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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/07/2016 10h02 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Bonjour à tous,
je souhaitais acheter quelque chose à Paris, avec l’ensemble de mes économies 155.000 et sans prêt (profession libérale, pas de pret de la banque) pour faire de l’investissement locatif… apres plusieurs mois de recherches infructueuses (studios riquiquis à faible rentabilité) j’ai découvert Pantin que je ne connaissais pas. et avons répondu à une offre pour un 35m2, vers le métro église de pantin. au même prix qu’un studio de 16m2 à paris.

deux choses me font hésiter :
- le rapport de PPRN prévention de risques naturels, qui souligne que l’immeuble (mais également toute la commune) sont sur un terrain avec risque de glissement de terrain moyen, construit sur du gypse qui peut gonfler/ dégonfler avec les secheresses et pluie… et faire s’effondrer l’immeuble.

- le fait qu’il y ait énormément de constructions en cours à pantin. les promoteurs immobiliers participent à une surrenchère et creent une dynamique, certes… mais ne risquent ils pas également de créer une bulle immobilière? créer plus d’offre que de demande in fine?

bref, acheter à pantin, est-ce selon vous une bonne idée?

un grand merci à toute bonne ame charitable qui aura envie de m’aider en ce samedi matin

Message édité par l’équipe de modération (16/07/2016 18h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, investissement locatif, pantin

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#2 16/07/2016 12h11 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Les chiffres donnent envie bien sûr, notamment pour les habitants de Paris.

Maintenant, au-delà des arguments que vous citez (qui sont déjà de nature à fuir), avez vous déjà été là bas ? Avez vous déjà parlé à des gens qui travaillent là bas ?

De ce que j’en ai entendu jusqu’à maintenant (je ne l’ai pas vécu personnellement), c’est taxi après 17h30 fortement recommandé pour ne pas dire obligatoire.

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#3 16/07/2016 12h43 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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loula a écrit :

Bonjour à tous,
je souhaitais acheter quelque chose à Paris, avec l’ensemble de mes économies 155.000 et sans prêt (profession libérale, pas de pret de la banque) pour faire de l’investissement locatif… apres plusieurs mois de recherches infructueuses (studios riquiquis à faible rentabilité) j’ai découvert Pantin que je ne connaissais pas. et avons répondu à une offre pour un 35m2, vers le métro église de pantin. au même prix qu’un studio de 16m2 à paris.

deux choses me font hésiter :
- le rapport de PPRN prévention de risques naturels, qui souligne que l’immeuble (mais également toute la commune) sont sur un terrain avec risque de glissement de terrain moyen, construit sur du gypse qui peut gonfler/ dégonfler avec les secheresses et pluie… et faire s’effondrer l’immeuble.

- le fait qu’il y ait énormément de constructions en cours à pantin. les promoteurs immobiliers participent à une surrenchère et creent une dynamique, certes… mais ne risquent ils pas également de créer une bulle immobilière? créer plus d’offre que de demande in fine?

bref, acheter à pantin, est-ce selon vous une bonne idée?

un grand merci à toute bonne ame charitable qui aura envie de m’aider en ce samedi matin

J’ai habité Pantin pendant un peu moins de 3 ans, entre 1998 et 2001, à l’époque j’étais locataire et je souhaitais acheter un petit appartement là-bas pour habiter du genre 35/40 mètres carrés, les prix étaient bien plus raisonnables que ceux que vous citez, je voyais les premiers prix entre 250 000 francs et 300 000 francs (soit entre 38 000 et 45 000 euros) pour ce genre de surface, donc quand vous parlez de prix vers 155 000 euros pour 35 mètres carrés aujourd’hui, ne vous inquiétez donc pas pour les risques de créer une bulle immobilière, elle est déjà faite (aujourd’hui je serais nullement tenté d’acheter à ces prix).

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#4 16/07/2016 14h08 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Merci pour vos réponses.
alors oui j’ai été là bàs (de jour) j’ai été estomachée de voir le nombre d’immeubles en constructions au bord du canal. tous plus modernes les uns que les autres.
jai discuté avec une habitante, d’une cinquantaine d’années qui me disait adorer y vivre…
elle m’a appris que hemès, chanel et bnp avaient installé leurs sièges à pantin.
je me dis que ces entreprises là ne peuvent pas s’installer dans une banlieue qui craint et qui n’a pas d’avenir économique

le prix du m2 a effectivement flambé. je pense à cause des promoteurs immobiliers et de tout ce qu’ils construisent au bord du canal. (d’apres l’habitante tout s’est vendu en une nuit).
l’appartement que je souhaite (souhaitais?) acheter est bien, construction ancienne (1930) beau parquet,pas de vis à vis. j’y aurais bien habité moi-même. et c’est un de mes critères d’achat (me demander si j’y habiterais moi-même).

aujourdh’ui la moyenne des prix à pantin est de 4000 euros le m2. tres cher comparé à l’époque bien sur, mais beaucoup moins cher que Paris. pour une 1ere couronne. accessible en métro.
je pense que seul aubervilliers fait mieux maintenant.

j’apprécie que vous ayiez pris le temps de me donner vos avis. si d’autres personnes qui connaissent ke marché immobilier d’idf peuvent m’aider également ce serait super.

quant à l’histoire du gypse sur laquelle est construite toute la commune (certaines rues sont meme sur des anciennes carrières). on me dit que c’est le cas de presque toute l’IDF…

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#5 16/07/2016 14h35 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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C’est effectivement le cas de presque toutes l’IDF, il y avait énormément de carrière à l’époque. (pas nécéssairement du gypse) La ville de Paris dépense des millions par années pour re-consolider les sols par endroit, entre autre en "bétonnant" les anciennes carrières injustement appelées catacombes, dont  les différents réseaux s’étendent sur environs 300km pour la partie intra-périphérique de Paris. A savoir que si la ville s’occupe à renforcer l’ensemble, certaines personnes passent des nuits entières à creuser de nouvelles galerie, sans toujours penser aux règles de sécurité de base. (étayement, consolidation,…) Marcher 30m sous la tour Montparnasse fait réfléchir à la solidité de l’ensemble quand on voit les nombreuses fissures dans le ciel. De là à dire que tout risque de s’écrouler du jour au lendemain, je ne pense pas, mais il doit effectivement y avoir des zones plus risquées que d’autres.
Il pourrait être intéressant de parler avec l’auteur du PPRN pour voir ce qu’il pense de l’ensemble de Paris, et s’il estime le risque plus important ou non à Pantin. (comparer entre différentes zones plutôt que se contenter d’un "il y a un risque de…")

Bien à vous,

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#6 16/07/2016 14h57 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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> ces entreprises là ne peuvent pas s’installer dans des endroits qui craignent

Cela fait arguments digne d’un café de commerce.

Et puis c’est archi faux
Ces entreprises s’installent surtout dans locaux pas cher, bien desservi et pas loin de paris.
La bnp cib avait loué des bureaux à barbes et à saint denis. Ils sont parti de ses endroits entre autres parce que cela craignait (dixit plusieurs managers)
Évidemment ces bureaux sont destines à leur back office.
Cartier, montblanc, van cleef ont une grosse partie de leur bureau au pre saint gervais. Est ce une ville chic ?

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#7 16/07/2016 15h14 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Bonjour,

Pourquoi pas viser un quartier sur les nouvelles lignes de metro a venir? Saint ouen, pleyel, la plaine, villejuif etc.

Cordialement

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#8 16/07/2016 15h36 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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loula a écrit :

jai discuté avec une habitante, d’une cinquantaine d’années qui me disait adorer y vivre…
elle m’a appris que hemès, chanel et bnp avaient installé leurs sièges à pantin.
je me dis que ces entreprises là ne peuvent pas s’installer dans une banlieue qui craint et qui n’a pas d’avenir économique

Je faisais justement référence à ça.

BNP est le spécialiste : ils colonisent Montreuil, Pantin, Aubervilliers…
Pour certains sites, il y a carrément des navettes sortie des bureaux => station la plus proche de transport collectif. Les salariés sont ravis.

Autant dire que les grands chefs n’y mettent jamais les pieds.

Ce n’est pas toujours un gage de sérieux quand une grande entreprise s’installe. BNP spécule aussi sur l’immobilier et cherche à baisser les coûts.

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#9 18/07/2016 14h31 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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loula a écrit :

Merci pour vos réponses.
alors oui j’ai été là bàs (de jour) j’ai été estomachée de voir le nombre d’immeubles en constructions au bord du canal.

Allez y de nuit pour comparer (enfin le soir plutôt).
Sinon comment pensez vous vous démarquer du neuf ?

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#10 18/07/2016 19h19 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Bonjour,

Je ne connais pas le marché immobilier de Pantin mais je connais plutôt bien la ville car je m’y rends souvent bien que n’y habitant pas. Il faut déjà en comprendre le dynamisme :

Sièges sociaux: effectivement BNP Securities, Chanel Parfums, Hermès et je rajoute l’agence de communication BETC qui va s’installer prochainement dans les anciens bâtiments des Magasins généraux ainsi qu’une branche du Ministère de l’Intérieur.
On remarque tout de suite que TOUS ces sièges sont collés au canal (moins de 100m pour Hermès).

Nouveaux immeubles: les nouveaux projets immobiliers sont là encore majoritairement concentrés sur le canal. Je ne suis pas allé voir les plans de près mais il y aura des emplacements commerces/restaurants, et sans doute encore quelques plateaux pour entreprises (peut être un peu plus loin).

Sécurité: il suffit de taper "Pantin" dans Google actualité pour voir que ce n’est pas une ville de tout repos, et pas seulement les quartiers "difficiles" de Pantin. Il y a déjà eu de très nombreux problèmes dans un rayon de 100m autour du siège d’Hermès.
Pour les zones hors de la "bonne" partie de la ville (c’est à dire dès qu’on traverse les voies de chemin de fer au nord et la ligne 5 pour la partie sud), on est dans de la bonne vraie cité ’dure’: Courtillières, Quatres Chemins pour la partie nord (avec le cimetière immense qui n’arrange rien…), Haut & Petit Pantin dans la partie sud.
Il est clair que cet aspect fera fuir bon nombre de personnes.

Donc en gros il y a le quartier "mairie/Canal" qui est le ’bon’ quartier de la ville: plus calme, proximité de l’eau, commerces situés sur l’axe de la 5. J’imagine que les prix sont déjà très élevés pour ces biens, surtout les plus proches du canal (notamment avec vue).
Ensuite il y a le fameux quartier "Eglise" que je définie comme la zone autour du métro Eglise de Pantin, mais du mauvais côté de la ligne 5.
Là il faut voir, si l’immobilier est pas cher, alors pourquoi pas. Ca reste proche du canal, c’est vivant, les commerces sont là, c’est proche du métro, ça devrait plaire et surtout bien évoluer à l’avenir.   

Sauf que, comme il a été soulevé plus haut, le "nouveau quartier" (dit du Port) en construction aura un très bel emplacement avec vue dégagée sur le Canal (certes de l’autre coté c’est moche mais c’est déjà ça), grande proximité du métro et des commerces existants ainsi que des nouveaux commerces.
Ce sont de sacrés atouts, avec en seul point négatif "1 arrêt de métro de plus".
C’est peu, et on parle de 400 appartements.

Un autre élément à regarder aussi, le projet de "corniche des forts" qui devrait normalement voir le jour dans les années à venir (mais c’est pas gagné)

En tout cas tenez nous au courant, c’est une ville que je trouve intéressante et si vous découvrez des choses inédites je suis preneur!

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#11 19/07/2016 18h53 → Loula : étude de cas immobilier (investissement locatif à Pantin ?) (achat, investissement locatif, pantin)

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Bonjour,

Je connais bien Pantin pour y avoir investi moi-même. La ville dispose de plusieurs atouts comme le métro, le RER et bien sûr la proximité immédiate avec Paris. Vous l’avez dit, la ville est dynamique économiquement, beaucoup de projets se font dans ce sens (BNP, , Construction d?un CFA du «luxe» à Pantin (93)  | Région Île-de-France . La ville profitera également du grand Paris.
Il y a sans aucun doute des perspectives intéressantes. Concernant votre investissement, effectivement votre secteur fait partie du "bon" Pantin. Maintenant, il faut vérfier que le projet est rentable. Quel loyer espérez vous, quelles charges etc
Concernant la dangerosité des sols, c’est le cas de toute l’Ile de France.

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