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Forums des investisseurs heureux

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#276 16/06/2016 10h35 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Le dividende est déjà tombé, cela fait donc du +20%. wink


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#277 16/06/2016 12h38 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Absolument merc i d’avoir rectifié (tombé le 01/06) !

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#278 28/06/2016 18h06 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Lu sur Morningstar:

Les foncières cotées en Bourse arrivent en tête des placements les plus rémunérateurs sur 40 ans. Suivent les actions et l’investissement dans des logements parisiens.

Quel est l’investissement le plus rentable sur 40 ans? L’immobilier coté en Bourse. «Les foncières cotées sont nettement en tête du palmarès des performances (*) quelle que soit la période», explique Charles-Henri de Marignan, analyste à l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), qui a comparé la rentabilité (taux de rentabilité interne ou TRI) des actifs financiers et de l’immobilier entre 1975 et 2015. Ces sociétés investies dans de l’immobilier de bureaux et commercial ont rapporté en moyenne entre 8,8% et 14,2%. «Leur performance a été fortement dynamisée par la création du statut SIIC (Société d’investissement immobilier cotée) en 2002, qui leur a permis d’adopter une gestion dynamique de leur patrimoine immobilier au travers d’une politique active d’arbitrage et de diversification», explique l’étude. Ces sociétés tirent également parti de la baisse des taux d’intérêt pour investir.

Les foncières devancent les autres actions cotées à la Bourse de Paris (indice SBF 250), qui ont rapporté entre 2,2% et 13,2% en moyenne (par décennie). Ce qui peut surprendre, car habituellement les actions sont considérées comme l’actif le plus rentable. «Au cours des 10 à 15 dernières années, les marchés actions ont vécu plusieurs crises (éclatement de la bulle Internet, crise financière de 2008, 2011…)», justifie Charles-Henri de Marignan.

L’immobilier parisien est tombé de son piédestal. Certes, il arrive en troisième position des placements les plus rentables sur 40 ans (12,7%). Mais, il ne figure plus dans le trio de tête sur 5 ans (3,6%) et 10 ans (6,9%). «2015 correspond à un point de rupture pour le classement du logement à Paris sur courte et moyenne période, arrivant en 5ème et 10ème position», note l’étude. En cause? «Le tassement récent des prix et la faible hausse des loyers, voire leur baisse en 2015, en raison de l’encadrement des loyers dans la capitale, ont directement impacté les performances sur 5 ans», explique Charles-Henri de Marignan, auteur de l’étude.

Très prisées par les épargnants depuis quelques années, les SCPI (10,6% en 40 ans), ces sociétés investies dans de l’immobilier commercial, de bureau et dans une moindre mesure des logements, arrivent en quatrième position des actifs les plus rémunérateurs en 40 ans. Elles sont suivies par les obligations (6,8%). Toutefois, cette classe d’actifs fait les frais depuis au moins deux ans, de la chute des taux d’intérêt. L’assurance-vie (6,5%), dont les fonds en euros sont très largement investis en obligations vient ensuite. Suivent l’or (5,7% en 40 ans) et le Livret A (5,2%).

(*) Performance calculée à partir du taux de rentabilité interne (ou TRI) sur des périodes de temps relativement longues qui intègrent un prix d’entrée, un prix de sortie. «L’immobilier est un actif de long terme qui supporte des frais et des droits élevés. L’approche la plus appropriée pour mesurer sa performance est donc la séquence des revenus intermédiaires», souligne l’étude.

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#279 28/06/2016 19h08 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Effectivement par le passé cette classe d’actif a été un bon investissement car :
- Le rendement était autour de 7-8%
- il y avait un potentiel de revalorisation des biens et du foncier
- elles ont bénéficié de la suppression d’impôt

Aujourd’hui la situation me semble bien plus défavorable car :
- Le rendement est autour de 4-5% pour des actifs (risqués par définition).
- Le potentiel de revalorisation est presque nul : on est pas loin des plus haut à cause des taux zero/négatifs. Quand les taux augmenteront la valeur de l’immobilier baissera.Et la déflation tend aussi à baisser les prix.
- Les foncières ont souvent un endettement autour de 50%.Tant que les taux restent bas ce n’est pas un problème mais lorsqu’ils augmenteront (par exemple si la France sort de l’euro), les rendements seront très affectés.
- Il n’y a plus de marge de progression côté fiscal puisqu’on est à zéro.Au contraire au vu de la situation du pays ce ne serait pas étonnant si ce statut était remis en question car  assimilé à une niche fiscale (même s’il n’y a plus l’abattement sur les dividendes cela reste un statut privilégié).

Dernière modification par gilgamesh (28/06/2016 19h11)

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#280 07/02/2017 11h52 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Klépierre vient de sortir de très bons résultats justement salués ce matin par un gain de 2,77%.

Centres commerciaux : Klépierre revient dans le vert en 2016, Services - Conseil

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#281 16/02/2017 20h28 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Si on s’intéresse aux "grandes foncières", au sens où faisant partie de l’indice SBF120,
elle sont au nombre de 6 dont 5 ont publié leurs résultats 2016, que j’ai résumé dans leur files respectives :
Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne
Klépierre : acteur majeur de l’immobilier de centres commerciaux en Europe
Foncière des Régions : une foncière diversifiée
Icade : une foncière française de bureau et de santé
Mercialys : foncière française de galeries commerciales
Il en manque une ! C’est GECINA, il faudra patienter jusqu’au 23 février pour les résultats.

Question pour un admin : pourquoi Foncière des Régions est-elle dans la section "Actions" et pas "Foncières cotées" comme les autres ? (Edit Ledep: Voilà qui est fait)

Les résultats annuels publiés à ce jour disent tous les mêmes choses :
. hausse des résultats FFO
. progression de l’ANR.
Les foncières ont souvent profité des taux bas pour se refinancer : le coût de la dette diminue, sa maturité s’allonge, parfois la dette diminue un peu.
En résumé, 2016 a été une bonne année pour les grandes foncières.

Une petite analyse perso pour chacune.

Unibail-Rodamco : de loin la plus grosse donc le patrimoine le plus diversifié.
Une qualité de gestion reconnue, mais cette qualité se paye assez cher.
Donc surcote et rendement un peu faible.
Mais il existe des produits dérivés sur la valeur, en particulier des bonus cappés qui permettent une stratégie de dopage du rendement.
Je n’achèterais que via des bonus cappés pour augmenter le rendement.

Klépierre : comme la précédente, la qualité se paye.
Pour éviter une surcote, et avoir un rendement correct (5 %),
je n’achèterais que sous 36 €

Foncière des Régions : contrairement à son nom est de plus en plus européenne.
Excellents résultats, de grandes ambitions pour 2017.
Je suis acheteur, si possible sous 77 €.

Icade : raconte une belle histoire avec des résultats en nette amélioration et une stratégie offensive.
Je suis acheteur, si possible sous 67 €.

Mercialys : les années précédentes très gros rendement, mais en baisse, et un objectif 2017 de baisse du FFO de 5 %.
Décevant !
Je conserve les actions acquises, peut-être vendeur à plus de 20, et acheteur dans les 17.

GECINA : pour l’instant je suis resté à lécart :
. rendement faible (4,2 %)
. les analystes ne l’apprécient pas, plutôt vendeurs qu’acheteurs
. tendance à la baisse du cours.
On lira quand même les résultats …

Pour étoffer mon portefeuille, je compte donc principalement sur :
Icade
Foncière des Régions.

Voilà pour les grandes foncières.
Mais il y a aussi les moyennes et les petites foncières. Elles peuvent avoir un intérêt, notamment spéculatif : voir OPA récente sur PAREF.

Par exemple on parle de Foncière Lyonnaise ici :
Société Foncière Lyonnaise : bureaux prime ds le QCA parisien
Elle a ses supporters sur le forum (stokes, Cerrano) mais je ne fais pas partie du club.

Je préfère  ANF Immobilier :
Anf Immobilier
Aujourd’hui 21.16 EUR  +3.22% ; ne me demandez pas pourquoi, je ne sais pas.

Et d’autres encore (ALTAREA par exemple).
Mais il faut que j’en laisse pour vos commentaires …


Dif tor heh smusma

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#282 16/02/2017 22h17 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonsoir,

Personnellement j’ai FDR et MERY comme vous le savez mais j’ai également ARGAN qui au final ne m’a jamais déçu.
C’est une micro/small caps de 405M€ (la plus petite capitalisation de mon portefeuille) qui gère une cinquantaine d’entrepôts "premium" pour 1Mi€.
Certes le rendement est faible sur un point d’entrée puisqu’il est de 3.7% (5.5% sur mon PRU), en revanche la plus-value latente est bien plus intéressante que toute autre foncière (dans mon cas je suis à +75% depuis moins de 3 ans).
Les objectifs sont tenus depuis plusieurs années, l’ANR progresse et le cours se cale souvent au dessus de celui-ci, les baux sont assez longs, l’investissement n’a jamais cessé et la guidance 2018 est en hausse.

Ci-joint le dernier rapport annuel avec quelques infos clinquantes:

• Résultat net : 95 M€, en forte hausse de 92% 
• ANR triple net EPRA hors droits : 26,7 €/action, + 30%
• Baisse de l’endettement (LTV) de 5 points à 62%
• Baisse du coût de la dette de 0,6 point à 2,7 %

Également à noter la déclaration du fondateur Jean-Claude Le Lan:
Sur la base d’une LTV de 60%, nous allons faire croître les revenus locatifs qui, associés à la baisse du coût de la dette, vont doper notre résultat récurrent. Ainsi, nous prévoyons d’augmenter les dividendes des exercices 2017 et 2018 d’environ 11% par an.
Ce même fondateur et sa famille possèdent près de 60% de la société, ce qui peut refroidir certains mais encourager d’autres en se disant que les intérêts sont alignés.

Je regrette seulement de ne pas en avoir acheter plus à l’époque (c’est tellement plus simple à dire après coup !).

Compte-tenu de la taille de la société et des échanges journaliers ceci n’est nullement un conseil d’achat.


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#283 18/02/2017 13h36 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour à tous,

                     Il existe des foncières qui prennent un soin particulier pour leurs actionnaires. Ce sont celles où les actionnaires et les managers sont confondus.

                     J’apprécie beaucoup Altarea car Mr Taravella a 47 % du capital et il distribue des remboursement sur capital donc sans prélèvement social ni impôt. Cela signifie que le 6,32 % obtenu est net net. Il sert souvent aux propriétaires à rembourser des prêts. Cela arrange aussi le petit porteur long terme comme moi qui conserve longtemps ses titres. Seul bemol elle surcote son ANR car elle a une activité de promotion en plus d’être une foncière. On profite ainsi de la création de valeur tout au long de la chaine.

                    J’apprécie aussi beaucoup Nexity car cette société utilise le même mécanisme et comme par hasard Mr Dinin et les managers ont une bonne partie du capital. Nexity est à la fois présent dans la gestion  (revenus récurrents), la promotion et la détention de biens immobiliers.
                   Le rendement est plus faible mais tout aussi net net.

Bien cordialement

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#284 18/02/2017 14h14 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Avec Altarea vous avez cité une des foncières/promoteur que je suis aussi.
Attendons mercredi 22 après bourse pour avoir les résultats annuels …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (18/02/2017 14h18)


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#285 18/02/2017 15h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour,

georges a écrit :

il distribue des remboursement sur capital donc sans prélèvement social ni impôt. Cela signifie que le 6,32 % obtenu est net net.

Ceci n’est pas tout à fait juste dans le terme net net, car bien que ce "dividende" n’est soumis à aucune fiscalité chez l’actionnaire, il est prélevé sur la prime d’apport donc considéré comme un remboursement d’apport au sens des dispositions de l’article 112-1° du CGI, donc ce "dividende" (ou partie de dividende chez bon nombre de foncières françaises) doit, en principe, venir en diminution du prix de revient des titres.

Ce qui advient à dire que lors de la vente du titre (donc faudrait-il ne jamais vendre ?!), la plus-value devient donc plus importante et donc taxée comme tel (prélèvements sociaux sur l’intégralité et IR après abattements), mais à quel taux au moment de la sortie ? Mystère !
Certes sur la durée c’est plus intéressant qu’une taxation classique (et encore, quels seront les PS et IR dans 10-15-20 ans ?) mais il faut prendre ce point en compte.


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#286 18/02/2017 15h57 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Si vous appreciez altarea, altareit surcote moins et ne verse pas de dividende.

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#287 18/02/2017 18h43 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Bonjour, ci dessous mes principales foncières:

FDR: Achat à 77€, j’aime la diversification dans le résidentiel allememand et l’achat d’actif à Milan et en espagne. Je pense que ce sont ces acaht qui vont permettrent de faire progresser l’anr dans le futur.
Anr en progression de 13% et div à 5,6% couvert.

Foncière Inea: Bureaux récents dans les métropoles régionales françaises: Lyon Marseille et Bordeaux principalement Décote de 10% et div de 4,6%

Foncière Atland: Micro cap de 52M. Décote de 25% ( justifié par taille et liquidité) Anr/action en forte progression depuis 5 ans. Div 2,5%

SCBSM: Micro cap 80M de bureaux et commerces 50% Paris, 50% province. Décote de 30%. Anr en progression de 8%/ an depuis 7 ans. Div<2% à conserver en fond de portefeuille.

Dernière modification par Bypoy (18/02/2017 19h23)


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#288 18/02/2017 19h07 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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Foncière Inea : stratégie intéressante basée sur l’investissement dans les bureaux neufs en région.
J’y crois beaucoup plus que les bureaux dans le QCA de Paris.

Mais peu d’infos sur cette petite foncière.
Par exemple, je n’ai pas trouvé la date d’annonce des prochains résultats annuels
(je n’ai pas non plus passé des heures à chercher).

Ils pourraient faire un effort sur le dividende.


Dif tor heh smusma

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#289 18/02/2017 19h39 → SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ? (foncière cotée, siic)

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En plus les locataires sont solides: CUB de Bordeaux, Société Générale, Thales, Schneider Electric…
Permet de sortir de Paris et de parier sur les métropoles qui montent.


Parrain fortuneo et easy bourse

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