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#1 22/06/2016 17h02 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour à tous,

après plusieurs dizaines de lectures de sujet, nous avons décidé de nous lancer dans la recherche d’un immeuble.

Nous avons une petite expérience dans l’immobilier locatif. En effet nous possédons 1 studio et 1 T3. Nous faisons de la location nue et en direct. Nous avons aussi fait une grosse rénovation de notre RP et donc acquis une certaine expérience des travaux.

Bref, nous souhaitons passer à la vitesse supérieure et nous nous intéressons aux immeubles.

Afin de commencer petit, nous cherchons un immeuble de 4 lots maxi.

Pour suite utile dans la discussion, nous avons un revenu de 91K/an.

J’en arrive à la situation.

Nous avons repéré un petit immeuble des années 30 de 3 lots (1 T1 et 2 T2) entièrement rénové et entièrement loué en meublé. L’immeuble fait 105m²

Comme un des critères les plus important est l’emplacement, il se situe dans le centre ville de Marseille, dans un quartier "coté",  dynamique et bien déservi.

Le montant des loyers est 22800€ /an CC soit 1900€/mois
Le montant de la taxe foncière est de 1700€
Le prix de vente affiché est de 320000€

La rentabilité brute avant négociation est de 7.1%. C’est pas énorme mais pour le quartier nous n’avons pas trouvé mieux.

Si nous faisons un emprunt sur 20ans de 320000€ à un taux de 1.77 et assurance de 0.30 ça nous fait des mensualités de 1665€

Si nous faisons loyer - mensualité - impot foncier = 1900-1665-142 =93€ /mois de cash

Quand pensez vous ?

Merci pour vos retours

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)


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#2 22/06/2016 17h06 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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7% pour un immeuble ? Poubelle…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#3 22/06/2016 17h17 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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crowax a écrit :

Quand pensez vous ?

Souvent ! Pardon je n’ai pas pu m’en empêcher.

Pour être plus sérieux, 7% brut, je passe mon tour comme Rastignac.

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#4 22/06/2016 17h45 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Dans vos calculs vous avez oublié pas mal de paramètres, comme l’assurance de l’immeuble, l’assurance des loyers impayés, et bien évidemment votre TMI + CSG.
L’immeuble n’est pas autofinancé, vous serez obligé de faire un effort supplémentaire de votre poche. 
Votre cash est en négatif.

Prenez le temps de chercher la bonne affaire, j’ai mis 1 an avant de trouver mon immeuble de rapport, et continuer à apprendre avant de vous lancer.

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#5 22/06/2016 17h55 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Sur Marseille, bien placé,  il est quasi impossible de trouver mieux, sauf dans les quartiers Nord ou La Caillole (et encore, ce dernier remonte peu à peu).
Là le soucis est que vous êtes largement en négatif si vous affinez votre calcul comme le souligne aixee par exemple…Il faut voir votre objectif avec cet achat, si l’état général est très bon etc
Enfin, pour connaître un peu le secteur, les loyers me semblent élevés "fourchette haute". En cas de vacance, êtes vous surs de relouer à ces tarifs ?

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#6 22/06/2016 19h44 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci pour vos retours

@ Rastignac et Smad
Oui je sais que c’est peu comme renta mais sur Marseille c’est dur d’avoir plus à part être marchand de sommeil ….

@ Aixee
J’ai effectivement pas noté l’assurance PNO mais je l’ai en tête. L’assurance loyer impayé je ne l’ai pas pour mes 2 locations. Je ne pense pas la prendre pour mes prochaines non plus. Pour les impôts en louant en LMNP, les amortissements les gommeraient. Nous hésitons aussi à faire une SCI IS pour associer nos enfants au projet pour faciliter la succession.

@ Iqce
Je confirme. Dur dur de trouver un bien bien placé même en mauvais état à un prix correct.
Pour les loyers ça fait 700€ le T2 et 500€ le T1 charges comprises en meublé. Les apparts sont refaits à neuf. Je ne trouve pas ça excessifs pour 6ième. Pour comparaison je loue un studio dans le 5ième 470€ charges comprises en nu. Après je ne suis pas expert et vous crois. Ce qui rajoute un risque supplémentaire sur cette affaire.

Dernière modification par crowax (22/06/2016 19h47)


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#7 22/06/2016 19h55 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Rénover un immeuble ancien puis le louer en meublé pour louer un peu plus cher et bénéficier d’une fiscalité avantageuse, c’est malin.

C’est ce que le propriétaire actuel a DEJA fait. Donc au lieu de faire vous-même l’opération maline, vous achetez le bien cher, parce qu’il a déjà été mis en valeur par le vendeur.

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#8 22/06/2016 20h07 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous indiquez 1900€ de loyer cc mais les charges ne sont pas du benefice.

Refaite votre calcul hors charge


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#9 22/06/2016 20h58 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Effectivement. Cependant, les charges sont quasi nulles, de l’ordre de même pas une dizaine d’euros par mois pour couvrir l’électricité des communs.


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#10 22/06/2016 23h01 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pensez également à intégrer les frais de notaire dans vos calculs de rentabilité.

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#11 23/06/2016 10h09 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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@ Bernard2K

Je suis bien d’accord avec vous !!

Un immeuble bien placé à rénover à un prix correct est l’objectif principal. Malheureusement, en 6 mois de recherche, j’en ai pas vu la queue d’un.

@ Smad

Si je commence à prendre tous les frais, on passe dans le calcul de la rentabilité nette non ?
Comme premier calcul je fais loyer annuel / prix d’achat pour me donner la rentabilité brute. Si celle-ci est convaincante, alors je vais passer plus de temps pour essayer de calculer la rentabilité nette.

Ais je une mauvaise approche ?


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#12 23/06/2016 10h27 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ne pas oublier la fiscalité

avec des revenus de 90K
Vos nouveau revenus de cet immeuble vont être imposés dans la tranche de 41 %

Donc autant augmenter la durée de crédit au max (et profiter de plus d’intérêts à déduire)
et exploiter ce bien en meublé et de fait l’amortir


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#13 23/06/2016 10h37 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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J’ai 3 parts fiscales donc je resterai dans la tranche 30%.

Effectivement le meublé est obligatoire pour ne pas faire exploser l’imposition.


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#14 23/06/2016 10h42 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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crowax a écrit :

Un immeuble bien placé à rénover à un prix correct est l’objectif principal. Malheureusement, en 6 mois de recherche, j’en ai pas vu la queue d’un.

Etes-vous pressé ?

Avant d’en prendre  pour 20 ans, ça vaut peut-être la peine de trouver quelque chose de plus rémunérateur.

6 mois sans trouver "la queue d’un", vous n’avez peut-être pas la bonne méthode. Concernant les méthodes de recherche, écumez le forum immobilier, vous allez découvrir des méthodes "innovantes", au détour des posts des uns et des autres !

Si je commence à prendre tous les frais, on passe dans le calcul de la rentabilité nette non ?

En général on inclut les frais de notaire (et les frais d’agence le cas échéant) dans la rentabilité brute. Parce que c’est votre vrai prix d’achat.

Pour moi, la rentabilité brute = loyer HC annuel / prix d’achat tout mouillé (frais de notaire et frais d’agence inclus).

S’il y a des travaux importants avant relocation, il paraît logique d’inclure le montant de ces travaux dans le calcul de la rentabilité brute : la rentabilité brute = loyer HC annuel / prix d’achat tout mouillé (frais de notaire, frais d’agence et travaux inclus).

Comme premier calcul je fais loyer annuel / prix d’achat pour me donner la rentabilité brute. Si celle-ci est convaincante, alors je vais passer plus de temps pour essayer de calculer la rentabilité nette

Oui mais enfin là vous envisagez sérieusement d’acheter cet immeuble, alors il est sans doute temps de calculer la rentabilité nette réaliste (y compris travaux, vacance locative, fiscalité…).

Dernière modification par Bernard2K (23/06/2016 13h00)

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#15 30/06/2016 11h44 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
Je rejoins les avis précedent , il y a une faible rentabilité. 7% c’est pas énorme. Après , c’est vrai qu’il est plus facile d’avoir une bonne renta dans certains quartier de Marseille que dans d’autres.

Pour ce qui est du cashflow , l’immeuble dans ces conditions ne s’autofinance pas ( les impots , + autres charges non prévu dans votre calcul rendent le cashflow négatif).

Dans quel but souhaitez vous acheter un immeuble? Générer du cashflow? Construire du patrimoine? Défiscalisé?

Les approches sont différentes selon votre situation et vos projets.

A+


Guillaume Mon1Investissement /webmaster / http://mon1investissement.com

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#16 13/07/2016 09h03 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Écoutant vos conseils, nous sommes repartis en chasse et avons trouvé un autre immeuble.

Immeuble de 2 lots rénové. Pas de travaux à prévoir.

1 T1 de 21m² loué 430euros + 20euros de charges
1 T2 de 37m² loué 550euros + 30euros de charges
1 place de stationnement.

Revenue annuel 11760euros hors charges

Je n’ai pas encore d’info sur l’impôt foncier

Le quartier est moins "bobo" que sur le précédent immeuble mais quartier sympa.

Le prix de vente affiché 120000€

Quant pensez vous ?

Merci pour vos retours.


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#17 13/07/2016 09h11 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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A première vu, pas mal.
Mais faite le tour des charges histoire de vérifier si le rendement net suit le rendement brut.

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#18 13/07/2016 10h37 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Idem avec gunday, raisonnez en net, même et surtout en "net net" c’est à dire impôts déduits.

Les appartements sont-ils libres ? Si non, pouvez-vous les passer en meublé rapidement ?

A 30 % de TMI, un logement, sans travaux initiaux et loué nu, voit son loyer imposé à 45 %. Ca bouffe la rentabilité brute, fut-elle bonne sur le papier.

C’est pour ça qu’il faut optimiser la fiscalité : travaux initiaux pour créer du déficit fiscal, ou Borloo ancien, ou LMNP, en tout cas une solution qui évite de payer plein pot.

Vérifiez aussi que les deux lots sont distincts au cadastre. Sur les immeubles jamais passés en co-propriété, c’est relativement rare.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2016 10h59)

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#19 13/07/2016 11h21 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Les appartements sont actuellement loués. Je vais demandé s’ils le sont en meublé ou pas.
Le passage en meublé peut il se faire au renouvellement de bail par unique décision du propriétaire ou faut il soit que le locataire soit d’accord soit au changement de locataire ?

Nous réfléchissons à faire une SAS ou SCI IS en donnant entre 1% et 5% des parts à chacun de nos enfants. Mais comme ils sont tout petits, ce n’est peut être pas le bon moment ==> Idée à creuser

@Bernard2k
Pourquoi faire cette vérification de distinction des lots au cadastre ? Pour envisager une revente à la découpe ?


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#20 13/07/2016 11h47 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je vous suggère de faire une recherche avant de poser la question qui vous passe par la tête. Pour vous c’est nouveau, pour le forum, c’est juste la centième fois que la question est posée.

Exemple sur le passage en meublé : Achat d’un appartement déjà loué : passage en LMNP possible ?

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#21 14/07/2016 01h26 → Crowax [13] : étude de cas immobilier (1er achat d'un immeuble) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pour éclairer un peu votre recherche, je reviens juste d’un week end à Marseille.
J’ai profité de quelques jours pour visiter des biens et découvrir les différents quartiers de cette ville.

De mon point de vue, Marseille est une ville atypique qui n’est pas du tout homogène.
Vous trouvez des immeubles anciens au milieu d’immeuble des années 60, des quartiers insalubres et des endroits ressemblants à des villages de province.

Je recherche avant tout la rentabilité locative (générer du cash flow tout de suite) en prenant le risque de ne pas faire de la plus value à la revente et également d’avoir parfois du mal à louer ou un délai plus longs.

Ce qu’il en ressort des quartiers : 1er, 2 eme, 4eme, 5 eme, 6 eme et 8 eme ; il y a une vraie demande locative avec une possibilité de faire du saisonnier sur certains quartiers touristiques (vieux port, panier, rue de paradis, etc…)

Le 6 eme et le 8 eme sont des quartiers ou les prix sont élevés à l’achat mais la demande locative est très importante.

Le 3 eme est un quartier très populaire (belle de mai) ou il est possible de trouver des affaires.

Certains agents immobiliers m’ont vendu le fait de faire du saisonnier, il y a une forte demande durant l’été.

Il est vrai qu’en ce moment (période de l’euro) il y a une forte demande mais d’après les Marseillais, c’est un peu exceptionnel.

J’ai également rencontré un agence de Marseille qui connait bien la ville. C’est une agence qui gère beaucoup de lots en location, avec une expérience de la ville de plus de 15 ans.

Son avis sur le rendement locatif au delà de 10 % net.
Je ne peux pas vous trouver ce genre de produit, je propose des packages d’investissement locatif à mes clients.
C’est un peu la même méthode qu’Elise Franck : Achat d’un bien avec travaux, rénovation complète, home staging, location meublé.
Pour la somme de 7 % net du projet.
Il me garantie une fiscalité avantageuse en LMNP mais une rentabilité à 8 % / 9 % brut.
D’après lui, Marseille n’est pas une ville avec une forte demande en location saisonnière.
Son approche est respectable et ses prestations et sa connaissance de la ville semble très professionnel.
Inconvénients : vous créer un patrimoine mais vous ne générez pas de revenus (cash flow) avec cette méthode.

Je vais me renseigner sur les quartiers un peu plus excentrés, car les prix sont moins élevées.
Je reste ouvert à la discussion avec des investisseurs connaissant cette ville.

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