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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/07/2016 17h23 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Bonjour,

Après ma petite présentation, voici le projet déjà mis en route avec mon père .. il aimerait bien que je mène mes petites recherches par moi même au lieu de lui demander et pourquoi pas trouver des nouvelles choses qu’il ne connaitrait pas .. qui sait big_smile

Tous ce qui va suivre est fait de tête j’ai des soucis avec ma boite mail mais je vais faire le maximum !

Le bien:

Maisonnette de 55m2 avec mezzanine + jardin de 200m2 ainsi que 2 emplacements de parking sécurisé mais non couverte.
Située dans une grande copropriété boisée de plusieurs hectares comprenant une 20ene de maisonnettes
Prix d’achat : 126.000e FAI ( je sais pas si on a le droit de parler de chiffre ici )

Etant associé avec mon père, nous avons crée une SCI familiale.

Maison habitable, mais de mauvais gout et laissé a l’abandon depuis pas mal d’année .. donc travaux obligatoire  , une fourchette de 15-20.000e de prévu mais nous avons prévu large..

Le financement:

les 3 banques que nous avons faites sont ok avec ma situation et celle de mon père donc tous va bien .. concernant les taux ; 2,xx au CIC , 1,7x a la BNP et j’attends un rdv chez la 3eme ( j’ai perdu le nom d’un coup lol ) qui pourrait nous avoir un taux a 1,5x .. chez les 3 banques c’est sur 20ans ( ou 25ans au CIC mais je m’en souviens plus )
Avec le taux a 1,7x ça nous ferait du 800e/mois a rembourser en moyenne

La location / valeur locative :

Selon l’agence immo , la valeur locative est de 700e CC en non meublé
Il y a une semaine, une maison déjà refaite dans la copro a été loué pour 740CC non meublé.

le soucis pour nous, enfin pour moi c’est de sortir de l’argent chaque mois pour rembourser le crédit
car; 800 de rbt + edf + eau + charge de copro on approche des 900e/mois
ça ferait du 160e/mois a mettre en plus à 2 , donc 80e pour moi et 80e pour mon père .. pas grand chose mais c’est déjà ça ..

Du coup, on pensait avec mon père a la " semi meublée " cad frigo/four/plaque de cuisson / lave linge / sèche linge / SDB avec vasque+rangement intégré …. certes c’est de l’argent a sortir de notre poche pour le moment mais sur le long terme nous seront logiquement gagnant ( bien entendu on augmente le loyer )

qu’en pensez vous ? des retours ?

Voila je pense avoir tous dis, si quelque chose manque , n’hésitez pas j’y répondrais volontiers !

a++

Mots-clés : acquisition, crédit, sci

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#2 15/07/2016 17h36 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Je ne sais pas où vous vous situez. Mais le rendement est assez mauvais. Essayé peut être de voir si vous ne pouvez pas diviser la maisonnette en 2, ainsi que le jardin et alloué une place de parking à chaque logement ? S’il y a de la demande, bien sûr…


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#3 15/07/2016 17h48 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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bonjour,

impossible de créer d’autre emplacement de parking .. et diviser en deux .. ça risque d’être assez compliqué et engrangerait pas mal de travaux ainsi qu’un coup assez élevé je pense ?

et oui effectivement la rentabilité est pas excellente mais mon père a pas l’air inquiet , des amis a lui ont aussi investi dans la copro et eux aussi disent qu’il faut pas trop ’ s’inquiéter " de ça

C’est en Seine et Marne, Arbonne la forêt plus précisément

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#4 15/07/2016 18h03 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Ne pas trop s’inquiéter du rendement ? Vous investissez donc pour le plaisir ?

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#5 15/07/2016 18h10 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Bien évidemment que non, mais que c’était quand même pas si catastrophique et que le prix du loyer pourrait être augmenter dans les années a venir en fonction du marché.
Ainsi que la renégociation du crédit

Du coup, la méthode de financement est a revoir ? faire un apport ? Etaler le crédit sur 25 au lieu de 20?

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#6 15/07/2016 18h39 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Je vous conseille de repenser le projet, avoir un CF négatif d’environ 100-150€ par mois sera une mauvaise opération surtout si vous comptez dans les années à venir en faire d’autres.

La rentabilité est un des points primordial pour sortir gagnant. Même si des amis à votre père disent le contraire, ils ont tort.

Je ne connais pas le marché en Seine et Marne mais avec les données que vous nous fournissez, je vous conseille soit de faire baisser le prix d’achat, soit de trouver un autre bien plus rentable.

Dernière modification par Shakaiolos (15/07/2016 18h39)

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#7 15/07/2016 21h34 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Il y a deux problèmes dans ce que vous présentez (outre le rendement trop bas déjà mentionné) :
- vous parlez de loyers CC. Les charges ne vous rapportent rien, donc il faut toujours raisonner HC (hors charges).
- quel est l’intérêt de "semi-meubler" ? Si c’est loué en location nue, ça se louera à peine plus cher.
Après, louer en vrai meublé, c’est intéressant pour un particulier (LMNP), en revanche c’est beaucoup moins bien adapté pour une SCI, qui devra passer irrévocablement à l’impôt sur les sociétés. Et pour louer en vrai meublé il faut respecter la liste de meubles obligatoires, on ne peut pas "semi-meubler".

Vous nous dites dans le titre que vous avez déjà acheté ; pourtant vous n’avez pas encore emprunté. Vous en êtes où exactement ?

Habituellement, on étudie la rentabilité et ce qu’on va faire avec ce bien immobilier AVANT d’acheter. Après, c’est un peu tard.

Dernière modification par Bernard2K (15/07/2016 21h43)

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#8 15/07/2016 22h21 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Votre projet semble bancal dès le départ pour les points évoqués :
- Rentabilité
- Mode d’exploitation : meublé ou pas
- Calcul avec loyer CC erroné

Prenez bien le temps de comprendre dans quoi vous vous lancez !

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#9 15/07/2016 22h41 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Bonsoir

j’en ai reparlé a mon père, suivant ce que vous m’avez dis et il me dit tous le contraire, que même si on devait débourser de l’argent de notre poche, c’est pas " perdu " étant donné que le bien prends de la valeur au fil des années ( logiquement ) et que si revente, on pourra faire une plus value

De mon côté, je pense plus comme vous que le rendement est mauvais et que c’est pas bon d’aller foutre environ 200e soit 100e chacun chaque mois  de notre poche

sur 20ans ça équivaut quand même à 48.000e ( 24.000e chacun )
48.000 correspond donc a environ 6 ans de loyer
Donc le retour sur investissement est de 26 ans sans compter d’éventuelle travaux et les impôts ..

De ce faites, vaut mieux étaler le crédit sur 25 ans , avoir une plus petite mensualité et si possible mettre un billet de côté chaque mois pour les travaux futur/impôts ?

de ce côté la j’ai raison?

Concernant le meublé / semi meublé je disais ça comme sa, du moins je m’étais pas renseigné mais j’ai donc compris que ça n’existait pas et qu’il fallait mieux faire une location en logement nue
Ensuite je parlais CC, car l’annonce que j’avais vu du même bien que moi était à 740CC ( mentionné dans l’annonce )

Dernière modification par iPulco (15/07/2016 22h46)

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#10 15/07/2016 22h49 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Ce n’est pas perdu mais pourquoi se lancer dans un projet qui coûte de l’argent alors qu’en cherchant un peu vous trouverez un projet qui ne vous coûte rien ?

Tout miser sur une plus-value à la revente, il faut être prudent, personne ne sait comment le marché évoluera..

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#11 15/07/2016 22h57 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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C est ce qu’il me dit
franchement, ce que vous m’avez dis j’y avais pensé avant en lui disant que le taux de rentabilité était faible et que mettre de l’argent de notre poche était une mauvaise idée

Mais il m’a dit plein de truc etc et je me suis dis qu’il avait surement raison .. alors qu’au final non
je vais voir plus sérieusement avec lui mais il a l’air sur de ce qu’il dit/ sur de son coup

Et j’ai dis exactement pareil ce soir, quand il m’a dit que le bien allait prendre de la valeur,je lui ai dis mot pour mot " en 20 ans il peut s’en passer des choses )

Je vais déjà voir les mensualités sur 25 ans, si ça devient plus interessant

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#12 16/07/2016 01h45 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Si vous n’êtes pas d’accord avant même de voir acheté le bien avec votre père,  ne continuez pas, votre relation va en pâtir et rien de bon ne sortira de tout ceci.

Si vous souhaitez investir, trouvez un bien avec une rentabilité meilleure.

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#13 16/07/2016 09h05 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Je viens de relire vos calculs. Après avoir compté (à tort) le loyer CC, vous comptez dans vos charges de bailleur l’edf et l’eau. C’est faux, c’est le locataire qui s’abonne à edf et paie en direct ; quant à l’eau, c’est soit en direct, soit c’est le proprio qui paie mais c’est une charge récupérable, donc ça ne vous coûte rien non plus.

C’est quand même un problème de s’engager sur un investissement immobilier quand on ne connaît pas, à ce point, le B.A.Ba du sujet de l’immobilier locatif. Je vous encourage donc à améliorer vos compétences sur l’immobilier locatif : les charges récupérables et les autres ; la fiscalité en revenus fonciers ou en meublé ; comment on calcule un rendement, etc. C’est indispensable avant de prendre des décisions qui vous engagent pour 20 ou 25 ans.

bon, reprenons les principaux calculs de cet investissement :
126 000 € FAI
11 000 € frais de notaire
20 000 € travaux
total investissement initial 157 000 €

Location : disons 650 € HC/mois. 7800 € /an

Rendement brut : 7800/157000 = 5 %.

Cashflow :
Environ 800 € remboursement d’emprunt + 150  de charges diverses non récupérables = 950 € à débourser par mois.
950 - 650= 300 de casflow négatif par mois, soit 150 € par personne, avant impôts.

Les impôts ne sont pas faciles à évaluer, compte tenu du fait que les travaux seront déductibles au début, mais en année moyenne ça devrait donner pour vous :
7800/2 = 3900 € de revenus locatifs bruts.
Prenons 30% de charges déductibles, ça donne 2730€  de revenus locatifs imposables.
Vous êtes à 14 % de TMI donc vous paierez 14 % d’IR et 15 % de prélèvements sociaux soit 29 % soit 2730*0,29 = 792 €.
66 € mensuels à débourser en impôts.
Votre cashflow mensuel passe, après impôts, à - 211 €.

Votre père a raison de dire qu’un cahsflow négatif n’est pas de l’argent perdu. Vous désendettez la maison. Dans 20 ans elle sera à vous (ou du moins à la SCI). Mais, avez-vous vraiment envie de payer 200 €/mois environ, en moyenne, pendant 20 ans ?

Par contre il a tort de dire que ça va "logiquement" prendre de la valeur. Je dirais plutôt : "assez probablement" compte tenu de la nature du bien et de l’emplacement. Mais il n’y a pas d’augmentation de valeur logique et obligatoire, en immobilier.

Un dernier point : une copropriété horizontale d’un ensemble de maisons n’est pas une situation très courante. Vous n’aurez qu’à prier très fort pour que ça se passe toujours bien entre les copropriétaires ; et qu’ils ne décident pas des travaux trop coûteux. Si c’est une copropriété sur tout le terrain, ça veut dire que tous les travaux de réseaux et d’entretien sont à la charge de la copro ? Ca paraîtrait logique pour un village de vacances. Or, le village est vieillissant… réfection de l’eau, pose de la fibre optique, réfection des routes… Ca risque de douiller.

Bon, au total. Votre père fait de l’immobilier "standard" : 5 % de rentabilité brute, entre 0 et 3 % de rentabilité nette, un cashflow négatif pendant 20 ans. C’est NORMAL. Il fait de immobilier de bon père de famille. Regardez combien se vendent les studios à proximité des grandes facs : c’est la même rentabilité médiocre. Et pourtant, ça se vend (vous voyez donc que l’argument "ça se vend" n’est pas un argument suffisant pour dire que c’est une bonne affaire). Les gens achètent ça pour "quand les enfants iront à la fac ; et puis ça nous fera un complément de retraite". C’est l’investissement de bon père de famille. Sans même parler du Pinel : des biens vendus trop chers, à faible rentabilité, souvent risqués (dans le sens où l’acheteur ne maîtrise pas l’emplacement donc ne mesure pas le risque qu’il prend concernant un éventuel excès d’offre sur le quartier ; le risque étant à la fois celui de la vacance locative et de la perte de valeur de revente). Les gens croient que c’est un investissement de bon père de famille, et ils investissement là-dedans à tour de bras.

Ce forum rassemble plutôt des investisseurs avisés qui recherchent des rendements bien supérieurs. Vous vous en rendrez compte si vous lisez le forum, ce qui devrait être très instructif pour vous. Ca ne veut pas dire que tous les autres investisseurs "en bon père de famille" ont tort ; ça veut juste dire qu’ils se contentent de rendements médiocres alors que les foreumeurs d’ici ne s’en contentent pas.

Enfin, un dernier point : vous travaillez déjà dans l’établissement familial, donc sous les ordres de votre père. Vous vous apprêtez à investir avec votre père. Hum, et vos loisirs, vous les passez aussi avec votre père ?
Votre père vous encourageait à réfléchir par vous-même. Il a bien raison. Et le résultat de cette réflexion devrait probablement être : "à 20 ans, je n’ai pas envie de m’associer pour 20 ans avec mon père, dans une structure où nous détiendrions chacun la moitié, ce qui fait que toute décision devient impossible en cas de désaccord. Donc, je n’investirai pas avec lui dans une SCI à 50/50, quel que soit le rendement et l’opportunité de cette affaire ! Dépendre de lui pour mon travail est déjà beaucoup, je ne vais pas laisser chaque compartiment de ma vie dépendre de mes parents sinon je n’arriverai jamais à m’émanciper et à vivre ma vie ; or, je n’ai pas envie de passer les 20 prochaines années, les meilleures années de ma vie, dans le giron familial."

C’est en tout cas comme ça que je raisonnerais. Mais c’est votre vie et ce sont vos choix.

Dernière modification par Bernard2K (16/07/2016 09h42)

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#14 16/07/2016 09h56 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Ipulco j’ai actuellement 3 biens achetés en mode "bon père de famille" et en ayant fait des mauvais choix en terme de fiscalité/gestion au départ (crédit trop court pour un, achat pour y loger la famille pour l’autre…). Pour les 3 appartements je sors chaque mois 400 euros (hors impôts). J’ai acheté seule et je suis logée par mon employeur (pas de loyer), je suis fonctionnaire.
Ma situation personnelle fait que je peux me permettre de sortir ce cash flow négatif chaque mois (il diminuera à la fin de mon 1er crédit quise terminera… quand même dans 9 ans).

Cependant je veux attirer votre attention sur la suite de votre parcours immobilier…
Vous êtes jeune et votre vie personnelle va évoluer.  Trop de cash flow négatif vous fermera les portes pour un éventuel futur crédit. Vous n’y pensez pas aujourd’hui mais la vie vous fera peut être acheter votre résidence principale (avec ou sans conjointe), vous aurez peut-être  d’autres occasions pour du locatif avec un meilleur rendement et vous serez coincé dans votre recherche de financement.

Concernant vos APL du moment, puisque la CAF s’est basée sur vos ressources de 2014, nous pouvons supposer que l’année prochaine ce montant va fortement diminuer. Attention à ne pas vous retrouver coincer rapidement avec ce 1er crédit. Car acheter est une chose mais vous ne parler pas d’une éventuelle vacance locative, des travaux dans l’appartement (ou alors j’ai mal lu mais on a évoqué les travaux de la copro).
20 ans c’est long et se retrouver dans le rouge dès les premières années n’est pas vraiment intéressant car c’est justement le 1er achat qui motive les suivants.

Petite question subsidiaire, allez-vous gérer le bien en direct ou allez-vous passer mar une agence ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#15 16/07/2016 17h21 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Bonjour,

Merci Bernard, sympa d’avoir mis a plat mon projet tous en présentant les failles et les choses a voir !
effectivement je vais me renseigner et creuser plus le sujet

Concernant la famille, je travail avec eux pour " rendre service " du moins d’ici la fin de l’année je serais plus la, j’ai mon propre appartement et je vis loin de chez eux donc pas d’inquiétude je suis pas dans les jupes de mes parents ou quoi que ce soit .. depuis mes 18ans et 6 mois je vis tous seul et j’ai jamais demandé de l’aide et ça continuera ainsi smile

Donc comme je disais, même si c’est un " investissement de père de famille " en passant le crédit à 25ans, le cashflow baissera. Mais j’ai 5ans de crédit en plus.

et pour gwen :lol

normalement en decembre 2016 j’aurais encore mes 300e d’apl , du moins c’est sur, j’ai eu beaucoup de période d’inactivité durant l’année car je faisais de l’interim et beaucoup de prestations payé au cul du camion, j’ai profité pour voyager et faire ce que je voulais, mais mes revenus 2015 ne sont pas mirobolant
et pour 2017, j’ai déjà prévu de changer d’appartement, avec un loyer réduit de moitié pour a peux prêt la même surface et si ça se fait pas j’aviserais.
Et je comprends bien ce que vous me dites
Et concernant le bien, c’est en direct pas d’agence immobilière smile

merci a vous !

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#16 18/07/2016 11h20 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Vous restez bien trop optimiste sur ce projet :
- la plupart des banques ne prêtent pas sur 25 ans pour de l’immobilier locatif.
- même si vous trouviez une banque qui accepte, la différence des taux entre 20 et 25 ans fait qu’il est peu intéressant d’emprunter sur 25 ans
- passer sur 25 ans ne transforme pas un projet peu rentable en projet rentable.

Par ailleurs, s’il est sans doute normal de "papillonner" entre différents emplois à votre âge, ça n’est pas très cohérent avec l’investissement immobilier. Les banques vous demanderont des revenus stables.

Vous auriez peut-être intérêt à épargner pour l’instant, et à repenser à l’immobilier d’ici 2 ou 3 ans quand vous serez davantage fixé professionnellement.

Enfin, pour ce qui est d’investir avec votre père à 50/50 dans une SCI en en prenant pour 20 ans : tant mieux si vous n’êtes pas collé avec vos parents. Il n’empêche que je continue à penser que c’est une mauvaise idée pour toutes les mêmes raisons que précédemment exposé. A 50/50, chacun a une minorité de blocage, ce qui fait que tout désaccord se transforme en blocage. Même si le projet était rentable, ça me semblerait un montage problématique.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2016 11h35)

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#17 18/07/2016 15h35 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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Shakaiolos a écrit :

Je ne connais pas le marché en Seine et Marne mais avec les données que vous nous fournissez, je vous conseille soit de faire baisser le prix d’achat, soit de trouver un autre bien plus rentable.

Il n’y a pas de marché de la Seine et Marne, mais plusieurs 100aine voir millier de marché cohabitant.
Il est assez compliqué d’avoir une vue d’ensemble du département, tellement la différence est grande entre l’Ouest urbain, et l’Est rural.
Et je parle pas des disparités lié aux transports, à l’existence ou non d’une parc touristique dans la commune, …

iPulco a écrit :

C’est en Seine et Marne, Arbonne la forêt plus précisément

Dans les prochaines années, il faut prévoir une explosion des taxes locales (augmentation de 15% de la partie départementale de la TF en 2016 par exemple)
Regardez aussi les budgets communaux, la tendance est à la hausse rapide des taxes un peu partout.

Donc sur 20 ans, il peux y avoir un impact important sur votre budget.

Au passage, vous n’êtes pas très loin du Loing, qui a été fortement touché par les inondations du printemps.
Avez vous vérifiez le côté inondable de la zone ? (que ce soit par un fleuve, un ru, une source, ou juste une cuvette en bonne argile bien étanche, toutes situations vu dans le département)
Point annexe, vous êtes proche du Loing qui a bien débordé, vous dîtes être en pleine forêt, qu’y a t’il de prévu contre les moustiques ?
(c’est un sujet pas mal localisé mais très présent suite aux inondations)

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#18 18/07/2016 15h56 → IPulco : étude de cas immobilier (maison pour la location) (acquisition, crédit, sci)

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gunday a écrit :

Il n’y a pas de marché de la Seine et Marne, mais plusieurs 100aine voir millier de marché cohabitant.
Il est assez compliqué d’avoir une vue d’ensemble du département, tellement la différence est grande entre l’Ouest urbain, et l’Est rural.
Et je parle pas des disparités lié aux transports, à l’existence ou non d’une parc touristique dans la commune.

J’imagine bien cela en effet. Sur Saint-Etienne, il y a autant de marchés que de rues et j’exagère à peine. Après, je ne suis pas le spécialiste des chiffres mais d’après ce que j’ai pu lire, la rentabilité laisse vraiment à désiré ce qui pour être amélioré doit passer par la réduction du prix d’achat ou bien de trouver un autre bien.

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