Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 05/07/2016 10h55 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
je suis régulièrement le forum
et je m’apprête a sauter dans le grand bain

Pour un immeuble à colombage 180m² + cour privative
achat 75000€
frais d’agence 6200€
40000€ de travaux (Electrique + plomberie + compteur séparer et deco)

projet division en 3 logements  (2 t2, un triplex ) et un local commercial loyer estimé 1000€ mini vérification de la demande sur leboncoin ok

Aujourd’hui il y’a un rez de chaussé commercial et deux étage  ou  vivait le gérant et sa famille,
un seul compteur d’eau et d’électricité.

Première question, ou je peux trouver l’info pour être sur que le rdc est bien enregistré pour un usage commercial et les étages en usage d’habitation vu que le tout semble englober ?

Deuxième question, Qui aimerait gracieusement me fournir la liste dans l’ordre, des démarches et des document à remplir  pour opérer la division auprès des impôt, du cadastre et autres. (car mes recherches n’ont fait que m’embrouiller un peu plus)

Je ne fais aucune Demande préalable au travaux car je n’en fais pas a l’extérieur et je ne peux pas fournir de place de parking (2 par logement dans le plu de cette ville).

Troisième Question, Mes travaux sont-ils bien éligible au déficit foncier?

Quatriemee question , dans un avenir lointain si je souhaite vendre lot par lot qu’en est-il de ces places de parking?

je compte beaucoup sur vos réponse pour m’éclairer surtout sur la division

Dernière modification par rodeur (05/07/2016 10h58)

Mots-clés : administrative, division, immobilier

Hors ligne

 

#2 05/07/2016 13h41 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Bonjour,

vous avez oublié de vous présenter dans le sous-forum "nouveaux membres".

Voici quelques fils de discussion qui apportent des réponses à certaines questions que vous vous posez :
Robby77 : étude de cas immobilier (immeuble de 6 logements dans une petite préfecture)
Dreams63 : étude de cas immobilier (achat d’un immeuble avec une SCI)
Ravito : étude de cas immobilier (individualisation des compteurs d’électricité)

Disons qu’il y a deux écoles, pour créer un compteur par appartement :

1) on ne déclare rien à la mairie, on fait les travaux électriques selon les prescriptions d’ERDF et les normes en vigueur, on obtient le consuel, ERDF raccorde, tout va bien.

2) celle que j’expliquai dans le premier lien ci-dessus :
Création de compteurs : ERDF vérifie si chaque logement est un lot identifié par le cadastre (chaque appartement doit être un lot sur la même parcelle ; comme c’est le cas dans une copropriété, par exemple). Si ce n’est pas le cas, refus d’ouvrir les compteurs.
- Création de lots au cadastre : peut être assimilé, par les services d’urbanisme locaux, comme une création d’autant de nouveaux logements.
- suivant ce que dit le PLU, cette création de nouveaux logements peut entraîner l’obligation de la création d’une (ou deux) place(s) de parking par logement.
Sachant que la taxe parking n’est plus une option, cette obligation de création d’un parking peut amener à un blocage pur et simple du projet.

Comme vous pouvez le voir, ERDF constitue une sorte de goulot d’étranglement, qui peut vous contraindre (ou non) à lotir l’immeuble et donc à déclarer la "création" de logements.

Je ne sais pas qui a raison parmi ces deux écoles, ni pourquoi on entend ces deux sons de cloche : est-ce une évolution d’ERDF vers plus d’intransigeance ? Est-ce que c’est variable selon le contact local à ERDF ou selon la politique locale de l’antenne d’ERDF ? Ou bien est-ce que ça dépend de la phase de la lune ou de l’âge du capitaine ?

Dernière modification par Bernard2K (05/07/2016 13h50)

Hors ligne

 

#3 06/07/2016 10h45 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

oups !
présentation faite,

Bernard2k Bonjour,

merci de votre réponse et j’ai bien relu chaque post.

je voudrais revenir sur votre point 1)
si je comprend je peux faire créer de nouveau compteur à mon électricien et  ERDF vient uniquement pour les raccorder. Et donc il ne demanderons aucune justification en mairie ou au cadastre?

en effet erdf est une très grosse inconnue et si je ne suis pas assuré de n’avoir aucun problème je me rétracterais j’ai jusqu’au 8 juillet

Hors ligne

 

#4 06/07/2016 10h59 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Comme je vous l’ai écrit, ça semble variable selon la personne ou l’antenne d’ERDF qu’on a en face de soi.

A partir de là, la seule solution pour avoir une idée de si ça peut marcher ou non, c’est d’interroger des gens qui pratiquent ERDF localement, par exemple un électricien qui a l’habitude de faire des colonnes montantes (pas le petit électricien local), un archi ou un maître d’oeuvre. Ou encore, demander directement à ERDF (mais éveiller leur attention sur ce sujet peut consister à donner le bâton pour se faire battre !).

Cela dit, même si vous arrivez à avoir du retour d’expérience local, il restera une incertitude.

La seule solution pour diviser proprement c’est de diviser en lots au cadastre. La mairie risque alors de considérer que ce sont des logements ainsi "crées", d’où obligation de stationnement. En passant outre cette étape, vous prenez un risque important. Si jamais ERDF refusait l’ouverture des compteurs parce que vous n’avez pas crée les lots au cadastre, vous vous retrouvez avec un immeuble difficilement utilisable…

Je ne peux pas vous en dire plus, désolé.

Dernière modification par Bernard2K (06/07/2016 10h59)

Hors ligne

 

#5 06/07/2016 22h39 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

J’apporte mon lot de bonne nouvelle;

Après rendez-vous avec la personne responsable de développement et rénovation du centre ville,
il m’a garantit qu’il n’y auras d’exigence de place de parking grâce à la proximité immédiate de plusieurs parking public et de la volonté de dynamiser le centre ville ,
Et j’ai appris que je pourrais utilisé le BORLOO 60% et Malraux pour les travaux,

Après recherche le Malraux semble intéressant mais me bloque pendant 9 ans.

Pour le borloo cela ne semble intéressant uniquement pour les grandes surface
le conventionnement est à 5.4€/m²
et comme j’ai un t1, deux t2 et un seul t3 de 70m² pour 450€ de loyer estimer  je ne vois pas l’interet

qu’est ce que vous en pensez?

Hors ligne

 

#6 07/07/2016 09h00 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   84 

rodeur a écrit :

Après rendez-vous avec la personne responsable de développement et rénovation du centre ville,
il m’a garantit qu’il n’y auras d’exigence de place de parking grâce à la proximité immédiate de plusieurs parking public et de la volonté de dynamiser le centre ville ,

Garantie orale ou écrite ?

rodeur a écrit :

Après recherche le Malraux semble intéressant mais me bloque pendant 9 ans.

Pour le borloo cela ne semble intéressant uniquement pour les grandes surface
le conventionnement est à 5.4€/m²
et comme j’ai un t1, deux t2 et un seul t3 de 70m² pour 450€ de loyer estimer  je ne vois pas l’interet

Rien.
Il faudrait faire le calcul après impôts entre sans conventionnement, conventionnement Malraux, et conventionnement Borloo pour savoir lequel est le plus intéressant.

Hors ligne

 

#7 08/07/2016 17h22 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

rodeur a écrit :

en effet erdf est une très grosse inconnue et si je ne suis pas assuré de n’avoir aucun problème je me rétracterais j’ai jusqu’au 8 juillet

Est-ce bien raisonnable de vous poser, et de nous poser ce genre de questions 3 jours avant la date limite pour se désister ? N’y aurait-il pas fallu clarifier ces questions avant même de faire une offre ?

Hors ligne

 

#8 18/07/2016 22h46 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   

Désolé de ne pas avoir répondu tout de suite,
Oui vous avez raison, nous n’avons peux être pas tout fait exactement dans le bon ordre,
mais nous avons pu avoir les garanties écrites du responsable urbanisme.

Bonjour M.B.,

Pour faire suite à vos récents échanges je me permets de vous apporter quelques éléments de réponse.

D’une part, pour ce qui est du stationnement, l’application stricte du PLU impose la réalisation de 2 places de stationnement pour les logements créés. Cette  mesure est assortie normalement d’une délibération du conseil municipal qui fixe le prix de la taxe pour non réalisation du stationnement. En l’occurrence, à Pouancé, une telle délibération n’existe pas. De facto, lors de l’instruction de toute demande, l’impossibilité technique d’appliquer cette règle devrait se traduire par un rejet de la demande de DP ou PC .

       Cependant, sur un dossier similaire au votre DT06NE172 , nous avons argumenté que les parkings publics existants suffisaient à répondre au besoin des logements créés. Si l’on considère la situation de l’immeuble que vous envisagez de réhabiliter, il se situe à  moins de 80m de 2 parkings, l’un au nord, l’autre au Sud, d’une capacité totale 80 places, sans compter le stationnement longitudinal présent rue de la Libération et rue Jeanne d’Arc. Lors de l’étude diagnostic sur la requalification du centre-ville, nous avons constaté  que ces parkings étaient sous utilisées et par voie de conséquence disponibles .

D’autre part, concernant la remarque des services des ABF au sujet de la vitrine, il conviendra de rencontrer afin de lui exposer votre projet. Toutefois, il faut savoir qu’une douzaine de vitrines sont identifiées dans la ZPPAUP, comme élément ancien à conserver notamment dans la rue de Porte Angevine, quand bien même un changement de destination serait opéré. Pour les propriétaires concernés, cela n’est pas toujours simple à gérer, dans la mesure où ils doivent conserver ces vitrines en l’état alors même qu’il s’agit désormais de pièces d’habitation en rez de chaussée. Il serait pour le moins cocasse que l’on vous impose de faire le contraire à quelques dizaine de mètres.

A votre disposition pour toute information complémentaire.

Suite à cet écrit nous poursuivons le projet.
Gunday,
Pourriez vous s’il vous plait m’éclairer sur les calculs à faire pour vérifier l’intérêt du Malraux et Borloo ?

Hors ligne

 

#9 18/07/2016 23h19 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   342 

Sur la première partie de la réponse : la taxe parking ayant été supprimé par un texte national, qu’il y ait une délibération locale ou non à ce sujet ne change rien.

Sur la seconde partie "sur un dossier similaire…" : le gars de l’urbanisme vous écrit qu’il préconisera de faire une exception au PLu, avec des arguments motivés. Le texte à ce sujet prévoit en effet qu’il peut y avoir des exceptions à condition qu’elles soient motivées. C’est un magnifique exemple de bon sens appliqué. Mais ce n’était pas gagné d’avance ! Je ne regrette pas de vous avoir poussé (avec gunday) à approfondir le projet, parce que ça, ça dépendait franchement du fonctionnaire que vous aviez en face. Et que s’il avait appliqué bêtement le PLU (2 places sinon rien), vous étiez mal.

La réponse sur la vitrine montre aussi que le gars compte faire prévaloir le bon sens.

Vous avez fait les vérifications nécessaires, les signaux sont au vert, tant mieux pour vous.

Dernière modification par Bernard2K (19/07/2016 10h07)

Hors ligne

 

#10 19/07/2016 09h39 → Rodeur [44] : étude de cas immobilier (faire la division dans les règles) (administrative, division, immobilier)

Membre
Réputation :   84 

rodeur a écrit :

Pourriez vous s’il vous plait m’éclairer sur les calculs à faire pour vérifier l’intérêt du Malraux et Borloo ?

Vous renseigner sur les avantages fiscaux, les plafonds de loyers local, et faire votre calcul.
Contactez l’adil du département, ils peuvent vous aider (ou au moins vous dire si vous êtes éligible)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech