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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/08/2016 23h13 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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VOTRE PROFIL
- Statut : en concubinage
- Âge : 28 ans
- TMI: 30%
- Revenus : 2 600€ /mois + TR + primes

Je suis novice dans l’investissement immobilier et pourtant ce n’est pas faute d’avoir lu et relu énormément de poste de ce forum ! Après plusieurs échanges avec le propriétaire, qui souhaite vendre pour des raisons personnelles (retraite /santé), je n’ai pas encore pu me déplacer pour visiter l’immeuble qui se situe à environ 40 min de chez moi… L’annonce n’est plus actuellement sur un site de vente immobilière et je voudrais garder le contact et faire vite dans les visites afin de lui faire une proposition, car les photos ont l’air rassurantes sur l’intérieur de l’immeuble, je vous laisse découvrir ma première étude de cas, qui je l’espère contient l’ensemble des éléments vous permettant de me faire toutes les remarques possibles.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : immeuble de rapport de 6 appartements
- Année de construction : inconnu pour le moment
- Étage : 2

rez-de-chaussée :
Studio de 24 m² : 480 €
T1 de 18 m² : 450 €
Niveau 1 :
Studio de 24 m² : 450 €
T1 de 19 m² : 460 €
Niveau 2 :
Studio de 18 m² : 460€ studio de 20 m² : 350 €

- Déjà occupé : tous occupés
- Chauffage collectif / individuel : Je cite le propriétaire : "Le chauffage est collectif pour le Rdc et le niveau 1 est avec une chaudière au sol installée en décembre 2007 avec 2 ballons d’eau chaude de 300L chacun (mise en fonction en janvier 2008). Le niveau 2 est équipé de radiateurs électriques."
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commune ou individuelle : compteur électrique individuel, pour l’eau, je ne sais pas encore

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : 59, dans une ville de 50 000 habitants
- Centre-ville, périphérie : centre-ville à environ 700m de facultés, d’écoles d’ingénieurs, près de magasins et d’un cinéma.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : affiché à 215 000 € HFN
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : déjà totalement loué en LMNP pour un total de 2 650€/mois CC
Avec des locataires présents depuis plusieurs années :

Le 1 est locataire depuis 3 mois suite au départ de l’ancien locataire : 3 semaines de vacances d’après le proprio.
Le 2 est locataire depuis février 2013.
Le 3 est présent depuis nov 2012 (sous tutelle de son beau-père).
Le 4 était locataire depuis janvier 2010, remplacée en 01/02/16.
Le 5 fut locataire du 6 depuis mars 2012 puis au 5 depuis juillet 2014.
Le 6 est arrivé en août 2014.

Une question me vient , qu’implique pour un bailleur la mise sous tutelle d’un locataire ?

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 €
- Travaux immédiats : visite à prévoir
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) à 10 ans (façade, toiture) ?
D’après le propriétaire : "les travaux de réhabilitation électricité, plomberie, chauffage datent de fin 2007. Actuellement les lots sont loués charges inclus." "Les menuiseries de façade sont en PVC. Les menuiseries de la cour sont en bois et seraient à changer d’ici 3 à 4 ans. La toiture est en très bon état l’isolation a été refaite lors des travaux."
- Taxe foncière hors TEOM : 2 074 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 200 €
- Rentabilité brute : 14.80% (en prenant 2 650€ de loyers et une proposition à 200 k€ + 15 k€ FN)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : amortissable
L’idée est d’aller voir un courtier juste après la visite du bien afin de faire financer cet achat à 110% sur 18/20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée en LMNP au réel

CASH FLOW

Environ 750€ par mois, avec 2429€/mois de loyers (comprenant la vacance : 2650*11/12), 1050€ de remboursement de prêt et voici les charges mensuelles (620€) pris en compte :

Taxe foncière -174.56€
CFE  -20.83€
CGA  -12.5€
Comptable -41.67€
Assurance emprunt -18.1€
Charges fixes non récup. -165.75€
Travaux imprévus -170€
Assurance PNO -17€

Je vous remercie, par avance, de tous les retours que vous pourriez me faire.

Dernière modification par Nivek59 (24/08/2016 09h33)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 23/08/2016 23h40 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
Sur le papier, l’affaire est belle: bonne rentabilité, location stable, immeuble entretenu. Ne tardez pas pour la visite!
Qu’est-ce qui pousserait le propriétaire à vous le vendre à vous plutôt qu’au plus offrant en le mettant sur un site?

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#3 24/08/2016 08h18 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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"Actuellement les lots sont loués charges inclus."

Donc le loyer de 2650 € est un loyer CC ?

Il faudrait voir quelles charges sont incluses(*), et combien ça fait en HC. Parce que la rémunération du bailleur, c’est le HC bien sûr.

(*) s’il y a un compteur électrique par appartement, logiquement les locataires sont abonnés à titre individuel et paient leur électricité. Les locataires du 2e étage pourraient donc avoir très peu de charges communes ; tandis que ceux du RDC et 1er pourraient avoir le chauffage et l’eau chaude dans les charges. A condition encore que le calcul de charges soit rigoureux (ne pas répartir le chauffage à tout le monde !).

Je vous invite à bien approfondir cette question, factures à l’appui.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2016 08h18)

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#4 24/08/2016 09h27 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@FastHand
Rien ne poussera le propriétaire a me le vendre plutôt qu’un autre. J’ai répondu à une annonce LBC très succinte sans photo et la veille qu’elle soit automatiquement enlevé par le site (durée maximum de 2 mois pour une annonce). Je remarque que le propriétaire ne la remet pas pour le moment pas en ligne…

@Bernard2K
J’attend la confirmation du propriétaire, mais je suis parti de ce prérequis là pour mes calculs de rentabilité :
Loyers HC : 2 400 €/mois
Charges locataires : 250 €/mois
Charges totales : 5000 €/an
Charges non prévues (travaux) : 2 000 €/an (environ 1% du prix du bien comme souvent conseillé)

Les charges en 2015 ont été :
- EDF + Gaz : 3 200€
- Eaux : 1 600 €

Vous conseillez de demander les factures, c’est donc quelque chose que je peux facilement demander de pouvoir visualiser ses factures d’EDF, de gaz et/ou d’eaux ?

Dernière modification par Nivek59 (24/08/2016 09h28)

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#5 24/08/2016 09h37 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Il faut déjà lever l’ambiguïté HC/CC.

Il faut aussi clarifier : forfait de charges ou charges au réel (calculées chaque année en fonction de ce qui est réellement dépensé, avec régularisation) ? Votre expression "charges incluses" fait penser au forfait de charges, mais ça mérite d’être confirmé.

Pour les factures de charges, peut-être pas à la première visite, mais ensuite, oui. A partir du moment où c’est loué CC, le montant exact des charges est l’une des composantes de la rentabilité, donc vous pouvez demander à vérifier sur pièces.

Pour l’entretien, 1% c’est pour un bien qui serait entretenu très régulièrement, et une moyenne de long terme. Avec du locatif ancien, ça peut varier de presque rien, à quelques dizaines de k€ d’un coup s’il y a un gros retard de travaux urgents. D’où l’intérêt d’une visite attentive.

Pour la visite, demandez bien à pouvoir visiter tous les appartements. C’est vrai que c’est de l’organisation pour obtenir que tous les locataires soient là en même temps, mais si vous ne visitez que la cage d’escalier et un logement sur deux, vous n’avez pas vraiment visité, et notamment vous ne pouvez pas exclure qu’il y ait un gros défaut que vous n’avez pas vu.

Par ailleurs, la discussion avec les locataires est très instructive. S’ils osent parler devant le proprio, vous pouvez apprendre des trucs intéressants…

Le fait que ça ne se soit pas vendu, que l’annonce ne soit plus en ligne et que le vendeur ait de bonnes raisons de vendre, cela vous place en position de force pour négocier. Après, comme toujours, plus on négocie, plus on gagne, mais plus on risque un revirement du vendeur.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2016 10h57)

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#6 24/08/2016 10h44 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Nivek59 a écrit :

VOTRE PROFIL

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Chauffage collectif / individuel : Je cite le propriétaire : "Le chauffage est collectif pour le Rdc et le niveau 1 est avec une chaudière au sol installée en décembre 2007 avec 2 ballons d’eau chaude de 300L chacun (mise en fonction en janvier 2008). Le niveau 2 est équipé de radiateurs électriques."
- Compteurs d’eau et d’électricité commune ou individuelle : compteur électrique individuel, pour l’eau, je ne sais pas encore

LOCALISATION DU BIEN
- Département, ville : 59, dans une ville de 50 000 habitants
- Centre-ville, périphérie : centre-ville à environ 700m de facultés, d’écoles d’ingénieurs, près de magasins et d’un cinéma.

Bonjour Nivek59,

Plusieurs points de vigilance comme souligné dans les précédents messages.
Tout d’abord l’aspect chauffage à éclaircir au niveau de la consommation et répartition pour les appartements.
Pour l’eau, est ce qu’il existe des répartiteurs d’eau par logement ?

Et dernier point cela concerne les lots, est ce qu’ils sont cadastrés ou non ?

Concernant la localisation du bien, je pense que nous devons être soit à Valenciennes ou à Douai et les loyers proposés me paraissent élevés pour les villes cités.
Donc pour ma part je serais vigilant sur la qualité des locataires.

Sinon belle rentabilité, à voir en fonction de la visite mais vous êtes en position de force dans la négociation si l’offre a été retirée.

Nordiste

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#7 24/08/2016 11h40 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

je pense que c’est l’immeuble situé sur Douai que j’ai visité hier ( annonce disparue du bon coin l’immeuble était à 215 000 direct propriétaire, il est ici aussi : Investissement immeuble  Douai  - immeuble   0m² 225000? ) je vous annonce de suite que le monsieur est un marchand de sommeil:

- l’immeuble est insalubre
- que des locataires insolvables et "très sociaux" pour ne pas rentrer dans le péjoratif
- les surfaces données ne sont pas les bonnes, exemple au niveau 2 c’est 9 et 10 m² les studios et non pas 18 et 20

En bref tout est à refaire là-dedans, un investisseur sensé n’y mettrait pas 1 €.
Pour moi c’est encore un escroc qui profite de la misère des gens pour se faire de l’argent….
Ne perdez pas votre temps.

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#8 24/08/2016 12h15 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@Nivek59 : Si c’est bien l’immeuble qu’a visité georges454 alors je crois que vous avez votre réponse !

Dommage car les immeubles proposés déjà entièrement loués en LMNP sont rares, pourtant cela offre des avantages fiscaux (possibilité de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble la première année, ce qui n’est pas le cas pour un immeuble où l’on bascule les baux de nu à meublé au fur et à mesure des départs des locataires).

D’un point de vue plus général, pensez à vérifier que l’immeuble est bien cadastré, ce qui est rarement le cas pour ces vieux immeubles 1930.

NB : Je profite de ce cas ciblé NPDC pour faire un peu de pub pour la prochaine réunion des IH lillois, à programmer fin-septembre en fonction de vos disponibilités : Info - Forums des investisseurs heureux

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#9 24/08/2016 12h45 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Eh bien, si c’est l’immeuble que cite georges, l’affaire est entendue !

Pour autant, puisque vous êtes novice, je vous encourage à aller visiter quand même ! C’est un excellent exercice ! C’est le jeu des 7 erreurs : "sur cet immeuble, arriverez-vous à repérer les 7 erreurs (voire plus) que l’oeil exercé de georges a repéré ?" wink

Pour ma part, novice également j’ai beaucoup approfondi un cas d’immeuble de rapport (je ne l’ai jamais présenté ici). Au fur et à mesure que j’approfondissais, c’était de pire en pire. J’ai pensé un moment faire une offre à moitié prix, mais finalement non, même à moitié prix ce n’était pas intéressant. Certains problèmes pouvaient se résoudre, mais d’autres non. C’était un casse-tête et un panier percé. J’y ai passé beaucoup de temps, sans que ça aboutisse, ce qui peut sembler décevant. Mais ce n’était absolument pas du temps perdu, car j’ai beaucoup appris sur ce cas.

Dernière modification par Bernard2K (24/08/2016 12h51)

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#10 24/08/2016 17h50 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@georges454
En effet, j’avais vu l’annonce sur seloger ce matin. Merci de m’avoir fait gagner du temps !! J’ai vraiment beaucoup de mal à comprendre l’attitude d’un propriétaire, qui ment lors des échanges pré-visite, j’imagine que les montants de loyers doivent être également faussés… Bref, je continue mes recherches.

@Bernard2K
Mais, en effet, en connaissant maintenant la situation, il pourrait être fort intéressant de réaliser la visite, d’apprendre et de relevé tous les problèmes qu’il pourrait y avoir.

Merci à vous et aux autres pour vos réponses en tout cas !

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#11 24/08/2016 21h12 → Nivek59 [59] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP) (immeuble de rapport, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Au jeu des 7 erreurs je vous rassure vous serez gagnant tout de suite, c’est vraiment un taudis et il n’y a pas de vice caché ou d’oeil aguerri à avoir, on voit tout de suite que c’est n’importe quoi dès le seuil d’entrée franchi, à contrario l’extérieur du bâtiment est état correct ! Je n’ai pas fait le compte exact pour les loyers du coup car dès les premières secondes j’ai vu quel type de bien c’était et donc je n’ai pas retenu toutes les infos, j’ai fait une petite visite par politesse ( histoire de ne pas avoir fait déplacer l’agent immobilier pour rien) puis je suis parti sans m’éterniser au bout de 5 minutes. Il y avait pour environ 2400-2500 € de loyers CC, je suppose que le proprio gonfle énormément les charges pour gonfler les loyers ( s’il va au bout de sa démarche de marchand de sommeil je suppose qu’il ne les régularise pas en fin d’année et garde le surplus…). Il n’y a qu’un seul appartement qui n’est pas en très mauvais état, peut-être l’a-t-il rafraîchi avant de mettre les derniers locataires il y a 3 mois ?

Ca peut être une bonne expérience de visiter un truc comme ça, vous verrez le côté "obscur" que peuvent choisir d’adopter certains propriétaires bailleurs. Mais ça peut être aussi un peu déstabilisant car là vous êtes vraiment confronté à beaucoup de misère d’un seul coup, ça vous saute au visage et pour quelqu’un de pas préparé ça peut j’imagine faire mal au coeur et dégoûter un peu de l’aspect locatif; mais dans votre parcours à la recherche d’immeubles vous tomberez forcément sur des cas comme ça.

Pour l’anecdote l’agent qui m’a fait visiter s’occupe principalement de la vente des immeubles de rapport pour son agence, hors c’est un de ses collègues qui a rentré le bien lorsqu’il était en vacances ( il ne l’avait jamais vu avant la visite d’hier du coup). Il m’a présenté ses excuses pour m’avoir présenté ce taudis et je pense que la personne qui a fait le mandat va en prendre pour son grade, il était fâché.

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