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Forums des investisseurs heureux

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#201 06/08/2013 16h20 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Modérateur
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InvestisseurHeureux a écrit :

Mercialys est une foncière de 97 galeries ou centres commerciaux français régionaux estimés à + de 2 Md€, qui décote de 20% sur son ANR récent et cote proche de son plus bas à 52 semaines.

Etes-vous sur du "20%" ? Le récent article dans "Le Revenu" indique 11% de décote sur ANR, et la présentation de la société du 24 juillet 2013 évoque un ANR hors droit de 16.88€ au 30/06/2013 (donc 12% de décote sur ANR).

Par ailleurs, cette SIIC en est à son 3ème DG sur les derniers 12 mois, et est "de fait" contrôlée par Casino (40% des actions) qui semble aussi un de ses plus gros locataires (potentiel conflit d’intérêt ? quelle diversification du risque locatif ?).

Dans le récent article de la revue "Le Revenue" sur les SIIC, ils indiquent "à vendre" pour Gecina et Unibail, "à conserver" pour FDR, Klépierre et Mercialys, et "à acheter" pour Icade (potentiel foncier lié au Grand Paris, risque CT sur la tour Eqho en blanc à La Défense).

Si la trésorerie de la permet, envisagez-vous de renforcer cette ligne, ou de compléter avec d’autres lignes d’autres SIIC ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#202 06/08/2013 16h32 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je pense qu’il voulait parler de décote sur l’ANR droits inclus :

Cercle Finance a écrit :

Mercialys annonce que l’actif net réévalué droits inclus est égal à 18,27 euros par action au premier semestre 2013

Dernière modification par roudoudou (06/08/2013 16h36)

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#203 07/08/2013 10h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Administrateur
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GoodbyLenine a écrit :

Bonjour GBL !

Comme Roudoudou l’a indiqué, je faisais référence à l’ANR droits inclus.

Les pbs que vous levez existent mais je les minimiserais :
1) Pour le conflit d’intérêt avec Casino, je n’ai pas l’impression que les actionnaires aient été lésés jusqu’ici avec notamment un dividende exceptionnel de 10 EUR en 2011.
2) D’une manière générale, la structure SIIC protège mieux d’un actionnariat majoritaire qu’une SA.
3) Casino est un acteur de la distribution qui se porte bien, ces magasins de centre-ville orientés alimentation sont dans l’air du temps.
4) Il y au une rotation dans les CEO, mais la stratégie reste constante et transparente.

Icade est intéressante mais il y a la partie Promotion immobilière et 55% du capital appartient à la Caisse des Dépôts et Consignations, et pour le coup, je préfère Casino au capital que l’Etat français…

Sinon oui, je pense que la trésorerie de la SAS sera plutôt investie dans des foncières cotées, mais elle n’est pas si abondante que cela, donc cela prendra du temps.

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#204 07/08/2013 11h40 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Pour information, concernant Mercialys, Investir est passé à "vendre" la semaine dernière alors que jusqu’à présent il était à "acheter" avec un objectif de cours de 20 euros.
Malheureusement ce changement d’opinion énorme (valeur estimé de 20€ à moins de 15 euros en une semaine) n’a pas fait l’objet d’un article spécifique mais juste d’une phrase dans un article général consacré aux foncières "Nous de modifions pas nos conseils, mis à part sur le titre Mercialys, que nous conseillons désormais de vendre, en raison d’un manque de catalyseur boursier dans la mesure ou le portefeuille d’actifs et le nombre de projets se réduit".

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#205 07/08/2013 15h27 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je dois dire ne pas avoir en très haute estime les opinions d’achat/vente d’Investir ou du Revenu…

http://www.devenir-rentier.fr/images/sized/images/investir/2010_06_28/oreal_2-427x339.gif

http://www.devenir-rentier.fr/images/sized/images/investir/2010_06_28/oreal_1-560x378.gif

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#206 07/08/2013 17h20 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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ça me laisse "plutôt" perplexe smile


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#207 09/08/2013 09h37 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Cher Ih  vous avez sans doute pris là le pire qu’ils ont dû faire…
Pour être juste le timing est souvent assez bon… mais rien d’extraordinaire non plus…

Comme indiqué, mon post précédent était juste à titre d’information pour éclairer (disons alimenter si vous préférez…) la réflexion…

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#208 21/08/2013 21h55 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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GoodbyLenine a écrit :

Par ailleurs, cette SIIC en est à son 3ème DG sur les derniers 12 mois, et est "de fait" contrôlée par Casino (40% des actions) qui semble aussi un de ses plus gros locataires (potentiel conflit d’intérêt ? quelle diversification du risque locatif ?).

Dans le dernier rapport semestriel (l’info n’était pas dans la présentation ppt) :

Les loyers perçus par Mercialys proviennent d’enseignes très diversifiées puisque, à l’exception des Cafétérias Casino (5,3%), de Casino (12,7%), de H&M (2,8%), et de Feu Vert (2,7%), aucun autre locataire ne représente plus de 2% du loyer total. Le poids de Casino dans les loyers totaux représente 18,1% au 30 juin 2013

C’est élevé mais Casino est un locataire solide (FCF et RN positif ces dernières années, CA en forte hausse).

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#209 27/08/2013 23h20 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonsoir à tous,

Une petite question aux pros du financement des foncières :
Rentrant de congés, je lisais le rapport du S1 2013 de TOUR EIFFEL et de FONCIERE DES REGIONS dans lesquels on peut lire :

pour foncière des régions page 22 : taux moyen de la dette 3,90% / maturité moyenne 4,1 ans
pour tour eiffel page 12 : taux moyen de la dette : 3,80% / maturité moyenne 4,8 ans

Ce qui m’étonne principalement c’est le taux de financement, la situation d’un particulier n’est pas comparable à une société foncière mais je suis surpris de constater qu’un particulier peut emprunter pour financer de l’immobilier à 3% sur 20 ans et qu’une foncière qui se finance à court/moyen terme (souvent moins de 10 ans) obtient un taux moyen de presque 4% pour des périodes beaucoup plus courtes ?

Bien souvent il s’agit de prêt in-fine pour les foncières, ce facteur explique t’il à lui seul cet important surcoût ?

Autre interrogation,  comment la société de la tour eiffel qui est 10 à 12 fois plus petite en taille de patrimoine que la foncière des régions obtient un taux de financement plus bas que cette dernière en ayant en même temps un ratio LTV supérieur (facteur de risque pour un créancier) ? Il s’agit d’une belle performance du management de la société de la tour eiffel ou un autre facteur explique cette différence de taux ?
Je pensais un peu naïvement que plus on était gros plus le financement était aisé.

Merci d’avance aux personnes qui sauront répondre à mes interrogations.

Max

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#210 27/08/2013 23h34 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour Max,

La principale explication tient à la date précise à laquelle l’emprunt a été contracté. Il y a eu volatilité incroyable sur les taux long ces dernières années et une dette contractée quelques semaines avant ou après pouvait avoir une incidence importante sur le taux d’emprunt.

Le niveau de marge pratiqué par les banques est à mon avis sensiblement le même pour ces deux foncières. Dans les financements immobiliers, le collatéral est l’immeuble et le risque final pris par la banque s’apprécie au regard de la qualité de ce dernier (et bien sûr du LTV qui constitue "la sécurité" du prêteur en cas de baisse de la valeur du bien financé.)

Ensuite, le profil d’amortissement in-fine est bien sûr à prendre en considération. En première analyse, vous pouvez considérer qu’un in-fine 10 ans est aussi cher qu’un linéaire 20 ans. Ce n’est pas tout à fait juste mais en effectuant ce calcul, vous n’est es pas loin du compte.

Enfin, le coût de la dette est aussi directement corrélé aux stratégie de couverture qui ont été misés en place (swap sur tout ou partie du capital et de la durée de l’emprunt) et à quel moment les choix ont été effectués. Je précise que je n’ai pas lu les rapports annuel et j’ignore donc si ces sociétés ont mis en place ce type de couverture.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#211 28/08/2013 00h38 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour,

Pour la société de la Tour Eiffel, les documents sont assez précis il y a des taux en partie variable et des swap pour les couvrir.

Le rapport S1 que vous citez (http://www.societetoureiffel.com/fr/doc … ls2013.pdf) détaille déjà un peu les instruments de couverture.

Mais pour les précisions sur leur qualité, cf plutôt le document de "Résultats annuels 2012 & Nouvelle Stratégie":
http://www.societetoureiffel.com/fr/doc … ategie.pdf

Page 2 :

Société de la Tour Eiffel - Résultats annuels 2012 & Nouvelle stratégie a écrit :

- La maîtrise du taux moyen d’endettement, à 3,2% en 2012 (contre 3,5% en 2011), le groupe
ayant souscrit 430 M€ de nouveaux instruments de couverture de taux à des conditions très
attractives compte tenu de taux d’intérêt historiquement bas ;

A noter qu’il y a eu un énorme refinancement fin 2012 - celui qui a maintenant une échéance à 2017.

Pour Foncière des régions, je crois qu’il y a un mélange taux fixe et variable mais là ça fait plus longtemps que j’ai regardé, a voir dans leur documents.

AMF : j’ai des actions des deux (EIFF et FDR)

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#212 28/08/2013 12h51 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Notez qu’avec xlsValorisation, vous pouvez comparer les foncières d’après leur ratio EV/Ebitda (du dernier exercice).

L’EBITDA pour une foncière représente grosso-modo les loyers nets de charge et frais de fonctionnement. Le chiffre est intéressant si la foncière fait peu d’achats/cessions/promotions et essentiellement de l’achat+location.

C’est un ratio que l’on retrouve sur le site infinancials.com, mais leurs chiffres sont parfois étranges.

Une comparaison entre Foncières des Régions, Eurosic, Gecina, Mercialys, Unibail-Rodamco, Argan, Klepierre :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_foncieres-evebitda.gif

La comparaison est peu pertinente car j’ai mélangé divers types de foncières, il est plus intéressant de comparer des foncières qui ont le même positionnement géographique et de classe d’actifs.

Ce que je trouve intéressant est d’identifier les foncières qui ont un taux d’occupation élevé et un EV/Ebitda faible. Le taux d’occupation élevé indique en général des actifs solides ou des baux très longs.

La difficulté pour les foncières qui ont un programme de cessions en cours, et d’ajuster manuellement l’Ebitda de l’année passé pour tenir compte des loyers des actifs vendus qui ne seront pas perçus. Une autre solution est de prendre l’Ebitda du dernier trimestre et le multiplier par 4. Mais ces opérations nécessitent un retraitement manuelle et une lecture attentive des rapports.

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#213 18/09/2013 13h32 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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bonjour IH

Je ne comprends pas bien pourquoi vous vous concentrez sur Mercialys, qu’a-t-elle donc de si extraordinaire pour la renforcer à ce point ? Certes elle semble plaisante avec des dividendes semestriels appréciables, mais il y a d’autres SIIC de très bonne qualité à prix raisonnable (FDR par exemple).

Elle ne semble pourtant pas particulièrement décotée, et même moins que d’autres SIIC, mais peut-être que je me trompe.

Y voyez-vous un potentiel qui m’aurait échappé ?


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#214 18/09/2013 14h34 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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FDR c’est des bureaux, Mercialys des galeries marchandes en centre-ville, donc présumés moins cycliques.

Mercialys n’a pas un potentiel énorme, c’est juste l’occasion d’acheter des actifs plutôt solides avec une légère décote, ce qui n’est pas si fréquent si on enlève la période 2009.

Et psychologiquement, c’est tjs sympa d’acheter proche des + bas à 52 semaines, même si une partie de ce niveau s’explique par un dividende exceptionnel.

Mon associé accepte que j’investisse à long terme une partie de la trésorerie en bourse, mais je veux le ménager avec une volatilité franchement faible et Mercialys y répondra bien je pense.

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#215 18/09/2013 17h42 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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En effet, elle est au plus bas, et même au plus bas à 5 ans, si j’en crois la fiche Fortuneo. Un effet psychologique qui me plaît aussi, comme à tout le monde, ou presque (à part les vendeurs actuels du titre, qui vendent au plus bas).

Le côté galeries marchandes ne m’a pas échappé, en effet, c’est bien pour ça que je vais initier une petite ligne dessus, histoire de diversifier encore ma partie SIIC :

- un peu sur FDR pour les bureaux,
- un peu sur FMU pour les commerces de centre-ville,
- un peu sur Argan pour les entrepôts,
- et un peu sur Mercialys pour les galeries marchandes

je simplifie mais en gros c’est ça. Ca fera la rue Michel. big_smile


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#216 18/09/2013 17h48 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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philippe77 a écrit :

- un peu sur FDR pour les bureaux,
- un peu sur FMU pour les commerces de centre-ville,
- un peu sur Argan pour les entrepôts,
- et un peu sur Mercialys pour les galeries marchandes

Ce type de diversification me parait sain en effet !

Le profil de FMU n’est pas strictement des commerces de centre-villes, mais c’est un détail.

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#217 18/09/2013 18h01 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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C’est vrai, mais comme je le disais, j’ai simplifié.

On pourrait aussi dire que FMU appartient à FDR et que c’est pas forcément l’idéal, ou encore que FDR fait aussi de la logistique comme Argan, mais ce sont des détails. big_smile

J’ai un petit faible pour FMU, qui est aussi assez peu volatile, et dont les actifs sont de grande qualité (enseignes Mercure, Novotel, Ibis et Etap) et pas mal diversifiés (maisons de retraite, cliniques, restaurants, villages de vacance, thalasso…), le tout avec un dividende appréciable (8.69% brut en ce qui me concerne).


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#218 18/09/2013 19h00 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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C’est comme ca qu’on devient collectionneur !

Unibail parce que c’est la plus grosse, incontournable
Klepierre pour le côté international
Argan pour les entrepôts et la croissance
FMU pour le dividende et les commerces
Mercialys je sais plus trés bien pourquoi
Tour Eiffel pour le dividende
Affine pour la décote et le dividende
SCBSM pour la décote encore plus grande (beaux résultats au passage)

Peut être que j’en oublie !


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#219 18/09/2013 20h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Pas faux, mais ce n’est pas forcément mauvais, le risque est réparti sur la partie immo du PF, tout comme le reste est réparti sur plusieurs sociétés. 8 lignes à 3% ferait 24% d’immobilier dans un PF, je ne vois là que des avantages. Et puis, il y en a bien qui collectionnent les boites de camembert… big_smile

Pour SCBSM, je l’aurais bien ajouté dans mon PF (elle est en watch list, ses résultats et sa décote sont en effet intéressants), mais je ne comprends pas pourquoi en tant que SIIC, elle ne verse pas de dividende, je croyais que le statut les y obligeait… Ou alors, ce n’est pas vraiment une SIIC. Ce qui ne m’étonnerait qu’à moitié, vu le nom de la société qui n’a pas grand chose à voir avec l’immobilier.


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#220 19/09/2013 10h59 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je me moquais bien entendu surtout de moi-même en exposant la collection de foncières que j’ai en portefeuille, même si mes seules grosses lignes sont Argan et Affine.

SCBSM est bien une SIIC et aura 2 ans pour verser un dividende à partir du moment où ils déclarent des bénéfices sur les loyers perçus… (Il y a peut etre des inexactitudes, j’avais regardé il y a 2 ans quand j’ai commencé ma ligne, mais le principe est celui là)

Honnêtement je pensais que cette année ils allaient être obligé d’en verser un, mais je ne suis pas un as de la compta et ils doivent arriver à absorber les bénefs éligibles au dividende avec d’autres dépenses pour ne pas avoir à en verser.
J’ai l’impression qu’ils améliorent significativement la qualité de leur patrimoine, je pense que le dividende sera la cerise qui provoquera une réduction de la décote (mais voila plus de 2 ans que j’attends…)

Sinon cette boite a la palme du nom le moins glamour de la place de Paris… Bois et Scieries de la Manche c’est énorme, rien que ca m’obligeait à en avoir !


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#221 03/10/2013 22h23 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Banni
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Les dernières nouvelles de ma foncière préférée (et celle de Bifidus peut être cf:

bifidus a écrit :

Complètement insensible à la crise cette boite.
Je renforce à chaque publication et je vais renforcer encore… Incroyable que le cours soit 20% en dessous de celui de 2011.
http://www.argan.fr/fr/images_db/argan_ … ls2013.pdf

: ARGAN.

Sur le site d’investir: http://bourse.lesechos.fr/bourse/synthe … ,ISIN.html

Le graphique 5 ans est très parlant me semble t’il sur le retard de valorisation du marché sur ce titre.

J’ai renforcé en septembre.

Bonne soirée à tous.


Il ne s'agit pas de changer le pansement, mais de penser le changement.

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#222 03/10/2013 22h33 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je ne pense pas qu’elle retournera facilement aux valeurs de 2011 (15 €) si l’on considère que son ANR est de 15 euros et quelques.

Elle n’aurait alors aucune décote, ce serait parfait (je l’ai en PF, acheté fin juin, et je garde), mais il me semble que bien rares sont les SIIC en France sans décote actuellement (à part Unibail j’en connais pas).


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#223 04/10/2013 10h37 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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A la recherche d’infos sur l’ANR de Argan, je viens de tomber sur cette interview de Francis Albertinelli, Directeur Financier de Argan (ça date de juillet dernier) :

www.easybourse.com/bourse/international … argan.html

Pour en revenir à l’ANR, on apprend ainsi dans cette interview que l’un des objectifs 2015 est une revalorisation de l’ANR à 17,60 euros.


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#224 04/10/2013 12h40 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je ne crois pas que dans le cas d’Argan l’ANR soit le ratio le plus important.

Si vous prenez une petite foncière ordinaire genre EIFF ou IML ou FMU en tant qu’actionnaire minoritaire vous vous dites j’achète un Parc immobilier de bureaux, commerces ou habitation et comme je suis minoritaire je veux acheter avec une décote (entre 15% et 50% suivant la qualité des actifs, du management et le traitement des minoritaires).

Dans le cas d’Argan on achète des plateforme logistiques. Je ne sais pas comment est calculé l’ANR mais j’aurais tendance à penser qu’en eux même ces millier de m2 ne valent pas grand chose.
Ce que je regarde ce sont les revenus locatifs et leur croissance. Les grosses foncières genre Unibail et Klepierre se paient au dessus de leur ANR car on attend une croissance de leurs opérations immobilières. Pourtant on est très loin des 20% annuels d’Argan depuis 13 ans ! Unibail se paient 20 fois les profits contre 6 fois pour Argan…

Une entreprise avec un pe de 6 une croissance annuelle de 20% et des actifs tangibles (meme si c’est pas des immeubles sur les Champs Elysées) c’est selon moi proprement ahurissant.
Une surcote par rapport à l’ANR serait pleinement justifiée. Pour moi c’est la valorisation de 2011 qui était bonne et en 2014 elle devrait valoir 20 euros au vu de la croissance depuis cette date.


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#225 04/10/2013 13h41 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour Bifidus,

Je trouve votre remarque sur l’ANR pour Argan très intéressante.
Ce que je comprends, c’est qu’Argan devrait plus être vue comme une société de service que comme une REIT en soi, leur "outil de production" étant des entrepôts qui en eux même n’ont pas énormément de valeur.

Bifidus a écrit :

Ce que je regarde ce sont les revenus locatifs et leur croissance - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/t12-9#sthash.Fe9WxYyk.dpuf

]SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (9/11)[/url]
Cela revient à évaluer une société exclusivement sous l’angle des ses revenus, donc suivant le seul critére P/S. Pourquoi ce critére?

Je n’ai pas les chiffres sur 13 ans, mais ces 5 dernières années, on  ne peut pas dire que les résultats aient suivi une croissance réguliére:

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2937_argan.jpg

Le FCF est négatif en 2011 et 2012, les dettes LT augmentent plus vite que les revenus, les résultats sont en dents de scie avec des années en perte.

Bref, je suis un peu perdu, comment évaluez-vous une valeur d’Argan à 20€ ?
Pourquoi tant d’engouement pour cette valeur?


L'Investisseur Individuel, mon blog orienté "Dividendes Pérennes": http://investisseur-individuel.com/

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