Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 20/08/2016 12h50 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

J’ai le projet d’investir 150k  en parts de SCPI à crédit.

Mon objectif est de mettre un pied dans l’investissement immobilier, de profiter du levier du crédit et de m’affranchir de toute contrainte de gestion.

J’ai obtenu un financement plausible (1,70% pour 21 ans) auprès de la BNP.
J’ai néanmoins la contrainte de souscrire 33% du montant dans leur SCPI maison Accimo Pierre.
Cette dernière présente des caractéristiques très moyennes mais qui ne devraient pas trop pénaliser la rentabilité globale du projet.

Je souhaite investir le reste (100k) sur des SCPI diversifiées et de qualité.
Au gré de mes lectures (rapports, statuts et forums), j’ai retenu les 4 suivantes pour un investissement à parts égales :

Primovie
La thématique santé est attirante. Je la préfère à Pierval Santé car plus grosse (solide ?) et plus française.

Epargne Foncière
Orientée bureau avec un long historique et bien implantée en région parisienne.

Immorente
Orientée commerce. C’est une des plus grosses et des plus réputées. Elle semble toutefois en perte de vitesse passagère.

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

J’ai également repris et analysé les chiffres clés que voici :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3566_simulation_scpi.jpg

La composante essentielle qui me manque est la visibilité sur la qualité de la gouvernance. Malheureusement, la lecture des rapports n’apporte guère d’information à ce sujet

Auriez-vous quelques critiques sur le bien-fondé de mon projet ? En particulier sur le choix de SCPI.

Dernière modification par Cache40 (20/08/2016 12h51)

Mots-clés : choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit


Dans la vie, le plus grand risque est justement de n'en prendre aucun.

Hors ligne

 

#2 20/08/2016 13h10 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   57 

Bonjour,

Intéressante synthèse. Il pourrait être encore plus intéressant de voir les tendances sur les métriques clés (TOF, rendement). Une colonne complémentaire suffirait pour donner la moyenne des 5 dernières années).

Avez-vous obligation de conserver les parts "moisies" de la BNP ? L’idée serait de tabler sur un point d’équilibre qui vous permettrait de vendre les part pour retirer le cash au moment ou vous aurez rattrapper vos doniers pour ensuite les réinvestir dans la SCPI qui vous aura le plus donné satisfaction.
Par ailleurs, cette SCPI (BNP) est elle suffisamment liquide ?

Bien à vous,


Dooffy

Hors ligne

 

#3 20/08/2016 13h15 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   125 

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.

Hors ligne

 

#4 20/08/2016 13h29 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   57 

Pourriez-vous développer (sommairement) les expériences discutables dont vous faites mention dans votre précédent message ?


Dooffy

Hors ligne

 

#5 20/08/2016 14h43 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   125 

C’est développé (largement) dans la file dédiée :
SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM
Notamment page 3, rechercher "Atlantique Pierre"
(qui a aussi sa file dans  "Foncières non cotées").

Hors ligne

 

#6 20/08/2016 15h20 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   80 

Etant donné le "succès" de Atlantique Pierre après le départ de ces "dirigeants aux expériences discutables", on peut penser que leur seule présence ne suffisait pas à expliquer tous ces soucis de mauvaise gestion et, disons-le, magouilles, qui ont continué jusqu’à l’an dernier.
Sur votre tableau, pour comparer les frais de souscription entre eux, vous devriez le faire avec le même mode de calcul wink
Sur le taux de distribution, vous devriez faire la comparaison en le calculant avec le dividende de l’an dernier et le prix de part que vous paierez. Idéalement regardez aussi le dividende 2016 annoncé et comparez.
Ensuite une remarque sur les répartitions sectorielles, je n’ai pas vérifié les autres mais je peux vous dire que Primovie n’est pas du tout investie à 100% santé.
Personnellement je trouve ce montage valable. Je pense juste que vous avez beaucoup de diversification avec 33% entre Corum et Primovie, simple point de vue personnel.

Dernière modification par kc44 (20/08/2016 16h28)

En ligne

 

#7 20/08/2016 21h42 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

J’avais déjà indiqué cela sur un autre post :
Primovie n’est pas que sur la santé : au 30/06/2016 elle est à
santé : 43%
sénior : 17 %
On peut donc dire : 60% dans le santé/EHPAD
éducation : 16%
Crèche : 1%
Bureau : 18%
Pépinière d’entreprise : 5%
(cela fait presque 1/4 sur bureaux/entreprises)


Là c'est moi Présentation , et là c'est mon blog Boostez vos finances

Hors ligne

 

#8 21/08/2016 02h50 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   80 

Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.

En ligne

 

#9 21/08/2016 10h25 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Sur certains actifs la frontière est ténue entre bureau/santé.

Mais c’est surtout pour signifier que ce n’est pas 100% santé. Quand on voit qu’elle ont comme locataire Coca Cola smile


Là c'est moi Présentation , et là c'est mon blog Boostez vos finances

Hors ligne

 

#10 22/08/2016 10h53 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

kc44 a écrit :

Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.

Entièrement d’accord, cette partie du patrimoine doit etre considérée comme des bureaux.

Hors ligne

 

#11 22/08/2016 11h25 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   10 

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

Hors ligne

 

#12 22/08/2016 11h29 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

kc44 a écrit :

Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.

Complétement d’accord avec vous. De toute façon, le changement de politique à cause du "y’a pas assez de possibilité d’investissement" montre bien que la SCPI est bien plus intéressé par une forte collecte que par le suivi et maintien des objectifs initiaux.

Je me permets de remettre une couche sur Corum (je détiens des parts).
Ils ont été critiqués assez rapidement du à la composition des dirigeants, ils s’avèrent qu’ils sont à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.
Regardez ce que font les autres SCPI en diversification même les "pro parisiens"…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#13 22/08/2016 12h39 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Modérateur
Réputation :   1078 

Connaissant Primonial REIM achète le portefeuille santé de Foncière des Régions | Pierrepapier.fr il semble que Primovie ne devrait pas avoir de mal à acquérir des immeubles liés à la santé pendant un bon moment … même si le rendement ne sera sans doute pas extraordinaire non plus.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#14 22/08/2016 13h36 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Flyz57 a écrit :

à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.

A mon humble avis, c’est plutôt la saturation du marché français qui est à l’initiative du changement de stratégie de certaines SCPI, et non pas une SCPI en particulier…

J’ai regardé par curiosité l’historique des rapports de ma SCPI pour constater qu’elle a n’a cessé d’augmenter son pourcentage de possession à l’étranger dès 2010. J’imagine que ce ne sont pas les seuls.

Hors ligne

 

#15 22/08/2016 15h00 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

JBeurer a écrit :

Flyz57 a écrit :

à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.

A mon humble avis, c’est plutôt la saturation du marché français qui est à l’initiative du changement de stratégie de certaines SCPI, et non pas une SCPI en particulier…

J’ai regardé par curiosité l’historique des rapports de ma SCPI pour constater qu’elle a n’a cessé d’augmenter son pourcentage de possession à l’étranger dès 2010. J’imagine que ce ne sont pas les seuls.

Ah oui je suis d’accord avec vous, je soulignais seulement que des signes de cette tendance avait été repérée par Corum un peu avant les autres.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#16 22/08/2016 16h11 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Ben non, on n’est pas vraiment d’accord, puisque je dis exactement le contraire wink

Bref ce n’était pas vraiment le sujet.

Hors ligne

 

#17 22/08/2016 21h42 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Je prends note de vos remarques sur la répartition "précise" du patrimoine immo de Primovie. A cet égard le débat m’intéresse grandement mais il aurait davantage de portée sur la file dédiée.

Pour en revenir à mon projet

Dooffy a écrit :

Bonjour,

Intéressante synthèse. Il pourrait être encore plus intéressant de voir les tendances sur les métriques clés (TOF, rendement). Une colonne complémentaire suffirait pour donner la moyenne des 5 dernières années).

Avez-vous obligation de conserver les parts "moisies" de la BNP ? L’idée serait de tabler sur un point d’équilibre qui vous permettrait de vendre les part pour retirer le cash au moment ou vous aurez rattrapper vos doniers pour ensuite les réinvestir dans la SCPI qui vous aura le plus donné satisfaction.
Par ailleurs, cette SCPI (BNP) est elle suffisamment liquide ?
Bien à vous,

Je m’attelle à rajouter les infos sur les moyennes des 5 dernières années.
Excellentes questions sur les parts de SCPI Accimo. Partant du principe que les SCPI sont un investissement long terme, j’étais enfermé dans l’idée de conserver ses parts pour la durée du prêt. Un arbitrage opportun avant cette échéance devrait être possible. Je m’en assurerai.

ArnvaldIngofson a écrit :

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.

Merci d’avoir reclarifié la notion de risque que porte Corum Convictions.

kc44 a écrit :

(…)
Sur votre tableau, pour comparer les frais de souscription entre eux, vous devriez le faire avec le même mode de calcul wink
Sur le taux de distribution, vous devriez faire la comparaison en le calculant avec le dividende de l’an dernier et le prix de part que vous paierez. Idéalement regardez aussi le dividende 2016 annoncé et comparez.
Ensuite une remarque sur les répartitions sectorielles, je n’ai pas vérifié les autres mais je peux vous dire que Primovie n’est pas du tout investie à 100% santé.
Personnellement je trouve ce montage valable. Je pense juste que vous avez beaucoup de diversification avec 33% entre Corum et Primovie, simple point de vue personnel.

Je me suis contenté de reprendre les chiffres de Primaliance pour ma synthèse. J’apprécie votre remarque pour un calcul plus réaliste du taux de distribution. Je vais en tenir compte.

Ocedar a écrit :

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

J’ai une TMI de 30% amenée à diminuer (j’y "travaille"). Et je suis parfaitement conscient que ma fiscalité entame la rentabilité du projet. Je l’accepte.

Vos interventions m’aident dans ma réflexion. Dans l’ensemble, ce projet me semble valable avec bien évidemment sa part de risque à assumer.
Je me laisse encore quelques jours pour confirmer mes choix/répartitions de SCPI cool


Dans la vie, le plus grand risque est justement de n'en prendre aucun.

Hors ligne

 

#18 02/09/2016 18h58 → Investir à crédit dans 150k de parts de SCPI en 2016 ? (choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Avez vous lancé votre projet ?

Votre projet demande un effort d’épargne de combien par Mois ou AN ?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech