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#1 27/07/2016 12h37 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Bonjour à tous.
Mon projet se concrétisant de plus en plus je me lance à créer un sujet.

Le bien est une maison en "centre-ville" de 110m2 située dans les Côtes d’Armor, 6 pièces avec 4 chambres à l’étage. Il y a 900m2 de terrain, 1 garage et des combles aménageables (très grandes), au premier on trouve salon/séjour, grande cuisine, wc et sdb (très petite, point faible du bien).

Globalement la maison est saine mais mérite un rafraîchissement, j’ai tablé sur une peinture blanche après retrait de toute la tapisserie dans toutes les pièces et une rénovation entière de la sdb et wc. J’estime à 1mois la durée des travaux mon frère et deux couples d’amis étant sur place j’ai la main d’oeuvre ! Avec un devis quasi exhaustif (car tjs des imprévus) on part en gonflant bien la note à 5200€ de matériaux.

Dans le bourg on trouve toutes les commodités : pharmacie, boulangerie, fleuriste, bar, restaurant, vétérinaire, supermarché, garage etc
La première grosse ville est à 10’ en voiture. Et surtout il y a maternelle, école primaire et collège. Très important pour moi car avec 4 chambres la cible niveau locataires sera clairement une famille avec enfants.

Parlons chiffres.
Le bien est à 40.000€ fai
J’estime les frais de notaire à 4.000€
Et les travaux en très large à 6000€

J’emprunte 42.000€
2.000€ d’apport (je me garde 2.000€ pour tous mes chers impôts qui vont tomber en sept/oct/nov …, et 4.000€ de mon PEL qui a 2ans en cas de coup dur)

La valeur locative est estimée entre 500€ et 550€ / mois.
Les mensualités avec assurance du crédit s’élèvent à 260€ / mois
Mon taux d’endettement passera à un peu plus de 40%.
J’estime toutes déductions faites (sans vacances, ni imprévus dc à réajuster) avec des fourchettes larges pour les impôtsun, cash flow positif de 1000€ par an.

Pour que ce premier post soit digeste je vais m’arrêter là et attend vos remarques et suggestions.
Bonne journée. Amélie.

Message édité par l’équipe de modération (05/08/2016 11h57) :
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Mots-clés : achat, immobilier, étude

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#2 27/07/2016 14h35 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Félicitation pour cette trouvaille, la rentabilité semble présentes, les principaux sujet qu’il me semble important à aborder :

- Quel status? J’entends souvent dire que LMNP n’est pas adapté pour les familles qui ont souvent leur meuble, qu’avez vous prévu?

- Vous pensez détapisser afin de peindre en blanc, c’est ce que j’ai fait lors de mon achat, et les remarques que j’aurais a vous faire est la suivante : Dans quels états sont les murs?
Avec la tapisserie chez moi les murs semblaient en bon état, mais une fois la tapisserie enlevé… J’ai eu quelques surprise… Des murs en état pourris qui n’avaient pas été peins avant d’être tapissé, une véritable horreur, j’ai du enduire tout les murs et sur les grosses surface ca peut être incroyablement chrono-phage (en plus d’être assez compliqué a mon avis).

- Petit salle de bain ainsi que famille semble assez contradictoire, avez vous prévu quelque chose pour être sur d’attirer de bons locataire? N’y a-t-il pas une manière de l’agrandir?
Les salle de bains et les cuisines sont souvent les coup de cœurs qui aident les locataires a se décider !

- Attention aux amis ainsi qu’a la durée des travaux, les amis se lassent vite car ils n’ont rien a y gagner, et les délais sont souvent dépassé ! Du moins c’est mon expérience, je n’ai pas voulu trop demander aux amis de peur de changer notre relation d’amitié !

Le bien est sous compromis? Ou en êtes vous dans votre démarche?

En tout cas je vous félicite, ca semble une excellente acquisition !

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#3 27/07/2016 15h51 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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En effet je suis d’accord sur tous les points :

- la location sera en effet non meublée pour les raisons que vous évoquez. Néanmoins la cuisine a une hotte, un four et une plaque 4 feux que je compte laisser.

- les murs je valide j’ai eu exactement le même problème dans mon appartement (RP). Après avoir enlevé le papier peint épais je suis tombée sur des murs très abîmés, j’ai donc opté pour un enduit décoratif effet béton qui rend super bien. Ceci dit pour une location avec autant de surface je pense qu’il faudrait ajouter un vernis protecteur. Ce sera à étudier au pied du mur mais disons que j’ai déjà la solution après je pencherais pour le choix le plus économique bien sûr !

- la salle de bain je compte réduire le couloir qui la dessert  (qui sert à accéder au garage par la maison) pourquoi pas le supprimer mais je trouve qd même pratique le fait de pouvoir accéder au garage par l’intérieur. Je vais aussi grappiller quelques cm au niveau des wc que je veux laisser séparés.
Il y a quelques m2 aussi de perdu où actuellement il y a une gazinière et un évier (sorte de cuisine d’été mais inutile à mon sens) mais la je crains que le mur ne soit porteur entre cette partie et la sdb.
Concrètement je compte sur le fait qu’elle soit refaite à neuf pour faire pencher la balance du côté positif.

- pour les amis c’est un risque du moins je sais que j’aurais sans pb les outils pour faire et c’est déjà bcp. J’ai moi même la fibre bricolage. J’ai refait tous les murs de mon appartement + montage de prises électriques, plâtre enduit etc ça roule il me faut juste des mains expertes pr la plomberie et tirer des câbles. Je serais sur place de toute façon, pose de mes CA le temps des travaux car même si je loue je suis un peu maniaque !

Pour l’instant j’ai visité, ça m’a plu avec quelques surprises (plancher au dessus du garage pr mettre du bor… Euhhhh plein de trucs, une terrasse, le salon/sàm est déjà en une seule grande pièce, cuisine où l’on peut y manger en famille sans problème, des combles immenses avec plancher, un débarras attenant au garage d’au moins 15m2). Pour une maison ancienne je la trouve plutôt fonctionnelle et spacieuse.
J’ai signé une offre d’achat acceptée par le vendeur. J’attends d’avoir des nouvelles pour le compromis avec impatience !

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#4 27/07/2016 16h20 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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- Ce premier point est un défaut mais aussi une qualité a la fois il est moins rentable, et augmente votre fiscalité, mais d’un autre côté ils vous assure des locataire sont terme, les familles bougent beaucoup moins souvent que l’étudiant dans un petit studio meublé… !
Je crois que j’ai oublié d’aborder le point précédemment, qu’en est-il de la demande locative pour les famille, avez vous trouvé une réel demande?

Je vous conseille tout de même de faire les calculs complets de rentabilité net net, donc après impôt, le cash flow dont vous parlez de 1000€ est-il après impôt?

- Pour les murs je pense que vous avez la bonne solution, au début j’ai essayé d’utiliser de l’enduit de finissions mais le résultat était moyen pour trop de temps passé, puis un ami m’a montré une solution :
un enduit a base de ciment qui sèche beaucoup plus doucement (aux alentour de 12h), vous tartinez votre mur, et après que ca ai commencé a sécher, vous passez une éponge pour le lisser, c’est impressionnant d’efficacité ! Le rendu est sympa et le mur très solide.. !

- Le plombier est le principal problème car même si vous savez tout faire, vous avez rarement un chalumeau et tout le matériel qui va avec.. Ni les prix chez Richardson et autre… !
L’elec est plutôt facile, enfin ma formation m’aide peut être un peut !
J’essaye de garder mes amis pour la partie peinture, car ce n’est pas difficile et la plupart des gens apprécient !
Par contre je vous déconseille d’être maniaque, sinon vous allez être déprimé le jour ou vous allez retrouver votre maison ! Au même titre que je le disais sur le sujet de la location saisonnière, jamais ils ne respecterons le bien comme vous le faite ! Il faut que ca soit attractif, mais ne pas non plus y mettre tout son cœur ! Ne pas être trop "investi émotionnellement".

C’est sur que ca semble une excellente affaire, et je vous souhaite bonne chance pour la suite !!

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#5 28/07/2016 17h41 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Pour accroitre la rentabilité du bien, vous pouvez aussi engager plus de travaux, cela vous crée du déficit foncier et peut rendre le bien plus attractif avec un loyer plus élevé.
Ca se calcule en tout cas.
Quelle est votre TMI ? On est vite fortement imposé sur le locatif .. TMI+15.5%.


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#6 28/07/2016 18h08 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Arkamoon :
Pour la demande j’ai bcp regardé les offres sur lbc qui sont à zéro, avec des annonces sur le code postal qui sont à 18 en tout.

Oui le CF est après impôts je n’ai juste pas encore compté l’assurance des loyers car je n’ai aucune idée du montant.

Je veux bien les références de ce produit car moi c’était galère car il sèche assez vite donc pour les grandes surfaces que j’aurais ça promet d’être folklo !

Maniaque dans le sens où je veux que ce soit présentable. Je m’y investi qd même un peu car à moyen/long terme je souhaite y habiter et louer ma RP actuelle. Mais je suis consciente que ça ne restera pas tout beau !

Yademo :
Pour mon TMI je suis à 14% et je dépasserai de peu la tranche après ces revenus supplémentaires.
Notre cher trésor ne nous oublie jamais !

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#7 28/07/2016 18h19 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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J’ajoute qu’on recommande toujours d’emprunter la totalité pour du locatif . Donc plutot 110% du bien pour couvrir frais de notaire et travaux.
Ce sera autant d’intérêts à déduire, quitte a rallonger la durée de l’emprunt.


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#8 29/07/2016 10h01 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Faites attention, qu’il n’y ai pas d’annonce ne veut pas dire qu’il y a un marché, le mieux pour se rendre compte est de créer une fausse annonce et de voir le nombre de coup de fils / messages / mails qu’on reçoit !

Pour la partie d’avantage de travaux ca augmente la rentabilité uniquement dans le cas ou cela permet une augmentation du loyer, ce qui n’est pas toujours le cas… !

Pour la référence du produit, je n’en ai pas a vous donner et j’ai galéré pour en trouver… En gros il faut rechercher de l’enduit a base de ciment, ou a séchage 12H. Vous enduisez une moitié de mur, puis vous passez avec une éponge humide 30 min après avoir déposé l’enduit. Ce n’est pas facile mais bcp plus facile que l’enduit que j’avais essayé jusque la.

Si vous êtes maniaque et souhaitez y habiter plus tard, essayer de faire les choses bien, mais essayez de faire bien solide. Tout ce qui "dépasse" en gros tout ce qui est fragile a des chance d’être cassé lorsque vous allez récupérer le bien !

14% est encore très raisonnable, profitez !

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#9 29/07/2016 12h19 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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J’ai lu cette possibilité il y a quelques jours, je verrai en temps voulu. À l’heure actuelle je n’ai pas encore l’accord de ma banque. Car j’ai modifié mon apport (baissé de 2000€) et aussi le montant des travaux que j’ai baissé également.

Ça fait du 105% je me rapproche de l’idéal cité par yademo :-)

Je trouverai bien ce fameux enduit au besoin, ça m’a l’air bien spécifique dc je devrai y arriver.

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#10 29/07/2016 21h56 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Ça serait bien d’avoir une seconde salle d’eau, pour une famille. La SDB risque d’être le gros point de blocage. Quand je pense salle d’eau, c’est douche + WC.

Idéalement à l’étage (c’est très pratique de ne pas descendre quand on se relève la nuit pour aller aux toilettes) sinon au RdC en remplacement de la cuisine d’été. A voir en fonction des canalisations existantes (sachant que, pour l’étage, plus c’est pile à la verticale de la SDB et du WC actuel, plus simple c’est à créer). Suivant la configuration toujours, ça peut être une salle d’eau accessible à tous ; ou bien une située dans une chambre (notamment la chambre des parents).

Dans tous les cas, ça permet de désengorger l’utilisation de la SDB principale.

Dernière modification par Bernard2K (29/07/2016 22h39)

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#11 04/08/2016 19h32 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Gros problème :
J’ai enfin reçu le DPE, il date du 29/07 soit après mon offre car l’agent immobilier ne l’avait pas en sa possession…
Résultat il y a mérule et vrillettes !
Que faire ? Puis-je demander au propriétaire de traiter ? HELP

Dernière modification par Amelie89 (04/08/2016 19h32)

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#12 04/08/2016 19h46 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Ma soeur lorsqu’elle a vendu sa maison, a du faire refaire une partie de son toit qui fut attaqué dans le passé par des mérules.
Bilan : 8000€

A votre place je laisserai tomber.

Dernière modification par francoisolivier (04/08/2016 20h04)

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#13 04/08/2016 20h03 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Olalala c’est vraiment la catastrophe.
C’était ma hantise, sachant cela hors de question que j’achète ce bien, gouffre financier assuré !!!
Il a été fait le 29/07/2016 soit pile 10 jours après ma signature et donc mon délai légal de rétractation… Étonnant !!!
Je ne crois absolument pas aux coïncidence et demain ça va chier grave (dsl je deviens vulgaire) car je n’aime pas du tout qu’on se foute de moi, je suis furax de chez furax.

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#14 04/08/2016 20h19 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Demandez conseil à votre notaire.
A mon avis cela rentre dans les vices cachés et d’autre part renseignez vous si dans les cotes d’armor le diagnostic n’est obligatoire.
Signifiez à l’agence que en l’état vous n’achetez pas (etonnez vous que l’agence n’est pas decouvert la presence de cela, que l’agence a fait à posteriori le controle etc ) et demandez lui ce que les vendeurs proposent pour la remise en état (en gros qu’ils fassent des devis)
Si l’agence ne propose rien, dites que vous allez prendre conseil aupres d’un avocat pour pour voir qui et comment attaquer

Dernière modification par francoisolivier (04/08/2016 20h21)

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#15 04/08/2016 20h56 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Merci pour vos réponses ça me rassure un peu …
J’ai appelé l’agent immobilier qui m’a répondu, comme décrit dans le diagnostic qu’il y en a à deux endroits de la maison, sans être visiblement comment dire "ça ne communique pas et n’envahi pas le reste de la maison" enfin j’ai fait des études et notamment en microbiologie et je suis assez calée pour savoir que les spores de champignons ça vole bien (mieux que Louane!).

Il y a aussi des "petites vrillettes" partout soit en activité ou non.

J’appelle demain le monsieur du diagnostic et si la réponse n’est pas satisfaisante j’abandonne.

J’ai déployé bcp d’énergie pour cet achat mais je ne suis pas folle non plus si tous les feux ne sont pas au vert, je m’abstiens.

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#16 04/08/2016 21h36 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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En général les vrillettes restent en superficie (et se traitent, nous l’avons fait) ; d’ailleurs on les voit facilement en inspectant la charpente.
Mais vous avez raison d’être furax ! Je pense qu’au pire la volonté de tromper ressortirait facilement et que vous allez retomber sur vos pieds ; mais j’imagine que vous en seriez bien passée bien sur.

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#17 05/08/2016 01h15 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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La mérule est une saloperie. Déclaration obligatoire en mairie. Le traitement nécessaire est carabiné (y compris la maçonnerie avoisinante).

Faites une recherche sur le forum et sur internet, on en a déjà parlé.

De plus la mérule attaque le bois humide donc le fait qu’il y en ait indique un problème d’étanchéité, une mauvaise conception ou un mauvais usage de la maison ou encore un bois exposé aux intempéries. Donc pas seulement un besoin de traitement, mais aussi un défaut plus profond à corriger.

Il a été fait le 29/07/2016 soit pile 10 jours après ma signature et donc mon délai légal de rétractation…

Ce que vous dites est bizarre. Vous écriviez plus haut : j’ai fait une offre, acceptée par le vendeur. Dans ce cadre, il n’y a pas de notion de durée légale de rétractation ; à moins que vous ne l’ayiez insérée comme une clause de l’offre, mais cette durée de rétractation serait alors contractuelle et non légale.

La durée légale de rétractation s’applique après la signature du compromis.

Vous voudrez probablement vous dégager de cet achat. Ca devrait être faisable facilement compte tenu que le dossier technique de diagnostic vous fait prendre connaissance d’un défaut important de la chose vendue. Néanmoins si vous voulez être sure que votre retrait soit formulé dans les meilleurs termes, il est préférable de prendre le conseil de votre notaire. Pour bien vous conseiller, il faut bien évidemment qu’il ait les documents en sa possession, c’est à dire la formulation de l’offre et de son acceptation, et le dossier technique de diagnostic où vous lui indiquerez à quelles pages figure l’information en question.

J’appelle demain le monsieur du diagnostic et si la réponse n’est pas satisfaisante j’abandonne.

Je ne vois pas ce qu’il pourrait vous dire d’utile. Ce qu’il sait, il l’a écrit dans le diagnostic.
Si vous voulez approfondir la possibilité d’acheter quand même, il faut visiter avec une entreprise compétente dans le traitement de tels problèmes pour qu’elle établisse un devis. Un devis écrit qui vous fera une base de discussion avec le vendeur. Attention, le traitement de charpente est un métier qui comporte "quelques" margoulins qui vendent leurs prestations très cher. Il faudrait vérifier la réputation de l’entreprise, et obtenir si possible 2 ou 3 devis concurrents.

En immobilier comme partout ailleurs, le proverbe s’applique "les paroles s’envolent, les écrits restent". Ce que le diagnostiqueur pourra vous dire au téléphone peut être utile, mais peut aussi vous embrouiller voire vous tromper (ce monsieur risquant de dire n’importe quoi si vous lui posez des questions qui dépassent ses compétences).

Vous êtes furax, mais attention la colère est mauvaise conseillère. Essayez de bien réfléchir à tête reposée et ne faites rien d’inconsidéré.

Dernière modification par Bernard2K (05/08/2016 08h55)

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#18 08/08/2016 12h50 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Bonjour,
Passé le choc de la nouvelle j’ai fini par recontacter l’agent immobilier qui m’a confirmé qu’aux vues des demandes il ne s’en faisait pas concernant ma décision et qu’il vendrait aisément le bien (tant que ce n’est pas moi ça me va) et donc qu’il n’y aura pas de conséquences pour moi.
Comme vous le dites, je pense que j’aurais de toute façon eu gain de cause.
De même il est préférable de rester en bons termes. Ce que j’ai fait.
J’ai dans la foulée prévenue le notaire, l’affaire est donc close.

Ce champignon à l’air d’être un fléau dans ces régions …
Une fois passé ma très grande déception je reprendrai mes recherches.

Bonne journée à tous.

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#19 08/08/2016 13h49 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Avez-vous ECRIT au proprio et/ou à l’AI que vous abandonniez l’achat, et pour quelle raison (de préférence en LRAR) ? Vous avez émis une offre, contresignée du vendeur. C’est un accord sur la chose et le prix donc une vente ! Pour votre sécurité juridique et celle du vendeur aussi, il me semble important de faire un écrit pour vous dégager de cet achat ; et de l’argumenter correctement.

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#20 08/08/2016 13h50 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Dommage, mais avant tout il vaut mieux ne pas faire un investissement qu’en faire un mauvais, il ne faut pas être frustre, au contraire!
Vous trouverez mieux, d’autant que votre expérience a augmenté!
Bon courage

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#21 08/08/2016 16h57 → Amelie89 [22] : étude de cas immobilier (achat d'une maison à rafraîchir) (achat, immobilier, étude)

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Amelie89 a écrit :

Il a été fait le 29/07/2016 soit pile 10 jours après ma signature et donc mon délai légal de rétractation…

Je n’ai pas bien compris si vous avez juste signé une offre ou si vous avez signé le compromis mais de toute façon, pour le compromis, votre délais de rétractation ne commence a courir que le lendemain de la communication a l’acheteur de toutes les pièces requises (dont les diagnostics), donc dans votre cas 10 jours a partir du lendemain de la réception des diagnostics.

Si vous avez bien signé un compromis je vous recommande du suivre la procédure de Bernard2k, lettre A/R de rétractation. Sinon, si vous avez seulement signé une offre, aucun stresse, vous n’êtes pas vraiment engagé, il reste encore l’étape du compromis et son délais de rétractation de 10 jours.

Bien a vous


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