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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/07/2016 11h52 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour à tous;

J’entame cette discussion pour vous décrire mon projet.

Nous souhaitons acheter un terrain pour y mettre notre résidence principale. Notre budget pour le terrain est d’environ 200k€. (Pour une surface d’environ 2000/2500m2) dans la région sud de Toulouse.

En regardant les produits du marché nous avons trouvé deux terrains mitoyens vendus par la même personne. Pour une surface totale de 6000m2 pour un coût total de 350k€.

Ces deux terrains ne sont pas viabilisés.

Nous prévoyons donc de déposer un certificat d’urbanise et un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain et de le découper ensuite en 3.
(Il n’y a pas de surface minimum prévue dans le PLU). Nous prévoyons de faire 3 parcelles :
1 de 1500m2
2 de 2000m2

Les 500m2 restants sont destinés au chemin d’accès (environ 6m de large pour 70m de long) + la raquette de retournement.

Je vous soumets ce projet pour en discuter, quels sont selon vous les pièges à éviter et les tracasseries de ce genre de projet. C’est une première pour moi et ma femme.
Nous avons eu un véritable coup de cœur pour le terrain et l’opération nous permettrait d’obtenir notre parcelle 40% en dessous du prix des terrains identiques dans la zone.

A bientôt,

EP

Mots-clés : foncier, immobilier, résidence principale

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#2 14/07/2016 12h02 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour,

Il faudrait voir comment se présente le terrain pour éventuellement éviter de déposer un PA ; de plus j’attire votre attention sur le fait que seul le Permis garanti vos droits ; le CUb ("avec projet") pouvant être remis en cause en cas de changement du coté du document en vigueur.

Bonne continuation,

X

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#3 18/07/2016 14h06 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour;

Le permis d’aménager est obligatoire car nous découpons des parcelles, et une voie d’accès est nécessaire.

Nous avons fait une proposition à 345k€. Le vendeur y réfléchi.

A bientôt pour la suite.

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#4 18/07/2016 14h40 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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S’il y a des réseaux en commun  le PA est obligatoire ; mais suivant comment le terrain se présente, en rencontrant éventuellement le service instructeur, on peut s’en passer (ou tout simplement si l’opération dure dans le temps : 1- on  créé la voirie si elle seule est concernée et 2- ultérieurement on dépose des PC : l’accès est existant, le soucis est contourné).

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#5 04/10/2016 17h11 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour à tous,

Petit retour d’expérience,

Nous avançons sur le projet.
Le vendeur a signé le protocole pour le prix que nous avions proposé.

Nous avons déposé un CU et avons reçu un avis favorable.

Nous avons consulté un géomètre pour le PA. Vu le prix que je trouve exagéré, j’ai décidé de le faire moi-même.
Un peu de paperasse et de réflexion le sujet a été bouclé en 4-5h. Pour économiser 1800€.

Nous avons donc déposé le PA la semaine dernière.

Je suis dans la consultation pour les aménagements. J’ai prévu un budget de 40000€, qui fut l’hypothèse de l’agence. De formation ingénieur Civil je suis convaincu de pouvoir faire mieux avec mon carnet d’adresse.

Côté financement, la banque m’a fait une simulation sur 20 ans au taux de 1.4% hors assurance pour 250k€. Le solde est sur fond propre.
Avec 1 an de franchise de capital. Soit environ 340€/m la première année puis 1280€/m les 19 suivantes. (en comptant l’assurance groupe 50%/50%)

Bref le projet avance.

Le budget total est de 420k€.

La vente des terrains est estimée à 360k€ soit 330k€ net d’impots sur la PV.
Ce qui ramènerait notre parcelle à 90k€ tout frais compris.

A bientôt pour la suite.

Dernière modification par Pryx (04/10/2016 17h12)

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#6 07/10/2016 15h32 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour,

Avez-vous pris en compte le risque de requalification de votre opération ? (Requalification en activité de marchand de biens)

Cordialement,


Blog sur l'investissement immobilier: http://investimmo-autrement.fr/

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#7 07/10/2016 16h23 → Pryx [31] : étude de cas immobilier (découpage de terrains pour RP et vente terrain) (foncier, immobilier, résidence principale)

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Bonjour;

L’opération étant ponctuelle et dans le cadre d’un projet pour ma résidence Principale, je ne pense pas courir un tel risque;

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