Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 30/07/2016 18h31 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour,

J’ai acheté une maison (premier achat) et je découvre les joies de la mauvaise foi des vendeurs et des agences.

Je crée ce post pour créer une file relative aux contentieux suite à un achat car il y a beaucoup de choses à dire et également pour relater mon cas et avoir des idées.

Le document le plus complet que j’ai trouvé est un document de la cours de cassation - https://www.courdecassation.fr/IMG/pdf/Bicc_730.pdf (page 6)

C’est une "fiche méthodologique sur La protection de l’acquéreur d’un bien dans le droit interne de la vente" qui décrit bien la jurisprudence en la matière.

vices du consentement, vice caché, .. tout y est abordé.

La maison est bordée de murs >2m et je ne suis pas allé chez le voisin avant d’acheter car le vendeur et l’agence m’ont dit qu’il n’y avait aucun problème avec le voisin.

Depuis je me suis rendu compte qu’en fait le voisin fait des travaux le long de la mitoyenneté, il enlève de la terre et çà créé un dégât des eaux (léger pour l’instant) chez moi car mon pignon n’est pas étanchéifié sur 2m de haut (il a retiré 2m de terre). J’ai récupéré une preuve que les vendeurs étaient au courant. J’ai aussi découvert d’autres problèmes d’urbanisme qui me laissent penser que certaines choses ont été faites sans permis de construire.

côté vice-caché ils sont surtout responsable des conséquences sur la maison achetée (donc de la réparation des conséquences du dégât des eaux alors que les dégâts sont pour l’instant minimes), mais pas tellement de la cause dont la responsabilité incombe au voisin.

côté assurance, pareil, ils s’occupent surtout des dommages "consécutifs", donc des conséquences mais pas de la cause chez le voisin.

Pourtant c’est bien aux vendeurs que j’en veux car je n’aurais pas acheté la maison, ou pas au prix proposé si il ne m’avaient pas caché sciemment la situation. Je regarde donc le sujet de la "réticence dolisive" de la part des vendeurs vu que j’ai la preuve qu’ils connaissaient au moins une partie du problème et qu’ils ne m’en ont pas parlé lors de la vente.

Article 1116 du code civil.
Le dol correspond à une manœuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et
pour résultat de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui
le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant.

Si je vendais aujourd’hui la maison, je vois bien qu’elle aurait un décôte car quand on est honnête et qu’on décrit le problème, çà peut faire souffler un certain nombre d’acheteurs et la situation est vraiment galère à faire rétablir vu le voisin qui disons, un peu spécial.

Si j’ai bien compris, le fait d’avoir des "tracas" (çà prend du temps de s’occuper de tout ce problème) ne vaut pas grand chose en justice car c’est chiffré au forfait donc je cherche d’autres axes de valorisation du préjudice.

Ou alors je demande l’annulation de la vente, mais là je ne suis pas certain de l’obtenir.

Savez vous comment faire pour obtenir une évaluation qui tienne la route en justice entre :
- la maison sans le problème
- la maison avec le problème

à qui m’adresser ? un notaire, une agence ? plusieurs ?

Avez-vous des idées sur la façon de chiffrer le préjudice pour accompagner une demande de dommages intérêts ?

note: bien entendu, je ne lancerai pas là dedans sans un avocat, mais j’essaye d’avoir un dossier crédible vu que la justice c’est surtout des faits et des évaluations de prédudice + que çà doit venir en balance du coût du procès.

Message édité par l’équipe de modération (31/07/2016 08h38) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché

Hors ligne

 

#2 31/07/2016 11h42 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   221 

Avez vous consulté le notaire qui vous a accompagné sur cette vente ? Etait-ce bien votre notaire (ou celui du vendeur, de l’agence…) ?
Dans le 1er cas, je commencerais par là.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#3 31/07/2016 12h23 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Compromis signé avec l’agence.

Il y avait 2 notaires pour l’acte authentique, le mien et celui du vendeur. Dans ma région, le notaire rédacteur est celui du vendeur ce qui n’est pas très commode mais je n’ai pas eu le choix car ces usages locaux sont imposés.

Je n’ai pas encore mon notaire vu car je m’étais convaincu que la ville est trop petite (je suis nouveau dans la ville et j’ai choisi ce notaire par bouche à oreille mais sans le connaître particulièrement) et je ne veux pas trop "remuer" les choses pour l’instant. Mais vous avez raison j’avais du coup oublié cette possibilité.

J’essaye aussi d’avoir les idées claires sur mes droits avant d’aller voir les acteurs du dossier car en fonction des questions posées et de leur précision juridique, on a pas forcément les mêmes réponses des professionnels impliqués je pense.

D’expérience avec des intermédiaires de ce genre même si c’est sur un autre type de dossier, on peut avoir un rendez-vous avec des réponses sur le vif mais très rapidement après les couvertures sont tirées pour ne prendre aucun risque par rapport à sa propre responsabilité. Peut-être suis-je un peu trop paranoÎaque.

Dernière modification par tikou (31/07/2016 13h07)

Hors ligne

 

#4 31/07/2016 13h26 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   161 

Bonjour,

Attention à la manière dont vous présentez les choses. Le dol est caractérisé par une manoeuvre sans laquelle le contractant n’aurait en aucun cas contracté ! Le dol implique automatiquement le vice de consentement. Le dol est l’argument massue pour obtenir l’annulation de la vente.

Si vous présentez les choses comme "ou pas au prix proposé si il ne m’avaient pas caché sciemment la situation", vous invalidez de fait l’idée de dol et d’annulation de vente, vous partez de fait sur une indemnisation liée à l’erreur sur les qualités du bien acquis.

Dans les deux cas, il vous faudra démontrer que les vendeurs avaient connaissances avant le compromis de ces travaux et du résultat en DDE sur le mur, puisqu’ils ne peuvent être responsables de ce que le voisin fait sur son propre terrain.

Sur les travaux sans autorisation (on ne parle donc pas d’une peinture, mais plus probablement d’extensions, d’aménagement d’étage non déclaré, d’une annexe, etc …), vos notaires auraient dû vérifier les dates de ces travaux pour vérifier si 1) à l’origine, ces travaux ne nécessitaient pas d’autorisation spécifique (certains aménagements nécessitaient une simple déclaration, non contraignante, il y a plusieurs années) et 2) les prescriptions éventuelles. Pour une extension ou annexe ne figurant pas dans le titre de propriété initial, c’est une démarche obligatoire. Moins évident pour l’ajout d’une fenêtre de toit non autorisée par le réglement local, mais l’aménagement d’un étage modifie la superficie du bien, donc c’est aussi "visible".

Quels sont les travaux dont vous pensez qu’ils ont été réalisé sans respecter les formes ?

Hors ligne

 

#5 31/07/2016 14h41 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Bonjour xazh,

merci pour ces éléments. Effectivement, j’ai compris que le dol avait plus vocation a viser l’annulation. J’ai pourtant trouver de la jurisprudence sur le simple fait de demander des dommages-intérêts à titre principal.

Cela correspond peut être à l’axe que vous appelez "erreur sur les qualités du bien acquis"

Dans le document de la cours de cassation je lis

*cas de l’erreur*

Preuve du vice : la preuve de l’erreur est à la charge de la personne qui prétend que son consentement a été vicié.
C’est à celui qui allègue l’erreur de prouver le caractère substantiel de la qualité de la chose qui fait défaut,
puis de prouver que cette qualité a été la raison déterminante de son consentement.

Sanction applicable :
- Nullité du contrat : l’erreur-obstacle est sanctionnée par une nullité absolue : 3e
Civ., 15 avril 1980, pourvoi
no 78-15.836, Bull. 1980, III, no 73. L’erreur vice du consentement est sanctionnée par la nullité relative.
En principe, la nullité du contrat est totale.
- Condamnation à des dommages-intérêts :
En application des principes de la responsabilité délictuelle, des dommages-intérêts peuvent être
alloués :
- en sus du prononcé de la nullité : des dommages-intérêts peuvent être accordés si la victime de l’erreur
établit qu’elle a subi un préjudice non couvert par les restitutions et en relation avec une faute précontractuelle
de l’autre partie ;
- à titre principal, si l’octroi des dommages-intérêts permet le rééquilibrage du contrat (1re Civ., 5 février 1898, DP 1898.1.192)

*cas du dol*

Preuve du vice: la preuve du dol est à la charge de la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Celui qui l’allègue doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur. Néanmoins, en cas de réticence
dolosive, c’est à celui qui est tenu d’une obligation d’information de rapporter la preuve de l’exécution de
cette obligation : 3e Civ., 15 mai 2002, pourvoi no 99-20.131.

En cas de dol
- Nullité du contrat : une distinction est traditionnellement établie entre le dol principal, qui porte sur les
qualités substantielles de la chose, et le dol incident, qui porte sur des parties secondaires du contrat.
Ce dernier ne permettait, selon une jurisprudence ancienne, que l’allocation de dommages-intérêts si la
preuve d’un préjudice était rapportée. La jurisprudence reconnaît désormais que l’existence d’un dol incident permet aussi de fonder la nullité d’un contrat : 3e Civ., 22 juin 2005, pourvoi no 04-10.415, Bull. 2005, III, no 137.

- Condamnation à des dommages-intérêts :
Des dommages-intérêts peuvent être accordés :
- en sus de la nullité, le droit de demander celle-ci n’excluant pas l’exercice par la victime du dol d’une
action en responsabilité délictuelle pour obtenir réparation du préjudice qu’elle a subi lorsque le prononcé
de celle-ci ne suffit pas à faire disparaître le préjudice : 1re Civ., 25 juin 2008, pourvoi no 07-18.108, Bull. 2008, I, no 184.Communication1er novembre 2010 11 •Bulletin d’information •
- à titre principal, en vertu des principes de responsabilité délictuelle, en cas de préjudice causé par le
dol : Com. 18 octobre 1994, pourvoi no 92-19.390, Bull. 1994, IV, no 293 ; Com., 28 juin 2008, pourvoi
no 07-13.487, Bull. 2008, IV, no 154.

Si j’avais été informé de ce que savaient les vendeurs, il est évident pour moi que je n’aurais pas acheté la maison. Maintenant que je suis dans la maison, forcément c’est plus difficile de dire ce que j’en pense car la maison est habitable et la galère d’un re-déménagement n’enchante pas ma femme.

J’ai la preuve que les vendeurs avaient connaissance avant le compromis de ces travaux et du résultat en DDE (qu’ils avaient donc caché par un nettoyage et un coup de peinture). Mais la gravité du problème ne semble pas telle qu’une plainte pour vice-caché apporterait qq chose.

Concernant les travaux ne respectant pas l’urbanisme c’est un peu plus compliqué car il s’agit de travaux effectués par le voisin qui a exhaussé un mur de cloture mitoyen pour en faire le mur d’une extension chez lui. L’autorisation lui donnait le droit de construire un mur chez lui, mais pas d’exhausser le mur mitoyen. Je n’ai pas de preuve écrite sur ce sujet, mais le vendeur a apparemment consenti a l’exhaussement en payant la moitié des pierres car il préférait un mur en pierre plutôt qu’un autre type de revêtement). Lors de la vente, on m’a dit que le permis de construire avait été respecté donc je me retrouve avec un mur illégal et les problèmes de mitoyenneté qui vont avec vu que le voisin est très spécial et considère maintenant que c’est son mur.

Comme j’ai la preuve formelle sur la connaissance préalable des vendeurs des travaux du voisin conduisant au DDE, je me dis que tout cela est un peu trop gros en terme de mauvaise foi pour que je laisse passer.

Ce que j’ai du mal à accepter c’est bien que mon consentement a été vicié en me cachant ces éléments, voire en me mentant sur le fait que les travaux avaient été réalisés conformément au permis de construire.

Par contre, en partant du principe que çà n’arrangera personne d’annuler la vente (en particulier les vendeurs) je ne sais pas comment chiffrer un préjudice qui serait à la hauteur. Le problème ferait fuir je pense beaucoup d’acheteurs informés.

de plus, vous semblez dire que pour obtenir quelque chose, il faut que je demande l’annulation de la vente, quitte à l’obtenir ou pas.

Dernière modification par tikou (31/07/2016 15h05)

Hors ligne

 

#6 31/07/2016 15h33 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   161 

Vu ce que vous dites, ca devient plus que compliqué …

J’ai pourtant trouver de la jurisprudence sur le simple fait de demander des dommages-intérêts à titre principal.

Pour un vice oui, pour un dol c’est, essentiellement, un complément à la reconnaissance du dol, même si le juge pourra considérer que la vente n’est pas nulle et condamner la partie adverse à des réparations pour ce qui, du coup, devient non plus un dol effectif mais un vice.

Concernant le DDE, vous devez le faire constater, pour que le voisin fasse le nécessaire pour régler ce problème. Peu importe que votre mur ne soit pas étanchéifié là où il n’avait pas à l’être avant les travaux du voisin, il est à l’origine du problème, il doit en assumer la responsabilité.

En terme de vice caché, je crains que ce soit léger pour obtenir en justice réparation à hauteur du préjudice et des frais qu’il vous faudra engager. A moins que le DDE ne soit très très important et mette en péril le bien, un DDE sur un mur de séparation de parcelle (ce que je comprends de la réalité de ce mur pour vous), c’est rarement considéré comme critique pour l’usage de la propriété.

Concernant le mur du voisin, il faut aussi se montrer un poil prudent.

Primo, construire contre le mur est de droit.

657 CC a écrit :

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

Avant de pouvoir considérer le voisin en faute, il faudrait prouver qu’il n’a pas exhausser le mur (en pierre apparente si je comprends bien) pour cacher le sien.

Par ailleurs, la faculté d’exhaussement est aussi de droit.

Enfin, si l’ancien propriétaire a donné son accord pour que le mur mitoyen serve directement de mur de construction, c’était le droit de l’ancien propriétaire de convenir avec son voisin de ces travaux. La loi n’interdit pas d’utiliser ce mur, elle interdit de le faire sans un accord des deux parties. Or vous nous dites que le vendeur aurait convenu de cette modification.

Sur les seuls éléments que vous donnez, je comprends la vexation, mais je ne suis pas sur qu’en droit vous ayez les armes pour exiger quoi que ce soit et en tirer un relatif bénéfice.

et considère maintenant que c’est son mur.

Là, par contre, il y a un moyen simple. Si les travaux d’exhaussement ont été financé par le voisin et le vendeur, l’exhaussement reste mitoyen. Si le voisin a financé seul ces travaux, l’exhaussement lui appartient en propre (ce qui signifie que vous n’avez pas à payer l’entretien de cette partie du mur).

Les notaires auraient dû vérifier ce point, puisque si le mur de base est mitoyen, ce n’est pas nécessairement le cas de l’exhaussement. Vous pouvez vous retourner contre le notaire pour obtenir des éléments sur ce point.

Hors ligne

 

#7 31/07/2016 16h30 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Merci c’est très clair.

Le seul point qui n’est pas clair pour moi c’est que si on accepte l’idée que l’exhaussement soit là pour cacher le mur qui serait existant chez le voisin (même si j’en doute), cet exhaussement a été fait sans permis de construire. il y a comme un "vice juridique".

Le DDE n’est pas gravissime à ce stade mais si on laisse trainer çà le deviendra.Ce n’est pas simplement une séparation de parcelle mais c’est mon mur pignon qui est en limite de propriété. Le DDE est dans la cave et l’humidité commence à remonter. Je comprends que c’est au voisin de faire le nécessaire chez lui. J’ai commencé à le faire constater (huissier, decl d’assurance et un expert est venu).

C’est cette vexation comme vous dites + le tracas généré et cette impression de ne pas avoir obtenu le bien que j’ai acheté qui me turlupinent et qui font que je cherche un moyen pour obtenir réparation. J’aurais proposé au moins 30K de moins sur le prix de la maison si j’avais eu la vérité c’est une somme tout de même.

Comme vous le dites, le coût d’une procédure est à prendre en compte. Et concernant le chiffrage du préjudice, même si je l’estime à 30K parce que c’est la différence de prix que j’aurais faite, je ne sais pas comment le justifier concrètement.

Hors ligne

 

#8 31/07/2016 21h38 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   161 

tikou a écrit :

cet exhaussement a été fait sans permis de construire. il y a comme un "vice juridique"

Hum ….

art 658 CC a écrit :

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement.

Aucun vide ou vice juridique : la loi s’applique ! Un copropriétaire de mur mitoyen peut l’exhausser à ses frais, et de facto cet exhaussement lui appartient (il en assure la construction, l’entretien, etc …).

Bien sur, le même texte permet de facto à 2 copropriétaires du meme mur mitoyen de l’exhausser d’un commun accord. De facto le mur reste alors mitoyen (financés par les deux, entretenus par les deux). et il semble que vous soyez dans cette situation.

Et meme si un copropriétaire ne finance pas le mur, il peut demander la remise en mitoyenneté du mur, sous réserve de rembourser la moitié des travaux

art 660 CC a écrit :

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. La dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

Bref, ce qui pourrait apparaitre comme un vice par rapport au permis est inscrit directement dans le code civil.

Reste qu’effectivement, cela vous a été caché, et donc qu’il y a au moins eu une information cachée. Reste à savoir ce que vous pourriez obtenir, or les 30k que vous auriez proposé en moinsont difficile à justifier : le vendeur répondra qu’il n’aurait pas vendu à ce prix là !

Voyez le notaire, essayez de voir comment régler le DDE voir obtenir un certain dédommagement sur ce point du vendeur. Mais devant le tribunal, j’ai peur que votre dossier soit bien maigre pour obtenir quoi que ce soit.

Hors ligne

 

#9 31/07/2016 22h13 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   52 

Quelques précisions car je crois qu’il y a risque de confusions :

1- un mur mitoyen peut être utilisé par les 2 propriétaires : OK ; mais le document d’urbanisme autorise t’il ce fait ? Pas toujours, bien que si document il y a (et non pas RNU) il est souvent stipulé "H/2 ou en limite" dans les articles réglementaires visant les implantations (6 et 7 de mémoire).
2- un mouvement de terre est il soumis à déclaration ? Oui si l’éventuel document d’urbanisme le réglemente (rarissime ; peut être par le biais d’un PPR en annexe ?) autrement il est fait application du :

Article *R421-19

    Modifié par Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art. 6

Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

a) …

k) A moins qu’ils ne soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares ;

Dans le cas présent, il ne semble pas que l’on puisse dresser PV au titre du Code de l’Urbanisme sur ce point.

Pourquoi est ce important à mon sens ? Parce que si votre action avait pu intéresser du droit public et non pas du droit privé, il eût été plus simple et peut être plus efficace d’agir en faisant intervenir la collectivité. Passer voir en Mairie ou en Communauté de Commune si les travaux liés à l’affouillement ont bien été déclarés et si tel n’est pas le cas s’ils sont régularisables…? S’ils ne sont pas, vous êtes déjà en situation de force vis à vis du DDE. Ce qui permettra de rechercher une responsabilité des vendeurs avec une certaine sérénité ?

Dernière modification par Iqce (31/07/2016 22h17)

Hors ligne

 

#10 31/07/2016 22h15 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

C’est limpide, merci xazh!

j’avais bien vu ces articles sur le droit à l’exhaussement etc mais je n’avais pas lu cela sous l’angle de la primauté par rapport au droit de l’urbanisme. En gros ce n’était pas autorisé mais ils avaient le droit de le faire.

Je me suis focalisé sur l’urbanisme car je pense avoir trouvé des éléments de preuve que le permis de construire du voisin a fait l’objet d’une fraude de sa part, présentant comme situation de départ une situation qui elle même n’a jamais été autorisée. Ceci pour éventuellement obtenir l’annulation du permis de construire malgré le délai de 2 mois largement dépassé ; puis éventuellement démolition mais cela semble très étroit juridiquement.

Concernant les vendeurs, oui il y aurait donc au moins 2 informations cachées ; cette histoire de mur et l’histoire du dde qu’ils ont caché par un coup de peinture et pour lequel j’ai un pièce irréfutable de leur connaissance de l’ampleur du problème 1 an avant la vente.

Je vais creuser encore un peu. Je suis tombé tout à l’heure sur cet article http://presentation.lexbase.fr/sites/de … 509bwt.pdf qui parle de la fusion entre le dol apparent et le dol principal.

Je serais donc peut être fondé de demander l’annulation de la vente sur la base de la réticence dolosive des vendeurs. Charge aux vendeurs de négocier autre chose si ils ne veulent pas que la vente soit annulée. ou Charge au juge de ne pas annuler la vente. Mais autant moi çà ne me dérange pas de demander çà, autant ma femme trouve çà galère si on l’obtient ;-)

Mais je ne suis pas encore persuadé que cela puisse tenir la route dans la mesure où c’est une agence qui s’est exclusivement occupée des visites. J’ai cru comprendre que le dol est compliqué à prouver dans ce cas car (1) l’agence ne peut pas être attaquée pour réticence dolosive (2) il faut du prouver l’entente entre le vendeur et l’agence sur la dissimulation.

J’ai bien compris en tout cas que ce n’est pas parce que j’aurais proposé 30K de moins que la maison vaut 30K de moins ; c’est pour cela que je cherche des éléments objectifs d’évaluation du préjudice.

Enfin si je comprends bien, j’ai peut-être des éléments pour agir (dissimulation du vendeur), mais entre le coût du procès et l’aléa sur le montant des dommages intérêts difficiles à évaluer le jeu n’en vaut peut-être pas la chandelle. çà m’exaspère qu’un vendeur de mauvaise foi puisse s’en sortir aussi bien.

En plus ce n’est pas évident de faire rentrer le vendeur dans la responsabilité du voisin car ce sont bien les travaux du voisin.

J’avais trouvé cette jurisprudence également - http://www.efl.fr/actualites/immobilier … 84def446a0 "dissimuler aux acheteurs le comportement d’un voisin peut être dolosif"

Le voisin étant un constructeur compulsif, et ayant des preuves d’échanges musclés entre le vendeur et le voisin, c’est à ajouter au dossier.

Mais je retombe toujours sur la problématique de l’évaluation des dommages intérêts là où je voudrais réussir à matérialiser une évaluation du différentiel de prix lorsqu’on ne dissimule rien. Mais les évaluations sont déjà tellement biaisées qu’une évaluation de différentiel de prix… Je demanderai à mon notaire pour voir si il a un avis sur la question. Quand je montre le dossier autour de moi, photos à l’appuis, ou après discussions avec le voisin spécial, tout le monde me dit quand même "bon courage". C’est cette unanimité dans le constat de galère que je voudrais réussir à chiffrer.

----
Iqce,

merci pour vos précisions.
Concernant les affouillements je me suis posé la question effectivement. Dans mon plu j’ai une mention que je n’ai pas réussi à décoder. Quand je la lis en ma faveur, le voisin n’avait pas le droit de décaisser sans autorisation.

ZONE UC - ARTICLE 1 - OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites :
1. Les installations classées et activités incompatibles avec l’habitat,
2. Les dépôts prévus au paraphe b) de l’article R. 442.2 du Code de l’Urbanisme,
3. L’ouverture ou l’extension de carrière,
4. Les hôtelleries de plein air, soumises à autorisation préalable,
5. Les affouillements, exhaussements du sol, dépôts de matériaux non liés aux travaux de
construction ou d’aménagement admis dans la zone,

6. La création et l’extension de bâtiments agricoles.
Il est rappelé que les occupations ou utilisations du sol ne figurant pas dans la liste ci-dessus sont
autorisées sous réserve du respect des autres règles de la zone PLU.

Le permis présente en effet comme "état initial" une grosse zone déjà affouillée et pour laquelle il n’y a jamais eu de demande d’autorisation ; du coup les instructeurs n’avaient pas une vision claire de la demande à mon avis.

J’ai été voir en Mairie mais la réponse était plutôt du genre "oh là c’est ancien" (6 ans) "vous pouvez répéter la question à quelqu’un d’autre" ?

Un des arguments du voisin (un peu retord) est d’ailleurs que les travaux ne sont pas terminés, que tout va rentrer dans l’ordre bientôt (mais bien sûr…)

Dernière modification par tikou (31/07/2016 22h35)

Hors ligne

 

#11 31/07/2016 23h02 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   161 

Iqce a écrit :

mais le document d’urbanisme autorise t’il ce fait ?

2 points différents.

1) le réglement local ne prime pas sur la loi nationale. On peut limiter la hauteur d’un mur de séparation, mais pas interdire de modifier ce mur, tant qu’il respecte les limites locales.
2) sur la construction en limite du mur, je pars, au départ, sur l’hypothèse qu’il est permis de construire en limite, puisque c’est ainsi que le permis aurait été accordé. Du coup, il semble que pour éviter un mur "disgracieux", l’ancien propriétaire ait proposé que le mur reste mitoyen, au lieu d’accepter la construction d’un mur personnel en limite du mitoyen avec des matériaux qui ne lui convenaient pas.

tikou a écrit :

Je serais donc peut être fondé de demander l’annulation de la vente sur la base de la réticence dolosive des vendeurs

Techniquement vous pouvez tenter. Mais si les éléments contestés sont si légers, je ne vois pas un juge vous suivre, et vous auriez de fait des frais pour rien. Ce n’est que mon avis, et il faudra peut être consulter un avocat du secteur pour voir ce qu’il est possible de faire. Mais ca me parait trop light pour obtenir une décision, ni même une transaction conventionnelle avec les vendeurs.

Hors ligne

 

#12 01/08/2016 08h48 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   52 

Effectivement la situation est mal engagée coté droit public ; le délai des 6 ans signifie que le délai de recours contentieux est dépassé (3 ans + l’année en cours) et sauf à prouver que depuis des travaux nouveaux ont commencé ou que les travaux ne sont pas terminés etc. : c’est raté de ce coté.

Il faut faire le tour des autres voisins et demander des témoignages (attention, sous une forme bien précise), bref en tant que nouvel arrivant vous avez peu de chance d’en obtenir et qui plus est vous serez sans doute catalogué négativement.

Si en plus le voisin est caractériel, je comprends votre envie de revoir la vente !
Par contre pour avoir vécu un achat avec problème de limite (vendeurs et voisins malhonnêtes, notaire véreux), je crains que le dicton qui dit "qu’un mauvais arrangement à l’amiable soit préférable à un bon procès" soit tout à fait juste dans votre cas.

NB : xash, on peut également préciser qu’un mur enterré en limite n’est pas un ouvrage de séparation, c’est un ouvrage de soutènement. Une fois affouillé il devient un ouvrage de séparation, et tombe sous le règlement du PLU. Le PLU "règlement local" (ou encore un règlement de lotissement au sein d’une Cne dotée d’un PLU) fonctionne suivant un principe d’entonnoir vis à vis du Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui décline le Code. Je suis donc bien d’accord avec vous, un PLU ne peut pas édicter autre chose que des restrictions vis à vis du RNU.
Par contre je suis incapable de dire si l’affouillement fait courir un délai de 3 ans vis à vis du mur (on aurait envie d’y croire, mais le bon sens et les jurisprudences cela fait parfois 2).

Hors ligne

 

#13 01/08/2016 10h04 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   44 

Bonjour,

tikou a écrit :

côté assurance, pareil, ils s’occupent surtout des dommages "consécutifs", donc des conséquences mais pas de la cause chez le voisin.

Ce point est à vérifier car lors d’un sinistre (dégat des eaux) "classique" on procède dans cet ordre :
- déclaration de sinistre auprès des assureurs : votre assurance et celle du voisin.
- expertise par les assureurs comprenant la recherche de fuite (= la cause du sinistre).
- accord entre les assureurs pour la prise en charge (en général par l’assureur de la partie d’où provient la cause du sinistre).
- réparation = traitement de la cause du sinistre et indemnisation de ses conséquences.

Cordialement,

Eric

Hors ligne

 

#14 01/08/2016 10h21 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   161 

- réparation = traitement de la cause du sinistre et indemnisation de ses conséquences.

Sauf que les assureurs ne remboursent pas le traitement de la cause. Il suffit que le voisin traine les pieds pour réparer, ou qu’il soit lui même empêtré dans un conflit avec un artisan pour mal façon pour que la situation dégénère (le DDE s’aggrave, le mur se dégrade, etc, etc)

Hors ligne

 

#15 22/08/2016 12h18 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

J’ai eu une expertise contradictoire (le voisin convoqué par l’expert de l’assurance par lettre AR avec demande de faire venir son assureur).

Le voisin est venu sans son assureur ("pour une broutille, je ne vais pas faire venir mon assureur, c’est ridicule", "mon contrat ne couvre pas cette partie de ma propriété car les travaux ne sont pas terminés donc je ne lui en ai pas parlé").

Il a reproché à l’expert d’être partial ; a refusé d’aller chercher les factures de ses travaux ("ce n’est pas rangé"), ..

Je vais essayer de récupérer le rapport de l’expert via mon assurance quand mon assurance sera revenue vers moi (l’expert m’a indiqué qu’il n’avait pas le droit de m’envoyer directement le rapport d’expertise dans la mesure où c’est l’assureur qui l’a missionné)

Dernière modification par tikou (22/08/2016 12h20)

Hors ligne

 

#16 23/09/2016 14h14 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

J’avance petit à petit sur mon dossier.

Surprise au courrier ce matin ! Alors que je n’avais pas encore de nouvelles de l’assurance depuis le passage de son expert, je reçois la simple phrase :

"Nous vous adressons un chèque d’un montant de 430€ en euros en règlement de l’indemnité à vous revenir au titre du dossier référencé ###"

çà me paraît très louche. Sans aucune forme d’explications ils m’envoient un chèque.

Je comprends que si j’encaisse ce chèque, j’aurai tacitement donné mon accord au règlement du litige et j’aurai libéré l’assureur de ses obligations par rapport à l’ampleur du problème…chose que je ne suis pas certain de vouloir faire à ce stade car je n’ai même pas eu le rapport d’expertise et qu’ils n’abordent pas du tout la problématique des causes à l’origine du sinistre.

Qu’en pensez-vous ?

Dans la réponse que je vais faire à l’assureur, pensez-vous qu’il faut que je leur renvoie le chèque pour prouver que je ne compte pas à ce stade accepter la transaction ou est-ce ok si je le garde au chaud chez moi sans l’encaisser ? J’aurais tendance à penser qu’il vaut mieux que je leur renvoie le chèque.

Par ailleurs, j’ai découvert que les assureurs n’avaient pas vraiment d’obligation en assurance habitation de fournir le rapport d’expertise à leur assuré.

La seule possibilité que j’ai trouvée à ce stade est lié à http://www.documentissime.fr/modeles-de … -1499.html

CE QUE DIT LA LOI À PROPOS DE LA TRANSMISSION DU RAPPORT DE L’EXPERT
Le code des assurances contraint l’assureur à transmettre rapidement les rapports d’expert dans le cadre de l’assurance des travaux de bâtiment (dommage ouvrage) : Ce sont les articles a 243-1 b 2°b et 3°b. Dans les autres cas, il est nécessaire d’user de l’article 1315 alinéa 2 du code civil, qui dispose que «(…) celui qui se prétend libéré doit justifier (……) le fait qui a produit l’extinction de son obligation». Par ailleurs, un arrêt rendu le 15 février 1995 par la première chambre civile de la cour de cassation a rappelé qu’il revenait à l’assureur de démontrer qu’il existait une exclusion de garantie permettant de ne pas indemniser un dommage (qui lui doit être prouvé par l’assuré). Enfin, l’assureur est tenu de fournir à l’assuré le rapport d’expertise en vertu du principe du contradictoire, qui régit tout litige civil porté en justice, et qui veut que les parties aient connaissance de toutes les pièces fournies par leur adversaire avant le début de l’instance.

Dernière modification par tikou (23/09/2016 14h19)

Hors ligne

 

#17 26/09/2016 16h48 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Finalement, j’ai pu avoir une copie du rapport d’expertise simplement en téléphonant.

L’expert confirme la responsabilité du voisin + le fait qu’il ne faut pas réparer tant que les causes ne sont pas solutionées. Problème d’étanchéité. Par contre aucun chiffrage ni aucun conseil sur ce que le voisin devrait faire pour régler le problème d’étanchéité.

Mon interlocutrice n’avait pas l’air ravie que je n’encaisse pas le chèque tout de suite. Elle m’a par ailleurs confirmé (il a fallu que je lui fasse dire) qu’il s’agissait seulement d’une proposition de la part de l’assureur pour régler le sinistre.

J’ai par ailleurs eu un expert indépendant au téléphone qui m’a confirmé qu’il ne fallait pas encaisser le chèque à ce stade car cela libère l’assureur de ses obligations. Je vais sans doute le faire passer pour une mission de "pré-expertise" à 350€ pour faire un point sur l’ensemble de la situation technique/juridique avec son prisme.

Dernière modification par tikou (26/09/2016 16h51)

Hors ligne

 

#18 28/09/2016 12h52 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

Je me pose des questions suite à des "découvertes" alors je les pose ici au cas où vous ayiez des idées.

Je m’oriente de plus en plus vers un classement de mon voisin dans la catégorie "pervers narcissique" ; prêt à tout pour ne jamais remettre en cause l’image qu’il a de lui-même.

Suite au passage de l’expert en assurance  (il a refusé de signer le rapport d’expertise by the way), et pendant mes vacances, il a visiblement fait des trucs pas très net.

J’ai vu par hasard hier en montant sur mon échelle qu’il a mis de petits bouts de mousse (un espèce de mousse de canapé déchiquetée en morceau) partout dans la jointure entre mon mur et sa terrasse. Vu le caractère spongieux de cette mousse, çà m’a l’air plutôt contraire à toute idée d’étanchéité de bourrer une telle mousse tout le long de la mitoyenneté vu que çà va faire stagner de l’eau. Qu’en pensez-vous ?

Accessoirement, il a balancé des bouts de mousse dans mon jardin et j’en ramasse encore. Au moins, j’ai compris hier d’où çà venait.

Par ailleurs, j’ai retrouvé et çà m’a paru bizarre, un petit sac plastique inséré entre ma zinguerie et mon mur, à un endroit où la zinguerie peut s’écarter un peu et donner accès à la charpente. Même si çà me paraît délirant, est-ce que vous pensez possible que le voisin se soit amusé à insérer des petites bêtes qui aiment bien le bois par là, juste histoire de se venger ? est-ce que c’est une technique qui fonctionnerait ? Ce sac a été mis là par le voisin et c’est la seule hypothèse (même si elle est tordue) que j’ai pu trouver.

Dernière modification par tikou (28/09/2016 12h53)

Hors ligne

 

#19 28/09/2016 13h57 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   52 

Pour le coup du sac, vu de loin et avec le recul qui va avec, je pense que cela révèle peut être que la situation vous devient très pénible et qu’il cherche à vous pousser à la faute.
Certes votre hypothèse est possible (y avait il de la sciure ?), mais cela peut être aussi des enfants qui jouent (oui je sais), votre voisin qui vous provoque et joue avec vos nerfs genre "c’est juste une poubelle" (attention, ça va marcher) etc Le mieux est d’ignorer est de rester zen, courage !

Hors ligne

 

#20 28/09/2016 14h37 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

il n’y a pas d’enfants dans sa maison ; lui seul a accès et c’est un tout petit sac donc pas une poubelle mais oui vous avez raison, il ne faut pas s’emballer. Rester zen. Ce qui est certain en tout cas, c’est qu’il déteste quand des tiers viennent mettre le nez dans ses petits arrangements avec lui même.

Hors ligne

 

#21 28/09/2016 15h22 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   83 

Pour la mousse, allez le voir et demandez-lui cordialement si c’est bien lui qui a mis la mousse et pour quelle raison. Cela partait peut-être d’une bonne intention et ne lui dîtes pas que vous trouvez cette idée très mauvaise, quitte même à le remercier en toute hypocrisie bien sûr. Cela vous permettra de juger un peu de ses capacités mais n’allez surtout pas le froisser.
Oubliez le menu nettoyage.

Pour la charpente, pouvez-vous vérifier visuellement son état dans la zone du sac? Prenez quelques photos en vérifiant bien qu’il n’y ait aucune poussière de bois et refaites l’opération une fois par mois. Si dans 6 mois toujours rien passez à autre chose, cela aura levé tout doute puisque vous vous l’êtes mis dans la tête.

Prenez un cahier et notez, les dates, jour heures, ce qui se passe, ça peut aider. Si tout cela ne sert à rien tant mieux, le temps est parfois gratuit, vous aurez perdu un peu de temps et d’énergie.


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#22 28/09/2016 15h59 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   49 

@tikou : Vous évoquez le fait qu’il soit un "pervers narcissique", ce qui est peut-être vrai, mais je pense que ça ne servira pas vos intérêts de montrer à ce monsieur que vous le méprisez.

J’ai retenu cette phrase d’un discours récent d’Obama : "La démocratie demande des compromis, même quand vous avez raison".

En l’occurrence, qui a raison dans votre cas ? d’un point de vue technique, juridique, moral… Cela vous semble clair que votre voisin a tous les torts, mais peut-être pense-t-il sincèrement n’avoir rien à se reprocher et se demande pourquoi vous le harcelez de courriers, procédures, expertises… ?

D’ailleurs la justice elle-même se positionne rarement en faveur d’une seule partie, et préfère souvent couper la poire en deux, quand bien même la situation parait limpide (voyez par exemple comment les propriétaires sont traités lorsque les procédures d’impayés et de dégradations sont jugées, très rares sont ceux qui sont réellement indemnisés à hauteur du coût réel du préjudice).

Je vous recommande de mettre de l’eau dans votre vin et tenter de négocier en direct avec ce tiers pour trouver la meilleure issue possible pour vous et dans votre intérêt. Quitte à utiliser de toutes les techniques d’influence possibles : écoute, compréhension, fausse-connivence, flatterie…

A l’inverse, si vous allez au clash frontal, vous risquez de sortir de cette histoire bien moins bien loti que si vous aviez réussi à trouver un arrangement. Poussez les gens à bout sans qu’ils n’aient de porte de sortie qui ne leur fasse pas perdre la face, et ils se comporteront de façon irrationnelle ; vos anecdotes sur la mousse et les parasites (probablement fausses, mais possibles) en sont le parfait exemple.

Hors ligne

 

#23 04/10/2016 09h42 → Contentieux immobiliers suite à un achat : comment gérer un vice-caché ? (avocat, contentieux immobiliers, dol, maison, vice-caché)

Membre
Réputation :   73 

@perecastor,

J’ai malheureusement déjà essayé beaucoup des techniques que vous préconisez.

Quand
- plusieurs artisans disent qu’une étanchéité a été faite n’importe comment
- qu’un expert en assurance dit que c’est n’importe quoi
- que l’auteur dit qu’ils ont tord et décide de ne pas informer son assureur d’une expertise contradictoire
- maintien que le travail est bien fait
- est incapable de fournir une assurance décénale
- et qu’un dégat des eaux se produit

J’ai tendance à espérer que la "démocracie" comme vous dites et la loi française est suffisamment bien faite régler ce genre de situations en respectant les droits et les obligations des différentes parties.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech