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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 23/08/2016 23h33 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Membre
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Bonjour

J’investis dans l’immobilier depuis peu et petit à petit et je voulais savoir ce qu’est pour vous un bon rendement.

J’aimerais avoir votre avis sur ce parking:

Prix d’achat affiché 12 000 EUROS
Frais de notaire 2 300 EUROS

Loyers 80 euros (en étant pessimiste, 90 en moyenne et 100 en étant optimiste)
Charge 50 EUROS / Trimestre
Taxe 85 EUROS par an.

Soit un gain net (avant impot) de 675 EUROS.

Et donc une rentabilité net avant impôt de 4.7%

J’acheterai pas a ce prix. Mais je souhaitais avoir votre avis.
Je vise, en générale, plus du 5,5 à 6 pourcent de rentabilité nette avant impôt.

Merci à vous tous smile

Mots-clés : bonne, parking, renta, rentabilité

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#2 23/08/2016 23h45 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Bonjour,
Ce forum demande en general une petite présentation avant de poser des questions. 😄
Le problème d’une renta comme celle que vous annoncez vous empêchera d’investir à un moment donné sur le long terme, faute de cash flow suffisant.

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#3 24/08/2016 00h15 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Ok je vais faire une présentation

Je calcule la rentabilité en prenant en compte le coût d’emprunt (nul dans mon exemple) et baisse au maximum la durée de l’emprunt pour avoir un coût le plus faible. Ce qui augmente ma rentabilité mais baisse mon cash-flow.

Comment vous gérez cela ? Faire un compromis entre les deux ? Essayer d’avoir un cash-flow a 0 ? avant impôt ? après impôt ?

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#4 24/08/2016 07h15 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Ici on prône beaucoup le CF positif , perso j’ai toujours préférer rembourser rapidement mes emprunts ….qui peut dire son avenir dans quinze, ou vingt ans ?…

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#5 24/08/2016 09h23 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

Sur votre projet, je trouve que :
- les frais de notaire sont très élevés
- la rentabilité brute est insuffisante
- et en plus, la rentabilité nette est plombée par des charges trop élevées, notamment les charges de copro à 200 €/an.

Au final, la rentabilité qui compte le plus c’est la rentabilité nette après impôts (ainsi que le cashflow net après impôts). C’est ce qui rentre vraiment dans votre poche. La rentabilité brute, et la rentabilité nette avant impôt, sont des indicateurs intéressants mais ils ne déterminent pas votre revenu.

Cf. ce fil très utile sur ce sujet : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

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#6 24/08/2016 16h52 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Membre
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Les frais de notaires sont trop élevés mais c’est un parking donc un cout faible et donc des frais de notaire proportionnellement très élevé. On peut pas y faire grand chose mais je suis d’accord avec toi ça plombe la rentabilité.

Vous me dites aussi que que la rentabilité brute insuffisante. Vous visez combien lorsque vous cherchez à investir ? (en brute ou net ou net après impot)

Merci

Dernière modification par GinTonic (24/08/2016 17h05)

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#7 25/08/2016 00h57 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Modérateur
Réputation :   1083 

Pour votre info : la loi Macron récente plafonne (depuis mai 2016) les honoraires de notaire à 10%ht (donc 12%ttc) de la valeur du ben, ce qui diminue significativement ces frais en cas d’acquisition d’un bien de valeur modeste (comme dans votre cas). google vous donnera plein de sources le confirmant, dont Frais de notaire : (très) petite baisse au 1er mai 2016 | De Particulier à Particulier - PAP

Vos 2300€ semblent trop élevés, sauf à ce que le notaire ait ajouté pas mal de refacturation de frais.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 25/08/2016 07h51 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci a vous

Pour les frais de notaire j’ai fait une simulation sur ce site :
Frais de notaire : Calcul de vos frais de notaire | De Particulier à Particulier - PAP

http://img15.hostingpics.net/pics/937078Capture.jpg

Dois-je m’attendre a moins ou le site est fiable ?

Merci

Dernière modification par GinTonic (25/08/2016 07h54)

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#9 25/08/2016 10h49 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

Membre
Réputation :   161 

GoodbyLenine a écrit :

Pour votre info : la loi Macron récente plafonne (depuis mai 2016) les honoraires de notaire à 10%ht (donc 12%ttc) de la valeur du bien

Les émoluments (les émoluments sont fixés par la loi, pas les honoraires).

GinTonic a écrit :

Dois-je m’attendre a moins ou le site est fiable ?

Ca semble à peu près cohérent. Les émoluments sont ici limités à 1215 euros, ttc semble-t-il, ce qui est "dans les clous" de la loi Macron.

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#10 25/08/2016 14h21 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Ok,

Pour revenir au titre.

Qu’est ce que vous visez lorsque vous cherchez à investir ?
Quelle est votre rentabilité minimale acceptable ? Etc …

smile

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#11 25/08/2016 14h28 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Réputation :   84 

Il n’y a pas de réponse consensuelle, chacun a ses objectifs. Perso je vise 8% mini sur l’immobilier physique, si j’ai 10 c’est mieux. Au delà je savoure mais ce n’est pas une priorité.
Pour le reste si je sécurise (selon mes critères encore une fois) du 3 ou 4% c’est assez.


Parrain de mon adorable filleule

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#12 26/08/2016 16h34 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Bonjour,

Tout dépend de l’effort que vous devez faire par rapport à la rentabilité obtenue.
Investir en scpi sans aucun effort pour environ 5% ca peut être bien.
Si vous avez la même rentabilité avec du locatif en direct, où vous retapez entièrement le biens et vous faites de la gestion, passez votre chemin.

Si vous faites de la location pour une famille classique, de la colocation étudiante ou du touristique, le travail n’est pas le même et la rentabilité que vous devez en attendre non plus.

Et puis au delà de la rentabilité, il faut surtout faire les simulations pour déterminer le cashflow (et le pondérer la aussi à l’investissement financier et personnel) pour évaluer l’intéret.

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#13 29/08/2016 21h38 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Comme indiquer plus haut, tout dépend de l’énergie que vous pensez y mettre.

Si vous avez un bon job avec un bon salaire mais qui vous prend du temps, vous pouvez peut-être vous contenter de 3%-5%

Personnellement, je suis en plein calculs de rendements, comparatif des différents projets immobiliers.
Je lis sur ce forum que plein de gens visent 8-10%.
Je ne pense pas arriver à ces rendements car je n’ai pas le temps ni les compétences.

Et je considère que le meilleur rendement pour moi, c’est d’abord être performant dans mon travail qui va peut-être me rapporter une augmentation de salaire de 2%-4% par an, et en parallèle faire un investissement simple à 3%-5% (genre SCPI, LMNP etc)
Passer trop de temps à gérer de l’immobilier ou des travaux pourrait me détourner de mon travail et donc des augmentations, voire d’être viré, ce qui engendrerait une belle perte de salaire (bien plus importante que de gratter 2%-3% de rendement en plus sur un bien immobilier)

Donc tout dépend du temps que l’on a à y consacrer et de ce que l’on a à perdre à côté.

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#14 30/08/2016 07h22 → Immobilier : qu'est-ce qu'une bonne rentabilité immobilière ? (bonne, parking, renta, rentabilité)

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Le rendement dépend non seulement de l’effort, mais aussi du risque :

- un parking dans un quartier pourri peut être vendu à 15 % de rendement brut théorique. Risques : dégradation du véhicule stationné ; vacance locative ; impayé de loyer ; place squattée…

- vous trouvez assez facilement des immeubles à 12-15 % de rendement dans les très petites villes de province, loin de tout. Population vieillissante, employeurs qui ferment les uns après les autres, immeuble ancien avec du retard d’entretien… Dans ce cas, les risques sont : travaux coûteux à venir ; vacance locative ; perte de valeur du bien.

- cas fréquent même dans les grandes villes : les copros anciennes, avec des charges très élevées. Les risques sont : difficulté à louer (400 € de loyer  + 200 € de charges, ça fait fuir de nombreux locataires) donc vacance locative ; charges qui peuvent encore augmenter (la copro a vraiment besoin d’un paquet de travaux parce qu’elle est vieille) ; charges tellement élevées que de plus en plus de copropriétaires ne paient plus donc risque que la copropriété rentre en procédure. Et, évidemment, perte de valeur du bien : le vendeur vous l’avait déjà bradé à vous (d’où le rendement alléchant), mais 3 ans plus tard, quand la copro est en procédure et que la moitié des appartements sont vides, le bien est devenu quasiment invendable.

Dans chacun de ces 3 cas, le rendement n’est pas un don du ciel ; il rémunère un risque. Et dès qu’on ajoute des travaux et de la vacance locative comme il est très probable que ça arrive, le rendement réel de ces biens baisse fortement. Par exemple 15 % de rendement brut mais 50 % de vacance locative (ça peut arriver avec l’exemple du parking, notamment), ça ne fait plus que 7,5 % de rendement brut réel (avant même les charges et les impôts). En enfin, quand au bout de 5 ou 10 ans vous jetez l’éponge, si vous vendez moins cher que vous n’avez acheté, la moins-value vient encore abaisser le rendement moyen sur la durée de détention.

Donc, dans ce type de cas, malgré le rendement brut de 10 à 15 % sur le papier, la rémunération du risque est justifiée, et même probablement insuffisante.

(liste non limitative).

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 07h37)

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