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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 01/08/2016 15h16 → Sentenza [93] : étude de cas immobilier (choix fiscal (investissement locatif, meublé, seine saint denis)

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Réputation :   

VOTRE PROFIL

- cadre, 33 ans, marié, 5000€ net de revenu

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bof
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : non
- Sociales
- Temps disponible : weekend

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel
- Année de construction : 1930
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : 1er étage sur 2. assez lumineux, orienté sud, 30m2, pas d’ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ? : libre
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? syndic bénévole, 6 copros, je suis le seul investisseur
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? : non
- Espaces verts dans la copropriété ? une cour
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) copropriété bien gérée excepté pour deux copro endettés à cause de travaux
- Concierge  ? non
- Décoration : antique / vieillotte / moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : La Plaine Saint Denis
- Centre-ville, périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?: ville très dynamique économiquement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 112840
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 700
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%):
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 4%

- Travaux immédiats : 2000
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. : 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade et toiture récente

- Taxe foncière hors TEOM : 500
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 120
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 211

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 7,44%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6,54

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10k
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1,8
- Durée du crédit : 20
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : ok
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?avec 11 loyers sur 12, le cash flow est neutre

Je pense qu’en passant en location meublé, je m’en sortirais bien mieux, qu’en pensez vous? Est ce que le meublé ne va t’il pas refroidir les locataires?

Mots-clés : investissement locatif, meublé, seine saint denis

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