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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 12/08/2016 00h14 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour,

Actuellement, avec ma conjointe, nous avons un crédit RP dont les caractéristiques sont les suivantes :

Montant initial : 167.000 €
Valeur à l’achat du bien à financer : 197.000 €
CRDU : 158.000 € (on l’a deja fait racheté il n’y a pas longtemps, mais vu les taux vertigineuse des taux, cela semble aujourd’hui une éternité)
Taux : 2%
Durée initiale : 12 ans ( reste 11 ans )
Mensualité : 1200 € / mois

Situation perso :
Marié, 1 enfant depuis cette année.
Mon revenu : 2200 net
Revenu de ma conjointe 1800 net
1 Pinel qui nous coûte 200€ / mois.

Avec notre niveau de vie (les restos, les vacances, les sorties) on est tout juste à la fin du mois.

Du coup je me pose la question suivante :

- Vaut-il mieux laisser comme c’est ( 1200 / 12 ans ) et eventuellement aller chercher 0.5% de moins sur le crédit
- Faire racheter le crédit sur 20 ans à 1.5%, ca ferait baisser la mensualité à 800 € / mois, et du coup ça nous dégagerait de l’épargne pour le mettre sur une  AV ou de la capacité d’endettement pour un nouvel appartement en locatif

La perspective de ne plus payer de loyer dans 11 ans en me serrant la ceinture ou au contraire, respirer un peu plus en payant moins, mais plus longtemps tout en constituant une épargne à coté ?

Un calcul simpliste, sur 20 ans me ramène le constat suivant :

Option 1 :
Pendant 11 ans je paye 1200 € / mois (donc 14 400 € / an)
puis pendant 9 ans j’epargne 14 400 €
Dans 20 ans, j’ai ma RP payé + 129 600 € d’épargne (je parle pas de ce que ca pourrait rapporté placé…)

Option B :
Je paye 800 € / mois pendant 20 ans (9 600 € / an )
puis j’épargne le delta, donc 400 € / mois
Dans 20 ans j’ai ma RP payé + 96.000 € d’épargne ( idem, non placé. Les intérêts composés si un placement AV ou un appart en + si on s’oriente par la)


Quel est votre avis sur le sujet ?

Message édité par l’équipe de modération (12/08/2016 10h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par dfranck (12/08/2016 11h44)

Mots-clés : credit, financement, immobilier


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#2 12/08/2016 09h57 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour,
pourriez préciser les caractéristiques du crédit ?

Car pour 158k€ sur 11 ans à 2% (je suppose que c’est le taux avec assurance), j’obtiens des mensualités à 1335€, soit près de 10% de plus.
Il faut que je monte à une période de 12 ans pour approcher des 1.200€.

Pour le choix d’allonger ou non le crédit, au niveau financier, il est dur d’estimer le gain de chaque solution.
Avec un rendement de l’épargne à 5%, les 2 solutions se valent.
Sinon, conserver la durée semble plus intéressant.

Après, il y a aussi le côté assurance.
Avec l’emprunt vous avez souscrit une assurance décès, si il vous arrive quelque chose, la banque rembourse le bien à votre place.

Outre le côté financier, il y a aussi le côté humain et les préférences de chacun.
Et là c’est difficile à prendre en compte.
Typiquement, je suis plus dans l’optique, rembourser la RP au plus vite. D’autre vous conseillerons de profiter des emprunts pas cher pour épargner davantage.

Un dernier point, qui là risque de moins vous plaire! wink
Faire un investissement locatif en étant juste chaque mois me semble compliqué.
Regardez ma présentation, un bon rendement brut (près de 9% en incluant les vacances) se traduit avec les impôts par un rendement négatif.
Toujours sur la même optique, peut être devriez vous vérifier vos dépenses.
Un niveau de dépense de 2.600€ à 3 loyers exclus a tendance à me sembler élevé.
Après, je ne juge pas, chacun est libre de dépenser comme il l’entend, mais en envisageant du locatif, je préfère vous alerter des risques de frais.

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#3 12/08/2016 10h49 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Gunday,

Merci pour votre réponse très constructive.
En réalité, un rachat de crédit RP a été fait en décembre 2015 sur une durée de 12 ans à 2% (hors assurance de prêt, c’était les taux de septembre 2015).

Il me reste donc 11 ans et 4 mois à 1200 €, ce qui rejoint votre calcul.
J’ai mis 12 ans pour simplifier le calcul.

Votre remarque sur la fiscalité est intéressante, je ne pensais pas que cela pouvait avoir un impact aussi négatif. Le coté positif est que dans 5 ans vous aurez remboursé le crédit et vous aurez un cashflow positif.

Concernant les dépenses ce que vous dites est également intéressant car on est pas des flambeurs et pourtant :

sur nos 4000 € / mois :
2800 € partent sur le compte commun qui prend en charge :
  - le loyer (1200 donc)
  - les charges (gaz : 105, EDF 50, internet 40, assurance prêts (RP & pinel) 50 €)
  - les courses & divers (500)
  - les impôts (IR 333 € , TF 50€, TH 50€)
  - le Pinel (200 € / mois)
  - Mutuelles 150€

Reste donc à ma conjointe 400 € et à moi même 800 € à quoi il faut déduire:
- nos assurances auto respectives
- l’essence
- les loisirs
- l’épargne ( 100 & 200 respectivement )

Sachant que je prends en charges les congés annuels

l’objectif étant la liberté financière à long terme comme décrit dans le livre d’IH, l’idée serait de libérer 400 € pour se constituer une petite épargne ( je testerai bien Marie Quantier via un CTO) et acheter un appartement avec une mensualité à 300 pour un loyer à 400… 

( Je met à jour mon profil dans la foulée avec + de détails sur mon patrimoine.)


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#4 12/08/2016 11h33 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Ca serait sympa de faire un effort de clarté dans la présentation de vos posts. Sur le premier message, j’ai du lire jusqu’à la fin pour commencer à comprendre que c’était le prêt pour votre RP. Or, un prêt RP ou locatif n’a pas les mêmes incidences (fiscales notamment).

Ensuite, je vois un loyer à 1200 €. Je me dis : mais qu’est-ce qu’ils peuvent bien louer à ce prix puisqu’ils ont leur RP ? Ah, c’est le remboursement d’emprunt de la RP ? Donc ce n’est pas un loyer.

Par ailleurs voilà votre analyse de budget annuel qui débarque dans l’étude de cas immobilier. Un post dédié dans la section ad hoc aurait été plus lisible.

Soyez précis et factuel SVP, ça sera plus facile pour vous conseiller. + une présentation à jour. Merci.

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2016 11h34)

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#5 12/08/2016 11h47 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Bernard2K

Je vous demande d’accepter mes excuses pour ce manque de clarté, je redoublerai de vigilance pour mes prochains posts.
Mon profil a également été mis à jour ici
S’il manque des éléments dans le fond ou dans la forme, n’hésitez pas à me le faire savoir.

Sur le fond de la question initiale, avez-vous un avis ? Je suis plus que preneur smile


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#6 13/08/2016 07h02 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Quel est l’intérêt d’être propriétaire d’une résidence principale ?
1) avant tout, y habiter. Valeur d’usage.
2) constituer un patrimoine, c’est à dire avoir un placement que l’on peut revendre.

Pour ces deux usages, examinons 3 façons de financer un bien valant 200 k€ (sachant que je dispose de 200 k€ cash) :
- comptant.
- emprunt sur 12 ans. Mensualité de l’ordre de 1500 €.
- emprunt sur 30 ans. Mensualité de l’ordre de 850 €.

La valeur d’usage : pareil dans les 3 cas. La maison est aussi confortable, grande et utile, quel que soit la façon dont on la finance.

La valeur de constitution du patrimoine : dans le premier cas, le patrimoine net est de 200 k€ immédiatement. Dans le second, le bien se désendette assez rapidement. Au bout de 7 ans le CRD n’est plus que 87 k€, par exemple. Dans le troisième, le bien se désendette très lentement.

Pour autant, la valeur de revente est la même dans les 3 cas ! Avoir fortement ou totalement désendetté un bien ne permet pas de vendre plus cher.

Par ailleurs, supposons que j’ai besoin de 100 k€ pour faire un projet quelconque (monter une entreprise par exemple).
1) j’ai payé comptant, je n’ai plus un radis. Je vais voir le banquier qui me dit : "on ne prête pas aux créateurs d’entreprises, revenez nous voir quand vous aurez 3 ans d’activité et un résultat positif". Ou alors : "ok mais à 5 %". Et là je me dis : "quel ballot j’ai été de ne pas emprunter sur le seul truc pour lequel les banquiers prêtent volontiers et à taux très bas, la RP ; j’aurais gardé mon cash pour financer mes projets futurs, moins facilement ou pas du tout finançables par l’emprunt bancaire."
2) j’ai emprunté sur 12 ans donc j’ai toujours mes 200 k€ de cash, je peux financer mon projet.
3) idem.

Alors, quel est l’intérêt de placer mon cash dans ma RP (que ce soit en payant comptant, ou en prenant un prêt court et donc en payant beaucoup chaque mois pour désendetter rapidement) ? C’est un placement qui ne rapporte rien. Mon cash serait mieux ailleurs. Alors, pourquoi placer de l’argent dans ma RP ? Pourquoi même rembourser rapidement ?

La seule réponse valable est : pour payer moins d’intérêts. Exemples obtenus avec la calculette meilleurs taux :
payé comptant : intérêts : zéro.
payée par un emprunt sur 12 ans (à 1,35 %) : total des intérêts 16700 €
payée par un emprunt sur 30 ans (à 2,53 %) : total des intérêts 85700 €
Petite simulation amusante : 30 ans mais au taux de 12 ans (1,35 %) : total des intérêts : 43300 €.

Conclusion : si le banquier voulait bien me prêter des sous à très bas taux pour une longue période, j’aurais intérêt à emprunter sur 100 ans ! J’habite la maison tout pareil, et j’ai la même valeur de revente. Pourquoi placer des sous dans ma RP, ils ne me rapportent rien !
En fait, la seule chose que me rapportent les sous placés dans ma RP, ce sont les intérêts évités. Sur 12 ans, j’aurais payé au final 69 000 € d’intérêts en moins que sur 30 ans.
Mais, même ce gain s’avère relativement faible, compte tenu des taux actuels très bas.

Ma conclusion est : il vaut mieux s’endetter sur longtemps, pourvu que le taux de l’emprunt soit bas et fixe.

Vu néanmoins les taux relativement élevés sur les périodes longues (25 ou 30 ans), faire un rachat par un prêt sur 20 ans semble une bonne idée. Ca vous redonnera une capacité d’épargne mensuelle, pour un coût très faible.

En première approche, il suffit que cette épargne mensuelle soit placée sur un support rapportant plus que la différence des taux d’intérêts, pour que l’opération soit rentable. Exemple :
- emprunt sur 12 ans, taux 1,35 %
- emprunt sur 20 ans, taux 1,68 %.
Pourvu que l’épargne mensuelle rapporte plus que la différence des taux (0,33 %), il est rentable d’emprunter sur 20 ans plutôt que sur 12 ans. Ce calcul n’est pas tout à fait exact et serait à affiner, mais l’idée générale reste valable.

A propos d’investir dans l’immobilier :

acheter un appartement avec une mensualité à 300 pour un loyer à 400

Compte tenu des charges et des impôts, il y a 99% de chances qu’un tel appartement dégage un cashflow négatif. Laissez tomber l’immo locatif si vous n’arrivez pas à dégager un cashflow positif (cf. le fil de votre présentation pour une analyse plus approfondie).

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2016 07h48)

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#7 13/08/2016 10h24 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Bernard2K

Merci pour votre réponse très complète.
Me concernant, l’hypothèse du cash n’est pas possible. Donc en cas de besoin de 100k€, je n’ai que deux options :

- Réduire la mensualité en allongeant la durée à 20 ans. Me concernant cela me libérerait 400 € / mois : en le plaçant sur un support à 3% j’aurai de quoi financer mon projet dans 16 ans.

- Conserver mon endettement à 1.200 € par mois pendant les 11 ans restants, puis placer les 1200 libérés du loyer sur le même support à 3% : j’aurai alors besoin d’attendre entre 6 et 7 ans pour accumuler ces 100 k€.

C’est bien ça ?

En lisant votre présentation j’ai remarqué que nos points de vue divergeaient sur une chose : vous semblez exclure d’office les investissements qui ne vous génèrent pas un cashflow positif immédiatement. Personnellement, cela ne me dérange pas d’avoir cashflow négatif pendant 10 ans, pourvu que ça me rapporte + plus tard. ( J’ai de l’argent à placer aujourd’hui et j’en aurai besoin dans 15 ans pour payer les études de ma fille )
Entendons nous bien : un cashflow positif, c’est mieux ! mais, après impots, c’est assez rare pendant la phase de remboursement du prêt, d’après ce que je lis sur le forum…

autre point pouvant peser : j’ai déjà une société, qui génère des bénéfices. Je pourrai donc financer d’éventuels nouveaux projet par ce biais là. (j’ai rien précisé sur ce point dans ma présentation, voila qui est corrigé )

Dernière modification par dfranck (13/08/2016 10h25)


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#8 13/08/2016 10h48 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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dfranck a écrit :

Personnellement, cela ne me dérange pas d’avoir cashflow négatif pendant 10 ans, pourvu que ça me rapporte + plus tard. ( J’ai de l’argent à placer aujourd’hui et j’en aurai besoin dans 15 ans pour payer les études de ma fille )

Si vous voulez dire que vous préférez prendre un prêt relativement court plutôt que long, ça peut se comprendre.

Par contre, c’est une mauvaise excuse pour se contenter d’immobilier à faible rendement.

J’indiquais cashflow positif parce que, sur 20 ans, c’est le signe d’un rendement suffisamment élevé. Mais si on abandonne le critère cashflow qui dépend du financement, il reste, et c’est le plus important : rendement élevé.

J’ai écrit dans votre présentation :
" ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif"
à corriger donc en "" ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif". En gros, >10 % de rentabilité brute.

wink

Dernière modification par Bernard2K (13/08/2016 10h50)

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#9 16/08/2016 11h09 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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dfranck a écrit :

Reste donc à ma conjointe 400 € et à moi même 800 € à quoi il faut déduire:
- nos assurances auto respectives
- l’essence
- les loisirs
- l’épargne ( 100 & 200 respectivement )

Donc indirectement, vous dépensez entre 800 et 1.000 en voiture et loisirs tout les mois ?
Entre 10 et 12k€ /ans ?
Ca me semble quand même un sacré budget!

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#10 16/08/2016 11h35 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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En intégrant l’achat, le budget de l’automobiliste est évalué entre 6000 et 8000 €/an par l’automobile club : https://www.automobile-club.org/espace- … omobiliste

Pas étonnant donc d’avoir un budget voitures-loisirs élevé avec 2 véhicules.

En lisant de temps en temps les budgets de particuliers présentés par Rue89 (rubrique "porte-monnaie"), j’ai remarqué que les gens savent à peu près chiffrer leurs dépenses mensuelles, SAUF l’automobile qu’ils sous-évaluent systématiquement.

Les gens normalement constitués ont beaucoup de mal à établir le vrai coût de leur automobile, parce qu’il faut additionner des postes très disparates, dont certains sont occasionnels et même aléatoires (achat, carburant, assurance, péage d’autoroute, parking, entretien courant, pannes en plus de l’entretien courant, franchise en cas d’accident ou petits accidents non déclarés (quand on se prend une borne ou une barrière), amendes…).

Les gens hyper-rationnels, comme il y a beaucoup ici, connaissent leur budget automobile parce qu’ils l’ont calculé dans un tableau excel… wink

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2016 11h43)

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#11 16/08/2016 11h54 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Oui, puis j’ai pas cité les vacances, la nounou, les dépenses lié à bébé etc..
Je vais tout de même redoubler d’attention.

Pour rebondir sur le sujet initial et sur votre remarque :

Bernard2K a écrit :

J’ai écrit dans votre présentation :
" ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif"
à corriger donc en " ne placez plus un sou dans l’immobilier en direct, si vous n’arrivez pas à en dégager un rendement élevé et un cashflow positif". En gros, >10 % de rentabilité brute.

L’idée est donc de faire racheter le crédit sur une durée plus longue, et placer les 400€ libérés mensuellement.
J’ai donc suivi votre recommandation de me former, et ai lu le livre d’IH sur les foncières cotées ce week-end.

Le livre est très pédagogique et bien écrit (j’ai été un peu perdu à la fin sur la partie très technique d’analyse financière cela dit).

Par contre j’ai l’impression que si dans l’immo direct une renta brute > 10 % est compliquée, dans l’immo indirecte, c’est un peu la même chose. Un ETF sur les foncière cotées américaines tourne autour de 3-4% et il faut prendre beaucoup de risque pour tourner autour de 7-8%.


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#12 16/08/2016 12h01 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bernard2K a écrit :

En intégrant l’achat, le budget de l’automobiliste est évalué entre 6000 et 8000 €/an par l’automobile club

J’ai pas dit que c’était infaisable, juste que ça me paraissait élevé.
Après, ça reste une moyenne. Entre mon beau père qui s’achète une voiture à 20k€, et moi qui vise celle à 2k€, la moyenne est que chacun a dépensé 11k€. wink

Sinon pour le suivi, disons que mon chien à mangé mon tableur excel! wink

dfranck a écrit :

Par contre j’ai l’impression que si dans l’immo direct une renta brute > 10 % est compliquée, dans l’immo indirecte, c’est un peu la même chose. Un ETF sur les foncière cotées américaines tourne autour de 3-4% et il faut prendre beaucoup de risque pour tourner autour de 7-8%.

Normal, vous ne comparez pas la même chose.
Vous comparez du brut théorique et du net reçu dans votre poche.
Su un bien immo, si vous le mettez en agence, vous perdez déjà facilement 10% du loyer, votre rendement tombe donc à 9%.
Vous rajoutez la TF (en moyenne disons 1 mois de loyer).
Les frais d’entretiens, d’amélioration.
Les vacances locatives, …
Et là vous pourrez comparer les chiffres! wink

Dernière modification par gunday (16/08/2016 12h05)

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#13 16/08/2016 12h12 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Gunday smile

Savez vous pourquoi les solution d’épargne à mandat de gestion ou gestion conseillée comme Yomoni ou MarieQuantier, mais même l’outil Smart Portfolio ne mettent que très peu de foncières cotées alors que ça à l’air d’être un bon plan finalement pour du rendement dans la durée ?
Ayant deja de l’epargne de précaution (livret A), et de l’épargne gérée sur yomoni (via AV & PEA) - j’ai pour ce projet de placement une tolérance au risque assez élevée

Exemple sur SmartPortfolio :

http://www.smartportfolio.org/wp-content/uploads/2015/03/80Equity.png

EDIT : info sur profil de risque

Dernière modification par dfranck (16/08/2016 12h13)


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#14 16/08/2016 14h54 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Yomoni de souvenir se base sur des fonds indicielles par zones géographiques, donc pour eux normal.
Pour les autres, j’ai pas vraiment de réponse.
Si ce n’est que leur approche est plus actions/obligation qu’immobilier.
Ceci dit avec un part immobilier du français moyen déjà élevé c’est plutôt une bonne chose de ne pas en rajouter!

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#15 16/08/2016 14h58 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Que me conseillez vous de faire avec ces 400 € / mois libérés ? J’ai également une part d’immobilier très élevée mais c’est de l’immo résidentiel local. Pas de l’immo diversifié…
Mon objectif étant de me construire une rente de dividendes à long terme comme indiqué dans le livre d’IH sur les foncières cotées en acceptant un risque & une volatilité élevée.


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#16 16/08/2016 15h03 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Je n’ai pas de conseil précis à vous donner.
A vous de voir en fonction du temps à y consacrer, si vous visez une gestion active ou une gestion plus passive.
A vous de définir le moteur vous correspondant le plus (immobilier, foncière, action, …), et la façon de l’aborder.

Néanmoins au vu de votre patrimoine, je vous orienterai plutôt sur des placements financiers :
Grossir votre AV et votre PEA.
En panachant par exemple 200€ en fonds euros, 100 en fonds indiciels, 100 en foncières.

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#17 16/08/2016 15h22 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Tout simplement parce que ce n’est pas particulièrement un bon plan. Il y a des avantages et des inconvénients.
Si c’était un si bon plan tous les allocataires d’actifs en mettraient plein dans leur portefeuille, donc feraient monter les prix donc la performance de long terme … et ce ne serait plus un bon plan.
Par ailleurs, c’est une faible partie de la capitalisation mondiale donc il n’est pas très saint, à mon sens, d’en mettre trop.

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#18 16/08/2016 15h30 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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du temps finalement assez peu: je préfère passer du temps sur mon entreprise et ma formation pour proposer une offre toujours meilleure. Je suis plus dans une logique de lazy investing en alimentant mécaniquement sans me soucier de l’état du marché.

Pourquoi dans votre proposition me proposez vous 50% en fond euros ?
Cela me semble être un portefeuille assez défensif, alors que je recherche quelque chose de plus risky car sur le long terme.

Pour info, voici la répartition Yomoni sur leur AV niveau 6/10. (Aucun fond euros à partir du 5/10)

http://img4.hostingpics.net/pics/216407Sanstitre.png


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#19 17/08/2016 10h53 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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dfranck a écrit :

Pourquoi dans votre proposition me proposez vous 50% en fond euros ?
Cela me semble être un portefeuille assez défensif, alors que je recherche quelque chose de plus risky car sur le long terme.

J’ai fait une répartition rapide.
Je suis parti sur 50% en fonds euros, car de souvenir votre patrimoine financier est limité, donc en avoir une partie sécurisé me semble bien.

Pour la répartition de Yomoni, pourquoi prendre 40% d’obligations sans utiliser un fonds euros ?
Si on prend par exemple le fonds euros Eurossima, fonds euro de générali, présent chez ING ou Boursorama.
Sa partie obligataire contient 52% d’emprunt d’état, et 47% d’emprunt privé.
Soit grosso modo la même répartition que Yomoni, la sécurité en moins.

En fait, le niveau 6/10 correspond à 40% de fonds euros non sécurisé.

Autant ouvrir 2 assurances vie, une avec 160€/mois en fonds euros, l’autre avec les 240€ restants en 100% actions. Vous aurez la même répartition, mais avec 40% de sécurisé par l’effet cliquet.

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#20 22/08/2016 22h30 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Gunday,

Fond euros & Obligation ont les mêmes rendements ?
Mon projet de réduire l’emprunt semble tomber à l’eau car apparemment, les banques ne peuvent pas racheter un crédit sur une durée supérieur à la durée initiale.
J’avais jamais entendu parler de ça, mais meme sur Bourso, il y a la mention hmm


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#21 22/08/2016 23h42 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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Bonjour Dfranck,

Travaillant en banque.
Je vous confirme que vous ne trouverez pas de banque qui refinancera votre prêt sur une durée plus longue.

Cordialement

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#22 23/08/2016 00h06 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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C’est dommage.
Je n’ai plus qu’a déménager ! big_smile


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#23 23/08/2016 10h52 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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dfranck a écrit :

Fond euros & Obligation ont les mêmes rendements ?

Vous pouvez trouver des obligations qui rapportent bien plus que le fonds euros.
Mais la fiscalité n’est pas la même (les obligations doivent être détenu sur un CTO, donc fiscalité plein pot.).
Et le risque n’est pas comparable. (si les taux remontent vos obligations actuelles peuvent fortement décoté)

L’avantage du fonds euros est une fiscalité douce, et un risque quasi inexistant grâce à l’effet cliquet.

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#24 23/08/2016 17h36 → Dfranck [59] : étude de cas immobilier (rachat du crédit de ma résidence principale) (credit, financement, immobilier)

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gunday a écrit :

.. fonds euro [ …].
Sa partie obligataire contient 52% d’emprunt d’état, et 47% d’emprunt privé.
Soit grosso modo la même répartition que Yomoni, la sécurité en moins.

Je confirme. Si c’est pour faire du fixed income, autant faire du fond euro, souvent mieux géré avec capital garantie et fiscalité qui va avec.

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