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Forums des investisseurs heureux

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#151 17/02/2012 12h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour
Sauf erreur, et alors que je surveillais SFL (FLY) depuis un moment, tout comme IH,  à un moment citée comme opportunité, celle ci-a présenté ses résultats.
Div annuel maintenu à 2,10eur. (1,40EUR suite à l’acompte deja versé)

A noter la présentation des résultats facilement accessible et toujours source d information et de formation pour les investisseurs que nous sommes: SFL (Société Foncière Lyonnaise) Immobilier tertiaire prime paris
bien à vous
Jean

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#152 08/03/2012 08h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Administrateur
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Qui l’eut cru, ce n’est pas SIIC IV qui fait bouger la structure de l’actionnariat des foncières mais Bâle III.

Après Silic, donc comme prévu, BNP Paribas liquide progressivement sa position majoritaire sur Klepierre et vient de vendre 28,7% au REIT géant américain Simon Properties Group (estimation du prix : 28 € donc légèrement en-dessous de l’ANR de juin 2011).
Source : CORR-BNP Paribas cède 28,7% de Klépierre à Simon Property
| Reuters


Assez curieux que SPG soit sur le coup d’ailleurs, alors qu’il avait soldé toutes ses participations en Europe en 2009 de mémoire.

Donc BNP ne possède plus que 22% de Klepierre (et on peut s’attendre à une liquidation totale de la position avant fin 2013).

A mon humble avis, ces opérations sont positives pour les actionnaires minoritaires, car de fait, tous les actionnaires se retrouvent dans le même bateau, avec de "petites" participations. C’est alors de l’intérêt de SPG par exemple, que le dividende soit élevé et pérenne.

Cependant, comme pr un résident français, ça n’a plus aucun intérêt de détenir des SIIC étant donné le changement de fiscalité, l’information sera de peu d’importance, sauf si vous déteniez déjà Klepierre sur un PEA.

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#153 19/04/2012 14h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je relance la discussion sur Affine : un cours actuel d’environ 12.50€ , un dividende de 1.2 € payé le mois prochain, soit un rendement de 9.50 %.

Le cours à baissé de 45% depuis 1 an : Ne pensez vous pas qu’il serait intéressant de se positionner ( dans une approche Buy and Hold) ?

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#154 05/05/2012 11h20 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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un coup d’oeil sur ce lien  ne fait pas de mal

Altarea démarre 2012 sur les chapeaux de roue

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#155 08/05/2012 09h58 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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et sur cet article de Pierre Papier non plus

http://www.pierrepapier.fr/lombre-du-lo … -les-siic/

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#156 09/05/2012 08h35 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Cet article intéressant laisse supposer que les SIIC seraient obligées de détenir une part de logement locatifs " pour le plus grand nombre" sous entendu, du HLM ou son équivalent, en contrepartie des avantages fiscaux actuels.

Cela supposerait donc une baisse des rendements globaux puis une baisse des cours.

Cette information, si elle est confirmée, est d’importance. Est-elle, selon nos spécialistes des foncières du forum, de nature à remettre en cause une statégie de constitutution d’un portefeuille de foncières dans une optique rendement/sécurité à long terme ?

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#157 09/05/2012 12h21 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Il est difficile de se prononcer, compte tenu des informations disponibles.

* S’il s’agit de quelques % à une échéance lointaine, cela n’aura pas un impact très fort sur les rendements.

* Si c’est un pourcentage significatif à brève échéance (5, 10, 15, 20%), cela risque d’être une véritable révolution et, en pratique totalement inapplicable :

- Les SIIC spécialisées dans l’immobilier commercial et professionnel n’ont ni les structures pour la gestion locative, ni l’expertise de ce type de bien.
- On ne peut pas imaginer qu’elles soient obligées de revendre un certain type d’immeubles pour en acheter un autre à la place, dans la précipitation et à grands frais d’arbitrage.

Je pense qu’ici encore, il y aura une clause "grand père" qui aura pour vocation de cristalliser les situations existantes (comme pour les SIIC dans les PEA, avant le 21 octobre 2011).

La mesure ne visera probablement que les nouveaux investissements.

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#158 04/10/2012 09h18 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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CBO territoria est marqué comme eligigible PEA sur Binck . Une erreur ??


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#159 04/10/2012 10h46 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonne question que je me pose aussi car elle est également éligible d’après le site BOURSIER.COM

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#160 04/10/2012 12h13 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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d’autant que lorsqu’on lit les ambitions de CBO, ils disent que leur but est de devenir à terme une foncière


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#161 06/10/2012 22h57 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Un petit lien vers la lettre d’information de ARGAN (foncière dont je vous parles depuis plus de 2 ans).

On y trouve un article intéressant sur l’effet de levier du crédit et la stratégie appliquée par ARGAN dans ce domaine.

http://www.argan.fr/fr/images_db/newsle … t_2012.pdf

Dernière modification par stephane (06/10/2012 22h59)

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#162 07/10/2012 08h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Content de croiser un autre fan d’Argan.
Son business plan est tellement limpide qu’il est facile de s’assurer que le titre est nettement sous-évalué.
Et il y aura encore des entrepôts le jour où la vente par internet aura rendu vacants nombre de murs commerciaux.

AMF: Plein d’Argan. Plus grosse ligne. Je pense que je n’augmenterai pas encore ma position, en raison de la faible liquidité du titre qui pourrait rendre la revente laborieuse.

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#163 07/10/2012 13h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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J’ai aussi une ligne d’Argan (c’est "Stephane" qui m’a rendu curieux sur ce dossier : merci !), mais de taille raisonnable (2.4% de mes actions).

Cependant, leur business Plan n’est pas non plus miraculeux.

En particulier, ils ne parlent pas beaucoup de ce qui se passera dans 10-15-20 ans, lorsque leurs entrepôts ne seront peut-être plus adaptés aux besoins du moment. Bien entendu, une grande part de ces investissements auront alors été amortis, et ça ne sera pas la fin du monde. Mais il est de toute évidence plus facile de gérer une telle structure en phase de croissance (le volumes de nouveaux entrepôts est une très grande part du parc géré) qu’en régime de croisière (avec autant de biens anciens, voire obsolètes, que de biens neufs). Ce sera au management de démontrer alors que le parc mature sera alors encore gérable de manière rentable. Le fait que le management soit massivement investi dans la société est en tout cas un signe rassurant.


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#164 07/10/2012 14h48 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Argan a une gestion active de ses entrepôts. Ils n’hésitent pas à en revendre quand ils sont matures. D’autant plus que leur compétence ne se limite pas à la gestion locative, mais s’étend à la promotion. Ils ont donc besoin de ventes assez fréquentes pour financer cette activité de construction suivie de location.

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#165 07/10/2012 15h52 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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ARGAN, tout comme CBO sont marqués éligibles pea sur Boursier.com. (par contre pas sur binck pour Argan). 
Au final, est il toujours intéressant dans l’optique buy and hold d’acquérir des Foncieres puisque vous sembliez ne plus y trouver d’avantages dans cette discussion :
Fiscalité SIIC 2012 : imposition des dividendes

J’ai pourtant l’impression qu’elles offrent toujours de bons rendements.


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#166 07/10/2012 16h09 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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stephane a écrit :

On y trouve un article intéressant sur l’effet de levier du crédit et la stratégie appliquée par ARGAN dans ce domaine.
http://www.argan.fr/fr/images_db/newsle … t_2012.pdf

Merci, en effet, l’article est plaisant à lire.

En revanche, la page 5 évoque le terme de crédit "boulette" pour un emprunt amortissable.
Or, lorsque j’ai lu et entendu le terme "crédit bullet" ailleurs, il s’agissait toujours de in fine : je suis étonné à la fois par le terme "boulette" et par le sens qui lui est donné.

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#167 07/10/2012 16h38 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Autre point à analyser : l’impact de la mesure de la LFP2013 qui ne permet plus de comptabiliser en charge les intérêts d’emprunt qu’à 85% pour 2012-13 et 75% à partir de 2014, pour l’établissement du bénéfice fiscal, et donc devrait faire augmenter significativement le montant de l’IS payé par Argan.

Le raisonnement sur la "dette créatrice de valeur" (qui ignore d’ailleurs l’impact de la fiscalité) publié dans le document dont Stephane fournit le lien serait à amender de cet effet.


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#168 07/10/2012 16h48 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Argan n’est pas éligible PEA.

Et ne bénéficie pas de l’abattement de 40% sur les dividendes.
Mais quand vous louez un bien immobilier, vous n’avez pas non plus d’abattement sur vos revenus fonciers nets…

Tout se passe pour moi comme si j’avais acheté 500 m² d’entrepots, dont 80% à crédit, gérés activement avec très peu de frais par les meilleurs professionnels, 98% de taux d’occupation, avec taux d’intérêt imbattable, avec l’avantage d’acheter avec une importante décôte sur l’actif net réévalué et que le risque soit réparti sur des dizaines d’entrepôts, et avec plus de liquidité.

La différence avec les autres SIIC, c’est que c’est une famille qui est actionnaire majoritaire et qu’ils ne vont pas faire n’importe quoi avec leurs sous. Et les miens.

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#169 07/10/2012 16h56 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Goodbyelenine a écrit :

l’impact de la mesure de la LFP2013 qui ne permet plus de comptabiliser en charge les intérêts d’emprunt qu’à 85% pour 2012-13 et 75% à partir de 2014, pour l’établissement du bénéfice fiscal, et donc devrait faire augmenter significativement le montant de l’IS payé par Argan.

GBL, je vous ai déjà fait la remarque sur une autre file. Mais Argan n’a-telle pas le statut de SIIC, exonérée d’I.S ? Et donc sans impact de la LFP2013  ?

Dernière modification par julien (07/10/2012 17h03)

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#170 07/10/2012 17h10 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Oui Julien, 2-0 pour vous. smile

(Donc la seule crainte reste pour ce point une éventuelle évolution ou remise en cause du statut de SIIC, qui avait été évoquée, mais ne semble plus d’actualité)


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#171 07/10/2012 17h41 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Semirentier a écrit :

Argan n’est pas éligible PEA.

Et ne bénéficie pas de l’abattement de 40% sur les dividendes.

Bonjour,

En effet Argan n’est plus éligible au PEA.

Et en théorie Argan ne bénéficie plus de l’abattement de 40% sur les dividendes.
Mais en pratique le dividende était éligible à l’abattement de 40% ces 2 dernières années.
( cf http://argan.fr/fr/images_db/argan_fisc … de2012.pdf )

A partir de là chacun se fera son pronostic sur le traitement des futurs dividendes.

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#172 07/10/2012 18h18 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Pour CBO je vous confirme qu’elle est bien éligible au PEA. J’en ai une ligne importante. Elle n’a jamais pris le statut de SIIC car c’est une société en développement ce qui nécessite qu’elle puisse conserver dans ses capitaux propres une grande partie de ses résultats pour le développement de son pole immobilier d’entreprise.

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#173 16/10/2012 12h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour,

ANF vient d’annoncer la cession de plusieurs immeubles de son patrimoine (chaine B&B et immeuble a Lyon). ANF va donc procéder à une distribution exceptionnelle de 6,64€ par action.

De plus suite à ces cession, ANF va procéder a une offre publique de rachat d’actions (OPRA) pour environ 36% du capital et à une valeur de 31.1€ par action. Eurazeo a déjà fait savoir qu’il participerai à cette offre.

cf. http://www.anf-immobilier.com/fr/pdf/co … ssions.pdf

--> Est-ce que mon raisonnement suivant est correct:

Si on achate aujourd’hui ANF, on reçoit 6.64€ de distribution (moins fiscalité), et ensuite on aura la possibilité de revendre no action à ANF au prix de 31.1 €?

Soit au cours actuel de 33.3€: -33.3 + 6.64 +31.1 = 13.34% brut

JE ne suis pas familier avec les OPRA

Merci pour vos commentaires.

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#174 16/10/2012 12h57 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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L’OPRA ne portera pas nécessairement sur l’intégralité des titres apportés. Il y a donc ici un doute à lever.

Quant à la fiscalité, un remboursement en capital octroyé par une SIIC ne donne pas lieu aux prélèvements fiscaux (on vous rend la valeur des murs vendus, ce n’est donc pas une distribution à proprement parler).

A vérifier si la dernière loi de finances n’a pas modifié ce principe mais il ne me semble pas que ce soit le cas.

Dernière modification par espenlind13 (16/10/2012 15h01)


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#175 16/10/2012 14h09 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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C’est correct à condition que vos titres soient acceptés pour l’OPRA et que la cession de déroule bien.

Comme Eurazeo va apporter, et qu’ils ont plus de la moitié du capital, il n’est pas certain que vos titres soient pris en totalité. On ne sait pas aujourd’hui quelles seront les conditions d’acceptation à l’offre et en quelles proportions pour les minoritaires (est-ce un proratage ? est-ce premier arrivé premier servi ?).

Vos risques sont les suivants :
- La cession capote et n’est pas finalisée
- Ne pas être accepté pleinement dans l’OPRA.

C’est de l’arbitrage dans toute sa splendeur !

Les questions à vous poser sont, entre autres, les suivantes :
1) Si la cession capote, serez-vous heureux d’avoir les titres ?
2) Si vous ne pouvez pas apporter tous vos titres, serez-vous heureux d’en avoir ?

Dernière modification par sergio8000 (16/10/2012 14h10)

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