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#1 22/10/2011 00h13 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   14 

Pour l’investissement locatif, quels avantages et inconvénients voyez vous en location nue ou location meublée?

Je commence avec quelques avantages et inconvénients :

avantages meublé :
location plus cher grâce au meuble et à une bonne décoration
caution de 2 mois au lieu de 1 mois
locataire qui reste moins souvent donc permet de rehausser le loyer plus souvent
moins de risque de non paiement car essentiellement des étudiants qui restent moins longtemps

inconvénients meublé :
préavis d’un mois au lieu de 3 mois
achat régulier de matériel (verres, assiettes, etc..)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#2 22/10/2011 00h32 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   26 

Niveau inconvénients je rajoute :
- Plus de vacances locatives
- Plus de rotation donc plus de "dégradation"
- Plus de perte de temps (visites, baux…)

En avantage, je pense que les expulsions sont plus simples en cas de non paiement.

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#3 22/10/2011 01h05 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   68 

meublé : durée du bail réduite, 1 an renouvelable
nu : classique 3, 6, 9, c’est parfois long d’attendre 3 ans si vous voulez récupérer votre bien


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#4 22/10/2011 01h39 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
Réputation :   171 

C’est un peu réducteur de lister avantages et inconvénients du meublé, car ça dépend de beaucoup de paramètres :

- Quel est votre objectif ? (faire du déficit ? devenir LMP à terme ? apprendre et débuter dans le métier de bailleur avec un seul logement ? vendre à la découpe dans quelques années ? avoir des locataires stables ou un turn-over important ? etc.)

- Est ce que la demande en meublés est forte dans la ville que vous visez ? une enquête dans les agences immo locales s’impose (faites-vous passer comme locataire à la recherche d’un meublé pour mieux connaître ce qui est proposé sur le marché) ; sachant que certaines villes imposent que la location meublée ne soit que pour les résidences principales.

- Quelle type de population vous visez ? (étudiants (9mois par an) ? divorcés (arrivée et départ toujours dans l’urgence) ? militaires (quelques mois) ? ouvriers (durée variable selon la durée du chantier, mais possibilité de louer à une entreprise qui y place ses employés) ? vacanciers (à la semaine) ? businessmans (quelques jours) ? prostitué(e)s (xxx minutes) ? oups interdit, associations de réinsertion ou de réfugiés (bail 1 an trop court) ? personnels d’ambassades (il faut de grandes surfaces et de bons emplacements) ? etc.)

- Combien de logements vous souhaitez louer dans 1 an ? dans 5 ans ? dans 10 ans ? (avec la fiscalité qui va avec), sur quel périmètre géographique (votre temps perdu en déplacements)?

- un logement en copro ou un immeuble entier ? Copro avec des propriétaires ou que des locataires ?

- Quelle va être votre évolution de carrière probable et donc votre TMI dans quelques années ?

- Achat seul ? en famille ? en indivision ? en SCI ? en SNC ? (qui fera quoi ?)

- Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

- Si vous percevez une pension pour invalidité 2ème ou 3ème catégorie : exit la location meublée car pour la sécu les BIC (même non professionnels) sont assimilés à une activité et si vous pouvez avoir une activité, vous ne pourrez donc plus bénéficier de la pension.

- Quel temps et énergie pouvez-vous consacrer à ce travail ? (chaque visite = 30à45min quand les candidats viennent, signature bail + état des lieux entrée + inventaire = 1h00 en nu et 1h30 en meublé, sortie = 15min en nu et 1h en meublé)

- Quelle est la surface du bien ? (pour des petites surfaces(< ou = 20m²) , il est plus facile de louer en meublant soi-même avec des meubles adéquats plutôt que les locataires n’apportent leurs meubles trop grands)

- Quels sont ses volumes ? (la menuiserie sur mesure fait des miracles en terme d’agencements si le logement est biscornu) donc location meublée dans ce cas.

- Est-ce que votre vie professionnelle ou familiale va vous amener à déménager loin de votre bien dans quelques années ? (en meublé les frais de transport sont déductibles)

- Est-ce que vous avez déjà de quoi meubler et équiper ou faudra t’il tout acheter ?

- êtes vous prêt à changer une partie de l’électroménager entre chaque locataire ? (et oui les réfrigérateurs se dégivrent au tourne-vis, les fours électriques se nettoient avec je ne sais quoi qui les bousille, les radiateurs chauffe serviettes sont plein de plastiques fondus, les hottes jamais nettoyées, bref souvent un carnage et il n’y a que la cafetière discount à 2 balles qui fonctionne encore)

- En LMP, tous les frais de fonctionnement (ordinateur, affranchissement, fournitures de bureau, imprimantes et consommables, outillages si vous faites des travaux vous même, trains, bus, location voiture, péages, carburant) sont déductibles, en nu c’est un forfait de 20 EUR par logement.

- Si vous êtes en SCI à l’IR (donc locations nues) sachez que le fisc tolère que 10% des loyers perçus soient issus de la location meublée tout en restant fiscalisés à l’IR.

- En nu il n’y a "que" des dégradations, en meublé il y a les dégradations, mais aussi les vols (c’est facile et rapide de déménager 2500€ de meubles et équipement en disparaissant dans la nature) donc dans une copro où les autres habitants sont des locataires qui changent souvent il est préférable de privilégier la location nue pour être tranquille. Donc avoir un immeuble 100% loué en meublés et en informer les locataires a un certain avantage de ce point de vue (avec un commerce en bas pour veiller au grain)

Dernière modification par Sky (22/10/2011 02h42)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#5 22/10/2011 02h45 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
Réputation :   1078 

Sky a écrit :

Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

N’oubliez pas qu’il y a d’autres conditions pour sortir un bien loué meublé du patrimoine imposé à l’ISF… De mémoire, il faut être LMP (=> immatriculé au RCS, recettes location meublée > 23k€/an, et recettes location meublée > revenus d’activité), et que le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal, ce qui n’est pas facile du tout à atteindre…

Dernière modification par GoodbyLenine (22/10/2011 02h46)


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#6 22/10/2011 10h13 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   14 

Sky a écrit :

C’est un peu réducteur de lister avantages et inconvénients du meublé, car ça dépend de beaucoup de paramètres :

- Quel est votre objectif ? (faire du déficit ? devenir LMP à terme ? apprendre et débuter dans le métier de bailleur avec un seul logement ? vendre à la découpe dans quelques années ? avoir des locataires stables ou un turn-over important ? etc.)

Oui je souhaite faire du déficit donc être au réel est une obligation pour moi car j’utilise l’effet de levier des crédits et n’aie pas peur des travaux
Pour le LMP c’est d’abord savoir si le meublé est plus intéressant dans mon cas ou le nue
J’ai déjà 2 logements et je compte d’autres appartements en vue
Pour la découpe je pense que c’est un niveau de plus que le mien et je préfère me perfectionaliser sur les petites surfaces avec des légers travaux que des grosses découpes d’immeubles
Je n’ai pas peur du turn over, mon amie et moi sont souvent sur internet la journée donc on peut facilement prendre contact avec des locataires ou faire des annonces très rapidement

Sky a écrit :

- Est ce que la demande en meublés est forte dans la ville que vous visez ? une enquête dans les agences immo locales s’impose (faites-vous passer comme locataire à la recherche d’un meublé pour mieux connaître ce qui est proposé sur le marché) ; sachant que certaines villes imposent que la location meublée ne soit que pour les résidences principales.

Je suis dans une grande ville et je loue des petites surfaces donc je pense que pour au moins les étudiants la demande y est. Travaillant dans l’immobilier je me renseignerai auprès des services locations

Sky a écrit :

- Quelle type de population vous visez ? (étudiants (9mois par an) ? divorcés (arrivée et départ toujours dans l’urgence) ? militaires (quelques mois) ? ouvriers (durée variable selon la durée du chantier, mais possibilité de louer à une entreprise qui y place ses employés) ? vacanciers (à la semaine) ? businessmans (quelques jours) ? prostitué(e)s (xxx minutes) ? oups interdit, associations de réinsertion ou de réfugiés (bail 1 an trop court) ? personnels d’ambassades (il faut de grandes surfaces et de bons emplacements) ? etc.)

L’idée à 1ere vue était les étudiants comme j’ai pu le dire au dessus mais j’en ai parlé autour de moi et ayant une trésorerie plus importante l’idée de faire un peu du home staging pour les hommes d’affaires ou les vacanciers ou louant à la semaine n’ai pas une idée superflue mais à approfondir

Sky a écrit :

- Combien de logements vous souhaitez louer dans 1 an ? dans 5 ans ? dans 10 ans ? (avec la fiscalité qui va avec), sur quel périmètre géographique (votre temps perdu en déplacements)?

J’espère avoir 4-5 biens l’année prochaine et arrivée autour de 8-10 dans 5 années

Sky a écrit :

- un logement en copro ou un immeuble entier ? Copro avec des propriétaires ou que des locataires ?

Ca ne me gêne pas, j’ai les 2 cas, je fais une petite étude avant d’acheter le bien sur l’ambiance de la copropriété, impayés, etc..

Sky a écrit :

- Quelle va être votre évolution de carrière probable et donc votre TMI dans quelques années ?

Je ne pense pas avoir une forte évolution de salaire dans ma société. Je suis plutôt dans l’optique d’avoir plusieurs revenus qu’un seul gros revenu. Actuellement mon TMI est de 5.5% mais d’ici quelques années je pense passer à 14% mais pas plus

Sky a écrit :

- Achat seul ? en famille ? en indivision ? en SCI ? en SNC ? (qui fera quoi ?)

Pour le moment j’achète seul. J’ai une amie et un enfant. L’idée d’une SCI est envisageable

Sky a écrit :

- Si vous êtes à l’ISF le meublé s’avère souvent être le plus avantageux fiscalement que la location nue, car le bien immobilier n’est plus du patrimoine, mais devient un outil de travail.

pas concerné

Sky a écrit :

- Si vous percevez une pension pour invalidité 2ème ou 3ème catégorie : exit la location meublée car pour la sécu les BIC (même non professionnels) sont assimilés à une activité et si vous pouvez avoir une activité, vous ne pourrez donc plus bénéficier de la pension.

pas concerné

Sky a écrit :

- Quel temps et énergie pouvez-vous consacrer à ce travail ? (chaque visite = 30à45min quand les candidats viennent, signature bail + état des lieux entrée + inventaire = 1h00 en nu et 1h30 en meublé, sortie = 15min en nu et 1h en meublé)

ca ne me dérange pas, j’aime bien l’investissement locatif afin d’avoir des contacts avec les locataires,etc… donc le fait de faire des visites, états des lieux ,etc… ne me gêne aucunement

Sky a écrit :

- Quelle est la surface du bien ? (pour des petites surfaces(< ou = 20m²) , il est plus facile de louer en meublant soi-même avec des meubles adéquats plutôt que les locataires n’apportent leurs meubles trop grands)
- Quels sont ses volumes ? (la menuiserie sur mesure fait des miracles en terme d’agencements si le logement est biscornu) donc location meublée dans ce cas.

PEtites surfaces, T2 de 40m2 maximum

Sky a écrit :

- Est-ce que votre vie professionnelle ou familiale va vous amener à déménager loin de votre bien dans quelques années ? (en meublé les frais de transport sont déductibles)

non

Sky a écrit :

- Est-ce que vous avez déjà de quoi meubler et équiper ou faudra t’il tout acheter ?

J’ai tout à acheter

Sky a écrit :

- êtes vous prêt à changer une partie de l’électroménager entre chaque locataire ? (et oui les réfrigérateurs se dégivrent au tourne-vis, les fours électriques se nettoient avec je ne sais quoi qui les bousille, les radiateurs chauffe serviettes sont plein de plastiques fondus, les hottes jamais nettoyées, bref souvent un carnage et il n’y a que la cafetière discount à 2 balles qui fonctionne encore)

Ça ne me dérange pas je ferai une carte VIP Ikea smile

Sky a écrit :

- En LMP, tous les frais de fonctionnement (ordinateur, affranchissement, fournitures de bureau, imprimantes et consommables, outillages si vous faites des travaux vous même, trains, bus, location voiture, péages, carburant) sont déductibles, en nu c’est un forfait de 20 EUR par logement.
- Si vous êtes en SCI à l’IR (donc locations nues) sachez que le fisc tolère que 10% des loyers perçus soient issus de la location meublée tout en restant fiscalisés à l’IR.

pas concerné

Sky a écrit :

- En nu il n’y a "que" des dégradations, en meublé il y a les dégradations, mais aussi les vols (c’est facile et rapide de déménager 2500€ de meubles et équipement en disparaissant dans la nature) donc dans une copro où les autres habitants sont des locataires qui changent souvent il est préférable de privilégier la location nue pour être tranquille. Donc avoir un immeuble 100% loué en meublés et en informer les locataires a un certain avantage de ce point de vue (avec un commerce en bas pour veiller au grain)

Merci pour toutes ces questions avec tous les axes de réflexion qui en découlent


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#7 22/10/2011 20h45 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
Réputation :   171 

En résumé :
Faire du déficit foncier mais seulement avec des legers travaux + faible TMI --> avantage meublé
Beaucoup de disponibilité de temps pour la gestion --> avantage Meublé
8 à 10 biens dans 5 ans en voulant conserver une TMI à 14% maxi --> avantage meublé
SCI envisageable + faible TMI --> avantage location nue (car SCI + meublé = SCI à l’IS)
pas de gros frais de transport à déduire --> avantage location nue
V.I.P. Ikea --> avantage meublé

Meublé 4 points vs location nue 2 points --> vous avez votre réponse

J’ai du mal à comprendre car vous dites "cible étudiants" et vous visez des surfaces de 40 m² : quelle est le budget logement mensuel moyen d’un étudiant dans votre ville ? choisissez vos surfaces en fonction de votre (vos) cible(s) et de la prestation que vous souhaitez proposer, ou faites de la colocation.
De toutes façons, comme dans tout investissement, il faut diversifier intelligemment. Ici ce sont les typologies de locataires ; que ferez-vous si la FAC ferme ou est déplacée ?

Dans ma modeste expérience de bailleur, j’ai pu constater que beaucoup de municipalités (principalement de gauche) avaient tendance à "expédier" les étudiants en périphérie en y construisant les nouvelles FACs/universités/centres de recherche/grandes écoles. Les buts non avoués sont : tranquilité du centre ville (moins de tapages nocturnes, moins de nettoyage, moins de vandalisme, moins de petites voitures pas belles et polluantes, moins de sandwicheries turques, moins de bouibouis à photocopies), des clients tout trouvés pour remplir les transports en commun, moins de tentations pour les étudiants, donc ils sont censés étudier plus, etc.

Vous indiquez être salarié dans le secteur immobilier, est-ce vraiment raisonnable de cumuler vos sources de revenus sur un même secteur d’activité ? ça demande d’être étudié avec soin…


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#8 23/10/2011 08h24 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Réputation :   313 

Kool31 a écrit :

Pour le LMP c’est d’abord savoir si le meublé est plus intéressant dans mon cas ou le nue

Attention le LMP induit des cotisations sociales faibles au début qui ensuite augmente lorsque vos crédits arrivent à la fin , le cout devient alors très élevé.

Vous avez les mêmes avantages en LMNP ( amortissements ) sans les contraintes sociales.
La différence réside dans l’imputation sur l’ISF et la plus value mais il faut bien réfléchir pour le LMP.

Quelques livres sur le sujet :
Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts
Le loueur en meublé professionnel LMP

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 23/10/2011 09h13 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   14 

Sky a écrit :

En résumé :
Faire du déficit foncier mais seulement avec des legers travaux + faible TMI --> avantage meublé
Beaucoup de disponibilité de temps pour la gestion --> avantage Meublé
8 à 10 biens dans 5 ans en voulant conserver une TMI à 14% maxi --> avantage meublé
SCI envisageable + faible TMI --> avantage location nue (car SCI + meublé = SCI à l’IS)
pas de gros frais de transport à déduire --> avantage location nue
V.I.P. Ikea --> avantage meublé

Meublé 4 points vs location nue 2 points --> vous avez votre réponse

est il possible de préciser pourquoi avantage meublé ou nu sur chaque point.
Par exemple pour faire du déficit en location nue est tout à fait possible étant au réel, y a t’il une différence entre le réel nue et le réel meublé, pourquoi le meublé est il avantageux?

Sky a écrit :

J’ai du mal à comprendre car vous dites "cible étudiants" et vous visez des surfaces de 40 m² : quelle est le budget logement mensuel moyen d’un étudiant dans votre ville ? choisissez vos surfaces en fonction de votre (vos) cible(s) et de la prestation que vous souhaitez proposer, ou faites de la colocation.
De toutes façons, comme dans tout investissement, il faut diversifier intelligemment. Ici ce sont les typologies de locataires ; que ferez-vous si la FAC ferme ou est déplacée ?

Dans ma modeste expérience de bailleur, j’ai pu constater que beaucoup de municipalités (principalement de gauche) avaient tendance à "expédier" les étudiants en périphérie en y construisant les nouvelles FACs/universités/centres de recherche/grandes écoles. Les buts non avoués sont : tranquilité du centre ville (moins de tapages nocturnes, moins de nettoyage, moins de vandalisme, moins de petites voitures pas belles et polluantes, moins de sandwicheries turques, moins de bouibouis à photocopies), des clients tout trouvés pour remplir les transports en commun, moins de tentations pour les étudiants, donc ils sont censés étudier plus, etc.

Vous indiquez être salarié dans le secteur immobilier, est-ce vraiment raisonnable de cumuler vos sources de revenus sur un même secteur d’activité ? ça demande d’être étudié avec soin…

Je vise des surfaces de 40m2 maxi mais mon but est de chercher des petits studios entre 15 et 25m2.
Disons que pour le choix de l’immobilier c’est simplement car c’est le meilleur moyen avec mon salaire et l’effet lévier afin de grossir mon patrimoine rapidement car j’ai une petite épargne. Après pour le secteur étant comptable, je ne suis pas obligé de rester dans l’immobilier pendant des années. Simplement je profite de mes contacts avec le service transactions, locations, artisans, notaires et mon métier de comptable syndic afin de trouver de belles opportunités

Dernière modification par Kool31 (23/10/2011 17h18)


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#10 24/10/2011 19h26 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   14 

Sky a écrit :

En résumé :
Faire du déficit foncier mais seulement avec des legers travaux + faible TMI --> avantage meublé
Beaucoup de disponibilité de temps pour la gestion --> avantage Meublé
8 à 10 biens dans 5 ans en voulant conserver une TMI à 14% maxi --> avantage meublé
SCI envisageable + faible TMI --> avantage location nue (car SCI + meublé = SCI à l’IS)
pas de gros frais de transport à déduire --> avantage location nue
V.I.P. Ikea --> avantage meublé

Est ce que quelqu’un pourrait me détaillé le raisonnement qu’a eu sky, car avoir la réponse c’est bien mais savoir pourquoi c’est plus intéressant l’un ou l’autre c’est mieux


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#11 26/10/2011 19h52 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Réputation :   171 

Bonsoir Kool31,

Par le système des amortissements comptables (du bâtit et des meubles, mais pas du sol), la location meublée permet de déduire d’avantage des revenus locatifs que la location nue. Un bon montage permet d’avoir un résultat négatif et donc de minimiser l’imposition au maximum.

Dans votre cas, puisque vous souhaitez ne faire que de legers travaux, vos déductions seront faibles ; avec le meublé vous pourrez déduire d’avantage grâce aux amortissements et donc réduire votre résultat et votre fiscalité.

Puisque vous avez beaucoup de disponibilités pour gérer vos locations, autant faire de la location meublée qui rapporte une cinquantaine d’euros de plus que la location nue pour un studio.

Puisque vous souhaitez conserver une TMI faible, tout en disposant de 8 à 10 logements en location, la location meublée vous permettra, grace aux amortissements, de réduire d’avantage votre fiscalité qu’avec la location nue.

Si vous souhaitez faire de la location meublée par le biais d’une SCI, sachez que celle-ci passe de facto à l’Impôt sur les sociétés, qui est supérieur à votre TMI. Si vous souhaitez vraiment faire de la location meublée avec d’autres associés, pensez à l’indivision avec une convention d’indivision pour rester sur une fiscalité aux BIC et non à l’IS.

Puisque vous ne serez pas amené à engager de gros frais de transport (train, etc ) pour gérer vos logements, faire de la location meublée dans le but de déduire vos petits déplacements n’a que peu d’interêt, raison pour laquelle j’ai indiqué avantage location nue.

Avoir la carte VIP Ikea pour faire de la location nue n’a pas de sens, donc avantage meublé.

Vous pouvez comparer et faire des simulations de chaque stratégie en vous aidant ds liasses fiscales.

Attention : A ce jeu de l’investissement régulier dans une même poche d’actif pour "courrir" après la minimisation de la fiscalité, on se retrouve rapidement avec un patrimoine surpondéré en immobilier, ce qui est contraire aux regles prudentielles de diversification.


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#12 26/10/2011 20h25 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
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Pour investir à plusieurs dans de la location meublée, outre l’indivision qui a pas mal d’inconvénients, il est possible (avec des associés très proches : ascendants, descendants, frères et soeurs) de constituer une ’’SARL de famille’’.

Il ne faut pas oublier que si, lorsqu’on pratique des amortissements, on paie peu/moins d’impôts, lors de la cession du bien (en partie amorti), la plus-value sera plus élevée, donc l’impôt sur cette plus-value également….


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#13 26/10/2011 22h30 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
Réputation :   171 

GoodbyLenine a écrit :

Il ne faut pas oublier que si, lorsqu’on pratique des amortissements, on paie peu/moins d’impôts, lors de la cession du bien (en partie amorti), la plus-value sera plus élevée, donc l’impôt sur cette plus-value également….

Quelques cas particuliers permettent d’éviter l’impôt sur les plus-values :
- Certaines synchronisations de ventes d’immeuble à la découpe que je ne veux exposer sur un forum public.
- Si le vendeur justifie d’une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie et est non soumis à l’ISF.
- L’expatriation (bien synchronisée) dans un pays fiscalement avantageux sur la taxation des plus-values.

Pourriez vous me lister les "pas mal d’inconvénients" de l’indivision SVP, je suis en plein dans l’acquisition d’un immeuble en indivision et n’ai peut-être pas encore pensé à tout. Merci d’avance.


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#14 26/10/2011 23h52 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Membre
Réputation :   10 

un inconvénient comme ca : vous vous brouillez avec votre indivisionnaire et celui-ci souhaite vendre
vous serez alors contraint de vendre même si vous ne le souhaitez pas.

en SCI, votre "partenaire" peut vendre ses parts et vous conservez les vôtres.
En pratique, dans ce cas, mieux vaut pouvoir les racheter vous même, en donnant 1% à un tiers pour rester dans le cadre de la SCI (il faut être au minimum 2)

idem en cas de décès, vos héritiers peuvent décider de vendre si vous êtes en indivision et évincer votre partenaire …


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#15 26/10/2011 23h59 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Réputation :   14 

Sky a écrit :

Par le système des amortissements comptables (du bâtit et des meubles, mais pas du sol), la location meublée permet de déduire d’avantage des revenus locatifs que la location nue. Un bon montage permet d’avoir un résultat négatif et donc de minimiser l’imposition au maximum.

En fait la différence primordiale avec la location nue et l’amortissement du mobilier et du bâtit.

a écrit :

Les amortissements de l’immobilier (entre 20 ans et 30 ans) et du mobilier (entre 5 ans et 10 ans) ne peuvent engendrer un déficit imputable sur le revenu global. Leur déduction ne peut en effet excéder, au titre d’un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges afférents aux biens loués
Les amortissements non déduits sont alors reportables sans limitation de durée.

Donc l’amortissement ne peut pas me faire réduire mon impôt sur le revenu par contre je peux le reporter pour ne pas payer de revenu foncier pendant de nombreuses années c’est bien ça?

Sky a écrit :

Dans votre cas, puisque vous souhaitez ne faire que de légers travaux, vos déductions seront faibles ; avec le meublé vous pourrez déduire d’avantage grâce aux amortissements et donc réduire votre résultat et votre fiscalité.

Je souhaite déclarer mes revenus au réel car c’est vrai que je ferai que de petits travaux mes avec les intérêts déductibles le réel est sans doute l’option indispensable pour mon montage et le meublé avec l’amortissement est sans doute une très belle option.

Sky a écrit :

Puisque vous avez beaucoup de disponibilités pour gérer vos locations, autant faire de la location meublée qui rapporte une cinquantaine d’euros de plus que la location nue pour un studio.

disons que si on loue un meublé 10% de plus qu’une location nue ça permet d’avoir 1 mois de libre pour revenir au même résultat foncier mais avec une déduction plus important du aux amortissements. Je pense même qu’il est plus intéressant de louer 10 mois meublés que 12 mois "nu" donc oui je suis prêt à m’occuper des appartements pour de pas avoir de revenu foncier imposable et si possible avec gain plus important en meublé.

Sky a écrit :

Attention : A ce jeu de l’investissement régulier dans une même poche d’actif pour "courrir" après la minimisation de la fiscalité, on se retrouve rapidement avec un patrimoine surpondéré en immobilier, ce qui est contraire aux regles prudentielles de diversification.

C’est sur que je pourrais pas avoir une diversification équilibrée avec AV, actions, livrets, immobilier, etc…
La question va être de savoir à combien de pourcentage l’immobilier va prendre dans mon patrimoine au bout de 10-15ans car durant les prochaines années mon patrimoine risque d’approcher les 98% d’immobilier
Je suis du même avis que fabrice de capitalstory, pour moi un investisseur doit prendre des risques et je compte en prendre mais mesuré
La route est peut être sinueuse mais éclairée grâce à vous et je vous en remercie.

Dernière modification par Kool31 (27/10/2011 00h03)


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#16 27/10/2011 01h31 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

Modérateur
Réputation :   171 

gimli a écrit :

un inconvénient comme ca : vous vous brouillez avec votre indivisionnaire et celui-ci souhaite vendre vous serez alors contraint de vendre même si vous ne le souhaitez pas.

Que nenni, il suffit de faire une convention d’indivision qui édicte les règles de fonctionnement de l’indivision au même titre que les statuts d’une SCI ; il y a donc moins de contraintes administratives qu’en SCI et les règles sont claires. C’est juste un peu plus cher pour l’enregistrement puisqu’il y a obligation de passer par un officier ministériel pour que ce soit enregistré auprès des hypothèques (ou du livre foncier en alsace - loraine). Coût = 0,55% du prix d’achat + TVA réparti entre chaque indivisaire au prorata de leurs parts dans l’indivision.

Effectivement une phrase bien connue est "Nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision" mais il suffit de conclure une convention pour une durée déterminée de cinq ans, la convention se renouvelant tacitement à l’expiration, d’indiquer que pendant cette période, le partage et la vente ne peuvent être demandés, que l’indivisaire qui ne souhaite pas le renouvellement s’oblige à informer les autres co-indivisaires au plus tard 2 ans avant l’expiration de la 5ème année par LRAR, etc. ce qui laisse tout de même 2 années aux co-indivisaires pour prendre des dispositions.

gimli a écrit :

en SCI, votre "partenaire" peut vendre ses parts et vous conservez les vôtres.
En pratique, dans ce cas, mieux vaut pouvoir les racheter vous même, en donnant 1% à un tiers pour rester dans le cadre de la SCI (il faut être au minimum 2)

idem en cas de décès, vos héritiers peuvent décider de vendre si vous êtes en indivision et évincer votre partenaire …

Pour ce qui est des droits de préemption et de substitution en cas d’aliénation, ils sont prévus par les articles 815-14 et suivants du Code civil.

Kool31 a écrit :

La route est peut être sinueuse mais éclairée grâce à vous et je vous en remercie.

Je constate que vous avez bien assimilé les principales subtilités des 2 modes de locations et vous m’en voyez réjoui. Je vous souhaite bonne route, et même si elle est parfois semée d’embûches, elle est si passionnante …


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#17 27/10/2011 06h57 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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GBL a écrit :

Pour investir à plusieurs dans de la location meublée, outre l’indivision qui a pas mal d’inconvénients, il est possible (avec des associés très proches : ascendants, descendants, frères et soeurs) de constituer une ’’SARL de famille’’.

Une SARL de famille génère des cotisations sociales pour le gérant majoritaire , un gérant est majoritaire au sein d’une famille même si monsieur à moins de 50% des parts à partir du moment ou  Monsieur et  madame totalisent plus de 50% des parts car étant dans le même foyer fiscal.

La SCI évite les cotisations sociales.
Une SCI à l’IR peux faire du meublée pour 10% MAXIMUM de ses revenus locatifs , le reste devant être en location nue.

D’autres statégies fiscales peuvent être envisagées comme une démembrement du bien pour la partie nue propriété au bénéfice d’une SCI à l’IR et pour la partie usufruit pour une SCI à l’IS sur une période de 15 à 20 ans avec remembrement au terme de la période au bénéfice de la SCI à l’IR devenant pleine propriétaire et pouvant revendre sans plus value professionnelle.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#18 27/10/2011 13h16 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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"D’autres statégies fiscales peuvent être envisagées comme une démembrement du bien pour la partie nue propriété au bénéfice d’une SCI à l’IR et pour la partie usufruit pour une SCI à l’IS sur une période de 15 à 20 ans avec remembrement au terme de la période au bénéfice de la SCI à l’IR devenant pleine propriétaire et pouvant revendre sans plus value professionnelle."

Un tel montage devra (réellement) poursuivre un but autre celui d’éviter l’impôt, sinon… abus de droit.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#19 27/10/2011 13h45 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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GBL a écrit :

Un tel montage devra (réellement) poursuivre un but autre celui d’éviter l’impôt, sinon… abus de droit.

C’est une technique de gestion patrimoniale et de transmission de bien qui doit être bien réelle au niveau des deux structures SCI , la détermination de la valeur de la nue propriété et de l’usufruit doivent être correctement calculé en fonction de la valeur  économique et locative du bien.

Un montage correct optimise l’imposition sans chercher à l’éviter , on ne peux pas parler d’abus de droit.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 02/11/2011 21h16 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Avez-vous d’autres livres à conseiller ou à déconseiller concernant LMNP ou la location meublée?
Connaissez-vous celui-ci?

Le loueur en meublé


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#21 07/11/2011 21h32 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Je viens de prendre ces 2 livres, je vous ferait un retour des que possible
- Les nouvelles règles de la location meublée pour réduire ses impôts : Le point complet sur les nouveaux dispositifs Jean-Louis Le Boulc’h
- Le loueur en meublé Le loueur en meublé Gérard Vinson


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#22 13/11/2011 17h51 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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J’ai plusieurs questions dans le fil de ces échanges.

-En LMP ou LMNP peut ont avoir des appartements inscrit à l’actif et dans le même temps des location en nue hors de ces champs? Ces derniers sont ils automatiquement inscrits au sein de l’actif dès inscription en qualité de LMP OU LMNP?

-"La cessation d’activité de LMPou LMNP" se traduit elle par une vente par composante ou au contraire du tout? Que conseillez vous?

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?

- Plus je reli le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#23 13/11/2011 18h10 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Cristalline a écrit :

En LMP ou LMNP peut ont avoir des appartements inscrit à l’actif et dans le même temps des location en nue hors de ces champs? Ces derniers sont ils automatiquement inscrits au sein de l’actif dès inscription en qualité de LMP OU LMNP?

Bien entendu , vous pouvez faire de la location meublée  en LMNP ou LMP et faire des la location nue avec des revenus fonciers.
C’est à vous de prendre  la décision d’inscrire vos biens à l’actif à l adifférence d’une SCI IS où cela est automatique car obligatoire.

Cristalline a écrit :

-"La cessation d’activité de LMPou LMNP" se traduit elle par une vente par composante ou au contraire du tout? Que conseillez vous?

Il faut bien dissocier une activité LMNP d’une activité LMP.
Dans le cas du LMP il y a des règles pour pouvoir disposer de ce régime , c’est à dire disposer de plus de 23.000 €uros de revenus locatif ET que les revenus locatifs soit supérieurs à vos autres revenus.

Dans le cas du LMNP , vous pouvez revendre ce que vous voulez cela ne change rien car il n’y a pas de conditions particulières pour cette activité qui peux se résumer à un studio loué 300 ou 400 €.

Cristalline a écrit :

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?

Aucune surcote , vous êtes gagnant sur la fiscalité , sur la facilité de loué des petites surfaces rapidement , il est évident que le meublé ne peux s’appliquer que sur des studios ou des T1.
Il me parait normal de loué un studio meublé et de loué un T3 vide.

Cristalline a écrit :

- Plus je reli le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.

Elle écrit n’importe quoi car les biens qu’elle achète pas cher dans des quartiers "moyens" ne pourront jamais être loué très cher même si elle installe des miroirs et une salle de bains avec massage …
Du reste elle a fait quelques ahcats et ensuite elle s’est recyclé dans le home staging et l’écriture d’un livre , son livre a le mérite de faire réfléchir ceux qui ne connaissent pas.
Effectivement avec un gain de 200 € , il faut un vingtaine de biens pour être tranquille donc je vous conseille l’immeuble de rapport.

Cristalline a écrit :

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?

Il est impossible de répondre car cela dépend de votre age , de votre salaire , de la situation locative de vos autres biens , de vos relations avec votre banquier et aussi surtout de la somme empruntée……

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 13/11/2011 20h08 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Dans le cas du LMNP , vous pouvez revendre ce que vous voulez cela ne change rien car il n’y a pas de conditions particulières pour cette activité qui peux se résumer à un studio loué 300 ou 400 €.

En fait ma question n’est pas claire. En cas de cessation d’activité pouvez vous revendre votre patrimoine comme un fond de commerce ou plutôt à la "composante". Avez vous des retours d’expérience.

-Quelle est la surcote conseillée entre un loyer d’un bien en nu ou un bien meublé?
Aucune surcote , vous êtes gagnant sur la fiscalité , sur la facilité de loué des petites surfaces rapidement , il est évident que le meublé ne peux s’appliquer que sur des studios ou des T1.
Il me parait normal de loué un studio meublé et de loué un T3 vide.
Ma question est quelle est l’augmentation de loyer conseillée pour un même bien vide ou en meublé? Appliquez vous un ratio?

Plus je parcours le livre d’E; FRANCK et plus les hypothèses de plus value et de RL me semblent non attaignables? En calculant les disponibilités au terme de chaque opération sur des appartement d’une grande ville du sud de la FRANCE, je me situe autour de 200 à 250€ par mois. Cela suppose un volume d’appartement très conséquent pour tirer un salaire correcte.
Elle écrit n’importe quoi car les biens qu’elle achète pas cher dans des quartiers "moyens" ne pourront jamais être loué très cher même si elle installe des miroirs et une salle de bains avec massage …
Du reste elle a fait quelques ahcats et ensuite elle s’est recyclé dans le home staging et l’écriture d’un livre , son livre a le mérite de faire réfléchir ceux qui ne connaissent pas.
Effectivement avec un gain de 200 € , il faut un vingtaine de biens pour être tranquille donc je vous conseille l’immeuble de rapport.

Oui je pense suivre votre judicieux conseil car il a le mérite de me permettre de faire à la fois du locatif et de l’achat revente pour me désendetter; Philipe vous faites vous aider par un conseil technique lors de vos achats? Architecte pour expertise les structures?

Dernière question concerne les mensualités les plus basses que vous arrivez à obtenir aujourd’hui sur des prët fixes à 25 ans?
Il est impossible de répondre car cela dépend de votre age , de votre salaire , de la situation locative de vos autres biens , de vos relations avec votre banquier et aussi surtout de la somme empruntée……

Aujourd’hui j’ai 135000 d’emprunt pour deux appartements en location vide dans l’HYPERCENTRE DE Montpellier,
J’ai 35 ans, PACSEE, fonctionnaire avec un revenu annuel avant impôt de 98000€ et sans frais de RP,
Mes relations sont plutôt bonnes car elle me sollicite très fréquemment pour divers produits.
Ma question sur des biens de 80 à 90000€ puis je espérer avoir des mensualités proches ou inférieure à 200€? Quels objectifs vous fixez vous avec vos banquiers, 30/40 ou 50% de votre loyer cible?
Aujourd’hui quels sont les emprunts les plus longs, 30 ans?


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#25 13/11/2011 21h45 → Investissement locatif : location nue ou meublée ?

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Petit exemple pour savoir si j’ai bien compris :
- loyer HC nu 400€
- loyer HC meublé 420€
- intérêt d’emprunt : 2550€
- Charges non récupérables : 190€
- Taxe foncières : 390€
- pas de frais de dossier bancaire
- assurance propriétaire non occupant 80€
- frais de cautionnement 600€
- les frais de recherche de locataire et de correspondance (forfait 20€)

Amortissements :
- Appartement de 54 000 € amorti sur 30 ans (1800€/an)
- Mobilier amorti sur 5 ans 5 000€ (1000€/an)
- Rémunération notaire 2 010€ sur 3ans (670€/an)
- 7 000 € de commission amorti sur 5 ans (1400€/an)

Le bien a été acheté en décembre N-1 et le bien a été loué toute l’année

1er cas : location nue régime micro-foncier (abattement de 30%)

loyers : 400*12=4800
abattement : 4800*0.3=1440

Résultat fiscal 4800-1440 = 3360

2ème cas : location nue régime réel

Résultat fiscal : 4800-(2550+190+390+80+600+20)=970

3eme cas : LMNP micro-BIC:

loyers 420*12 = 5040
abattement 50% = 2520

Résultat fiscal = 5040-2520 = 2520

4ème cas : LMNP régime réel simplifié

Résultat comptable : 5040 - (2550+190+390+80+600+20)=5040-3830=1210

Amortissement 1ere année : 1800+1000+670+1400=4870
Résultat fiscal 1210-1210=0
Amortissement stockée pour N+1 : 4870-1210=3660

Y a t’il des erreurs dans mes calculs?

Dernière modification par Kool31 (13/11/2011 21h52)


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