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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/07/2016 21h37 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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Bonjour à toutes et à tous,

j’espère écrire au bon endroit !

Je souhaite mettre à plat les chiffres et données de mon 1er investissement que j’ai réalisé il y a 3 semaines, afin d’une part de pouvoir donner un retour à ceux que cela pourrait intéresser et d’autre part obtenir des conseils et avis  sur la gestion de mon petit patrimoine !

Pour connaitre ma situation je vous renvois vers ma présentation .

Le bien concerne une maison transformée en 6 appartements.
J’en possède maintenant 5. Le 6ème appartient à un autre propriétaire, qui y habite actuellement mais souhaite vendre (trop chère sinon j’aurais bien aimé lui racheter, à voir pour plus tard).
Il n’y a pas de Syndic.

Je possède donc 5 appartements composés de
- 1 F1 meublé de 37m² loué 270€
- 1 F1 de 50m² loué 233€
- 1 F2 de 51m² loué 290€
- 1 F2 de 48.7m² loué 360€
- 1 F3/4 de 75m² avec terrasse et garage fermé loué  460€

Place de parking pour chaque appartement et cave/dépendance également.
Ce qui donne au total 1600€ par mois.
Ce sont des compteurs eau et électricité individuel avec chauffage indépendant électrique et clim réversible dans le F3/4 donc pas de charge à part pour les communs qui concernent l’éclairage . Une cinquantaine d’euro par trimestre selon l’ancien propriétaire.

Le prix du bien était de 139 000€ que j’ai négocié à 125 000€ (avec quelques petits travaux à faire faire au vendeur).

La taxe foncière est de 1600 €.

Aucun gros travaux actuels.
je ferai juste un peu de rénovation au fur et à mesure que les locataires s’en iront (chose que je ne souhaite pas s’ils restent bon payeurs). un peu de remise en sécurité de l’électricité qui me coûtera 2800€ selon le devis que j’avais fait faire avant l’achat.
Toiture et charpente en bon état selon le diagnostic d’un charpentier.
L’isolation est un peu vieille, j’essaierai donc d’améliorer ça au fur et à mesure si je me rends compte que les locataires se plaignent de grosses factures de chauffage.

En ce qui concerne le financement, je suis passé par un courtier qui m’a obtenu auprès de la Caisse d’épargne un financement à 110%, sur 20 ans à un taux de 2% et 0.30% d’assurance (assez élevé mais je compte changé en court d’année).
pourquoi 20 ? pour augmenter mon Cash Flow, ce qui me fait une mensualité de 725€ à peu près.

Pour l’emplacement, le bien se situe à Port Sur Saone, un village de 3000 habitants (2013) et qui se trouve à 5 min de Vesoul, la préfecture et plus grosse ville de ce département.
Ce village est très dynamique (tout est relatif pour la Haute Saone ^^) avec tous les commerces dont les gens ont besoin.
De plus la voie rapide va desservir ce village ce qui va, je pense apporter encore un peu plus de dynamique. La mairie à déjà prévue de faire embellir le centre-ville.
La population augmente chaque année et trouver un locataire se fait apparemment rapidement. L’ancien propriétaire à trouver un nouveau locataire en 1 semaine.

Je récapitule :
Prix d’achat : 125 000 € FAI
Frais de notaire : 9750 €
Frais de dossier : 200€
Garantie : 1800€

Loyers mensuel : 1600€
cela me donnerai un Cash Flow positif de 300€ minimum (plus selon certains simulateurs).

Je gère moi même le bien pour le moment, à voir si cela se passe bien.

N’hésitez pas à me donner votre avis.

Sachant que maintenant, il va falloir que je trouve un moyen de défiscaliser pour baisser mes impôts …

Cordialement,
Quentin

Message édité par l’équipe de modération (16/07/2016 08h58) :
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Dernière modification par QuentinM (15/07/2016 21h53)

Mots-clés : immeuble, immobilier, investissement

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#2 16/07/2016 09h32 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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C’est un très beau projet. Le taux de l’emprunt est peut-être un peu élevé.

Je vois quand même deux points faibles :

- vous dites que maintenant il faut baisser votre fiscalité ; vous auriez dû y penser avant. La vraie rentabilité d’un projet, celle qui finit dans votre poche, c’est la rentabilité nette après impôts. Donc l’opportunité et l’intérêt d’un projet dépendent de la fiscalité. Enfin, il n’est jamais trop tard pour se pencher sur le sujet.
Je note que vous n’avez donné aucun élément permettant de réfléchir à cette fiscalité. Vous indiquez dans votre présentation vos revenus et le fait que vous êtes imposé ensemble, mais pas votre situation fiscale : TMI actuel ? TMI futur sur une année pleine ?. Concernant les logements, vous ne précisez pas location nue ou meublé, ni si les loyers sont HC ou CC.
Si vous espérez qu’on vous donne des tuyaux sur la fiscalité, il faudrait fournir ces informations…

- la copro avec l’autre propriétaire. Vous avez beau avoir 5/6e de l’immeuble, pour les décisions, vous serez à 50/50. Tout désaccord entraîne un blocage… Vous vous entendez peut-être bien avec lui actuellement, mais il veut vendre ; ce qui fait que votre prochain co-propriétaire, c’est la loterie. Vous allez peut-être tomber sur un chieur de première qualité. Il me semble qu’il serait avisé d’acheter ce 6e appartement, même si c’est cher et même si ça fait baisser votre rentabilité globale.

Dernière modification par Bernard2K (16/07/2016 09h40)

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#3 16/07/2016 10h39 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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Merci de votre avis !

Que se soit via un courtier ou directement, je n’ai pas trouvé mieux que 2% sur 20 ans. Sur 15 ans, j’avais eu 1.80% mais j’ai préféré 20 ans car la mensualité diminuait d’une centaine d’euros.

Je vais d’abord répondre au problème du co-propriétaire, je suis d’accord avec vous, ça risque d’être la loterie mais au prix où il vend, 130 000€, il risque de ne pas trouver tout de suite !  C’est le prix de tous mes appartements réunis ! Mais je vais reprendre contact avec lui pour voir s’il a baissé son prix.

Désolé de ne pas avoir donné plus d’info sur ma situation.
en 2015 je n’ai pas payé d’impôt, en 2016, je n’en paierai pas non plus.
En 2017, sans l’achat de l’immeuble j’en aurai payé un peu, aux alentour de 1800€ je pense.

Actuellement je suis sur un TMI à 14% mais passe à 30% avec cet investissement.
En passant par rendement-locatif, j’arrive à 3200€ d’impôt sur le revenu, en prenant en compte mes revenus d’activités, ceux de ma compagne et les revenus foncier. Sachant que pour 2017, je n’aurais que 6 mois de loyers.

Je me suis permis de faire cet investissement car je ne payais pas d’impôt, donc faire du LMNP, du Pinel ou quelque avec des travaux (outre le fait que se soit un 1er investissement) ne me tentait pas des masses…
Mon Cash flow reste largement positif avec tous les paramètres cités au dessus.

En ce qui concerne les appartements, j’ai précisé sur le F1 de 37m² qu’il était meublé (mais j’avoue que vu la taille du poste, il s’est retrouvé noyé dans la masse ^^)

Pour les loyers, seulement 2 étaient compris avec des charges dans les baux, à hauteur de 10€ chacun.
L’ancien propriétaire payait lui même l’électricité des communs, 50€par trimestre, mais je ferai un appel de charge en ce qui me concerne.
10€ de charge par appartemment me semble correct.

Si vous avez encore besoin d’information, n’hésitez pas !

Dernière modification par QuentinM (16/07/2016 10h43)

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#4 17/07/2016 20h23 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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Bonjour,

Personne ne peut m’aider pour réfléchir aux options qui s’offrent à moi concernant les prochains investissements ?
Immobilier avec travaux ?
LMNP ?
Commerce ?
Autre ?

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#5 18/07/2016 08h24 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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Effectivement, pour l’autre propriétaire : un prix de 130 000 € semble délirant.

Du coup, il risque de rester longtemps votre co-propriétaire.

Il ne faut sans doute pas le braquer avec une proposition de prix très basse. Tout au plus l’orienter avec des questions du genre : vous l’avez mis en agence ? L’agence vous l’a estimé à combien ? Il faut sans doute le laisser mariner et comprendre par lui-même.

Concernant l’imposition :

Déjà, si je compte bien vous allez être juste au-dessus de 15000 € bruts de loyers par an (revenus fonciers, donc hors meublé), donc vous êtes forcément au réel.

Ensuite, pour l’impôt sur le revenu : il vous faudra regarder précisément de combien vous dépassez le seuil des 30 % d’imposition. Si vous dépassez de X € et envisagez de faire une enveloppe de travaux de Y € :
si Y<X, vos travaux sont "subventionnés" par l’Etat à 45% (car, par la déduction des travaux, vous économisez TMI 30 % + 15,5 % de prélèvements sociaux).
Si Y>X, la partie qui dépasse n’est subventionnée "que" à 29 % (TMI 14 % + 15,5 % de prélèvements).

Il faut bien sûr raisonner sur le montant total. Par exemple, si vous avez 2 parts et que pour chaque part vous dépassez de 1000 € le seuil des 30%, vous avez donc 2000 € de revenus dans la tranche à 30 %.

Si, dans cet exemple, vous ne dépassez le seuil que de 2000 € (pour une année sans travaux), ça veut dire qu’il est avisé de lisser les travaux dans le temps, en ne dépassant pas 2000 €/an. Ainsi, les travaux s’imputent sur le revenu imposé à 30 % et sont "subventionnés" à 45 %. Alors que si vous faites 10 000 € de travaux d’un seul coup et plus rien pendant 4 ans, c’est moins avantageux.

Si au contraire vous dépassez le seuil des 30 % de 10000 €, vous pouvez alors faire des travaux à 10 000 € sur une seule année ; par rapport à des travaux lissés dans le temps, ça ne fera pas de différence au niveau de l’imposition.

Il faut aussi regarder à combien de charges déductibles vous arrivez au total. Si le total des charges > 30 % loyers bruts, c’est avantageux d’être au réel ; sinon c’est désavantageux. Vous pourriez dans ce cas éviter d’être au réel en transformant un des apparts en location meublée, avant d’avoir une année pleine : ça vous garderait vos revenus fonciers sous les 15000 € bruts. Sans si vous prévoyez d’ajouter d’autres revenus fonciers d’ici 2017, dans ce cas vous serez au réel de toute façon.

Dernier point : charges de 10 €/mois, pourquoi pas ? Mais ce n’est pas comme ça qu’on réfléchit.
Pour la location nue, il faut faire :
-liste de charges récupérables ? Electricité des communs, mais peut-être aussi la taxe d’ordures ménagères, peut-être du nettoyage des parties communes, l’entretien des espaces verts, que sais-je ? Charges qui devraient d’ailleurs dépendre non pas de votre choix, mais de celui de la co-pro ! En effet, l’entretien des parties communes et les dépenses communes à l’immeuble se décident en AG de co-propriété. En tout cas, liste à établir précisément en regardant la liste des charges récupérables selon la loi de 1989 et ce qui est réellement dépensé sur votre immeuble.
- ensuite, faire une répartition par locataire (selon quelle clé de répartition, millièmes ?), puis diviser par 12. Ca fait un montant de charges prévisionnelles à collecter chaque mois.
- une fois par an, faire le détail des charges récupérables réellement payées. Détailler leur répartition, par locataire. Calculer si le locataire a payé en plus ou en moins. Adresser ce décompte à chaque locataire et procéder à la régularisation. Sachant que chaque charge doit être appuyée sur un justificatif que les locataires peuvent venir consulter s’ils le souhaitent. C’est un point important pour une bonne relation propriétaire-locataire.
Pour le meublé, c’est soit idem ci-dessus, soit un forfait de charges. Regardez si le bail précise ce point. Si c’est un forfait, par définition, il n’y a pas à modifier le montant ni à faire une régularisation, puisqu’un forfait, c’est forfaitaire.

QuentinM a écrit :

Personne ne peut m’aider pour réfléchir aux options qui s’offrent à moi concernant les prochains investissements ?

Déjà, le principe c’est que chaque fil de discussion, dans ce sous-forum, est une étude de cas d’un immeuble en particulier. Avez-vous l’impression qu’on a fait le tour de ce premier cas ?

Ensuite, n’est-ce pas un peu tôt pour repartir en chasse ? Je pense que vous devriez gérer cet immeuble quelques mois (faire connaissance avec les locataires, faire rentrer les loyers, mettre en place la provision sur charges, etc.) avant de penser à la suite. La gestion est AUSSI une activité importante, et pas évidente, pour avoir un bon investissement immobilier.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2016 11h32)

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#6 19/07/2016 21h10 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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Tout d’abord merci pour votre retour et veuillez m’excuser si j’ai pu paraître impatient (c’est la jeunesse que voulez-vous …).
Je vais essayer de répondre à chaque point que vous avez mis en avant :

1/ Oui c’est fort probable qu’il reste un moment sur le marché surtout que je ne trouve pas son annonce sur Leboncoin, je sais que c’était dû à une séparation donc il y a des chances qu’il soit pressé de vendre. Je recontacterai mon agent immobilier pour voir s’il sait quelque chose mais il est vrai que j’aimerais être le seul propriétaire…

2/ Au niveau des loyers je serai à presque 19 500€ par si tout reste loué comme tel. Je devrais attendre qu’un appartement se libère pour pouvoir le passer en meubler.
Je pense pouvoir déduire 2800€ cette année car je dois refaire l’électricité d’un appartement plus quelques trucs à droite et à gauche. J’avais fait faire le devis avant l’achat.

3/ Concernant les charges, sur les baux, seulement deux appartements y sont assujettis. L’un de 10€ et l’autre de 20€, cela comprenait l’eau mais dorénavant tous ont des compteurs individuels.
J’aurai à payer les ordures ménagères , l’électricité des communs (comme vous l’avez expliqué), etc et je devrais donc faire un rappel de charge suite à ça. Après quoi je pourrai estimer le coût mensuel des charges à appliquer ensuite et faire les régularisations si nécessaire comme vous l’avez expliqué.
Est-ce que de cette façon ça ira ?

4/ Je ne compte pas repartir en chasse de suite, je compte bien au moins 6 à 8 mois mais je préfère m’y préparer maintenant afin de savoir vers quoi me diriger si tout se passe bien d’ici là.

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#7 19/07/2016 21h32 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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2) Loyers

si vous aviez bien lu, je parlais des revenus fonciers, donc les revenus des logements loués nus.  D’après ce que vous avez écrit, ils se montent à 16116 € par an et non pas 19500 €.

Les meublés se déclarent en BIC.

C’est pour ça qu’il suffirait d’un logement qui passe en meublé (ou de quelques mois de vacances sur l’un des logements en 2017) pour que vous soyez en-dessous de 15000 € de revenus fonciers, donc libre de choisir entre micro-foncier et réel. Ce qui n’a d’intérêt que si le micro-foncier est plus intéressant (c’est à dire que les charges déductibles (celles qui restent à charge du bailleur, donc la totalité des charges - les charges récupérables) sont <30 % des revenus fonciers ; ce qui peut arriver quand il y a peu de charges et peu de travaux déductibles). A noter aussi que pour tous ces calculs il faut penser à séparer le meublé, donc pour la plupart des charges il faudra faire un pro-rata, pour ne retenir en déduction des revenus fonciers que la part relative aux logements loués nus.

3) Charges
A mon sens, pour une location nue, les charges récupérables (selon la loi de 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987) sont récupérables, qu’elles soient mentionnées au bail ou non.

La loi prévoit que les charges sont récupérables, elle donne une liste limitative de ces charges, elle dit comment elles doivent être calculées et justifiées… A partir de là, elles sont récupérables.

Pour le meublé en revanche, il faut relire soigneusement le bail. Comme je l’ai déjà écrit, si le bail évoqué un forfait fixe, ce forfait est dû à ce montant-là, quoi qu’il arrive. Si le bail évoque au contraire des charges au réel, c’est le même mode de fonctionnement qu’en location nue.

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 21h54)

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#8 19/07/2016 22h17 → QuentinM : étude de cas immobilier (maison transformée en 6 appartements) (immeuble, immobilier, investissement)

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2/ Ahhhh je viens de comprendre !
Autant pour moi, sur le coup je n’avais pas compris la distinction. Du coup oui un logement en meublé pourrait être largement bénéfique surtout si je ne fais pas de gros travaux !
Merci de m’avoir éclairé sur ce point ! (je comprend vite mais il faut m’expliquer longtemps hé hé ).

3/ Oui les charges récupérables sont récupérables mais il faut déjà en connaitre le montant pour fixer une somme mensuel assez proche de la réalité non ?

Dernière modification par QuentinM (19/07/2016 22h47)

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