiquez bonne, il pourrait y avoir une grosse rentabilité en saisonnier, une grande partie de l’année… à condition de compenser absolument le défaut de l’emplacement en entresol par un intérieur impeccable, non seulement au premier coup d’oeil, mais aussi ensuite à l’usage, c’est à dire une déco de très bon goût et des équipements cosy, bien pensés, complets. Que les gens repartent de là en étant enchantés par leurs vacances. Et en ayant même peut-être, transformé la localisation en entre-sol en avantage (frais, calme…) parce que tout le reste était impeccable.
Il reste beaucoup de boulot sur ce chapitre !

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2016 20h05)

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#3 29/08/2016 20h26 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Quelle est la hauteur sous plafond ? Ca a l’air bas.

Le four micro-ondes presque par terre, ce n’est pas pratique …

Couchage : un petit lit ?

Globalement pas très vendeur comme photos, ou alors en premier prix.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (29/08/2016 20h29)

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#4 29/08/2016 21h09 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Bonjour, faites attention avec ce genre d’appartement, j’ai un exemple dans l’immeuble où je suis copropriétaire, une partie de la cave était aménagée en studio. Un locataire ayant pris la location, probablement car il en avait besoin de toute urgence et n’avait pas le choix, mais ensuite a voulu partir également dans la précipitation, sans avoir de préavis.  Il il a appelé les services sanitaires qui ont déclaré l’appartement "insalubre" car les ouvertures sur l’extérieur était trop petites et l’appartement manquait cruellement de luminosité.

Le locataire aurait du être relogé par le propriétaire indélicat.

Renseigniez vous bien sur les critères de salubrité et la taille des fenêtres correspondantes, pour ne pas vous retrouver avec des caves transformés en apparts et impossibles à louer car classées insalubres.

Sinon perso je trouve ca également très laid, j’irais pas vivre la dedans, ce qui me fait dire que vos locataire seront loin d’être des cadres sups, mais plutôt locataires à risques qui ne peuvent pas avoir de meilleurs logement pour ce même prix.

Ce n’est pas du "rénové" mais du "rafistolé".

Bon courage.

Dernière modification par zaser (29/08/2016 21h11)

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#5 29/08/2016 21h49 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Merci pour vos conseils, je suis d’accord avec vous.

@zaser: ce n’est pas une cave transformée en appartement, l’appartement figure sur le cadastre de l’immeuble lors de la construction (il a seulement était divisé en deux studios d’où la nécessité de le vendre groupé).

Bernard je suis entièrement d’accord avec ton avis, ce n’est pas une fatalité l’entre-sol à condition que l’on s’y sente bien à l’intérieur. Le financement à 110% va me permettre de sauver un peu de trésorerie que je vais investir en décoration. Je pense en effet que si l’appart est de bon goût et fonctionnel, cela compensera sa localisation en entre-sol.

Il faut que je me forme en décoration…

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#6 30/08/2016 01h07 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Obligé de vendre les deux studios ensemble : attention, cela signifie sans doute que la division n’a pas été fait correctement. Il manque peut-être l’accord de la copro ou de la mairie ou les deux…

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#7 30/08/2016 01h51 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Surtout demandez-vous bien pourquoi ces studios viennent d’être refaits. Je ne serais pas surpris que ce soit à cause de problèmes d’humidité, remontées capillaires, que vous risquez de découvrir après un ou deux ans.


Parrain de mon adorable filleule

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#8 30/08/2016 02h32 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Si ce n’est pas une ancienne cave ça y ressemble fortement - les voutes des plafond laissés apparentes, sans doute pour éviter de les doubler et de ne pas réduire ainsi la hsp déjà aux alentours de 220-230cm (certes certaines maisons alsaciennes sont encore habitées, mais on préfère quand même les raser et reconstruire à la place).

Pourquoi les logements sont vides, si ils soulent facilement et rapidement?

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#9 30/08/2016 06h59 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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aurore a écrit :

Obligé de vendre les deux studios ensemble : attention, cela signifie sans doute que la division n’a pas été fait correctement. Il manque peut-être l’accord de la copro ou de la mairie ou les deux…

Bonne remarque. Il est très probable que la division n’a pas été faite du tout, c’est à dire que du point de vue du cadastre et de la copro, c’est un seul lot = un seul logement.

Pour de la location saisonnière ou résidence secondaire, ce n’est pas bien gênant. On est dans le louage de choses, encadré par le code civil uniquement, donc ce qui compte c’est ce qui est marqué dans le contrat. On peut donc faire un contrat de location saisonnière ou résidence secondaire pour un demi-logement, pourvu que ça soit clairement écrit.

Pour de la location meublée à l’année, deux demi-logements de facto, dans un seul logement officiel, ça s’analyse comme une colocation organisée par le bailleur (colocation avec un bail par locataire). Depuis la loi ALUR, il faut 14 m² minimum et un point d’eau par "chambre-logement" ainsi louée. Ces conditions sont réunies. Mais à terme, il est probable que ça posera des problèmes quand même.

Lors de votre visite, avez-vous vérifié s’il y a un compteur électrique par logement (un vrai compteur EDF avec un abonnement par compteur) ? Une boîte aux lettres par logement ? Avez-vous vérifié s’il s’agit d’un seul lot ou de deux, du point de vue du cadastre et de la copro ?

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 07h12)

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#10 30/08/2016 09h30 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Merci pour toutes vos remarques.

Chaque logement possède sa propre boite aux lettres, son propre interphone, et son propre compteur Edf/compteur d’eau donc je pense que la division a été bien faite. Mais après il partage la même porte d’entrée avec un sas commun.
Je pense que la hauteur sous plafond est 2m30.

Ces appartements étaient loués auparavant (en 2012 je crois), il y a eu un changement de propriétaire et ce dernier a rénové les appartements (peut être sans trop de goût je vous le concois volontier).

Pour essayer de m’informer sur vos remarques, quels documents puis-je demander au notaire ?

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#11 30/08/2016 09h32 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Je rejoins les avis sur l’aspect un peu 1er prix des appartements, mais en prime je tique sur d’autres points :
- le micro onde me semble bien près du robinet, où est situé la prise? (y a des distances officielles et de sécurité minimum des points d’eau)
- le plafond des salles d’eau en espèce de latte me perturbe, j’ai la sensation d’un cache misère.
- j’ai du mal à comprendre : il y a des portes fenêtres qui ouvre sur des murs ? (photo 1 et dernière)
- je ne trouve pas d’aération sur les photos, y en a t’il ? (dans un studio que je loue, au 1er, avec 2 grande fenêtre, un vasistas, 2 ventilations mécaniques géré par le locataire, la moitié de l’appartement était moisi)
- Comme pour l’aération, je ne trouve pas de chauffage. (je veux bien que ce soit Nice, mais en hiver, en entresol ?)
- Vos photos sont dans le désordre, celle du bas, va avec celles du haut!
- Les portes d’entrée me paraissent cheap également. Vous avez 3 points de fermetures ? (sinon pas de remboursement de la porte en cas d’effraction)
- Je vais jouer mon casse pied : pas de verrou à la sdb ? Ca dérange certains locataires! (j’en ai vu qui vérifiai que le verrou marchait durant la visite)
- Toujours dans le registre casse-pied, pas de détecteur de fumée ?
- Y a des luminaires au dessus de la cuisine ? Car c’est quand même un sacré plus de voir ce qu’on cuisine!
- Y a une hotte sur le second appartement ? D’ailleurs où débouche celle du 1er ? (oui, j’ai déjà vu une hotte aspirante, aspirer en direction d’un mur plein)
- C’est une impression ou les boutons électriques sont grisâtre de vieillesse ?

Sinon, pensez aux LED pour l’éclairage, c’est pas forcément cher, mais ça donne rapidement un cachet ! (car là, franchement, les néons…)

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#12 30/08/2016 09h42 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Oui je me suis mélangé dans les photos , joli coup d’oeil.

Il y a effectivement une porte fenêtre inutilisable.
Les hôtes donnent toutes deux sur l’extérieur.

Je vois tout comme vous beaucoup de points négatifs. Mais ce que j’aimerai savoir c’est si ces points sont irrémédiables.
Si c’est une question de déco, verrou, détecteur de fumée, ce sont des problèmes qui se règlent facilement.

Après oui nous ne sommes pas sur du grand standing et c’est pour cela que je touche le lot à 2400 euros du mètre carré au lieu de 4 000 euros du mètre carré.

La même surface mais au 3ème étage de cet immeuble se loue 600 e cc par mois…
Ce qui m’intéresse c’est de savoir si je peux régler les points négatifs, éviter les mauvaises surprises et espérer les louer 475 e cc chacun (9,5% de renta brut).

Et vous savez, si je pouvais prendre le même lot mais pas en sous sol je le ferai… mais j’ai 24 ans, déjà un appartement en location et 120 000 euros c’est vraiment le max que je peux mettre…
Je sais que le turn over va être important, je comptais juste m’en occuper à fond 5 ans en limitant la vacance locative en étant bien réactif puis les revendre. Ce ne sont pas des beau biens je le concois, c’est pour cela que je serai intéressé pour les garder entre 5 et 10 ans max.

Dernière modification par Magnetov (30/08/2016 09h46)

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#13 30/08/2016 10h18 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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Magnetov a écrit :

Je vois tout comme vous beaucoup de points négatifs. Mais ce que j’aimerai savoir c’est si ces points sont irrémédiables.
Si c’est une question de déco, verrou, détecteur de fumée, ce sont des problèmes qui se règlent facilement.

Dans ce cas, je limite aux points problématiques :
l’aération,l’humidité, le cache misère de plafond de la sdb (qu’est ce que ça cache!)

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#14 30/08/2016 10h19 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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La hauteur sous plafond est 2m30 : c’est irrémédiable.
Eviter de louer aux grands …

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#15 30/08/2016 10h30 → Magnetov [06] : étude de cas immobilier (deux studios en entresol à Nice) (entresol, immobilier, rentabilité)

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gunday a écrit :

Magnetov a écrit :

Je vois tout comme vous beaucoup de points négatifs. Mais ce que j’aimerai savoir c’est si ces points sont irrémédiables.
Si c’est une question de déco, verrou, détecteur de fumée, ce sont des problèmes qui se règlent facilement.

Dans ce cas, je limite aux points problématiques :
l’aération,l’humidité, le cache misère de plafond de la sdb (qu’est ce que ça cache!)

Ok je vais me concentrer sur ces problèmes.
Sur la photo de la première salle de bain, il y a une sorte de tapis/moquette collée au sol. Cela m’a paru étange lors de la visite.

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