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#1 04/08/2016 12h00 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

Membre
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Bonjour à tous,

Souhaitant bientôt investir en locatif (immeuble en province, je suis parisien) j’ai peur de mal appréhender un paramétre important : la distance vs le lieu de l’investissement.

Certes c’est tellement mieux d’acheter à coté de chez soi, sauf que dans mon cas ça donnerait du 3% avant impots environ, bref ça ne vaut clairement pas le coup.

J’envisage donc sérieusement l’achat à distance mais beaucoup de commentaires, sur ce forum et ailleurs m’ont à juste titre sensibilisé sur le fait que la distance était un souci, or on ne parle jamais du nombre de fois moyen ou on doit s’y rendre : la distance si on y va une fois / mois c’est un tout autre problème que si on y va une fois tous les 3ans.

Ayant moi-même été à de nombreuses fois locataires, il m’est arrivé de ne voir le propriétaire que pour les états des lieux d’entrée et de sortie, séparés par plusieurs années… Une part en moi se dit donc que ça ne doit pas être si terrible que cela.

Personnellement je prévois 5 fois avant l’achat (en groupant les visites) et je tablais sur une moyenne de 2 fois par an pour changement de locataire, petits travaux etc. Sachant que ces prévisions sont bonnes pour un immeuble de petite taille (de 3 à 6 appartements)

Qu’en pensez-vous? Vous qui avez déjà franchi le pas, combien de fois vous rendez-vous sur le lieu de votre investissement en moyenne?

Il y a évidemment l’option de donner à une agence pour la gestion mais je préfère éviter : j’ai la très nette impression que je ferai mieux tout en gardant les 8%.

Merci de vos retours !

Message édité par l’équipe de modération (04/08/2016 14h05) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par ryanroll (04/08/2016 12h03)

Mots-clés : acheter à distance, déplacements, investissement locatif

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#2 04/08/2016 12h18 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Tout dépend du type de bien que vous achetez.

Vous parlez d’un immeuble, mais constitué de combien de logement?

Pour ma part, j’ai deux locataires en places depuis presque 3 ans. Un que je n’ai pas vu depuis l’état des lieux entrant, l’autre chez qui je doit passer une fois par an demander le relevé du sous compteur d’eau puisqu’il ne me donne pas l’information lorsque je lui demande par sms/mail.

J’ai deux autres locataires qui sont/étaient en place depuis l’automne dernier.
Outre les visites puis l’état des lieux entrant, dans un logement j’ai eu un dégât des eaux, déplacement pour faire le constat, suivit des travaux, puis état des lieux sortant en juin, état des lieux entrant et petit travaux en juillet. Déplacement que je peut me permettre, l’appartement étant à quelques centaines de mètres de mon bureau.
Dans le second une seule visite depuis l’état des lieux entrants.

Tout dépend de la confiance que vous faite au locataire, si vous prévoyez de faire vous même les visites ou pas, idem pour le suivit des travaux.

Et tout dépend de l’éloignement (si il y a 1h30 de trajet, ce n’est pas comme quand il y en a 4) et de vos centres d’intérêt dans le secteur (famille, amis, loisirs, …).

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#3 04/08/2016 12h46 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Réputation :   10 

Pour ma part ayant des petites surfaces meublées principalement louée par des étudiants et des travailleurs ayant de courtes missions j’ai l’impression d’être en recherche permanente de locataires.

La durée moyenne d’occupation est de 8.5 mois soit avec 13 logements dans la même ville beaucoup d’A/R:
-Visites avec parfois la possibilité de grouper mais à minima deux déplacements jusqu’à 5 pour un appartement que j’ai du mal à louer
-Etat des lieux entrant
-Entretien des parties communes
-Suivi des travaux et gestion des imprévus
-AG de copropriété
-Etat des lieux sortant
… et on recommence

Alors évidemment mon sentiment du moment est que tout cela est très chronophage mais j’ai des travaux en cours ce qui fait que je suis plus présent mais ce point n’est pas à sous-estimer une fois en rythme de croisière.

De plus à chaque visite je fais un petit nettoyage des communs, je ne reviens jamais uniquement pour ce poste spécifique et pour mon cas je parle de 4h de route A/R mais également proche du cercle familial. Je conseillerai de ne pas le faire sans ce critère car les A/R deviendraient vite des corvées.

Ensuite il y a la possibilité de déléguer mais sous quelles formes et dans quelles conditions???

Voir la discussion : (2/2) Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

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#4 04/08/2016 16h46 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Réputation :   82 

Comme les autres commentaires, ça dépend pas mal de votre situation, de celle du bien, de la cible visé, …

Dans notre cas, nous avons 5 logements au même endroit, bien situé à 40 minutes de trajet. (soit 1h20 en tout)
Nous faisons beaucoup de travaux nous même, et refaisons actuellement pas mal d’élement du plus grand appartement, donc ça augmente la présence.

Ceci dit, vu que nous avons eut des locataires pas toujours très évolué, être présent régulièrement limite les dérapages. (avec un peu d’expérience, dés que certains locataires ne nous voyait pas pendant 1 mois, il y avait relachement, donc embrouille avec les voisins, déchêts dans la cour commune, retard de loyer, …)
Bon maintenant on tente d’éviter les cas compliqué, mais c’est pas toujours visible au 1er coup d’oeil.

Passer régulièrement permet aussi la petite maintenance (changer les ampoules, revisser les vis des portes, des fenêtres, …)

A côté, je possède un autre bien en location, une maison avec des locataires autonomes, on doit se voir tout les 6 mois en moyenne.
Donc difficile de juger simplement.

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#5 04/08/2016 22h47 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Réputation :   -3 

Bonjour,

Personnellement j’ai 3 biens loués actuellement.

1 en saisonnier qui est entièrement géré mais le gars fait du super bon travail.
1 un location nue, c’est le même locataire depuis 3 ans
1 en location meublée c’est la même depuis 3 ans, j’ai du la voir 2 fois.heureusement c’est le seul bien qui est à coté de chez moi. smile

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#6 05/08/2016 16h46 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Réputation :   

Merci pour vos retours,

Effectivement, je suis bien d’accord pour dire que ça dépend aussi de la stratégie de chacun et de la période qu’il traverse : vos témoignages montrent qu’en période de travaux ou prospection il faut y aller très fréquemment mais qu’à coté de cela finalement on n’y est pas non plus tous les 4 matins.

Par contre je dois avouer que je suis étonné par le résultat du sondage qui donne plus de 50% d’entre vous qui y allez plus de 9 fois par an, donc une fois par mois quasiment : j’aurai pensé moins.

@Morey : je parle d’un immeuble modeste, entre 3 et 5/6 appartements.

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#7 05/08/2016 22h30 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Réputation :   73 

Psychologiquement quand vous avez un soucis, je préfère voir le locataire , réglé le problème le plus vite possible .
Le locataire est satisfait et vous instaurer une relation de confiance.
Pour moi, c’est pas une agence qui peut faire ça.
La proximité est pour ma part la clés de la réussite immobilière.

De plus pour lutter contre la vacance locative , rien de tel que de gérer soit même votre bisness en mettant l’annonce directement quand vous avez une demande de fin de bail et de faire des visites au plus vite.

J’ai vécu en Seine et Marne, j’ai préféré attendre et déménager que d’investir dans cette region qui est très très chère.


Le mouvement fait l'argent.

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#8 06/08/2016 08h33 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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En tant que bailleur d’un immeuble, vous êtes responsable des parties communes, ainsi que du gros entretien des parties privatives.

Pour les parties communes : qui fait le ménage ? qui change l’ampoule dans l’escalier ? Qui intervient quand la porte d’entrée coince ou que la gâche électrique est en panne ?

J’ai été locataire dans un immeuble ancien avec un propriétaire à distance. Franchement, c’était la galère. Je ne peux pas énumérer les nombreux ennuis et les délais dans les réparations nécessaires, ça serait trop long. Juste un exemple : panne de chauffage de 10 jours pendant une période où ça gelait dehors ! Pourtant le proprio était gentil et faisait vraiment de son mieux, c’est juste qu’il n’y arrivait pas.

Un propriétaire qui ne fait pas le nécessaire rapidement, ça rompt le lien de confiance propriétaire-locataire. Les impayés de loyer sont la conséquence prévisible. Après, si vous pensez pouvoir trouver quelqu’un de confiance sur place qui peut intervenir rapidement…

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#9 08/08/2016 09h59 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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cricri77700 a écrit :

J’ai vécu en Seine et Marne, j’ai préféré attendre et déménager que d’investir dans cette region qui est très très chère.

Avec des prix d’immeubles débutant à 100k€, c’est pas forcément ce que j’appellerais cher… tongue

Après, il y a Seine et Marne et Seine et Marne!

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#10 08/08/2016 10h25 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Merci pour vos retours,

Comme je le disais en intro, la question n’est pas de savoir si c’est mieux ou moins bien de gérer un bien à distance : il n’y a pas photo.

Le souci (dans mon cas personnel) est que ma région (ile de france) combine deux défauts rédhibitoires :

- Les prix de vente sont très chers : n’importe quel bled paumé de seine et marne va couter autant que le centre ville vivant d’une ville de province.
- La rentabilité : pas besoin de faire un dessin sur ce forum, je pense que chacun est bien conscient, surtout avec les dernières mesures sur les loyers.

Bref, soit je ne fais rien en me disant que je n’ai pas de chance, soit je vais voir ailleurs même si du coup, ça a plein d’inconvénients j’en conviens : c’est la deuxième option que je cherche à mettre en place sachant que j’ai moi meme eu plusieurs bailleurs à distance quand j’étais locataire, je n’ai pas eu l’impression que c’était invivable.

Par contre quand je vois les résultats du sondage, je me dis que si je dois effectivement y aller plus de 9 fois / an, j’aimerai bien que ce soit pas trop loin non plus smile

Je fais bien la distinction "distance géographique" et "durée" : un patelin de seine et marne peut etre bcp plus difficile d’accès pour moi qu’une ville en province facilement accessible en TER par ex (Rouen, Troyes)

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#11 08/08/2016 11h31 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

- Les prix de vente sont très chers : n’importe quel bled paumé de seine et marne va couter autant que le centre ville vivant d’une ville de province.

Je vis dans le 77, je connais les 2 côtés du 77.
Et entre les 2, c’est le jour et la nuit :
A l’Ouest, il y a la ville avec la grande banlieue parisienne, à l’Est, la campagne profonde avec la totale (désertification rurale, peu de transport, internet par les corbeaux, désert médical, …). Je passe régulièrement devant des maisons abandonnés, des lotissements vide (une maison sur une 15aine de prévu), …
Typiquement, je pense que les prochains investissements que je vais réaliser seront probablement en Seine et Marne, au vu des prix peu élevé. (par rapport aux régions voisines).
D’ailleurs en vous répondant, j’ai peut être trouvé ma prochaine cible! smile

ryanroll a écrit :

Par contre quand je vois les résultats du sondage, je me dis que si je dois effectivement y aller plus de 9 fois / an, j’aimerai bien que ce soit pas trop loin non plus smile

Comme vous le dites, entre la phase prospection et la phase suivi, le rythme change beaucoup!
Sans compter le type de bien.
Là notre immeuble, c’est des logements plutôt petit, donc avec un turn over élevé.
La maison que j’ai en location, le turn over est faible (mais la relocation plus compliqué). Le précédent locataire était resté près de 30 ans.
Pareil, en cas de travaux, mieux vaut suivre sur place! (sur les 3 derniers travaux, 2 fois, j’ai du faire revenir la société pour reprendre le boulot mal fini)

Donc à voir en fonction de ce que vous souhaitez gérer, si vous visez avec des travaux, la taille des biens, la cible locataire…

ryanroll a écrit :

Je fais bien la distinction "distance géographique" et "durée" : un patelin de seine et marne peut etre bcp plus difficile d’accès pour moi qu’une ville en province facilement accessible en TER par ex (Rouen, Troyes)

Ne pas oublier qu’en Ile de France, il y a pas mal de transport en commun, dont certains sur les trajets des TER! wink
(et qu’en temps que francilien, le pass navigo vous permet de vous déplacer!)

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#12 09/08/2016 16h53 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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@Gunday : n’avez-vous pas peur justement d’investir dans des zones en perte de vitesse en très grande couronne? Je pense que le risque locatif y est très fort. De quel coin précisément parlez-vous?

D’ailleurs je vois que vous êtes propriétaire d’une maison que vous mettez en location : est-ce une colocation? Généralement on dit que les maisons ont bcp plus de mal à trouver preneur car ceux qui veulent vivre dans une maison finissent par l’acheter alors qu’un appartement est plus pour du "temporaire".

Bien sur vous avez raison pour l’IDF et le pass navigo qui m’emmène partout, relativement vite et pour pas un rond (ou plutot j’ai déjà payé wink ) : entre 1h A/R et 0€ la visite et 8h A/R avec 100€ de train, y’a pas photo, mais malheureusement plus c’est proche moins c’est rentable !

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#13 10/08/2016 10h07 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

@Gunday : n’avez-vous pas peur justement d’investir dans des zones en perte de vitesse en très grande couronne? Je pense que le risque locatif y est très fort. De quel coin précisément parlez-vous?

Pour le moment, j’ai investi hors ile de France, sur une ville secondaire en direction de Troyes (bon là il reste plus grand choix).
Pas mal de demande, mais pas toujours des loctaires idéaux (faut le temps d’apprendre à choisir + épurer les choix des précédents).

Après, faut bien choisir les villes, en fonction de différents critères.
Par exemple, je n’investirais pas à Provins, bien que ce soit la sous préfecture : mal desservi, trop de bien en location, les biens proche gare sont beaucoup de maison bourgeoise un peu cher et en plus proche de la rivière. (avec mes expérience de locations, je devient allergique à tout ce qui a de l’eau dans le secteur)

Mais je regarde depuis un moment la ville de longueville. Je vise une maison de taille moyenne avec un bout de terrain, c’est pas mal demandé et assez rare. (et malheureusement plutôt cher)
Par exemple : ceci mais moins cher! tongue
Dans le secteur y a pas mal de bien de personnes agées, un peu vieillot donc qui peuvent se vendre pas trop cher, mais souvent des biens assez grand.

Ce ne sont pas forcément des secteurs en déclin.
D’ailleurs, la fréquentation du train est tel que la ville est en train de construire un parking à la gare pour juguler le flux automobile.
Après, c’est vrai que c’est pas mal de zones dortoirs, mais en temps qu’investisseur, ça ne me pose pas franchement de problème.

Concrètement, je ne vois pas trop la perte de vitesse de la grande banlieue. Du moins dans mon secteur.

ryanroll a écrit :

D’ailleurs je vois que vous êtes propriétaire d’une maison que vous mettez en location : est-ce une colocation? Généralement on dit que les maisons ont bcp plus de mal à trouver preneur car ceux qui veulent vivre dans une maison finissent par l’acheter alors qu’un appartement est plus pour du "temporaire".

Location directe. Je confirme, qu’il y a eu un peu de temps avant de trouver un locataire.
Surtout que la maison est à l’ancienne, donc avec de grande pièce, et assez grande. Le tout avec un grand jardin, donc pas destiné à tout le monde.
Ceci dit, les locataires sont en places depuis 4/5 ans et semble parti pour rester. Le précédent locataire est resté une 30aine d’année.
Par contre le rendement est faible (5% brut), et les coûts pas négligeable (surtout la TF).
Je garde le bien, car je l’ai eut en héritage et qu’il ne m’a coûté que 15% de se valeur. Mais si les locataires partent, je pense que je revenderais.

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#14 17/08/2016 18h57 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Un retour d’expérience de ce week-end:

RDV le vendredi soir à 140km de chez moi avec un locataire intéressant qui pouvait prendre le logement après la période de rentrée scolaire car j’ai des travaux à réaliser. J’ai donc modifié mon emploi du temps perso/pro pour effectuer cette visite.
Après 110km de route la personne m’appelle pour m’annoncer qu’elle ne prendra pas le logement (mais qu’elle veut bien visiter) car elle va finalement s’organiser autrement pour être plus proche de son travail.NO COMMENT

Le lendemain RDV à 14h pour un état des lieux sortant: RAS

…suivi de 4 visites programmées entre 15h et 16h30.

Bilan:
-une annulation la veille au soir à 22h30 par SMS
-une annulation 2h avant car les gens ont trouvés un autre logement
-une personne non présente et après l’avoir moi-même appelé même motif qu’au dessus
-et le dernier qui n’a pas décroché

Sans tomber dans le pessimisme car cette situation était inédite j’illustre que c’est aussi cela l’immobilier et que c’est parfois frustrant.

Conclusion du WE: faites visiter vos logements le matin car les étudiants et leurs parents semblent pressés de rentrer chez eux d’autant plus quand l’offre est plus importante que la demande.

Edith: ortho

Dernière modification par Ravito (18/08/2016 07h16)

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#15 17/08/2016 19h12 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Si vous louez à des étudiants cela ne m’étonne pas trop.

Pour en être un moi aussi, comme je sais que le séjour sera temporaire, je ne m’attarde pas 5 ans pour choisir un appartement, s’il y a le stricte minimum et en état de marche je prends. Par précaution je prévois plusieurs visites, mais si le premier n’a rien de dérangeant, je le prend sans visiter les autres.

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#16 17/08/2016 20h02 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Ravito : je pense que ça vient aussi du fait que vous calez vos visites le samedi, donc, probablement, plusieurs jours après l’appel de la personne intéressée. Ce qui vient du fait que votre bien est loin et que vous ne pouvez donc pas y aller n’importe quand.

J’ai essayé une fois de vendre une voiture d’occasion sans téléphone portable. Les gens appelaient chez moi en journée, laissaient un message (dans le meilleur des cas), mais quand je rappelais le soir, ils avaient déjà trouvé ailleurs, très souvent. Avec les téléphones portables et internet, les gens veulent tout, tout de suite. L’attente est devenue intolérable.

Pour l’immo, les gens se décident peut-être un peu moins vite, mais quand même ; ils sont sur une logique de "caler la location le plus tôt possible, comme ça on est rassuré, on passe à autre chose, et on y passe moins de temps".

Si vous étiez sur place, ou si vous aviez une personne de confiance qui puisse faire visiter le jour même de l’appel, vous auriez sans doute moins de désistement.

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#17 18/08/2016 07h25 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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Bernard2K:
Votre analyse est comme souvent la bonne.

Mon post faisait écho à la question initiale à savoir le nombre de déplacements. C’est aussi ce genre de déconvenues qu’il faut connaître avant d’investir.
L’immobilier sur de petites surfaces ce n’est pas choisir un locataire, faire un état des lieux et revenir au départ du locataire.

Je vous rejoins sur la réactivité et je suis toujours surpris de recevoir des appels de gens qui ont parfois fait plusieurs centaines de km et qui sont sur place pour visiter sans avoir planifier les RDV en amont. Mais encore une fois quand l’offre et supérieure à la demande c’est le locataire qui a le pouvoir (tout au moins le choix) et cela se ressent.

J’ai des membres de ma famille qui habitent en 30min et 1h de route qui peuvent ponctuellement me dépanner mais avoir quelqu’un dans la ville serait un très gros avantage que je n’arrive pour le moment pas à mettre en place.

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#18 19/08/2016 15h55 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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@Ravito :

Merci pour votre témoignage : je pense aussi que vous avez eu une mauvais alignement d’étoiles avec vos récentes déconvenues mais vous avez totalement raison de partager cela.

Pour avoir moi-même vendu certaines choses sur internet ou visité des biens en location (j’étais locataire, pas bailleur) ce que vous dites là, je l’ai vécu également donc ça ne m’étonne pas de trop.

Le fait d’être éloigné réduit la réactivité et la capacité à louer vite, mais aussi à faire de bonnes affaires lors de l’achat : une bonne affaire ne reste pas longtemps sur le marché et j’ai déjà loupé certaines opportunités parce que je ne pouvais visiter que le samedi d’après (y compris pour éviter des billets de train au prix prohibitif)

Cepenant, n’êtes vous pas également victime peut etre d’un manque de filtre au départ? Les personnes qui ne viennent pas sans prévenir ou qui le font une fois que vous les appelez ne sont clairement pas sérieuses, après c’est pas non plus évident de le voir au premier abord mais une bonne discussion au téléphone permet déjà de bien se rendre compte.

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#19 22/08/2016 16h35 → Immobilier locatif : nombre de déplacements moyens sur un bien en location par an ? (acheter à distance, déplacements, investissement locatif)

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A l’inverse il ne m’est jamais arrivé de louper une affaire par manque de réactivité. Encore une fois c’est parce que le marché local en province est  moyennement dynamique là où j’investi.

Pour revenir sur cette expérience de visites annulées voici comment je procède:
-premier filtre téléphonique rapide où je demande à la personne de m’envoyer un mail avec ses coordonnées
-je rempli un tableau en indiquant les différentes caractéristiques que j’ai pu obtenir lors de l’échange comme la date d’entrée, la région d’origine (m’aide personnellement à me rafraîchir la mémoire, rien de discriminatoire), le type d’étude…
-j’envoi ensuite des photos complémentaires de l’appartement ainsi que la liste des documents que je demande pour un dossier
-à partir de là nous fixons RDV

Certains ne donnent pas suite, d’autres ont des documents manquants mais me l’indiquent. Je groupe les visites avec 1, 2 ou 3 locataires que je juge intéressant (bon dossier, parents garants et date d’entrée qui me convient) et je prends RDV avec 1 ou 2 personnes avec des dossiers moins bons.

Au feeling sur place le candidat au dossier moins intéressant peut s’avérer être un bon locataire.

Et donc pour revenir sur le samedi dernier je savais à l’avance que j’avais 2 dossiers intéressants et 3 pour lesquels j’étais partagé et je vous rejoins sur le fait que les entretiens téléphoniques m’avaient mis la puce à l’oreille pour ces derniers.

Dernière modification par Ravito (22/08/2016 16h36)

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