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#1 09/07/2016 17h53 → Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Suite à me présentation, je me permets de solliciter votre avis pour un bien que nous avons visité et pour lequel nous souhaitons faire une proposition

- Statut, age, TMI, revenus
Cadre dans une PME de construction, 35 ans. revenu du couple 4800€ net mensuel. TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible
- Fiscales : très très faible
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : hormis la plomberie et l’elec pour lesquels j’ai des connaissance je maitrise le reste.
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport constitué de 3 lgts (1T2 et 2T3). Les lgts  sont accolés les uns à cotés des autres. pas de commun hormis une petite cours
- Année de construction : ancien
- Étage : R+1 lgt duplex. surface 2x75 + 50m²
- Déjà occupé : lgts tous loué
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? volets bois pour deux logts, volets roulants pour 1
- Espaces verts dans la copropriété ? petite cours gravillonnée
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : pierre apparente, propre

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : petite commune des Deux-Sèvres
- Bassin d’emploi assez dynamique

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : à vendre 140000 mais négociable. Je souhaiteras l’aquerir frais de notaire inclus au alentour de 120000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 1000€/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) une à deux semaine maxi. Changement de locataire tous les 1 à 2 ans voir plus

- Travaux immédiats : néant
- Coût des travaux à 5 ans : ravalement de façade (5 à 7000€)

- Taxe foncière hors TEOM : 800€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10%
-

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport ; je souhaite tout emprunté, la banque me suis
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : proposition à 1.5% mais assurance hors de prix
- Durée du crédit : 25 ou 30 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue, j’envisage éventuellement de louer le T2 en saisonnier

CASH FLOW

- Cash flow positif :  400€ mini

Message édité par l’équipe de modération (11/07/2016 11h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : etude de cas, immeuble de rapport, immobilier

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#2 11/07/2016 11h03 → Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,
Pas mal de remarque de ma part.
Déjà au niveau de l’emprunt : ne pas aller au delà de 20 ans. Car déjà peu de banque finance du locatif sur aussi long, et ensuite, ce sera surtout très couteux en intérêt.
(certaines limite même la durée à 15 ans)
Une proposition à 25 ou 30 ans pour du locatif me semble surprenant.

Ensuite, en prenant 120k€ sur 20 ans, j’obtiens des mensualités de 580 + 36€ d’assurance. (estimation sur un simulateur en ligne)
Ajoutez 70€ de TF.
Les frais de rénovations/entretien, que vous ne prenez pas en compte (genre le plan de travail, le sol qui s’use, une porte fracturé donc une franchise à votre charge, …)
Pour la vacance, 1 mois tout les 2 ans me semblent faible, mais je n’ai pas les données locales.
Au passage, vous n’avez pas encore pris en compte les impôts sur le revenu.
Tout ça pour dire que 400€ de cash flow me semble un peu énorme.

Niveau législation, attention nu et saisonnier sont incompatibles (saisonnier signifie meublé).
Sans compter que le saisonnier peux être localement limité (a voir en fonction de la commune où vous souhaitez investir).

Pour la gestion, vous avez peu de compétence fiscale ou comptable (ce qui représente quand même un gros morceau du boulot de bailleur). Vous avez peu de temps disponible.
Etes vous sûr que le locatif en direct soit le support immobilier le plus adapté à votre situation ?
Ne devriez vous pas vous orienter sur de la pierre papier (côté ou non) ?
Notre hôte à écrit un livre à ce sujet.

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#3 11/07/2016 13h20 → Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Merci pour vos remarques, en effet mon post a été rédigé un peu rapidement et comporte quelques erreurs.

Nous envisageons emprunter sur 20 ou 25 ans et non pas 25/30 ans. Notre banque nous a fait les deux simulations.

Pour ce qui est du cash Flow je n’avais pris en compte que les revenus locatif - les mensualités.
J’envisage 50€ de frais de réparation mensuellement, pour ce qui est des vacances, ce sont les données fournies par l’agence. Les locataires restent entre 1 et 5 ans et il y a une vacances de 1 à 4 semaines le temps de rafraichir l’appartement.
Le cash flow revient donc  à un petit 150€

Une simulation sur le fichier excel xlit_invest_immo_v1.0.xlsm donne un cash flow  après impot négatif de 49€

Pour le saisonnier en effet je le passerai en meublé, il n’y a pas de restriction dans la commune.

Enfin pour ce qui est de mes connaissances fiscale je connais les bases, je fais mes déclarations de revenus seul avec un appartement en réél, une femme de ménage en CESU des enfants en périscolaire. Je dois apprendre encore un peu.
Pour le temps je n’ai pas beaucoup de temps pour faire des travaux par moi même pas contre le soir et wkd je peux me consacrer un peu de temps. L’immeuble est à 3km de notre domicile. Comme évoqué dans ma présentation nous souhaitons réduire le temps de travail de Mme qui pourra se libérer en journée pour la gestion.

Pour ce qui est de la pierre papier je n’y connais pas grd chose, je vais m’orienter vers le livre de notre hôte.

Merci encore pour vos remarques, j’espère y avoir répondu, malheureusement je ne peux mettre à jour le post initial  (délais dépassé????)

Dernière modification par dams7950 (11/07/2016 13h21)

Hors ligne

 

#4 11/07/2016 23h06 → Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier)

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Bonjour,

Le projet n’est pas mauvais, à 10 % de rentabilité brute. Quelques remarques néanmoins :

Vous êtes cadre dans le bâtiment. On s’attendrait à ce que votre plus-value, ça soit d’acheter des immeubles en mauvais état apparent, mais où votre œil d’expert a permis de repérer et chiffrer le fait que  les travaux restent raisonnables. Vous en faites une partie, vous faites faire le reste à des artisans pour un prix maîtrisé, et au final vous dégagez une super rentabilité (par exemple avec de petits meublés, cf l’expérience de cricri77000). Parce que vous avez l’œil de l’expert, vous dégottez des immeubles peu attrayants visuellement, ce qui fait que vous êtes quasiment seul sur le coup et pouvez négocier le prix à la baisse.

Là, vous achetez un immeuble déjà loué, donc la rentabilité est évidente, donc n’importe qui peut être sur le coup.

Ce projet est carrément contradictoire avec votre objectif. Votre objectif était d’avoir du revenu supplémentaire pour que Madame cesse de travailler. Avec un cashflow net négatif, ce projet n’apporte aucun revenu à votre ménage, et même il vous coûte. Il rapportera du revenu net dans 20 ans, quand l’emprunt sera remboursé.

Attention, avec 12000 € de revenus bruts supplémentaires par an, il est probable que vous allez passer à 30 %.  Et là, IR + prélèvements sociaux, vous passez quasiment à 45% d’imposition de ces loyers. Il faudrait avoir beaucoup de travaux pour créer du déficit foncier ; ou bien passer en meublé pour amortir l’immeuble ; sinon vous allez être imposé plein pot.
Regardez bien où vous vous situez par rapport à la limite de tranche supérieure.

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2016 23h25)

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#5 13/07/2016 13h27 → Dams7950 : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier)

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merci pour votre réponse,

Moi aussi j’aurai aimé trouvé un immeuble avec des travaux pour lui redonner de la valeur et faire de l’optimisation fiscale et une meilleure rentabilité, le problème est que pour le moment je n’ai pas trouvé et qu’en ce moment je n’ai pas bcp de temps pour suivre des travaux. En effet nous sommes en campagne et les immeuble de rapport ne sont pas très nombreux dans le coin, donc pour trouver une opportunité il faut faire des km et pour suivre c’est plus compliqué….

J’ai quand même une idée et peut-être un coup à faire j’ai remarqué une petite maison (T3) qui est assez délabré et pas cher, j’envisage me renseigner pour la restaurer et la revendre derrière. Cela fait un moment que cette maison est en vente. La plus value pourrait être de minimum 30.000€ après impôt. Elle n’est pas très loin de chez moi donc les travaux serait facile à suivre. La plus value pourrait être utilisé pour rembourser une partie du crédit et du même coup augmenté le cash flow.

Dams

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