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Forums des investisseurs heureux

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#101 15/09/2011 16h56 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
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Pour ma part en lisant ce thread je me suis placé sur Fonciere des regions en achetant une dizaine (je sais c’est peu) pour pouvoir profiter des dividendes sur le long terme dans mon PEA si je dis une bétise vous pouvez me le faire savoir

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#102 16/09/2011 18h58 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Membre
Réputation :   16 

ouah sacré remonté des foncières aujourd’hui (6% eiffeil, 4,7% mercialys et silic,3,8% Klepierre) ..quelqu’un à une idée sur cette brutale remonté?effet d’aubaine

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#103 16/09/2011 19h14 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Administrateur
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Pour être franc, je n’ai jamais compris la volatilité des foncières.

En théorie, les tensions bancaires sont pénalisantes, car les foncières se financent essentiellement auprès des banques. De fait, les foncières les + endettées et/ou avec des échéances de refinancement proche sont sensibles à l’actualité bancaire.

Mais ça n’explique pas pourquoi des foncières non endettées comme Mercialys subissent aussi ce type de variation.

@Jmaugendre
L’avenir n’est pas écrit, mais je pense qu’on ne fait guère d’erreurs en achetant une grosse foncière comme FdR avec + de 30% de décote.

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#104 16/09/2011 19h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Mais ça n’explique pas pourquoi des foncières non endettées comme Mercialys subissent aussi ce type de variation.

Peut-être sa faible capitalisation?
Vu que les foncières françaises sont souvent des small caps, il en faut peu pour les faire varier brutalement.

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#105 16/09/2011 20h19 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Modérateur
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Je ne suis en rien un expert en foncières. Cependant, je voudrais proposer ce qui suit, pour discussion avec les membres du forum.

Considérons que :    Foncière = un parc immobilier + des emprunts + activité de promoteur
                                (certaines foncières n’ont d’ailleurs pas ces 3 composantes).

La valeur du parc immobilier, et les revenus qui en sont attendus, varie en fonction du marché de l’immobilier, ainsi que de l’activité des entreprises susceptibles de louer ce parc. Ainsi, si le PIB est en berne, les entreprises vont renégocier les loyers à la baisse, et il y aura plus de vacances.

Les emprunt peuvent être à taux variable, d’où une sensibilité aux taux. Ils n’ont souvent pas vocation à être remboursé, et seront plus ou moins facile (avec risque de devoir brader des actifs parfois) et cher (selon les taux que les banques pratiquent) à refinancer.

L’activité de promoteur (construction, réhabilitation, etc.) est très cyclique.

La valeur d’une foncière dépend largement de ses actifs (sa "valeur à la casse", ANR ?), du flux de bénéfices qu’elle devrait pouvoir générer (qui dépend de ses recettes et charges, y compris financières) dans le futur, et du rendement exigé par les investisseurs.

Le marché devrait théoriquement faire varier la valeur d’une foncière en tenant compte de ces éléments, ainsi que de la "chereté du marché" (de la possibilité d’employer des fonds pour faire d’autres investissements avec un risque comparable)…. Ainsi, une anticipation d’une récession et de banques en difficulté, devrait impacter la valorisation des foncières à plusieurs niveaux.

J’ignore s’il est facile d’élaborer un modèle (excell) raisonnablement simple pour évaluer les foncières de cette manière.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#106 19/09/2011 14h46 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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jean a écrit :

Bonjour

je sollicite aussi une analyse d’expert sur IMMOBILIERE DASSAULT…
patrimoine de qualité, mais limité en nombre et à Paris…

des connaisseurs et:ou amateur de cette valeur?

Jean

Bonjour, je serais aussi intéressé par la réponse, les actifs étant de grande qualité, la décôte importante, et le LTV correct.
Je remarque cependant un rendement faible.
Merci

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#107 19/09/2011 14h51 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

Administrateur
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GoodbyLenine a écrit :

Considérons que :    Foncière = un parc immobilier + des emprunts + activité de promoteur
                                (certaines foncières n’ont d’ailleurs pas ces 3 composantes).

La valeur du parc immobilier, et les revenus qui en sont attendus, varie en fonction du marché de l’immobilier, ainsi que de l’activité des entreprises susceptibles de louer ce parc. Ainsi, si le PIB est en berne, les entreprises vont renégocier les loyers à la baisse, et il y aura plus de vacances..

Certes mais ces éléments sont en partie dans l’ANR :
- L’ANR triple net tient compte des dettes en valeur de marché
- Le taux de capitalisation des immeubles (qui est utilisé pour estimer la valeur des biens) tient compte des loyers.

Après nous sommes d’accord l’ANR publié est une mesure du passée et le cours de bourse traduit l’anticipation future de l’ANR.

Mais on a du mal à imaginer des anticipations aussi volatiles que les cours de bourse, alors que l’historique montre que d’un semestre sur l’autre, les variations d’ANR sont relativement faibles, sauf période de bulle (2007).

Ici même sur la plus solide des foncières on voit la volatilité par rapport à l’ANR publié (courbe verte).
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_unibail-rodamco-nav-cours.gif
Source : EPRA

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#108 23/09/2011 11h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Foncière cotées : faut-il acheter maintenant ?

Je n’ai pas de boule de cristal, mais j’ai l’intuition que ce compartiment peut encore baisser de manière significative.

Nous avons atteint, grosso/modo, les niveaux qui prévalaient en mai 2010, lors de la première crise grecque.

Les mouvements à la baisse de ces derniers jours montrent que les investisseurs commencent à tout vendre de manière non sélective, y compris l’or et les titres liés aux matières premières (sell off), à chaque mauvaise nouvelle.

La baisse va se poursuivre au gré des mauvaises nouvelles sur la Grèce, les banques et les autres maillons faibles de la zone euro.

Je conseille à me clients d’attendre, avant de racheter des actions en général et des SIIC (fortement décotées sur ANR), en particulier.

A titre personnel, je n’ai encore rien racheté, dans le compartiment des SIIC.

Dernière modification par stephane (15/11/2011 22h30)

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#109 23/09/2011 12h14 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Idem, rien acheté, et je ne vois pas pourquoi j’achèterai quoi que ce soit pendant que ça baisse. Quand bien même les valos sont fortes intéressantes, pourquoi acheter en pleine chute?

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#110 04/10/2011 15h55 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je suis assez surpris que gecina ne reste pas du tout…c’est une foncière de qualité, diversifiée, avec dès actifs de qualité à paris et peu de dettes…
À côté silic et blindé de dettes et bouge peu bizarre

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#111 04/10/2011 16h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Peut-être que c’est sa structure d’actionnariat, avec des actionnaires Espagnols.

EDIT :
Voir ce rapport : Gecina, analyse par Edge Cap

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#112 06/10/2011 10h23 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Romain a écrit :

Je suis assez surpris que gecina ne reste pas du tout…c’est une foncière de qualité, diversifiée, avec dès actifs de qualité à paris et peu de dettes…

Voilà que le DG de Gecina est limogé alors qu’il était justement là pour reprendre le groupe en main. :-(

C’est justement la diversification incohérente de Gecina et ses pbs de gouvernance qui plombent le titre.

Il faudrait :
- se désengager de la logistique, centres médicaux et hôtellerie
- faire une scission des actifs résidentiels (à Paris) et les isoler dans une foncière indépendante. Le rdt serait hyper faible mais qui sait peut-être des investisseurs apprécierait une exposition à l’immobilier parisien
- conserver seulement les bureaux primes à Paris pour avoir un profil identique à Foncière Lyonnaise (une pure foncière de bureaux primes à Paris) avec du rdt et de la qualité
- idéalement se débarrasser des actionnaires espagnols, qui plombent Gecina par leur désaccord sur la gestion et permettrait de retrouver au titre un profil opéable

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#113 09/10/2011 09h13 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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InvestisseurHeureux a écrit :

@Jmaugendre
L’avenir n’est pas écrit, mais je pense qu’on ne fait guère d’erreurs en achetant une grosse foncière comme FdR avec + de 30% de décote.

On notera que les Assurances du Crédit Mutuel on acheté pour 5 M€ de titre Foncières des Régions entre 47 et 48 € :
Achats actions dirigeants 2011 (source AMF) (3/4)

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#114 03/11/2011 14h19 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je rebondis sur le dernier post du portefeuille immobilier de Rodolphe nous confirmant qu’il a vendu UNIBAIL car rendement en baisse.

Je réfléchis à la même question, car en plus d’Unibail, je détiens du Tour Eiffel, Affine, Foncière des Régions et Silic.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#115 03/11/2011 18h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Job a écrit :

Je rebondis sur le dernier post du portefeuille immobilier de Rodolphe nous confirmant qu’il a vendu UNIBAIL car rendement en baisse.

Je n’ai pas dit que le rendement allait baisser, je l’ai vendu car le rendement à mon gout trop faible ne valait plus le coût au vu de la nouvelle donne fiscale (suppression des 40%).

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#116 03/11/2011 19h45 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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c’est exact, vous disiez "pas assez généreux" pour le rendement d’Unibail.

choisir entre toutes ses foncières peut s’avérer délicat, mais si on ne les juge que par le rendement supposé, c’est bien Unibail qu’il faut que je vende dans mon panel.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#117 16/11/2011 21h26 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Fonciere des régions et Tour Eiffel commencent à glisser dangereusement.

Il faut s’attendre à de nouveaux plus bas dans le compartiment des SIIC avant la fin de l’année.

La patience est toujours au programme !

Dernière modification par stephane (16/11/2011 21h28)

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#118 21/11/2011 21h47 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bien vu, FDR et EIFF viennent de passer leur plus bas à un an ces derniers jours !

Afin de diversifier et ne pas rester que sur EIFF, je suis davantage tenté par FMU que par FDR.

Éventuellement par Affine aussi, qui vient elle aussi de casser son plus bas à 1 an pas plus tard qu’aujourd’hui (mais sur laquelle j’ai du mal à visualiser le prochain dividende).

Difficile de choisir. La "purge" (injustifiée selon moi) des SIIC n’est peut-être pas finie, en effet. Tant que les bourses sont dans la tourmente et cherchent la sortie…


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#119 23/11/2011 17h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je commence à être tenté d’acheter FDR, FMU, EIFF,…mais je me dis qu’on est peut-être pas au plus bas.  Mais quel critère prendre pour se fixer un point d’entrée ? Je suis conscient qu’on achète jamais au plus bas.
En bref je suis preneur de vos avis sur les niveaux à attendre avant de passer à l’achat.

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#120 23/11/2011 17h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Je ne sais pas pourquoi vous vous posez des questions auxquelles il est impossible de répondre. :-)

On peut grossièrement évaluer la valeur des foncières à leur valeur d’ANR.

Comme l’ANR fourni est l’ANR passé, il faut prévoir ce que peut être l’ANR actuel ou dans quelques mois quand on sera en récession.

Par exemple pour EIFF, qui est une foncière de bureaux non prime et assez endetté, mettons que vous anticipez une diminution de 20% du dernier ANR publié et ça vous fait 74,3 * 0,8 = 60 €.

En général EIFF se négocie en plus avec une décote sur ANR assez élevée. Mettons là encore 20%.

Ça vous donne un cours à 48 €.

Vous savez alors que vous pouvez acheter sous 48 € sans être trop à coté de la plaque. Et pour le cas où elle baisserait plus que cela (actuellement on est à 35 !!!), et bien il suffit de garder des munitions dans son fusil et de ne pas tout tirer d’un coup ! :-)

2008-2009 a montré que les foncières pouvaient descendre très bas, bien plus que leur ANR, quand il y a des pb de liquidités bancaires.

Mais il suffirait qu’on annonce les Euro-Bonds pour que les craintes sur les banques se tassent et que les foncières remontent fortement.

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#121 23/11/2011 17h49 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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En tant que novice et amateur, je laisserais le soin aux autres intervenants très compétents du forum pour répondre mieux que moi.

Cela dit, peut-être faire comme ce que je viens d’écrire sur le sujet de EIFF : je n’achète pas tant qu’elle ne finit pas dans le vert.
Autrement dit, tant que les marchés seront moroses et qu’aucune annonce choc ne sera faite par le FMI/BCE/FESF/Allemagne/etc… (rayer la mention inutile !)

Au milieu de toute ces baisses, je ne comprends pas le cours AFFINE aujourd’hui, la seule SIIC qui monte (sans parler des mastodontes style Unibail), elle finit à +1.64%, mais au cours de la journée elle est montée à +4% alors que d’autres faisaient plutôt -3 ou -4.

J’ai rien compris !


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#122 23/11/2011 19h15 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour
je suis de pres les mêmes foncieres que vous, ainsi que les holdings FFP et EURAZEO qui n’arretent pas de dégringoler..
Vous posez également la question importante d’une certaine inadéquation entre le cours et des ANR reconstitués:
Je me pose la même question, plus précisément: QUI VEND A CES PRIX IRRATIONNELS?
Des gérants en mal de liquidités car ils recoivent des ordres de rachat?
Des ventes à découvert pour anticiper une baisse?
La mise en oeuvre du contrat de liquidité?

Je ne suis pas tres expérimenté, j’essaie de comprendre.
quelqu un SAIT IL, de par son expérience, comment cela se passe "dans la vraie vie" au delà de la théorie?

(L hôte de ce site peut rediriger ce message sur un topic dédié s’il estime utile, qui pourrait être intitulé "comprehension des ordres de vente en cas de marchés déprimés, déconnectés des fondamentaux")

Merci
Jean

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#123 23/11/2011 19h31 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Qui vend ? Bonne question.

Je dirais ceux qui doivent vendre parce qu’ils ont besoin de leurs sous maintenant (pas de chance pour eux !), et je penche aussi pour de nombreuses ventes faites "dans la panique", la peur de perdre encore plus, et surtout l’effet moutonnier, "tout le monde vend donc je vend", "tout le monde achète donc j’achète".

Je veux bien que les marchés anticipent un peu le futur, mais je pense que pour une grosse part, les cours de bourse ne sont que le reflet des instincts humains, et sont irrationnels.

Et encore, doit y avoir aussi une grosse part des transactions faites par des ordinateurs pré-programmés, ce que je déteste le plus (devrait être interdit, ce truc-là). Mais le "petit marché" des SIIC n’y est-il peut-être pas assujetti…


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#124 23/11/2011 19h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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les foncières sont beaucoup plus volatiles que je ne pensais…c’est censé être assimilé à de l’immobilier et portant c’est loin d’être "immobile"…quand je vois gecina qui est loin d’être la plus endetté et la moins solide enfoncer jour après jour ses plus bas annuels depuis 3 mois je suis largué…un anr de 106€ au 30/06 mais une action a 53…-26% en 2 mois ça calme…et d’un autre coté ça peux remonter super vite…
Bref un peu de foncière mais pas trop dans le portefeuille pour ma part je trouve ça trop volatile

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#125 23/11/2011 20h50 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Romain a écrit :

Bref un peu de foncière mais pas trop dans le portefeuille pour ma part je trouve ça trop volatile

Et oui !

Et pourtant ça n’était pas le cas auparavant. C’était vraiment décorrélé et ça se comportait comme de l’immo, mais à court terme. Là les foncières se comportent plus comme des financières que des immobilières.

Il faut voir aussi que c’est une marché très petit. Je n’ai pas de chiffres pour étayer mais je pense qu’il suffit d’une décollecte sur les OPCVM de foncières ou d’un retrait de fonds américains pour faire chuter les cours.

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