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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/08/2016 13h30 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Bonjour à tous,

J’ai eu une idée je ne sais pas du tout ce qu’elle vaut, c’est pour ça que je me tourne vers vous afin de récolter des avis (je n’ai pas vos compétence en investissement et n’ai que 21 ans).

J’ai pensé à acheter un studio 30k (+ frais de notaire et ameublement on serait sur du 35/36k je pense). Avec apport de 5k, je n’aurais donc qu’à emprunter 30k sur 10 ans, ce qui ferait disons 255€/mois. Une fois le studio en ma possession, j’ai pensé à le mettre en location sur airbnb. Je sais (expérience personnelle avancée dans ce domaine), qu’avec un studio placé là où je le désire, même petit, j’en tire au minimum par mois 700/750€ par mois. Je paye une étudiante 150€/mois pour passer faire un léger ménage/changer les draps + système que je connais assez bien pour gérer les clés de façon gratuite.

Ce qui fait tous les mois, le prêt se rembourse aisément, que je sors 345€/mois.

En clair, bonne ou mauvaise idée smile ?

Merci d’avance,
Alexandre

Mots-clés : airbnb, location, studio

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#2 28/08/2016 13h54 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Vous ne prévoyez pas de faire des états des lieux ?

Prenez en compte la fiscalité et les charges pour avoir votre véritable cashflow wink

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#3 28/08/2016 13h57 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Bonjour,

Le sujet a souvent été abordé comme ici Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?  ou dans bien d’autres discussions du forum (utilisez le moteur de recherche en haut à droite)

Dans votre calcul "à la louche" vous oubliez des frais non négligeables comme les flux (eau, électricité, box…) ou des charges (copropriété, foncier, taxe de séjour…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 28/08/2016 14h03 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Bonjour

J’ai testé airbnb cet été :

Points positifs :
- pas de recherche de locataire, le sit s’occupe de tout .
- le site est plutôt bien fait, possibilité de mettre beaucoup de photos sur l’annonce, gratuit.
- lorsqu’il y a un litige à régler, ils sont très réactifs.
- si l’emplacement est bien choisi, la rentabilité peut devenir très bonne.

Point négatif :
- c’est très chronophage en temps.. cela demande d’être réactif pour répondre aux demandes, les remises de clés, faire le ménage, changer et laver les draps ect ect …
- les personnes sont plus ou moins exigent … Par exemple sur mon bien , il n’y avait pas de tv car je voulais faire de la location saisonniere que 6 semaines, sur l’annonce, bien sûr il y avait marqué que je n’avais pas de tv… Et j’ai forcément eu une remarque sur ce point …
J’ai une chambre mansardé de 25m2 dont 13m2. . Forcément un couple de 50 ans , il trouve ça compliquer pour leurs conforts alors que dans l’annonce c’était bien spécifié et une photo de la chambre était même posté.

Pour tout cela j’avais mis que 45 euros la nuit alors que le prix moyens était à 60 euros facile pour un t2 de 55m2 … Un hôtel par chez moi c’est 100 euros minimum la nuit en juillet août. ..
- beaucoup de Turn over et les personnes prennent pas soins du logement… Les vacances c’est pas pour ce prendre la tête hein ?

J’avais un projet d’achat d’un immeuble pour faire un spa et 6 logements… J’ai enlevé cette idée de ma tête et je suis en négociation actuellement pour du LMNP pour cet immeuble …

Franchement, être propriétaire bailleur prend beaucoup de temps … la location saisonniere encore plus.

Conclusion : si vous avez qu’un seul bien, que vous avez du temps, oui c’est une bonne idée à condition que vous soyez sur de la demande et que la rentabilité soit considérablement booster.

Si vous en avez plusieurs , bon courage smile


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#5 28/08/2016 14h31 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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cricri77700 a écrit :

- pas de recherche de locataire, le sit s’occupe de tout .

Il reste quand même une grosse part de gestion des réservations, beaucoup envoient des demandes mais ne confirment jamais, beaucoup également s’y prennent à la dernière minute. Si vous n’êtes pas connectés à vos mails, vous manquez la location.
Donc très chronophage dans l’aspect physique (nettoyage, état des lieux, accueil, parfois questions nombreuses pendant la loc) mais également sur la gestion des résa.

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#6 28/08/2016 17h14 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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J’ai également laissé tombé le temporaire : trop chronophage, trop de dégradation également…

De plus l’emballement médiatique fait que dans mon coin (sans doute pas exceptionnel)  il y a doublement de l’offre chaque année depuis 4 ans ! La demande suivra t-elle ?
Il y a érosion des prix, chaque nouvel arrivant se plaçant un peu moins cher que l’offre déjà en place.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 28/08/2016 17h48 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

Administrateur
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DDtee a écrit :

Il y a érosion des prix, chaque nouvel arrivant se plaçant un peu moins cher que l’offre déjà en place.

C’est amusant, car en tant que gros utilisateur de AirBnB, j’ai le sentiment exactement inverse !

J’ai l’impression que l’offre de qualité se raréfie (notamment du fait de la législation qui apparait si et là) ou voit ses prix augmenter.

Il y a aussi manifestement bcp de personnes qui se lancent dans la location de leur propre appartement pour "tester", mais ne donne pas suite une fois contacté.

Mon sentiment c’est que cela va finir comme tous les trucs internet du même type (ebay, etc.) avec une semi-professionnalisation de l’offre et une segmentation entre les appartements bien notés et les autres.

Et cela se voit aussi dans la gestion qui est déléguée pour les meilleurs appartements. Typiquement, mes appartements "préférés" sur AirBnb, je n’ai jamais vu les propriétaires, mais des tiers.

Swear a écrit :

Je paye une étudiante 150€/mois pour passer faire un léger ménage/changer les draps + système que je connais assez bien pour gérer les clés de façon gratuite.

Ça c’est bien ! Ne surtout pas faire soit-même.

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#8 28/08/2016 18h37 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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AirBnB a-t-il un avenir ? En tant qu’utilisatrice, je me suis fatiguée très vite après nombre de non-réponses ou réponses négatives à mes demandes de location, à des logements pourtant soi-disant libres.
Une fois j’ai eu 100 % de refus/non-réponse, pourtant pour une demande pour une semaine !
Je précise que c’était juste pour un couple avec un commentaire positif (la seule fois où j’ai pu me caser dans une location).

Quelqu’un de jeune avec un projet d’investissement immobilier ne devrait-il pas préférer une SCPI ?

Perso si j’avais un projet immobilier comme ça, les dégradations/non savoir-vivre me seraient vite insupportables.

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#9 29/08/2016 03h24 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Bonjour Alexandre,
Tout d’abord bravo pour votre approche de vous former avant d’investir.

Swear a écrit :

En clair, bonne ou mauvaise idée smile 

Avant de vous lancer :
- vérifiez ce que vous autorise à faire votre mairie (la location saisonnière à Paris, je le rappelle est très encadrée),
- vérifiez que le règlement de copropriété de votre immeuble (si c’est un immeuble) ne vous interdit pas de louer en courte durée,
- Faites une étude de marché,
- Construisez votre équipe de prestataires et votre système pour déléguer efficacement,
- Suivez le conseil de @DDtee et prévoyez toutes les charges dans votre budget (petite correction aux propos de @DDtee, la taxe de séjour n’est pas payée par vous mais par les voyageurs, sauf qu’en général c’est vous qui la collectez puis la reversez),

(si vous voulez aller plus loin, vous êtes libre de lire les 4 étapes pour démarrer la location saisonnière ou la check-list des 10 erreurs de débutants à bannir.)

A propos d’Airbnb :

cricri77700 a écrit :

C’est très chronophage en temps.. cela demande d’être réactif pour répondre aux demandes, les remises de clés, faire le ménage, changer et laver les draps ect ect …

Cela fait 2 ans que j’ai démarré la location saisonnière.
J’ai deux appartements qui affichent un taux de remplissage très correct et j’y passe moins de 10 minutes par jour pour voir si c’est possible.
J’ai tout automatisé pour ne conserver que le marketing et la relation avec les séjournants en amont.

cricri77700 a écrit :

les personnes sont plus ou moins exigent

Soyons clairs : nous voulons des revenus durables et très élevés (c’est le cas), il faut donc offrir une prestation de qualité.
Une TV vous coûtera 100 euros d’occasion sur LBC, pourquoi ne pas investir cette somme ?
En fait, il existe des équipements devenus indispensables aux yeux des personnes qui louent un logement de courte durée ou pour les vacances… qu’on le veuille ou non, c’est comme ça.

cricri77700 a écrit :

Pour tout cela j’avais mis que 45 euros la nuit alors que le prix moyens était à 60 euros facile pour un t2 de 55m2 … Un hôtel par chez moi c’est 100 euros minimum la nuit en juillet août. ..
- beaucoup de Turn over et les personnes prennent pas soins du logement… Les vacances c’est pas pour ce prendre la tête hein ?

Remontez votre prix et vous aurez des locataires plus sérieux.

cricri77700 a écrit :

Si vous en avez plusieurs , bon courage

Notre jeune investisseur a plutôt en projet un premier achat… Cela devrait déjà suffire à l’occuper wink

DDtee a écrit :

Il y a érosion des prix, chaque nouvel arrivant se plaçant un peu moins cher que l’offre déjà en place.

ah bon.. intéressant, même à qualité égale voire supérieure ?

Marie75 a écrit :

AirBnB a-t-il un avenir ?

Franchement, je pense que la question ne se pose pas vraiment comme dans ces termes.
Que ce soit Airbnb ou un autre site, la différence entre deux annonces se fera sur la qualité de l’offre et l’authenticité qu’elles proposeront en tant qu’expérience de vie aux voyageurs.
Airbnb a eu le mérite de faire évoluer la location saisonnière.
Aujourd’hui en 2016, une nouvelle génération de propriétaires bailleurs ont compris qu’ils pouvaient s’adresser directement à leurs voyageurs potentiels (avec tout autant de succès, et envoyer valser les commissions ou les discours prémâchés et insipides des chaînes d’hôtels ) !

InvestisseurHeureux a écrit :

Mon sentiment c’est que cela va finir comme tous les trucs internet du même type (ebay, etc.) avec une semi-professionnalisation de l’offre et une segmentation entre les appartements bien notés et les autres.

Oui et c’est tant mieux, virons les brebis galeuses et apportons une vraie valeur ajoutée à la location saisonnière… c’est tout simplement ce que réclament les utilisateurs !

(et désolé pour la réponse trop longue…)


Propriétaire Libre Solutions marketing et aide à la location saisonnière

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#10 29/08/2016 03h41 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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ProprietaireLibre a écrit :

Airbnb a eu le mérite de faire évoluer la location saisonnière.

Ah bon, grande nouvelle! Et en quoi? Ils n’ont rien inventé, sont arrivés après tout le monde à grand renfort de plans médias et ont réussi à glaner les parts de marché partout. Ils ont fait le coup de la fable des étudiants qui ont loué à 3 clampins sur des matelas gonflables. A l’américaine !
Il faut dire que les gens qui parlent de location saisonnière parlent systématiquement d’Airbnb, les médias aussi, la clé de leur succès est là.
Elle est aussi dans le mensonge, systématique et à tous les niveaux. Les conditions d’annulation strictes sont appliquées au doigt mouillé, le locataire qui vient pleurer est roi, le site négocie avec la mairie de Paris dans son seul intérêt, pour subsister, mais ne protège en rien les données personnelles des utilisateurs. Je ne parle pas du paiement des impôts.

Pour ne pas se casser le nez avec des propriétaires qui ne répondent pas, il suffit de réserver les biens en réservation immédiate ou instant booking. Dans ce cas la réservation est acceptée sans avoir besoin de l’accord du propriétaire qui s’est engagé à accepter ces réservations (sauf en dernière minute).

10 minutes par jour je n’y crois pas, cela demande davantage.
Personnellement je peux parler de l’évolution de l’offre et la demande, c’est fini le temps où tout se louait à n’importe quel prix. Il y a une offre surabondante, les site en profitent pour avoir des exigences excessives et cela tire les prix vers le bas. D’autant plus avec la baisse du tourisme constatée en France.

Dernière modification par kc44 (29/08/2016 03h42)


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#11 29/08/2016 03h45 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Je vous remercie pour vos nombreux commentaires c’est très appréciable même si je vois que tout le monde n’a pas le même avis sur le sujet. Toujours ouvert à vos conseils/avis alors n’hésitez pas c’est toujours ça de pris !

@ProprietaireLibre, ne seriez-vous pas le Yann de la vidéo d’Olivier Seban wink ?

Dernière modification par Swear (29/08/2016 03h46)

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#12 29/08/2016 08h15 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Un studio à 30 k€ dans une ville où il y a de la demande touristique, ça me paraît bien bas. Etes-vous sûr de votre coup ?

Par ailleurs, comptez un budget pour le retaper et le meubler. Si vous voulez avoir de bonnes évaluations, il faut un bien de bonne qualité, meublé de façon fonctionnelle et confortable et décoré avec goût.

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#13 29/08/2016 11h47 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Bernard2K a écrit :

Un studio à 30 k€ dans une ville où il y a de la demande touristique, ça me paraît bien bas. Etes-vous sûr de votre coup ?

La ville en question est Angers. Je ne pensais pas cette ville attractive pour de la loc’ saisonnière jusqu’à récemment : d’avril à fin juillet, j’ai récupéré 8 appartements de camarades de classe rentrés chez leurs parents pour les vacances. Que des studios, T1 ou petits T2, je prenais 40% de chaque transaction. Et à ma grande surprise, après avoir fixé les prix un peu en dessous du marché, les appartements étaient occupés en moyenne 25j/30 et cela même au départ, sans évaluation. Ensuite les évaluations positives furent nombreuses alors qu’ils s’agissaient d’appartements étudiants…

Dernière modification par Swear (29/08/2016 11h48)

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#14 29/08/2016 12h42 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Je rejoinds kc44 , 10min par jour? Et pour 2 appartements ?

Plus sérieusement, c’est une activité qui demande beaucoup de temps :
-remise des clés
- état des lieux
- ménage
- changer les draps
- remplacer les poubelles et autres
- gérer les demandes de locations , prise de rdv pourbanis les clés ect ect … Et j’en oublie..

Personnellement j’ai testé 2 mois … Je voulais en Faire un projet durable… franchement je passe mon chemin.
Si j’ai un appartement qui se libère en juin , je le louerai en saisonnier pour repartir sur un bail en septembre.. Je ferai pas plus.
Dans ma ville, en juillet août, j’ai beaucoup de demande en tourisme et beaucoup moins pour un bail classique.
A partir du 15 août, tout le monde se bat pour avoir un appartement pour la rentrée. …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#15 29/08/2016 14h22 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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J’ai pratiqué la location saisonnière (à la semaine) en station
et quelque fois pour 2 ou 3 semaines pour les Gros Clients (prix à la semaine non négligeable)

C’est TRES prenant comme activité
(Les entrées et départ ne se font pas à la suite)==> Journée bloquée
Quand on a des clients qui ont du retard, vous pouvez remettre des cléfs . . .TARD

à celà s’ajoute les menues réparations/casses/achats entre 2 locations
etc etc
Sans comptez sur les 5 % (mon retour d’épérience) qui s’étonnent de:
- lits superposés dans les chambres enfants, alors que c’est en photos et dans le descriptifs
- Taille de la Terasse que c’est en photos et dans le descriptifs avec le métrage
etc etc

si vous partez pour des périodes plus courtes: journée
vous multipliez la Charge de travail et le faite tous les jours


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#16 29/08/2016 15h03 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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Cricri, pour ma part je délègue tout car je suis sur un autre continent, je ne gère que les réservations et prises de rendez-vous. Sur place je ne fais rien. Je gère donc tous les menus problèmes d’une location saisonnière aussi, lave-linge en panne, internet en panne, locataires peu scrupuleux laissant le bazar, demander à celui qui fait le ménage de bien penser à prendre les photos, prélever sur la caution, se battre avec les locataires car ils n’acceptent pas et se croient tout permis, il faut donc démontrer au site de façon bien offensive que le locataire est en tort et que vous portez l’affaire en justice s’il y a diffamation dans les commentaires de leur site, etc… J’en passe…
Rien que cela me prend largement 10 minutes par jour et je ne choisi pas les jours, c’est 365 jours par an (et même un de plus cette année), jour fériés, noël et nouvel an etc. On peut s’aménager des repos, ça tue la rentabilité après, c’est un choix.


Parrain de mon adorable filleule

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#17 29/08/2016 18h07 → Achat d'un studio pour le louer sur AirBnb ? (airbnb, location, studio)

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C’est sur…
Après on évoque tous les aspects négatifs
.. mais il y a  beaucoup de positifs également ( évoqué ci-dessus )
Mais me concernant je passe …
Ricou l’à bien évoqué. .. Les gens sont exigents et de mauvaise foi … Et ça demande beaucoup de temps ….


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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