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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/06/2016 12h03 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour à toutes et à tous !

Cherchant depuis quelques temps un bien intéressant me permettant de réaliser mon premier investissement à but locatif. Je pense avoir repéré un bien pour un mon premier investissement, mais j’ai besoin de quelques conseils sur celui-ci.

Tout d’abord je vit dans une petite commune d’environ 40 000 habitants, et je souhaite investir dans celle-ci vu que les prix de l’immobilier sont relativement attractif.

Concernant le bien il s’agit d’un immeuble de rapport, à un prix affiché de 130 000€, celui-ci est situé non loin du centre ville, cependant, il est situé à 100 mètres d’un école connu de la région, qui est la plus grande de ma ville.

Celui-ci est constitué :
- d’un T3 en rez de chaussé avec un jardin de 300m²
- d’un petit T3 au 1er étage
- d’un T2 au 1er étage
- de 3 T2 AU 2èmes étage

Les revenus locatif de ce bien sont d’environ 1600 € mensuel, tout les appartements sont actuellement loués, sachant que la plus grande partie des revenues locatif, proviennent des aides nationales.

Je n’ai pas encore visité le bien, mais une visite est prévu mardi.
Selon l’agent immobilier, il n’y a pas de gros travaux à prévoir, seulement de petites rénovations.
2 appartements sur les 6 sont refait à neuf.

J’envisage de mettre 40 000 voir 50 000 en apport personnel, le reste à crédit.

N’ayant pas vraiment de connaissances en immobilier, avez vous des conseils à me donner, des erreurs à ne pas commettre ?
Cordialement

Dernière modification par Prince (17/06/2016 12h20)

Mots-clés : immeuble, immobilier, prince

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#2 17/06/2016 13h17 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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2 remarques:

Vous etes sans emploie, avez vous vue votre banque pour un pret?
Un apport pourra débloquer la situation mais l’ideal est de mettre le moins possible!

Vous aurez que des locataires précaire, c’est un choix pour certain mais il faut etre sur de bien en tenir compte.

Qu’en est il de l’emplacement de l’immeuble? bon quartier?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#3 17/06/2016 13h21 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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1 600€ pour 6 appartements, ça fait 270€ de loyer par appartement en moyenne.

Ca laisse un énorme doute quant à la qualité du bien et celle des locataires.

Si c’était moi, je ne prendrais même pas la peine de me déplacer pour une visite.

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#4 17/06/2016 13h58 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Mais il est difficile d’allier rentabilité placement qualité du bien et locataires solvables.

Je pensais comme vous ; mais je vais arrêter car forcément les meilleures affaires doivent être celles qui ne sautent pas aux yeux de tout le monde.

Souvent les centres anciens tombent en désuétude ; mais peut être qu’une action de la Commune est prévue ? Les loyers ne sont pas très haut ni les locataires solvables en cas de soucis : mais peut être payent ils régulièrement, peut être sont ils en meublés ou en Borloo ?

Etc

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#5 17/06/2016 14h08 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Avec 2 T3 et 4 T2 on peut imaginer une surface de 300m2 minimum soit 433€/m2 pour du bon etat

Meme si ce prix est en dessous du marché et que le marché est a 500€ du m2 c’est mauvais signe!

Dans 15 ou 20ans une rénovation lourde vous coûtera pas loin de la moitier du prix du bien!

Un t2 de 45m2 a 19 500€ ( au prorata )

Une cuisine équipe : 1000€
Elec a remettre au norme: 1000€
Peinture: 500€
Carrelage: 1500€
Menuiserie: 2500€
SDB: 1500€
Total: 8000€ soit 40% du prix du bien

Imaginer si vous devez refaire l’isolation et un ravalement de façade…

Dernière modification par julien62 (17/06/2016 14h19)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#6 17/06/2016 14h40 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Tout d’abord, ma banque serait prête à me suivre sur un investissement, mais je n’ai pas encore vu avec celle-ci pour ce bien là, j’ai juste évoqué avec elle un possible investissement.

Selon vous qu’elle apport serait optimale ? Afin de limiter les risques ?

Concernant l’emplacement je trouve que celui-ci est plutôt bien situé, c’est à dire, à environ 1/2 km du centre ville, et comme je vous disait à une centaine de mètres d’une grosse école de ma ville.

Certes les locataires sont précaires, mas il s’agit d’une grande partie d’étudiant, ils bénéficient donc des APL qui je pense limite les risques d’impayés ?

Le loyers ont l’air faibles, mais il s’agit de petites surfaces, et cela correspond en terme de loyer aux prix généralement établit dans ma ville.

L’agent immobilier m’a informé que la fourchette des loyers étaient comprise entre 200 et 450 €

Je ne connais uniquement le prix du T3 du rez de chaussé fixé à 450€.

Les prix pour un studio de ma ville est d’environ 250 €, donc certains sont loués en dessous des prix du marché, reste à vérifié la qualité de ceux-ci.

Par la suite aux départs des locataires présent, je pourrait envisagé des travaux afin de provoqué des coups de cœurs, et ainsi réévalué les loyers.

Selon l’agent immobilier, 2500€ de travaux par appartement suffirait.

Concernant la superficie de l’immeuble elle est de 200m², l’annonce indiquait 1T3 et 5T2, mais aux vu de ce qu’avais l’air de me dire l’agent immobilier, il s’agirait plus d’un T3 en rez de chaussé, d’un T2 et T1 au 1er, et de 3T1 aux second.

Effectivement reste à avoir la qualité des appartement et du gros oeuvres.
Selon lui la cage d’escalier est en bonne état, reste la façade ainsi que l"état du toit.

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#7 17/06/2016 14h45 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Petits conseils :
1/ Faites vous accompagner par un vrai pro (plombier…) ou par un investisseur expérimenté pour estimer les réparations nécessaires. Je trouve l’affaire bonne en ce qui concerne les chiffres, et même un peu trop bonne pour un débutant… Pourquoi des investisseurs expérimentés ont-ils laissé tomber ?
2/ Demandez le prix de la taxe foncière.
3/Vérifiez le paiement régulier des loyers la dernière année (relevés de compte en banque).
3/ Y-a-t-il une copropriété ?
5/Est-ce qu’une banque vous suit ? Limitez au maximum votre apport, maximisez l’effet de levier avec l’emprunt. Les taux sont bas. Placez vos économies dans des liquidités.
6/ Relisez le blog immobilier, en particulier les messages de DDtee, ZX-6R et Philippe30, qui voguent vers de nouveaux horizons…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 17/06/2016 14h53 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Votre 1er message :

Prince a écrit :

Celui-ci est constitué :
- d’un T3 en rez de chaussé avec un jardin de 300m²
- d’un petit T3 au 1er étage
- d’un T2 au 1er étage
- de 3 T2 AU 2èmes étage

Et le dernier en date :

Prince a écrit :

Concernant la superficie de l’immeuble elle est de 200m², l’annonce indiquait 1T3 et 5T2, mais aux vu de ce qu’avais l’air de me dire l’agent immobilier, il s’agirait plus d’un T3 en rez de chaussé, d’un T2 et T1 au 1er, et de 3T1 aux second.

Sans compter l’annonce d’origine (rédigée par l’AI ?), les données que vous avez indiqué ne sont pas les mêmes.

L’agent immobilier évoque quels types de travaux pour 2500 euros par appartement ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#9 17/06/2016 15h00 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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1/ Je compte tout d’abord visite le bien de manière seul, afin d’avoir un première avis, et ensuite voir pour une contre visite accompagné d’un ami dans le bâtiments et qui gère une dizaine de bien locatif.

2/ Evidemment je demanderais lors de la visite, le prix de la taxe foncière. Je sais que pour ma ville celle-ci est assez élevée, reste à savoir combien exactement ?

3/ Je vérifierais le paiement des loyers, ainsi que savoir depuis quand les locataires sont en places
Sachant que l’école situé à proximité, la durée des études est de 5 ans, ce qui est plutôt intéressant.

4/ Je ne sais pas pour le copropriété, à vérifiez également.

5/ La banque serait prête à me suivre normalement, reste à voir l’apport à faire, j’envisageait 40/50 000 afin de limité les risques, et de ne pas prendre dans le reste du capital en cas d’imprévu.
Mais après reste à voir l’apport optimale, peu-être 20/30 000 suffirait.

6/ Je vais essayer de jeter un oeil à tous cela.

Pour répondre à Gwen11 :
Effectivement les données aux niveaux des appartement ne sont pas la même, je m’explique, l’annonce disait que l’immeuble était composé de 1T3 et 5 T2. Lors du bref entretien avec l’agent immobilier celui-ci annonçait donc un T3 en rez de chaussé, un petit T3 au premier et de petit T2 pour le reste.
Vu la superficie de l’immeuble, je ne pense pas que cela correspondent vraiment à celà.
J’imagine plus un T3 en rez de chaussé, un T2, et le reste en T1, studio.
Ce qui correspondrait déjà plus avec les fourchettes de loyers annonçait par l’agent.

Celui-ci évoqué plutôt du rafraîchissement, ainsi que des petits travaux, style cuisine, cabine de douche.

Dernière modification par Prince (17/06/2016 15h07)

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#10 17/06/2016 16h13 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Le meilleur apport dans l’immobilier, c’est 0 euros…Avec un emprunt à 110%, en mettant vos économies dans un autre support (actions, assurance-vie etc.), vous avez 3 avantages : la diversification de vos investissements, l’augmentation de vos bénéfices, et surtout un "fond de secours" en cas de problème sur votre immeuble (impayés, réparations). De plus, si vous négociez un peu avec votre banque, et placez quelques sous dans un livret ou assurance-vie maison, vous pouvez obtenir de meilleures conditions de prêt.
Rastignac


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#11 18/06/2016 07h45 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour,

Il me semble que vous devriez être plus précis dans vos demandes de renseignements. Relisez le premier message : il n’y a aucune indication de surface (si ce n’est celle du jardin…). Si cette information était dans l’annonce, pourquoi ne pas la reprendre ? Dans votre propre intérêt, si vous voulez que les foreumeurs vous apportent des avis fiables, fournissez-leur les informations nécessaires.

Concernant les logements et le nombre de pièces : déjà, l’AI contredit au téléphone sa propre annonce (un T2 de l’annonce devenant un T3 au téléphone) : il y a un problème. Il est censé connaître les biens qu’il met en vente, et les décrire de façon erronée dans une annonce peut constituer une publicité trompeuse.
Ensuite, quand il vous dit au téléphone "un T3 en rez de chaussé, un petit T3 au premier et de petit T2 pour le reste", vous en déduisez que c’est peut-être des T1 voire des studios ? Ca n’est pas sérieux, ça tient de la divination. Visitez et comptez le nombre de pièces principales (et leur surface) !

Enfin, concernant la visite, vous devez impérativement vous faire votre avis, votre propre diagnostic sur cet immeuble. Ne laissez pas l’AI vous saouler de paroles. Avez-vous une grille d’analyse à remplir pendant ou après la visite, pour ne rien oublier ?
Avez-vous vérifier avec l’AI que vous pourriez visiter toutes les pièces, y compris caves et combles ? Visiter seulement la moitié des appartements et la cage d’escalier ne permet pas de visiter complètement le bien. D’ailleurs, s’il vous fait signer un bon de visite, soyez précis sur les appartements réellement visités.

On retrouve dans votre fil "l’AI dit que", "d’après l’AI…". Il y a un proverbe intéressant : "les paroles s’envolent, les écrits restent".

Simple exemple :
"Selon l’agent immobilier, 2500€ de travaux par appartement suffirait."
- les appartements ont tous exactement les mêmes besoins de travaux ?
- l’AI peut s’engager à faire rénover les appartements par des artisans à ce prix-là ? Il peut l’écrire ?
- quelle est la valeur de ce chiffre, sachant que le prix d’une rénovation varie énormément selon l’ampleur des travaux souhaitée, la qualité et le standing recherchés, et selon si on fait soi-même ou si l’on fait faire à des artisans.

Quelques informations importantes à approfondir lors de la visite :
- appartements loués nus ou meublés ?
- obtenir le prix des loyers hors charges, pas CC.
- un compteur électrique par appartement + un pour les parties communes ?
- surface loi Carrez de chaque appartement. Attention, dans les 200 m² annoncés de l’immeuble, est-qu’on inclut les parties communes ?

Dernière modification par Bernard2K (18/06/2016 08h20)

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#12 18/06/2016 18h35 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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"N’ayant pas vraiment de connaissances en immobilier, avez vous des conseils à me donner, des erreurs à ne pas commettre ?
Cordialement"…

Bonjour.

Je pense qu’il faut démarrer par la.

Déjà, non évoqué, je vous conseil de partir sur un bien isolé afin de vous faire la main : comprendre la gestion immobilière, la fiscalité  ( pourquoi choisir tel ou tel fiscalité ) ect..

Je vous conseil de faire le tour des agences immobilières afin de connaître le marché  ( offre et demande ) et de confronter toutes les données que vous avez car de nombreux agent immobilier ne connaissent pas vraiment l’immobilier .( c’est que mon avis mais par expérience c’est ce que j’ai constaté )
Cela vous permet de confronter toutes les informations.

Par la suite, de visiter une dizaine de bien en proposant systématiquement une offre orale qui sera basse afin de vous faire de l’expérience en matière de négociation et voir ce qui passe et ce qui passe pas et le pourquoi du comment .

Bien sûr emprunter à 110%.
0 apport. Ou 1000 euros pour la forme maximum … l’effet de levier est un avantage qu’il faut exploiter un maximum dans un investissement immobilier.

Par la suite faire un travail d’optimisation afin de gonfler la rentabilité  ( négociation avec les artisans, faire un maximum de travaux vous même, choisir la bonne fiscalité, faire les soldes le 1er jour pour acheté vos matériaux comme les sols par exemples ou les meubles si vous faites du meublé. .)

L’immobilier est un investissement à risque , en procédant de la sorte et en ayant réponse à toutes les questions que vous vous poser, vous diminuer le risque d’un investissement loupé.

Je pense que beaucoup de personne sont déçu par un investissement immobilier .
Je pense que se sont des personnes qui ne se sont pas posés beaucoup de question avant de se lancer.

Ne soyer pas gourmand à partir sur un gros projet d’un coup, faites vous de l’expérience, un réseau d’artisan, trouver un bon notaire, un bon réseau de tous ce qui pourra vous apporter dans vos prochain investissement .

Bonne recherche

Cricri

Dernière modification par cricri77700 (19/06/2016 06h36)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#13 21/06/2016 15h56 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour à tous !

Je reviens vers vous car je sort juste de la visite de l’immeuble.
Bon tout d’abord je n’ai pas pu visiter l’emsemble des appartement, seulement deux, mais cela me donne déjà une idée de l’ensemble.
Tout d’abord, l’immeuble en lui même est en bonne état, au niveau des parties communes, il faudrait quelque rafraîchissements ( Peinture etc.. ) Cependant la cage d’escalier est en bonne état. La façade est en bonne état, reste la toiture où j’ai quelques doutes, j’ai vu avec l’AI pour une contre visité accompagné de mon ami artisan.

Ensuite concernant les appartements, ils sont vétuste, c’est à dire les deux que j’ai visité, les cuisines sont en mauvais état, et les salles d’eau sont petites et aurait besoin de travaux d’aménagement.
Le reste serait principalement décoratif ( les murs des appartement sont de toutes les couleurs )

Je note cependant une fuite d’eau provenant de la goutière qui a provoqué de l’humidité dans la chambre d’un des appartements.

Ensuite deux appartement que je n’ai pu visité sont refait à neuf, un T2, ainsi que le T3 en RDC, que le locataire refait à neuf en contrepartie d’une baisse de loyer pendant encore 3 mois( de 450 à 250€ )
Concernant les locataires, 3 sont ancien ( 5 ans, 8 ans, et 16 ans ), les trois autres récents.

Ensuite chaque appartement possède un compteur individuelle.

Aucun étudiant dans l’immeuble, que des personnes d’un certain âge.
Aucun appartement est loué meublé.
Selon les locataires, aucun problème de voisinage.

L’immeuble n’est pas soumis au statut de copropriété.

La taxe foncière s’élève à 3500€.

Au niveau des loyers, on est sur du 1550 € mensuel, dont 1400 € par les APL.

Les loyers pour les 4 T2 sont très faibles ( 200€ en moyenne ) Alors que ceux-ci avec des travaux pourraient être loué 250/280 €.

Ensuite l’immeuble est affiché à 130000€ mais j’ai cherché des renseignements sur le propriétaire.
Celui-ci est atteint d’une grave maladie, et a 80 ans, il est donc pressé de vendre, afin de faciliter les choses pour ces héritiers.
Une bonne marge de négociation est envisageable.
Une offre à 110000€ pourrait être possible.

J’envisage de prendre rendez vous avec ma banque dans la semaine, effectuer une nouvelle visite avec mon artisan.

Merci d’avance de votre aide

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#14 21/06/2016 19h31 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour,

vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements : vous devrez proroger les baux pour 6 ans. Cf  cette discussion :
Emilie68 : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Mulhouse)
et prenez le conseil de votre notaire à ce sujet et à tous les autres aussi (vous aurez votre propre notaire, n’est-ce pas ?).

Adieu donc possibilité de passer rapidement en meublé ou autre, sauf départ spontané d’un locataire.

Sinon, appartements vétustes : chiffrez bien les travaux, et chiffrez aussi les coûts d’entretien annuels.

Visitez soigneusement tous les appartements, parties communes etc. Il ne faut jamais accepter les explications du type "on ne peut pas le voir parce que le locataire n’est pas là, mais c’est comme celui qu’on vient de visiter". Comme je vous l’ai déjà dit : c’est le boulot de l’AI de faire en sorte que tout soit visitable. A lui de se démerder.

A propos des appartements refaits à neuf : la définition de "refait à neuf" est très variable d’une personne à l’autre.

D’ailleurs, cette expression est fondamentalement fausse et trompeuse. Visitez l’appartement témoin d’un programme neuf, puis visitez des appartements anciens "refaits à neuf" : il est évident qu’on n’a pas le même niveau d’équipement et de confort (ne serait-ce que l’isolation thermique).

Comme le disait cricri, un immeuble entier, ancien, avec des travaux, n’est pas un projet facile pour un débutant.

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#15 21/06/2016 22h41 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Comparez également les prix de location ( à prestation plus ou moins égale ) dans votre région.
Les loyers me paraissent extrêmement faibles, et même revalorisés de 50 ou 80€. Ça me fait vraiment tiquer.

Quand vous parlez de compteurs individuels, de quels compteurs parlez vous ? Eau ? Électricité ?

Depuis combien de temps le bien est il en vente ?

Dernière modification par Smad (21/06/2016 22h45)

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#16 22/06/2016 09h41 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Prince a écrit :

Les loyers pour les 4 T2 sont très faibles ( 200€ en moyenne ) Alors que ceux-ci avec des travaux pourraient être loué 250/280 €.

Sans pinailler, mais faire des travaux, comme rénover une salle de bain pour 50€ de plus par mois, est ce viable ?
Car estimons léger à 3.000€ la rénovation, il vous faut 5 ans pour rentabiliser l’investissement.
Et d’ici là, il y aura surement à refaire.

Chiffrez bien les travaux et les loyers, car le différentiel, comme le loyer parait faible.

La TF parait un peu élevé.
Simulez votre revenu net, histoire d’y voir plus clair

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#17 22/06/2016 10h01 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Petites remarques d’après mes expérience :

- 3500€ de taxe foncière pour 1500€ de loyer, c’est rédhibitoire.
- Des logements si petits (T2 ou T3) à côté d’une école, c’est inutile. Le gens avec enfants souhaitent en général avoir 2 chambres au minimum voire 3. En résumé, des biens plutôt grands.
- Les APL, je trouvais rassurant de les avoir. Maintenant, je préfère avoir des locataires qui travaillent (ils sont moins présents dans les appartements, râlent moins etc) et qui paient directement les loyers.

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#18 22/06/2016 11h26 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Je ne suis pas surpris ; peu à peu se dégage le profil d’un centre urbain ancien désinvesti, une population précaire, en baisse, donc des ressources communales en baisses également qui "justifient" une imposition locale de plus en plus forte, des loyers bas pour maintenir un coté attractif…La spirale infernale, à confirmer ?

Ce serait sans doute une erreur si les locataires payent bien et sont en place depuis longtemps de trop augmenter à cause des conséquences des éventuels impayés ?
Les loyers sont bas mais ce sont eux qui font la valeur du bien, dans ce genre de cas de figure l’immobilier vide - ou pire - ne vaut pas grand chose.

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#19 22/06/2016 18h06 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour,

J’apporterai ma maigre et courte expérience ce type de bien:

J’ai fait une file sur cet immeuble, que je vais mettre ç jour bientot

J’ai effectivement acheter récemment un immeuble à 450€/m², pour 5 logements, loyer très faible à 25 min de Nantes. 80K€+9K FDN+ 20K€ travaux pour 220m²

TF 440€ (la votre me semble incroyablement élevée!)

Ce qui est différent c’est que sur les 5 logements j’en avais un de libre, 2 payés par la CAF, 2 payé (avec des lacunes) par des intérimaires. Locataires présents depuis 2, 3, 5, 7ans.
Je n’étais pas autant exposé à la CAF que vous. Les locataires sont tous des hommes célibataires (profil plus simple en cas d’expulsion que la mère célibataire, dur de penser comme cela, mais c’est un fait…)

Conclusion après 4 mois (court en rapport avec un prêt sur 20 ans):
20K€ de travaux totaux, 2K€ dans les communs, 5K€ de couverture, 2,5K€ dans 3 appart, 5 dans celui qui était libre, et rien dans le studio (refait à neuf suite incendie d’une friteuse sur gaz en pleine nuit… oui oui..)

Bon j’ai remis les pendules à jour avec les deux locataires indélicats dans le règlement de leur loyer, pour le moment cela se passent bien et leur situation s’améliore (CDI).
Beaucoup de soucis avec la CAF pour avoir le versement des aides des autres locataires.

Au final j’ai eu le raisonement suivant:
600€ de crédit  1400€ de loyer. Donc je peux me permettre (on se comprends) des impayés par des locataires indélicats, les deux allocataires de la CAF ont 13€ à payé par mois chacun (donc 540€ d’assuré avec leur complément CAF…) En gros si 2 sur 5 payent leur loyer je n’ai pas d’argent à sortir de ma poche)

J’ai fait rentrer un nouveau profil dans l’immeuble avec un loyer supérieur dans l’appart refait (330€ contre 270€ env pour les vieux apparts)

En fait il faut voir que à ce prix là les locataires ne trouveront pas d’autres appart, donc c’est dans leur intérêt de payer. Si il ne paye pas, et que il y a expulsion (au bout de 2 ans on est d’accord) ils ne trouveront aucun loyer à ce prix là.
Les conventionnements ANAH sont simples pour ces apparts/profils donc améliore la fiscalité.

Après c’est sur que je rejoins tout le monde sur un point : Pour un premier immeuble, c’est gros.. très gros. J’avais déjà l’expérience d’un autre immeuble avec des profils plus classiques. 

Voilà j’espère que cela peut vous aider.

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#20 23/06/2016 00h16 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Tout d’abord, oui il ne sera pas possible d’envisager des rénovations immédiates, ni de passer en meublés, mais cela ne me gène pas, j’effectuerai les travaux de rénovations à la suite d’un des départs des locataires.
Comme je vous disait deux des locataires que j’ai rencontrés sont là depuis 8 et 16 ans et ne compte pas en partir maintenant. Il se peut qu’il en soit de même pour celui effectuant les travaux à sa charge.

Mais effectivement afin de relouer dans de meilleur conditions par la suite, des travaux seront obligatoires, je vais donc chiffrer par mon artisan le montant des travaux.

Ensuite, à propos des loyers effectivement ceux-ci sont très très bas, du moins pour les 4 T2, en moyenne un studio de 20m² se loue aux alentours de 230/250€ dans ma ville.
Mais en effet cela s’explique par la qualité des appartement proposé, à l’heure actuelle, proposé ces mêmes appartement pour 80 € de plus aurait pour cause la non location.
Effectué des travaux aux départs des locataires permettrait aux minimum de reloué ceux-ci pour 280/300 €.
En comparant le marché aucun T2 de 30m² n’est loué en dessous 280€.

Quand je parlais des compteurs, je parlais de l’électricité.

Effectivement la TF est très élevé, mais de ce que je m’étais renseigné, cela correspond à ma ville.
Mais effectivement 3500€ de TF parait astronomique.
Après malgré la TF, la rentabilité sur papier parait bonne, donc le fait que celle-ci soit haute n’est pas vraiment un frein.

Après quand je parlais d’école, je parlais d’école supérieur, donc les petites surfaces pourrait intéressé bon nombre d’étudiant du fait de l’hyper proximité avec l’école.

Après voilà à l’heure actuelle, concernant les APL les locataires sont précaires mais cela ne me gène pas car cela permet un minimum de garantie, il est évident que je préférerais des travailleurs.

Concernant votre analyse Iqce, cella-ci est bonne, votre description correspond à celle de ma ville.
Il s’agit bien d’une ville qui se meurt quelque peu, une population relativement précaire, des loyers relativement bas mais malgré cela une relance est possible. La ville réagit petit à petit, et on voit se construire de nouveaux commerces permettant de relancer un peu l’activité.

Imaginons une offre aux propriétaire de 110 000 €, avec un revenu mensuel de 1550 € mensuel pouvant être réévalué à 1870 € d’ici X années ? Cela ne vous parait pas pertinent ?
Je garderais de toute manière une enveloppe travaux afin de refaire à neuf chaque appartement.
Et comme je vous dit j’ai mon artisan pouvant me proposer des prix vraiment concurrentiels étant un proche de la famille.
Sachant que le petit des travaux pourront être réalisé sans soucis par des amis et moi même, j’ai plutôt pas mal de contact dans le bâtiments ( électricité, plomberie.. )

Merci pour votre partage d’expérience Alex44, en effet nos deux cas ont quelques similitudes.
Et donc avec le peu de recul que vous avez que pensez vous de votre investissement ? En êtes vous satisfait ?

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#21 23/06/2016 07h38 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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" la rentabilité sur papier parait bonne" :

vous n’avez pas calculé la vraie rentabilité (nette) car vous n’avez pas tous les éléments. Attendez d’avoir vu tout l’immeuble et d’avoir chiffré les travaux pour connaître la rentabilité.

Il faudra, à un moment, vraiment calculer la rentabilité nette, c’est à dire avec les charges (sans en oublier), les travaux, la vacance locative, la fiscalité, le prêt…

Concernant le risque d’impayé dont parle Alex, il y a un phénomène psychologique qu’il ne faut pas négliger : des locataires d’un certain âge, un bailleur de 23 ans. Les locataires peuvent, potentiellement, se sentir beaucoup moins tenus par leurs obligations envers un bailleur plus jeune qu’eux.
N’oubliez pas, non plus, qu’il devient très difficile de donner congé à un locataire de plus de 65 ans avec de faibles ressources.

La fiscalité, vous n’en avez pas du tout parlé à l’heure actuelle. Quel est votre TMI ? Etes-vous rattaché au foyer fiscal de votre mère ou faites-vous une déclaration indépendante ?

Bref, affinez votre projet, calculez tout. Même si vous n’allez pas jusqu’au bout, ça sera formateur.

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#22 23/06/2016 13h05 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Effectivement je n’ai pas encore la rentabilité nette. Il faut que je me renseigne sur l’ensemble des charges.

Et oui, il ne faut pas négliger le fait que je n’ai que 23 ans et que la totalité de mes locataires seraient plus âgés.

Après je me disait que réaliser des travaux n’est pas essentiel à l’heure actuelle, en effet malgré leur vétusté les appartement conviennent aux locataires et sont tous loués.

Alors oui effectivement, je n’ai pas parlé de fiscalité, la raison est simple, j’ai du mal à me projeter en terme de fiscalité.
Je ne sais quel régime serait le plus adapté, et je n’ai pas demandé à l’AI quel régime fiscal le propriétaire utilisait.

Ensuite je ne paye aucun impôts, et je fais ma déclaration de manière indépendante.

Et comme vous dites même si cet investissement ne va pas à son terme. Cela me permet déjà d’y voir plus claire.

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#23 23/06/2016 13h12 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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La fiscalité, dans votre cas, c’est simple :

Déjà, ce sont des biens loués nus. Donc, ce sont des revenus fonciers. Et ça va le rester, puisque vous avez l’obligation de proroger les baux pour 6 ans.

Ensuite, vous n’avez pas le choix : avec plus de 15000 € de revenus fonciers bruts par an, vous êtes au réel.

Je vous laisse chercher sur internet comme fonctionne l’imposition au réel des revenus fonciers.

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#24 27/06/2016 20h53 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bon quelques nouvelles.. Je doit visiter l’immeuble accompagné de mon artisan cette semaine afin d’évalué le potentiel de cette immeuble, je vous en dirais plus à ce moment.

Ensuite l’AI m’a communiqué la liste des loyers que je vous transmet :

-F3 : 450
-F3 : 250
-F2 : 222
-F2 : 220
-F2 : 207
-F2 : 196

Ceux-ci sont vraiment très faible.. Petit à petit il faudra réévalué ceux-ci. Une hausse de l’ordre de 450€ mensuel serait possible au global.

J’ai rendez vous avec ma banque mercredi, afin d’envisager le financement.

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#25 28/06/2016 10h41 → Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement) (immeuble, immobilier, prince)

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Bonjour Prince,

- Normalement votre notaire vous donnera cette information, mais vous pouvez gagner du temps en vous renseignant si l’immeuble est au tout à l’égout.
Appeler l’urbanisme de la ville pour savoir si la ville a prévu des travaux dans la rue ou est situé l’immeuble, on peut avoir des surprises.

- Négocier fortement le prix.

- Le point négatif est qu’il faudra attendre le départ d’un locataire pour faire des travaux ou lui payer une chambre d’hôtel smile afin de le relouer et augmenter le loyer au juste prix.

- Certaine commune augmente le prix de la TF pour obliger le propriétaire à vendre son bien.

- Investissement sur 100% pour un investissement locatif, généralement les banques demandent de poser une somme sur la table, pourquoi la banque devrait prendre des risques si vous n’êtes pas capable vous de prendre des risques smile, généralement financement à 110% pour de la résidence principal, mais là aucun logement est libre pour vous smile

- Si vous avez de la mousse sur la toiture, faite un démoussage + traitement, la mousse lève la tuile et provoque des infiltrations, mais rien de méchant. Faut pas avoir peur de la toiture, généralement c’est du solide "Made in France", on peut remercier nos anciens.

- Ecouter vos sentiments, si vous avez le moindre doute alors lâcher l’affaire. Vous faites cela pour gagner de l’argent et non en perdre.

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