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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/07/2016 22h55 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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Bonjour,
depuis que je me suis inscrit sur ce site, j’ai plus que mûri mon projet d’investissement, en effet je signe un compromis d’ici la fin de semaine si tout se passe bien.

Pour rappel, étant en CDI, possédant déjà un bien (donation) qui me rapporte 600€ / mois et ayant du cash sur mon compte la banque me prête sans apport jusqu’à 200k€.
J’ai donc décidé de garder mon cash pour mes futurs projets de changement de vie et j’ai saisi l’occasion d’investir dans l’immobilier locatif.

J’ai trouvé un bien à rénover avec un rendement exceptionnel (après travaux) sur Aix en Provence (plus de 8%), le prix du m² étant la moitié de ce qui se pratique dans ce quartier (2000€ contre 4000€).

Cet appartement de 45m² dans un bâtiment des années 60 (1963 exactement) était à l’origine séparé en 2 (2 cuisines, 2 sdb, 2 salons/chambre) mais ne possède qu’un seul wc commun.
Les proprios actuels le loué en 1. L’idée: le couper une fois pour toute en 2 afin de le louer en 2 studios meublés de 20m² et 22m² avec terrasses.

Plusieurs questions:

1. Que pensez vous du choix de demander la division en bonne et due forme (avec les frais que cela implique) du lot existant afin de pouvoir revendre un jour l’un des studios tout en conservant l’autre.
Les frais ne sont pas anodins et j’estime l’opération à environ 2500€ entre les frais de notaire, géomètre, copropriété, raccordement ERDF.
Dans ce cas, je suis obligé de créer un wc officiellement, que ce soit en installant un sanibroyeur sur une colonne où je ne suis pas sûr que cela soit possible, ou en crééant une pièce dans le salon pour y mettre le wc dos à dos avec celui existant pour utiliser la colonne adéquat.

Si je conserve un seul lot, je pose un sous compteur sur l’existant, la gestion est un peu plus "complexe", mais en meublé je suis dans les clous, le coût est un peu moindre et je peux poser un sanibroyeur sans le dire à personne… à la revente, je revend "l’affaire" avec un bon rendement locatif.

Toutes vos remarques peuvent m’être utile, n’hésitez pas.

2. Il faut donc créer un wc dans l’un des studio. Dans la salle de bain, une chute d’eau existe mais n’est pas reliée directement à la chute du wc existant et récolte donc les eaux ménagères (eau cuisine, salle de bain, machine à laver).
J’ai vérifié dans la cave où elle arrive et c’est sûr que ce n’est pas adapté à un wc classique : l’eau s’écoule depuis la colonne dans un regard avant de partir vers un autre regard qui fait office de siphon qui j’imagine part ensuite vers le tout à l’égout.
J’ai vu que pour installer un sanibroyeur officiellement, il faut respecter l’article 47 du règlement sanitaire régional et en faire la demande au syndic.

La colonne en question fait 100mm donc c’est bon de ce côté. La colonne n’est pas réservée aux eaux pluviale. ok. Dans l’article 47 il est bien inscrit une distinction entre eaux usée et eaux ménagères qui elles peuvent être évacué par dérogation dans le réseau d’eau pluviale s’il existe.
Il est aussi stipulé, pour les eaux usées, qu’aucun obstacle ne doit s’opposer à la circulation de l’air entre l’égout public et l’atmosphère extérieur, or, j’ai bien l’impression qu’un système de siphon est en place dans ce dernier regard…
Bref, si certains d’entre vous sont spécialiste, n’hésitez pas.

Sinon, je fais comme tout le monde et je connecte le sanibroyeur sans rien dire, sauf que je n’aurai aucun papier l’officialisant en cas de revente du studio (si la division en 2 lots est adoptée), ce qui peut être problématique n’est ce pas?

Je vais contacter le service des eaux de ma ville demain pour avoir leur avis…

Si je crée un pièce pour le wc dans le salon de 11,6m², je perd environ 1m²…

3. La copropriété fait plus de 200 lots principaux, 2 immeubles, le mien étant le plus petit, l’autre se trouve de l’autre côté du boulevard, 160k€ de budget annuel, nombreux travaux à prévoir dans les 20 prochaines années, 3 actions en justice en cours contre des copropriétaires (dette de 50k€ à ma connaissance). Evidemment je dois tenir compte du budget pour les travaux à venir dans la copro, mais même avec ça, le rendement reste très bon.
Dernière info, dans mon immeuble, à mon étage, ce ne sont pas moins de 4 appartements sur 6 qui auront été vendu en l’espace d’un an.
Qu’en pensez vous? Auriez vous peur de rentrer dans une copro comme cela?

Merci de vos remarques!

Message édité par l’équipe de modération (24/07/2016 23h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : copropriété, division, lots, sanibroyeur

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#2 24/07/2016 23h59 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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Bonjour,

Je ne vais pas passer du temps sur les points 1 et 2 n’étant pas spécialiste.
Néanmoins:
- la division doit être validée par l’AG. Est-ce une copro de propriétaires ou bien de bailleurs? Cela influence un possible refus de la copro.
- avez vous besoin de lâcher 2500€ tout de suite? L’idéal étant de trouver un investisseur intéressé par le lot complet plus tard.
- "sanibroyeur en douce"? Dans l’absolu, tout est possible, mais un propriétaire hargneux peut vous causer des soucis.

Pour moi, la vraie question concerne la copro et l’affaire en question.
- Qu’est-ce qui justifie le rabais de 50% vs le prix du marché?
- pourquoi les autres appartements ont-ils été vendus?
- 3 impayés à 50k€? Le montant par impayé me paraît colossal.
- une copro de 200 lots, c’est beaucoup.

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, mais de mon côté, je passerais mon chemin.

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#3 25/07/2016 00h38 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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Bonjour Fasthand

-dans le réglement de copro (qui date des années 60 et qui comprend beaucoup de propriétaires et de bailleurs), il est mentionné que pour ma tranche (la copro en compte 2), aussi étrange que cela puisse paraître, la division de lot n’est pas soumise au vote de l’AG… j’étudie la question avec mon notaire…

-l’idéal de trouver un investisseur intéressé par le lot complet se discute, on peut aussi vouloir vendre un seul des lots lorsqu’on coupe en 2 un appart non?

Les 50% viennent du fait pour moi que les propriétaires sont très âgés et n’habitent pas sur place. Qu’ils ont acheté le bien en 1999 à un tarif sans doute autour de 50k€ d’où une plus value en vendant à 105k€ non négligeable.
Ils louaient ce 45m² a 580€/mois, ce qui correspond plus ou moins au tarif  d’un studio de 25m² dans la même résidence…

Oui les impayés sont très importants car répartis sur plusieurs années… des saisies d’appartement doivent être prononcées…

Pourquoi autant de ventes (2 studios se sont vendus, reste un appartement), peut être que sans volonté de rénovation des appartements et voyant les travaux de rénovations venir (ravalements importants etc…) les propriétaires ont décidé de vendre "au prix le plus haut".

Pour info, un appartement au même étage de la même surface est en vente à 200k€ actuellement. Les loyers pour des 25m² qui donnent côté boulevard (moi côté impasse) sont à 525€. Je peux espérer sans aucun soucis un chiffre de 1100€ sur les 2 studios pour des mensualités de 750€…

En continuant d’y réfléchir et après avoir épluché le règlement de copro, que pensez vous de l’avenir de ces copro des années 60 avec de nombreux lots et un budget annuel de 160k€, en sachant que je mise sur une revente pas avant la fin du prêt (23 ans). Les travaux seront nombreux et variés mais je pense ne pas être le seul à investir dans ce type de copro n’est ce pas?

Pour rappel, l’intérêt majeur de cette opération est la location de 2 studios de très bon standing à 500 et 600€ par mois ce qui permet d’autofinancer le projet avec un enrichissement à terme très intéressant.

Cerise sur le gâteau, le quartier se bonifie, les studios donnent sur une impasse en cours de requalification, axe touristique majeur à aix, entre gare sncf et gare routière, à côté de toutes les facs…

Dernière modification par yanna (25/07/2016 00h54)

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#4 25/07/2016 08h55 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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- vous êtes chanceux pour le règlement de copro! :-)
- en fait, je me base sur l’exemple du proprio à qui j’ai acheté un appartement venant de la division d’un lot. La différence avec situation est qu’ils étaient sur le même pallier mais complètement indépendants. Le propriétaire souhaitait vendre les 2 en même temps, mais comme il était trop gourmand à mon avis pour le deuxième, il a finalement du procéder à une division pour vendre à 2 acheteurs différents.
- pour le reste, c’est vous qui connaissez le mieux cette copro, et le montant possible de travaux à venir.

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#5 25/07/2016 09h57 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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yanna a écrit :

2. Il faut donc créer un wc dans l’un des studio. Dans la salle de bain, une chute d’eau existe mais n’est pas reliée directement à la chute du wc existant et récolte donc les eaux ménagères (eau cuisine, salle de bain, machine à laver).
J’ai vérifié dans la cave où elle arrive et c’est sûr que ce n’est pas adapté à un wc classique : l’eau s’écoule depuis la colonne dans un regard avant de partir vers un autre regard qui fait office de siphon qui j’imagine part ensuite vers le tout à l’égout.
J’ai vu que pour installer un sanibroyeur officiellement, il faut respecter l’article 47 du règlement sanitaire régional et en faire la demande au syndic.

La colonne en question fait 100mm donc c’est bon de ce côté. La colonne n’est pas réservée aux eaux pluviale. ok. Dans l’article 47 il est bien inscrit une distinction entre eaux usée et eaux ménagères qui elles peuvent être évacué par dérogation dans le réseau d’eau pluviale s’il existe.
Il est aussi stipulé, pour les eaux usées, qu’aucun obstacle ne doit s’opposer à la circulation de l’air entre l’égout public et l’atmosphère extérieur, or, j’ai bien l’impression qu’un système de siphon est en place dans ce dernier regard…
Bref, si certains d’entre vous sont spécialiste, n’hésitez pas.

Sinon, je fais comme tout le monde et je connecte le sanibroyeur sans rien dire, sauf que je n’aurai aucun papier l’officialisant en cas de revente du studio (si la division en 2 lots est adoptée), ce qui peut être problématique n’est ce pas?

Je vais contacter le service des eaux de ma ville demain pour avoir leur avis…

Si je crée un pièce pour le wc dans le salon de 11,6m², je perd environ 1m²…

Quelques pistes pour votre histoire de sanibroyeur :

1) La colonne de 100 mm, dont vous indiquez qu’elle dessert votre studio, est d’un diamètre théoriquement suffisant pour permettre le raccordement d’un WC classique : pourquoi diable avez-vous besoin de mettre un système de broyage ?

2) Pour savoir si vous pouvez déverser des eaux-vannes (= eaux noires) dans une canalisation d’un diamètre suffisant (au moins 100 mm) qui reçoit des eaux usées (= eaux grises), il vous faut vérifier si le système d’assainissement de ces différentes eaux est séparatif dans votre commune : s’il l’est, vous ne pouvez pas déverser des eaux-vannes dans le réseau d’évacuation des eaux usées, même si la chute est d’un diamètre suffisant.

3) Il existe une tolérance pour déverser des eaux usées (grises) dans le système d’évacuation des eaux pluviales (dans certaines conditions toutefois, avec par exemple une limitation à un évier ou lavabo par étage). Il n’est en revanche jamais possible d’y verser des eaux-vannes (noires) : il n’y a en la matière aucune tolérance possible.

4) Concernant les autorisations, il y en a 2 à prévoir : l’autorisation administrative (visée à l’art. 47 du réglement sanitaire départemental) et l’autorisation de la copropriété (et non celle du syndic qui n’a aucun pouvoir en la matière) qui devra vous être accordée à l’occasion d’une AG. Je vous déconseille de procéder à un branchement sauvage sans avoir eu l’autorisation des copropriétaires : les tribunaux sanctionnent rigoureusement ce genre de pratique et vous risquez effectivement de devoir tout démonter, sans aucun recours possible.

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#6 25/07/2016 16h53 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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Tchouikov a écrit :

Quelques pistes pour votre histoire de sanibroyeur :

1) La colonne de 100 mm, dont vous indiquez qu’elle dessert votre studio, est d’un diamètre théoriquement suffisant pour permettre le raccordement d’un WC classique : pourquoi diable avez-vous besoin de mettre un système de broyage ?

2) Pour savoir si vous pouvez déverser des eaux-vannes (= eaux noires) dans une canalisation d’un diamètre suffisant (au moins 100 mm) qui reçoit des eaux usées (= eaux grises), il vous faut vérifier si le système d’assainissement de ces différentes eaux est séparatif dans votre commune : s’il l’est, vous ne pouvez pas déverser des eaux-vannes dans le réseau d’évacuation des eaux usées, même si la chute est d’un diamètre suffisant.

3) Il existe une tolérance pour déverser des eaux usées (grises) dans le système d’évacuation des eaux pluviales (dans certaines conditions toutefois, avec par exemple une limitation à un évier ou lavabo par étage). Il n’est en revanche jamais possible d’y verser des eaux-vannes (noires) : il n’y a en la matière aucune tolérance possible.

4) Concernant les autorisations, il y en a 2 à prévoir : l’autorisation administrative (visée à l’art. 47 du réglement sanitaire départemental) et l’autorisation de la copropriété (et non celle du syndic qui n’a aucun pouvoir en la matière) qui devra vous être accordée à l’occasion d’une AG. Je vous déconseille de procéder à un branchement sauvage sans avoir eu l’autorisation des copropriétaires : les tribunaux sanctionnent rigoureusement ce genre de pratique et vous risquez effectivement de devoir tout démonter, sans aucun recours possible.

Bonjour,
eaux noires, eaux vannes, eaux ménagères, ça en fait des termes, je deviens meilleur que les plombiers que je consulte et qui ne se préoccupe guère de ce genre de problèmes…
Le meilleur? une personne du service des eaux m’indique qu’aucune réglementation n’est en place pour les sanibroyeur (ce qui est bien entendu faux). J’y suis donc aller afin de consulter les plans des réseaux dans mon quartier, ils manquent des canalisations sur leur plan aussi… ce qui est sûr c’est qu’un réseau d’eau pluviale passe pas loin en plus du tout à l’égout. Toute la question est de savoir si ce regard et cette colonne partent dans le tout à l’égout ou l’eau pluviale…
J’ai eu la confirmation qu’un siphon est quelque chose de classique pour le raccordement au réseau d’égout (ce qui va un peu contradiction avec l’histoire du non obstacle au passage de l’air entre la colonne et l’égout mais bon passons…).

Pourquoi mettre un système de broyage? parceque la colonne en question ne reçoit que les eaux ménagère et regardez un peu où ça terminerai…

http://img15.hostingpics.net/pics/91497020160724161133.jpg

http://img15.hostingpics.net/pics/34617220160724210727.jpg

avec ce siphon(photo à l’envers) on peut être sûr qu’à terme ça se bouche avec un wc classique…
L’ultime solution est de créer une pièce dans le salon pour le wc avec les inconvénients que ça comporte pour le mettre dos à dos avec l’existant. Evidemment, on ne peut pas toucher à la colonne existante sous peine de rentrer dans du complexe avec l’amiante de la colonne… il faudra donc faire une "culotte" double avec l’existant… opération réalisable mais un peu complexe de part la disposition et la connexion à la colonne du wc existant…

Dernière modification par yanna (25/07/2016 16h56)

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#7 26/07/2016 09h57 → Yanna : étude de cas immobilier (division d'un lot et sanibroyeur) (copropriété, division, lots, sanibroyeur)

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Difficile sans être sur place de ce rendre compte du fonctionnement de l’évacuation mais si celle-ci s’effectue dans le sens de la flèche rouge, il y a un problème puisque la chute semble avoir un diamètre qui se rétrécit en descendant. Pour des raisons évidentes, ce n’est absolument pas conforme aux règles de l’art et vous risquez des engorgements à répétition (et ce, que vous mettiez ou non un WC-broyeur).

La solution d’une double culotte sur laquelle vous mettriez deux WC classiques sur la colonne du diamètre approprié (ce qui semble être le cas de celle de vos photos) me semble être la plus judicieuse (et je ne vois pas de problème technique à mettre "dos à dos" les WC des 2 logements).

Bon courage pour vos travaux de plomberie.

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