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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 16/08/2016 21h02 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Bonjour à tous,

Clairement décidé à investir dans la pierre, je souhaiterai acquérir un studio dans ma ville et le mettre en location.
Totalement novice en immobilier, et après avoir écumé le forum, j’ai cru comprendre qu’il était préférable de commencer "petit" pour se faire la main.

Mon profil :

22 ans
CDI 35h 1150€/mois (+250€ d’extras).
Capacité d’emprunt : 61k€ (15 ans envisagés).
TMI 0% cette année (dû à la date d’embauche), 14% sinon.

Ma compagne :

20 ans
CDI 10h 320€/mois
CDI (période d’essai) 400€/mois.
Dispose de 30k€ d’apport personnel.

Revenus totaux : 1870€/mois.

Sommes tous deux locataires de notre RP, 600€ mensuels.
Disposons de 300€ d’ALS mensuels. (qui vont sûrement sauter j’imagine big_smile)

A l’heure actuelle, comme je vous le disais, je vise des petits studios, dont la fourchette de prix varie de 50k à 60k€ dans ma ville.

Nous souhaitons investir ensemble, c’est indéniable, mais ne sommes ni mariés ni pacsés, et nous interrogeons sur le bien-fondé de la chose concernant le timing, et s’il n’est pas judicieux d’investir séparément ?

La question réside dans ma capacité à obtenir un prêt de 50k€ seul, avec si peu d’apport, compte tenu de ma situation. Question que je vais tâcher d’éluder en prenant rendez-vous avec mon banquier. (un courtier serait peut-être plus adapté?)

J’ai plusieurs interrogations qui découlent de bien que j’ai étudié lors de ma recherche, merci d’avance à ceux qui pourront m’aiguiller là-dessus smile

Je vois souvent parler de rentabilité brut, de rentabilité net.
J’ai bien saisi le calcul et l’enjeu de ce-dernier. Sur le forum, sont souvent abordés les fameux bien  à 10% bruts.
Je tombe souvent sur des biens situés entre 7 et 9% brut par chez moi, ce qui me semble assez correct?
Notamment un studio (qui m’intéresse à priori) pour lequel la rentabilité brute s’élèverait à 9.26% la et  cash-flow positif à 22€/mois la deuxième année.

-Petite aparté- J’utilise un add-on, par ailleurs, dont j’ignore si je peux en citer le nom, qui me permet lorsque j’épluche les annonces de  calculer cela, en m’affichant également la renta brute. J’ignore si celui-ci est fiable ?

Si j’ai bien tout compris, l’intérêt de l’investissement pour le locatif réside dans le fait d’avoir un cashflow positif (donnée qui elle même découle de la rentabilité). Ainsi, dans l’absolu et d’un point de vue purement théorique - sans se préoccuper de tous les autres facteurs - tout investissement dans un bien présentant un cashflow positif peut-être intéressant ?

Pour en revenir, plus en précision, au bien que je citais précédemment, je lorgne sur cela :

Studio 17m² (aucun travaux à prévoir à part un coup de peinture)
36k5€ net vendeur (proposé par un particulier)
Emprunt de 36k5€ sur 20 ans soit 188€/mois de mensualités - 2256€/an
Loyer 3800€HC/an + 240€ de charges.
TF 324€/an
Charges de co-pro 630€/an
Rendement net 6.31% , cashflow 22€/mois.

Cela me parait correct?

J’espère que vous me pardonnerez me amateurisme et saurez m’aiguiller dans tout ce tintouins.

Merci ! smile

Message édité par l’équipe de modération (17/08/2016 08h49) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, premier, studio

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#2 16/08/2016 21h13 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Bonjour,

Dans votre calcul de rentabilité, il faut provisionner des vacances locatives et des travaux.

De plus, avez vous bien pris en compte l’imposition sur les loyers dans votre calcul ? (15.5% de PS + votre TMI) une fois abattement du régime micro-foncier pris en compte ?

Vu vos âges, êtes vous sûr de rester dans le coin pour les 15 prochaines années ? Si vous partez loin la gestion sera plus compliquée..

Dernière modification par Kiwai10 (16/08/2016 21h14)

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#3 16/08/2016 21h31 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Il est vrai que je n’ai pas provisionné de vacances locatives (en règle général, il y a une moyenne à prévoir, où cela se fait en étudiant l’historique du logement?) ainsi que les travaux imprévisibles (pour lesquels, peut-être, doit-on établir une valeur minimale?).

Ce calcul n’est autre que celui du site rendementlocatif (mea culpa si sa citation est interdite), sur lequel je me base pour le moment (à tort peut-être), il me semble que l’imposition sur les loyers est bien prise en compte.

Sûr, je dirais non. Comme vous le soulevez, nous sommes jeunes et tout peut arriver. J’ai de fortes attaches par ici, ma compagne aussi, donc à priori, aucune raison de partir du coin.

En fait, je me dis surtout que, les taux d’intérêts étant très bas cette année, nos finances nous le permettant, ainsi que nos jeunes âges sont tant d’arguments pour investir dès à présent.

Dernière modification par Alex49 (16/08/2016 21h32)

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#4 16/08/2016 21h43 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Pour le calcul de rentabilité, si le site rendement locatif permet d’avoir un aperçu rapide, il vaut mieux voir par soit même comment il se calcule pour bien comprendre où vous mettez les pieds smile

En l’occurrence, je ne retrouve pas le même rendement :

Entrée :

Loyer de 3800€/an, soit 317€/mois. Les charges étant à la charge du locataire à priori.

Sortie :

Mensualités de 188€/mois
TF de 324€/an, soit 27€/mois
Charges de copro de 630€/an, soit 52.5€/mois

Imposition :

En micro-foncier vous êtes imposé sur 70% des revenus, soit sur 222€ à 15.5+14=29.5%, soit une imposition de 0.295*222 = 65€/mois

En résumé :

317-188-27-52.5-65 = -15.5€

Pour les vacances je lis assez souvent 1 mois par an, à adapter selon la demande du marché dans votre secteur.
Pour les travaux cela dépend de l’état du bâtiment et l’appartement, plus compliqué à évaluer !
Plus d’éventuelles assurance impayés ?

Dernière modification par Kiwai10 (16/08/2016 21h45)

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#5 16/08/2016 22h49 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Alex, je trouve à peu près la même rentabilité que vous. Attention aux subtilités suivantes :
- 36,5 k€ net vendeur = avec les frais de notaire, ça donne 39 420 € environ pour l’acheteur.
- il faut ajouter le coût des travaux avant de le mettre en location. Même un "coup de peinture" est à chiffrer.
- charges de copro à 630 € : attention, une partie des charges de copro est récupérable sur le locataire (suivant si elles ont la nature de charges locatives ou non). Si les 630 € sont la totalité des charges de copro, il devrait donc y en avoir une partie dans les charges locatives (donc incluses dans les 240 € de charges locatives). Mais c’est possible aussi que ces 630 € soient spécifiquement les charges bailleur. A vérifier.
- a priori, il faut ajouter une assurance PNO.
- pour la vacance, normalement un studio se loue bien. Un mois tous les 2 ans pourrait suffire.
- pour les travaux, s’il n’y a rien d’important à prévoir, vu la faible surface du logement, je compterais seulement une quinzaine d’€/mois en moyenne.

Au total, je trouve aussi dans les 6-7 % nets, avant impôt. Pour l’imposition, kiwai a raison mais il part un peu vite sur location nue, micro-foncier et TMI de 14 %. L’imposition va dépendre du type de location (nue ou meublé), de qui l’achète (vu que vous n’êtes pas au même TMI), et de l’option prise (par exemple, en nu, réel ou micro-foncier ?).

Vous partez sur de la location nue ou meublée ? Le bien est vide ou vendu loué ?
Sur une petite surface, le meublé présente deux avantages :
- plutôt avantageux fiscalement
- pouvoir meubler de façon adaptée à la petite surface. Les meubles doivent être mesurés au cm près puis rentrés au chausse-pied, le lit est souvent un lit-placard ou un canapé-lit… Par rapport à cette spécificité d’équipement, un petit studio bien meublé, qui apparaît à la fois agencé avec astuce, cosy et décoré avec goût, cela représente un vrai avantage par rapport à la location nue.
Parce que le locataire d’un petit studio en location nue, il est jeune et donc il fait souvent avec les meubles disparates récupérés dans la famille. Si aucun meuble ne rentre dans vos 17 m2 et qu’il peut trouver un studio plus grand pour peut-être 10 ou 20 €/mois en plus chaque mois, il risque de ne pas louer le votre.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2016 22h58)

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#6 17/08/2016 00h14 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Il est vrai que j’ai oublié les frais de notaire, qui sont toujours de 8% si j’ai bien compris.
Concernant l’imposition, à priori je serai, pour cet achat, tout seul, donc TMI 14%.

A propos du type de location, il est vrai que malgré mes recherches je n’ai pas réussi à trouver concrètement et d’une manière chiffrée le gain à la LMNP? Si je crois comprendre qu’en location nue micro-foncier et TMI de 14% l’imposition serait de 29.5% le montant du loyer, je me demande dans quelle mesure le fait de louer meublé aurait une influence là-dessus.
De ce que j’ai compris, cela ouvre la porte du régime micro-BIC ou réel, le premier étant particulièrement intéressant lorsque les charges sont inférieures aux 50% par rapport au second, si j’ai bien tout saisis.
Cela voudrait donc dire que, disons sur ce bien, loué 317€/mois, en louant nu l’impôt s’élèverait à 65€/mois, alors qu’en meublé (317*50/100)=158,5*0,295 soit 46,75€/mois ?

Merci

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#7 17/08/2016 08h29 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Déjà, il faut distinguer :
- location nue = revenus fonciers
- meublé = BIC.
Ce n’est pas la même ligne de vos impôts et ça ne fonctionne pas pareil.

En nu, vos loyers perçus constituent vos revenus fonciers bruts. Pour passer aux revenus nets imposables, deux régimes sont possibles :
- micro-foncier -> abattement des loyers de 30 % forfaitaire. Net imposable = brut x 0,7.
- réel. Il faut déduire vos charges déductibles une par une, y compris les travaux et les intérêts d’emprunt. Net imposable = brut moins toutes les charges déductibles.

C’est sur ce revenu net imposable, ainsi calculé, que vous paierez 14 % d’IR et 15,5 % de PS. Le calcul explicité par kiwai pour le micro-foncier est parfaitement juste.

En meublé (LMNP), on parle de BIC  :
-micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos loyers.
- réel : c’est là que c’est fiscalement intéressant : l’achat + travaux éventuels constituent un capital à amortir. Les amortissements sont un lissage dans le temps de l’investissement initial. Cet amortissement + les charges courantes suffit généralement à être > loyers, donc pas de bénéfice, donc pas d’impôt (pas d’impôt sur cette activité ; par contre ça ne crée pas de déficit donc ça ne diminue pas vos autres revenus imposables). En gros, en LMNP au réel, on ne va pas payer d’impôt sur les loyers pendant 10 ans environ, et puis après, on va en repayer très progressivement. En effet, tout l’investissement ne s’amortit pas sur la même durée, donc au fur et à mesure des années qui passent, les parties les plus éphémères (meubles, revêtements) ont fini leur amortissement donc ça fait des charges en moins donc du bénéfice qui réapparait progressivement.
Mais ça nécessite d’avoir un expert-comptable ce qui représente une charge financière significative. Cela dit, si vous êtes motivé à continuer à investir dans d’autres studios meublés, le réel pourrait se jusitifier (car l’expert-comptable qui traite 3 meublés ne vous coûte pas 3 fois plus que celui qui traite un meublé).
Dans les deux cas, vous êtes ensuite imposable au TMI + PS de 29,5 % tout pareil qu’en revenus fonciers.

le premier étant particulièrement intéressant lorsque les charges sont inférieures aux 50% par rapport au second

Ca c’est faux, parce que le réel ne permet pas seulement de déduire les charges au sens courant du terme, mais aussi l’amortissement. La déduction est donc presque toujours bien supérieure à 50 %, et même en fait totale pendant au moins les 10 premières années après l’investissement.

en meublé (317*50/100)=158,5*0,295 soit 46,75€/mois

ce calcul est juste pour le micro-BIC si ce n’est qu’en meublé on peut louer plus cher.

Supposons un loyer de 370 € par mois :
-micro-BIC, vous paierez 29,5 % de 50 % de 370 € soit 54 € par mois.
- réel : vous paierez 29,5 % de (loyers - charges y compris l’amortissement : résultat zéro), donc 0 € par mois.

A noter : en LMNP il y a une taxe supplémentaire à payer : la CFE.

Oui, c’est compliqué. Si vous voulez faire simple, restez en micro : micro-foncier en nu ou micro-BIC en meublé. C’est quand on veut bénéficier des optimisations fiscales permises par le réel que ça se complique. On n’a rien sans rien.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2016 08h43)

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#8 17/08/2016 09h42 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Au delà des réponses pertinentes des mes collègues, je trouve le montant des charges très élevés pour une telle surface, surtout si ville de province. 2 lectures:

-possibilité de réduire la facture en faisant jouer la concurrence et donc augmentation de la rentabilité et du cash flow

-incapacité à modifier ces charges quasi fixes (j’ai eu le même problème sur mon précèdent bien): problématique pour la revente plus tard


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#9 17/08/2016 11h04 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Les charges citées plus haut sont :
TF 324€/an
Charges de co-pro 630€/an
total = 954 €
Par rapport au loyer de 3800 €, les charges représentent 25 %.

Du point de vue des revenus fonciers au réel, on peut ajouter :
environ 180 € de travaux en moyenne annuelle
environ 600 € d’intérêts les 2-3 premiers années (nettement moins ensuite)
assurance PNO : aucune idée du montant, disons 50 €
le forfait 20 € de frais administratifs
total =  1804 € soit 47 % du revenu brut.

A ce niveau de charges il est théoriquement intéressant d’opter pour le réel plutôt que de rester au micro-foncier (si on loue nu).

Néanmoins, je redis ce que j’ai déjà écrit plus haut : encore faut-il savoir si les 630 € de charges de co-pro sont 100 % bailleurs (non récupérables auprès du locataire) ou bien si elles incluent tout ou partie des charges locatives, auquel cas les charges de copro réellement à la charge du bailleur sont plus basses que les 630 € indiqués.

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#10 17/08/2016 11h10 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Bernard2K a écrit :

normalement un studio se loue bien.

Je me permets d’attirer votre attention sur le fait que la situation peut être très différente d’une ville à l’autre.

Si les studios trouvent souvent facilement preneur dans les grandes villes aux loyers très élevés, c’est souvent très différent dans les villes moyennes. En effet l’écart de prix avec un logement plus confortable (t1bis,t2) peut être très faible et ce dernier aura alors systématiquement l’avantage auprès des locataires.
J’ai remarqué qu’il y avait régulièrement sur-offre de studios dans les villes moyennes/petites par rapport au marché, sans doute une offre qui correspondait plus à l’attente d’il y a quelques années…

Avant toute chose, vérifiez bien l’attractivité d’une studette de 17 m2 dans votre ville. Quel écart de prix avec un studio plus vaste ou un t1bis ? Le propriétaire vendeur peut-il prouver (baux) la location continue de son logement ?

D’autre part, il faut négocier ou trouver plus négociable, cette rentabilité ne me semble pas suffisante en province.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 17/08/2016 11h15 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Bonjour
2 questions pour moi :
1- Au vu des différences de revenus, est ce que vous pacser ne serait pas intéressant fiscalement ?
Surtout si c’est pour ensuite investir ensemble.

2- Au niveau des charges, qu’est ce qui est compris dans les différentes charges ?

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#12 19/08/2016 09h17 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Alex49 je vous invite de mon côté à faire une simulation du coût total de la fiscalité sur la durée du crédit. De manière à vérifier que le cout fiscal de cet investissement ne soit pas trop élevé par rapport à la valeur du bien.

Car avec TMI + 15,5% de CSG, ça peut aller très vite.

Bon courage pour votre projet

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#13 19/08/2016 09h53 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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dalki a écrit :

Alex49 je vous invite de mon côté à faire une simulation du coût total de la fiscalité sur la durée du crédit. De manière à vérifier que le cout fiscal de cet investissement ne soit pas trop élevé par rapport à la valeur du bien.

Ce n’est pas inintéressant de faire ce calcul. Mais il me semble encore plus intéressant de raisonner en rentabilité nette (après impôts) et cashflow net (après impôt).

La part qu’on donne à l’état importe peu, pourvu qu’il en reste assez pour qu’on soit content.

Si par exemple on me propose une mission que je peux faire en un mois, payée 1 million d’euros brut, et imposée à 75 %, je ne vais pas refuser parce que le coût fiscal est de 750 000 €. Je vais accepter parce que le revenu net est de 250 000 €. wink

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2016 09h53)

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#14 19/08/2016 10h04 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Au delà des réponses pertinentes que vous avez eu, la question que je me pose est:

avez vous pris en compte votre taux d’endettement? Car vu votre âge et si votre salaire n’augmente pas significativement durant les prochaines années. Vous risquez d’être bloqué pour acheter votre RP avec votre copine

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#15 20/08/2016 22h13 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Petit aparté :
Toutes les réponses ci-dessus, sont bien explicites mais elle peuvent "effrayer ou submerger" au premier abord.
En tout cas moi j’étais submergé au début…

Toutes ces informations ne doivent pas vous décourager. Avoir le courage d’investir à vos âges c’est une chance.

Pour en revenir à votre bien :
Au niveau du loyer, comment as t-il était estimé ? vous avez fait une étude de marché en regardant des annonces de location ?


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#16 21/08/2016 02h14 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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Alex49 a écrit :

Bonjour à tous,

Mon profil :

22 ans
CDI 35h 1150€/mois (+250€ d’extras).
Capacité d’emprunt : 61k€ (15 ans envisagés).
TMI 0% cette année (dû à la date d’embauche), 14% sinon.

Ma compagne :

20 ans
CDI 10h 320€/mois
CDI (période d’essai) 400€/mois.
Dispose de 30k€ d’apport personnel.

Revenus totaux : 1870€/mois.

Sommes tous deux locataires de notre RP, 600€ mensuels.
Disposons de 300€ d’ALS mensuels. (qui vont sûrement sauter j’imagine big_smile)

Nous souhaitons investir ensemble, c’est indéniable, mais ne sommes ni mariés ni pacsés, ……….., et s’il n’est pas judicieux d’investir séparément ?

La question réside dans ma capacité à obtenir un prêt de 50k€ seul, avec si peu d’apport, ……

……..
Notamment un studio (qui m’intéresse à priori) pour lequel la rentabilité brute s’élèverait à 9.26% la et  cash-flow positif à 22€/mois la deuxième année.

……

Pour en revenir, plus en précision, au bien que je citais précédemment, je lorgne sur cela :

Studio 17m² (aucun travaux à prévoir à part un coup de peinture)
36k5€ net vendeur (proposé par un particulier)
Emprunt de 36k5€ sur 20 ans soit 188€/mois de mensualités - 2256€/an
Loyer 3800€HC/an + 240€ de charges.
TF 324€/an
Charges de co-pro 630€/an
Rendement net 6.31% , cashflow 22€/mois.

Message édité par l’équipe de modération (17/08/2016 08h49) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Vous êtes jeunes, sans expérience - Vous vous qualifiez même de "novice"
Vous vous posez des questions sur la formule à adopter en fonction de votre statut "marital’
Vous envisagez de vous engager pour 20 ans mais ne connaissez pas les conditions bancaires et contractuelles de votre prêt
Vous avez des doutes sur votre compréhension du rendement
Vous n’êtes manifestement pas prêt pour l’immobilier physique.

Optez plutôt pour les titres immobiliers (Certificats, SCI, SIR, REIT,…) .
-Les rendements sont attrayants - facile d’obtenir 5% net;
-Il n’y a pas de litiges avec le locataire; le syndic ou les autres co-propriétaires
-Pas de problème de travaux et rénovation;
- Le titre s’achète et se vend en quelques secondes (idéal en cas de besoin financier urgent ou séparation)  quand vous voulez, au rythme souhaité, au montant souhaité, sans aucune obligation mensuelle,  sans expertise, ni acte notarié et autres joyeusetés administratives, réglementaires et/ou fiscales.

Acquérir de l’immobilier physique nécessite de sortir une grosse somme en une fois, alors que vous pouvez investir en bourse plus progressivement (OHI= 36$, AED= 70€, ORPEA = 78€, COFB=110€,  etc…) et de manière bien plus souple tant à l’achat qu’à la vente.

Dans votre cas, si vous investissez en une fois, 36.5 k€ * 5% / 12 mois = 152€/mois dés la 1ère année, bien loin de vos 22€/mois

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#17 21/08/2016 10h39 → Alex49 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio) (achat, premier, studio)

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DinoZaures a écrit :

Acquérir de l’immobilier physique nécessite de sortir une grosse somme en une fois, alors que vous pouvez investir en bourse plus progressivement (OHI= 36$, AED= 70€, ORPEA = 78€, COFB=110€,  etc…) et de manière bien plus souple tant à l’achat qu’à la vente.

Je ne pense pas que cela lui convienne car apparemment il veut utiliser à fond l’effet de levier avec un prêt immobilier, ce qui n’est pas possible avec les foncières côtés.

A la limite avec des SCPI mais avec 0€ (ou très peu) en apport, il n’aura pas assez de dividendes de la SCPI pour avoir un cash-flow positif et encore moins pour respecter la règle de 70% revenus locatifs > mensualité, ce qui est la base pour pouvoir continuer à investir par la suite.

DinoZaures a écrit :

Vous êtes jeunes, sans expérience - Vous vous qualifiez même de "novice"
Vous vous posez des questions sur la formule à adopter en fonction de votre statut "marital’
Vous envisagez de vous engager pour 20 ans mais ne connaissez pas les conditions bancaires et contractuelles de votre prêt
Vous avez des doutes sur votre compréhension du rendement
Vous n’êtes manifestement pas prêt pour l’immobilier physique.

Je ne cherche pas spécialement à le "défendre" mais ce n’est pas parce qu’il pose des questions, qu’il n’est pas prêt pour l’immobilier physique.
Je trouve justement qu’en posant des questions il va pouvoir mûrir le sujet plus profondément.
C’est toujours mieux que de foncer tête baissée.


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