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#1 02/07/2016 11h31 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Bonjour à tous,

Bon, je sors du crédit agricole et autant vous dire que j’ai perdu mon temps.
Je suis tombé sur une "conseillère en gestion de patrimoine" qui n’a de son titre que le nom tant la réflexion était au ras des pâquerettes et vieillotte…

Le projet : Achat d’un immeuble de 408m², actuellement à usage de bureaux pour un prix de 280.000€ négocié (très en deçà des prix sur ma ville, grosse négo + pas énormément de clients pour ce type de bien) et mis en location sous forme de colocation meublée.
14 chambres de 9 à 21 m² sur 4 niveaux avec salon et cuisine commune, salle de sport, home cinéma, la totale…
7 stationnements à l’extérieur.

L’état est bon, la bâtisse est saine (maison de 1930 de 250m² plus un ajout en béton plus récent de 150m²).

A prévoir en travaux : création de salles de bains, cuisine, réaffectation de certaines pièces (placo, peinture), assez peu de sols (parquet OK), un peu d’elec, un peu de plomberie (arrivées et évacs existantes à tous les étages), et peintures (supports sains).
La toiture est OK et révisée la chaudière est OK bien que pas de première jeunesse.

Le tout est très bien placé (plusieurs facs à proximité + un CHU + un IFSI, dans une ville étudiante de taille moyenne)

Éléments chiffrés :
Achat : 280k€FAI
Travaux : 85k€
Mobilier : 35k€
Frais notaire : 19k€
Frais divers (dossier, garantie…) : 7k€

Demande de prêt : 426k€ sur 25 ans / 1878€ de mensualité.

Recettes locatives prenant en compte 8% de vacance : 5516€

Rendement net-net : 13.53% (année 2)
Cash flow mensuel net-net : 3003€ (année 2)

Montage fiscal & social : LMNP au réel en nom propre.

Situation perso :
Fonctionnaire territorial. 1980€ de revenus mensuels annualisés. 50k€ d’épargne disponible. Expérience passée dans l’immobilier, l’achat/revente et la location meublée.
Logé à titre gratuit (appartement de famille).
Client banque en ligne (BforBank)

Le projet est plutôt solide et la demande locative forte sur le secteur d’implantation, cependant :
La conseillère en gestion de patrimoine banquière ne l’a même pas étudié !
"Au crédit agricole, pour du locatif, on ne finance que sur 15 ans", avec 10% d’apport mini !
Quoi ? Alors déjà, première surprise. Question de risque me dit-elle…
Alors que pour sa résidence principale sur 25 ans c’est ok.
Ben oui, pourquoi gagner de l’argent finalement ?

S’en est suivi une série de lieux communs sur le risque et le marché locatif qui m’ont très rapidement fait comprendre que j’étais en face d’un banquier planplan à l’ancienne, qui préfère vendre des AV à 2% à des clients fortunés sans se prendre la tête.
J’ai beau arriver avec un dossier propre, des justificatifs de mon expérience immobilière, de l’épargne, une situation professionnelle stable… Elle n’a même pas ouvert le dossier ! (que je lui avait fait parvenir par mail 2 jours avant)
J’ai perdu mon temps et pris sur moi pour ne pas m’énerver…

Alors certes, j’ai un "petit" salaire pour l’engagement, l’encours et important sur un marché nouveau mais quand même, faut pas déconner, ça vous semble infinançable ?

De l’épargne, un gros cashflow, une destination étudiante (garants), ou jeunes actifs (salariés), un secteur dynamique, une valeur intrinsèque du bien importante sur laquelle se garantir…

Dans la liste des objections de madame :
- Le locatif c’est dangereux
- Vous êtes logés à titre gratuit dans l’appartement de votre belle famille, mais si vous venez à vous séparer vous n’aurez plus de logement. (coucou j’ai 50k€ de côté et je suis fonctionnaire…)
- Vous êtes pas mariés/pacsés donc le risque de se séparer est plus grand (faux)
- Au dessus de 15 ans le risque augmente pour la banque (et diminue pour l’emprunteur par l’augmentation du cash flow)
- Le projet nécessite 10% d’apport et si vous les mettez vous n’aurez plus rien de côté comme épargne de sureté (je dois reparler du cash flow ?)
- On veut bien vous prêter sur 20 ou 25 ans pour votre résidence principale par contre, c’est moins risqué. (ouais, autant financer du passif…)
- Si vous achetez un studio pas cher, on vous financera sur 7 ou 8 ans. Quoi, le cash flow ? Mais pour quoi faire ?

Pfff bref.
Je pense passer par un courtier lundi, mais il faut aussi en trouver un bon ! Quelqu’un qui comprenne le projet et qui connaisse un banquier-investisseur capable de se projeter correctement sur le marché locatif.
C’est le plus difficile sur ce type de financement je pense.

Des conseils ? Des avis ?

Je ne suis pas marié avec le projet et peut l’abandonner facilement si ça ne passe pas financièrement. Il y a beaucoup d’autres opportunités, mais je pense que celui-ci à un très gros potentiel.

Message édité par l’équipe de modération (02/07/2016 14h52) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Yannonyme (02/07/2016 13h58)

Mots-clés : financement, immobilier, meuble


"Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait."

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#2 02/07/2016 11h55 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Bonjour Yannonyme

Je ne suis pas très étonné de la réponse de votre banquière.
Les établissements financiers sont de plus en plus frileux à financer du locatif.
N’hésitez pas à en voir d’autres .

Pour plus de simplicité essayez de trouver un courtier en prêts qui fera les démarches pour vous gratuitement ( ou presque)
Préférez un petit courtier motivé à une grosse agence qui elle aussi sera spécialisée dans le résidentiel

L’immeuble fait  408m² développé. Votre budget travaux est de 85k€ 
cela fait 200 € du m² pour transformer des bureaux en appartements.
N’est-ce pas un peu juste?

Dernière modification par CyberPapy (02/07/2016 13h00)


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#3 02/07/2016 12h01 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Bonjour, merci de votre réponse.

Oui en effet, un peu plus de 200€/m² pour les travaux.
J’ai une offre à 400€/m par un maitre d’œuvre, mais vu les travaux à effectuer c’est hors de prix.
Il n’y a que très peu de pièces qui seront modifiés hors salles de bains/cuisine.

Je peux peut-être prendre un peu plus de marge sur les travaux (qui seront de toute manière déductibles).

Une question reste cependant : le courtier ne va t-il pas demander à ce que je sois sous compromis avant de démarcher les banques ?
Je n’ai pas vraiment envie de bloquer le bien si le cas est perdu d’avance, question de crédibilité sur mon marché auprès des intermédiaires.


"Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait."

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#4 02/07/2016 12h21 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Je comprend votre reticense pour un pret sur 15 ans mais sur 25 ans tres peu de banque accépte

Beaucoup de banque accepte jusque 20 ans, ce serait peut etre un compromis a faire pour vous laisser plus de portes ouvertes…


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 02/07/2016 12h37 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Sur 20 ans ça passe, si toutes les autres conditions sont réunies.


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#6 02/07/2016 12h54 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Bonjour Yannonyme,

13 chambres pour 5516 € de loyer (vacance locative : 1 chambre), cela fait 425€ HC par chambre pour une ville moyenne cela me semble assez cher non ? Pouvez-vous nous en dire plus sur la localisation ? Comment avez-vous fait votre calcul de loyer mensuel ? 1 chambre vacante sur 14, la demande est donc très forte avec un marché locatif tendu ?

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#7 02/07/2016 13h07 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Yannonyme a écrit :

Je n’ai pas vraiment envie de bloquer le bien si le cas est perdu d’avance, question de crédibilité sur mon marché auprès des intermédiaires.

Ce souci est louable . Néanmoins la vente sous condition suspensive de l’obtention du prêt est une quasi généralité.
Vous ne bloquez le vendeur qu’un mois.


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#8 02/07/2016 13h57 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Tanuky a écrit :

Bonjour Yannonyme,

13 chambres pour 5516 € de loyer (vacance locative : 1 chambre), cela fait 425€ HC par chambre pour une ville moyenne cela me semble assez cher non ? Pouvez-vous nous en dire plus sur la localisation ? Comment avez-vous fait votre calcul de loyer mensuel ? 1 chambre vacante sur 14, la demande est donc très forte avec un marché locatif tendu ?

Il fallait lire 5516€ de recettes locatives, excusez-moi de l’erreur, c’est corrigé.
Il y a un peu plus de 6000€ de rentrées, sur 11 mois, ramené au mois : 5516€ TCC.
Le prix moyen de la chambre est de 389€ + 40€ de charges (comprennant eau, chauffage, electricité, internet, buanderie).
Les chambres les plus chères sont à 439€ + 40€ (21m2 + balcon, couples acceptés).

CyberPapy a écrit :

Yannonyme a écrit :

Je n’ai pas vraiment envie de bloquer le bien si le cas est perdu d’avance, question de crédibilité sur mon marché auprès des intermédiaires.

Ce souci est louable . Néanmoins la vente sous condition suspensive de l’obtention du prêt est une quasi généralité.
Vous ne bloquez le vendeur qu’un mois.

Certes, mais je perds en crédibilité auprès de l’agence et des artisans.
Dans une optique d’investissement long terme dans une ville moyenne, je préfère optimiser tous les paramètres.

Sur la base stricte du risque pour la banque, pensez-vous que cela passe ?

Dernière modification par Yannonyme (02/07/2016 14h01)


"Ils ne savaient pas que c'était impossible, alors ils l'ont fait."

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#9 02/07/2016 14h21 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Le montant du prêt est très élevé et les mensualités font peur vis à vis de vos revenus.
La durée est hors norme
Autant de points négatifs cela fait beaucoup. Il n’est guère étonnant qu’elle n’ai même pas ouvert le dossier.

C’est pour cette raison que je pense qu’il faudrait voir un spécialiste.

Une chose serait peut_être intéressante :
Dissocier l’achat de l’immeuble en utilisant par exemple un crédit Bail . 
et
demander un prêt bancaire pour travaux éventuellement à un autre intermédiaire financier.

J’évoquais justement ce matin MES difficultés à me faire financer
C’est ICI

Un crédit bail n’est pas un emprunt et pourrait être considéré comme une charge
Du coup votre emprunt ne serait "que" de 246 k€
Ceci minimiserait le montant des mensualités qui sont très loin des 30% maximum du revenu
J’ai trouvé autrefois des banques qui acceptaient de prendre en compte des remboursement atteignant 80% du loyer net ( et ici net du crédit bail bien sûr)

Dernière modification par CyberPapy (02/07/2016 14h32)


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#10 02/07/2016 18h11 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Quelques remarques :
   - Vous aurez beaucoup de mal à trouver un financement sur 25 ans pour du locatif. Pourquoi ne pas vous contenter d’une durée bien inférieure, d’autant que ça resterait largement CF positif ?
   - De manière générale, pour négocier, il faut être FLEXIBLE : si votre interlocuteur coince sur un paramètre, mieux vaut l’accepter, et explorer s’il n’y a pas un terrain d’entente possible même en laissant ce paramètre à la valeur que votre interlocuteur impose. Même si ça vous frustre sur le moment, parfois vous finirez par vous apercevoir que votre interlocuteur avait aussi en partie raison, ou une fois le reste du dossier sur la table, votre interlocuteur deviendra plus flexible sur ce paramètre.
   - Les objections de la Dame ne sont pas forcément à traiter avec dédain (comme vous semblez le faire) : un bailleur (comme tout entrepreneur) doit garder les yeux et les oreilles grandes ouvertes, et prendre toutes les idées et objections qu’on lui fait (même s’il considère celui qui les fait comme un peu incompétent) … pour améliorer son projet (ou la manière de la présenter) qui actuellement a pas mal de faiblesses (emprunt demandé trop long, hypothèses optimistes, quid de votre expérience et de vos succès comme bailleur ?, etc.
   - Ne vous découragez pas, pour chercher un financement, mais adaptez aussi votre demande à ce qui semble possible (du moment que ça reste largement rentable, et avec un CF correct…).
   - Votre budget prévisionnel semble assez agressif (et en cas de mauvaise surprise, vous risquez d’être un peu "planté"…) : le montant des travaux est loin d’être conservateur (alors qu’il devrait l’être), une vacance de 8% est aussi agressive (des étudiants qui paieraient 12mois de loyer/an tous les ans…), le loyer mensuel semble optimiste, etc, ce qui ne rassurera pas un banquier averti… Vous devriez l’amender pour y ajouter une bonne marge pour les imprévus. Inutile de présenter un prévisionnel avec 3000€/mois de CF positif (avec des hypothèses optimistes) au banquier : il sera bien plus efficace de le convaincre que l’opération reste avec un CF très légèrement positif, même si des hypothèses assez/très pessimistes se réalisent.
   - Une piste pour améliorer votre dossier pourrait aussi être d’apporter des garanties venant de votre compagne (ou de sa famille), ou de l’associer au projet.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#11 02/07/2016 18h56 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Merci de votre réponse, quelques éclaircissements :

- Je passe le crédit sur 20 ans, mais ne peux pas descendre plus bas niveau taux d’endettement, voir calcul plus bas.
- Je suis absolument flexible sur les paramètres de la négociation, encore faut-il qu’il y ait négociation !
Ce qui m’a profondément déçu et qui fait que vous ressentez, à juste titre, un peu de dédain vis à vis de cette personne… C’est qu’elle n’a pas ouvert le dossier ! Elle s’est contenté de me dire que c’était 15 ans et pas autrement et que toute façon je ne gagnais pas assez.
Ensuite aucun échange, complètement fermée… A ce compte, il fallait me le dire au téléphone. Pourquoi me faire venir un samedi matin à 9h pour me dire "on ne fait pas’ ?

Pour améliorer le dossier, voici donc de nouveaux paramètres, qu’en pensez-vous ?
Achat, idem : 280k€
Frais de notaire : 19k€ que j’apporte en cash
Travaux : 125k€ (hausse de la défisc, mais aussi hausse du besoin de financement)
Avec les frais divers lié au dossier, on arrive à un besoin de financement de 440k€ avec une mensualité à 2206€ sur 20 ans.

J’ai augmenté encore la vacance à 2 mois par an (16%, énorme sur mon secteur), incorporé 600€ de charges non prévues annuelles, incorporé la fiscalité, les frais de comptable & CGA…

On ressort à 2481€ de cash flow net net et entre 8 et 12% de rendement, suivant les années (impact fiscalité) : 11,87% en année 2.

Pour moi c’est plus risqué, car cash flow moindre et mensualité supérieure, mais je suis prêt à passer dessus sans problème. Je pourrais encore baisser la durée du crédit mais on est déjà limite en taux d’endettement : 29%, et 38% en prenant 70% des revenus locatifs.
Le reste à vivre est a 5292€ mensuel.

Des pistes pour faire passer le dossier ?

Merci pour vos retours

Dernière modification par Yannonyme (02/07/2016 18h56)


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#12 02/07/2016 20h03 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Plus je tourne ce dossier dans ma tête, moins je pense qu’un banquier va accepter de vous suivre sur un financement d’un local VIDE à usage de bureaux avec travaux pour le transformer en habitation.

C’est le travail typique d’un Marchand de Biens.
Et les banquiers ne prêtent pas facilement aux marchands de biens.

Je renouvelle le conseil de dissocier l’ achat de l’immeuble et le financer en crédit bail
et les travaux financés par emprunt bancaire

Dernière modification par CyberPapy (03/07/2016 05h56)


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#13 02/07/2016 20h35 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Bonjour,
Comme les gourous du forum, votre dossier présenté comme "simple" ne l’est pas tant que cela.
- emprunt de 400k€ alors que votre surface financière n’est que de 50k€-19k€ de frais de notaires
- non marié/pacsé ce qui fait que vous êtes considéré comme un quasi  célibataire
- demande d’emprunt sur 25 ans qui semble irréaliste
- pas d’autre patrimoine qui rassurerait la conseillère, et vous donnerait une plus grande surface financière
- complexité du bien avec travaux importants (et vraiment sous-estimés me semble-t-il, surtout quand on touche à la plomberie et l’électricité.
- ne faut-il pas des autorisations pour passer une immeuble de bureau en logements dans une grande ville?
- votre départ à zéro s’est-il passé dans cette même banque?
- votre expérience de bailleur s’est-elle passée dans cette même banque?
Bref, cela fait beaucoup d’inconnues pour pour ce dossier.

Quant aux réponses des banques, ne soyez pas agressif ou hautain. Ces conseillers ont des consignes, savent ce qu’ils peuvent faire passer ou pas.
Si ça coince, on retravaille le dossier, ou bien on passe à la banque suivante. Et c’est tout! On reste zen.
Mais acceptez du moins que votre dossier est relativement plus complexe à financer que la RP d’un couple de jeunes cadres.

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#14 02/07/2016 23h30 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Oui, je retourne beaucoup le dossier aussi et je dois avouer que même si il passait avec des conditions plus serrées, le risque est trop important sur une tête avec si peu d’épargne dispo.
De plus, un avoir de 400k€+ qui rapporte 2k€ de cash flow positif, c’est pas si optimisé que ça…
En allouant mieux mon épargne et en faisant du studio/T1 et petits immeubles petit à petit, je dois pouvoir optimiser pour moins cher et plus de sécurité pour la banque, car par incréments réguliers.

Je vous remercie tous d’avoir fait évoluer ma vision du dossier que je vais laisser filer.
Comme je dis souvent, je suis pas marié avec le projet. Si ça passe pas, ça passe pas.
J’ai la chance d’avoir beaucoup de temps à consacrer à l’immobilier et d’être passionné, donc ce n’est pas un problème.

(par contre on ne m’enlèvera pas que cette conseillère était particulièrement mauvaise, peut-être pas dans sa gestion du risque, mais au moins dans sa relation client. Il n’est pas question ici de ne pas savoir se remettre en cause.)

CyberPapy, je voudrais néanmoins nuancer vos propos. Les banques prêtent parfois aux marchands de biens.
En tout cas, dans la période ou j’exerçais avec mon associé (2011/2014). Les conditions à la BPMC étaient de 1% de frais de dossier incompressibles + 1% d’assurance + apport 10% + garantie sous forme de nantissement d’assurance vie (100k€ pour des projets ~500k€) + ligne de crédit indexée sur le taux euribor à 3 ans +4% + caution solidaire et personnelle irrévocable des associés.
Nous étions en SARL.
Cependant, vu le coût du crédit, le temps d’immobilisation et la fiscalité confiscatoire pour les MDB… L’affaire est risquée, très risquée ! Et je n’ai pu y goûter qu’a la faveur du gros patrimoine de mon associé.

Et c’est reparti pour les recherches ! wink

Merci à tous.


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#15 03/07/2016 05h55 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Oui . Pris dans mes souvenirs de la fin des années 90, je reconnais que mon affirmation est péremptoire et fausse.
J’ai moi aussi connu des périodes où les  marchands avaient assez aisément recours au crédit bancaire.
J’aurais dû mettre "les Banques ne prêtent pas facilement aux marchands de bien."

Dernière modification par CyberPapy (03/07/2016 06h22)


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#16 04/07/2016 11h02 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Je vois surtout un projet trop gros pour vous. S’il suffisait d’avoir un projet qui peut éventuellement sortir du CF+, j’irais demander 1M€.
Si c’est la banque qui supporte tout le risque, pourquoi vous prêterait elle? autant qu’elle le fasse elle même.
Je vous invite à présenter un projet max de 200Ke travaux inclus et je pense que l’oreille sera plus attentive de la part de vos partenaires bancaires.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#17 04/07/2016 11h25 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Ma banque non plus ne prête pas sur plus de 15 ans pour du locatif. Pour des raisons personnelles je n’en change pas (tant qu’elle me suivra).
J’utilise toutefois une astuce en modulant a la baisse les mensualités des que possible (ca dépend de votre contrat)… Cela augmente la durée et le cashflow… C’est peut-être une piste pour vous.

Sinon le montant des travaux me paraît aussi sous évalué mais difficile de juger sans avoir vu le bien…

Beau projet, bon courage pour la suite!


Apprenez à fabriquer vos propres meubles … même si vous avez 2 mains gauches !

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#18 04/07/2016 11h42 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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gimli a écrit :

J’utilise toutefois une astuce en modulant a la baisse les mensualités des que possible (ca dépend de votre contrat)… Cela augmente la durée et le cashflow… C’est peut-être une piste pour vous.

Attention avec cette méthode que je pratique également : vous ne pouvez déduire que les intérêts d’emprunts de l’échéancier initial, donc au bout de 15 ans de remboursements, vous n’avez plus rien à déduire mais encore un crédit sur le dos. Autant essayer de pousser le crédit à 20 ans directement


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#19 04/07/2016 14h33 → Yannonyme [63] : étude de cas immobilier (financer un immeuble de rapport) (financement, immobilier, meuble)

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Je réagis un peu tardivement :

- Au niveau du taux d’endettement : vous auriez un remboursement mensuel quasiment identique à votre salaire. Si le projet tournait mal et que vous ne rentrez pas les loyers, ça virerait à la catastrophe.

- les travaux et l’ameublement devraient être chiffrés plus précisément. Les maîtres d’oeuvre prennent généralement 10 à 15 % du montant des travaux, comme rémunération. Et à moins qu’il ait prévu une marge très grasse, il connait bien le prix des artisans, donc s’il chiffre à 400 €/m², c’est que le prix réel des travaux est bien aux alentours de 350 €/m².
Vous ne pouvez pas, sur un projet de cette importance, vous contenter de diminuer par deux le chiffrage du maître d’oeuvre. C’est très casse gueule. Imaginez que vous montez votre projet sur 200 €/m² et qui il apparaisse ensuite, alors que le bien est déjà acheté et le projet lancé, que les travaux coûtent vraiment 350 €/m² ; vous avez environ 61 k€ de surcoût non financé par l’emprunt. Rien que de financer ce surcoût engloutirait toute votre épargne de précaution et même au-delà.

Vous me direz qu’avant de signer, vous auriez fait ce chiffrage plus précis. Peut-être ; mais aller voir un banquier sans pouvoir appuyer ce chiffrage de travaux sur un devis, c’est un manque de préparation, c’est un point très faible dans votre dossier. On peut aussi trouver, en cherchant bien, un artisan qui promet de travailler très très bon marché, et puis qui se relève incapable de mener le chantier au bout (parce que désorganisé, ou déjà en voie de dépôt de bilan…) ; c’est le concept d’"offre anormalement basse".

Vous vous plaignez que la banquière n’ait pas regardé le dossier dans le détail ; mais si elle l’avait fait et qu’elle soit affûtée sur l’analyse de tels projets, elle aurait pu dire : "voilà un monsieur qui prévoit de changer de destination, retaper et meubler 408 m² pour 120 k€ tout mouillé ; ça me semble très bas ; l’incertitude sur ce chiffrage est d’au moins 60-70 k€, c’est à dire supérieure à l’épargne de précaution du monsieur : voilà un projet qui risque d’aller droit dans le mur à cause d’un renchérissement des coûts de chantier : pas assez de sous pour finir le projet ; pas de loyers qui rentrent tant que le projet n’est pas fini + une mensualité du même ordre de grandeur que le salaire  : ça peut conduire au défaut de remboursement et même à la procédure de surendettement ; donc niet".

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2016 14h49)

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