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Forums des investisseurs heureux

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#26 09/06/2016 20h18 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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les anciens en centre ville doivent mieux résister à une baisse de loyer généralisée et donc maintenir leur rendement

Ca dépend où. Je n’en ferais pas une généralité.

Ca dépend aussi de la taille des logements : la situation sur les studios et F1 peut être différente des F2, F3 et plus.

Il n’y a pas de généralités valables, il y a seulement le fait de bien connaître le marché là où on envisage d’investir.

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#27 09/06/2016 20h22 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Il y a aussi le fait que la loi Pinel intervient sur des biens loués nues.
Reste donc l’intérêt du meublé (peu ou pas de dépense hormis le loyer CC)  et l’avantage d’un bail d’une année voir moins pour certains potentiels locataires.

Dernière modification par forplatina (09/06/2016 20h25)

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#28 09/06/2016 21h05 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Sans rentrer dans les détails…ce dossier est chargé de frais…Les garanties loyers impayés, les frais de commercialisation de co-propriété etc
On n’a pas encore loué qu’on a sorti la moitié du loyer…
Et puis 250€ de loyer pour 105 000€ d’investissement…franchement, c’est ridicule!

A fuir même si quand c’est présenté comme cela, les dossiers semblent toujours plus intéressant

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#29 10/06/2016 10h06 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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fabcl a écrit :

Un élément de réponse a été donné plus haut : Un bien qui se vend plus de 5000€/m2 et qui se loue 250€/mois, il y a clairement un soucis.

Et non, c’est bien le genre de chiffre des investissements Pinel classiques. N’oubliez pas que le Pinel est pour les locataires à plafond ressources, avec loyer avec plafond (en moyenne 20% sous le prix du marché). C’est sûr que les investisseurs un minimum formé s’étranglent, mais pour monsieur Toulemonde, ce que l’on retient c’est "votre locataire payera 50% de votre bien, la réduction d’impôt 20%" et "équivalent à un fonds euros à 9%". Mais une fois qu’on remet les chiffres dans le bon sens, cela devient moins sexy

Dernière modification par Stibbons (10/06/2016 10h07)

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#30 10/06/2016 11h34 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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La loi Pinel est un produit de défiscalisation, pas un produit de rendement. Donc, on ne peut pas comparer ce type de produit avec l’achat d’un bien à rénover et avoir une rentabilité de 10%. Ce n’est clairement pas les même caractéristiques entre ce 2 produits et forcément pas les mêmes résultats.

Donc, pour répondre à votre question Micka971, tout dépend de ce que vous recherchez, une défisc, ou une renta de plus de 10%. Le type de produit qui vous conviendra dépendra de la réponse que vous donnerez. Mais si vous voulez de l’immo physique avec 10% de rentabilité, il va falloir vous retrousser les manches et faire des recherches et des visites par vous même, faire de la rénovation surement…, ce qui vous prendra aussi du temps.

Normalement, le CGP a du vous faire un audit avant de vous "vendre" la loi Pinel non ?

Dernière modification par Jeff33 (10/06/2016 11h35)


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#31 10/06/2016 11h51 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Jeff33 a écrit :

La loi Pinel est un produit de défiscalisation, pas un produit de rendement. Donc, on ne peut pas comparer ce type de produit avec l’achat d’un bien à rénover et avoir une rentabilité de 10%. Ce n’est clairement pas les même caractéristiques entre ce 2 produits et forcément pas les mêmes résultats.

Je ne partage pas du tout votre point de vue.
Le cadeau fiscal est à intégrer dans le calcul de rentabilité.
La rentabilité du pinel doit se calculer avec le montant du loyer mais aussi en économie d’impôt (6 ans avec 12% , cela correspond à 2% de rentabilité par an (je sais mon calcul est faux pour le tri mais c’est seulement pour imager)).

Ce qui n’empêche pas qu’aujourd’hui, hormis un pinel fait soi même (terrain + cosntrcution), le bien est quasi-systématiquement payé bcp trop chère.


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#32 10/06/2016 12h05 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Flyz57,

Je parlais uniquement des caractéristiques du produit. Le fait que le bien soit sur-payé implique une baisse dans la rentabilité. Si vous vous arrêtez à ça, il faut aller chercher dans l’ancien à rénover.
Mais certaines personnes n’ont pas le temps, ni la passion pour s’investir dans la recherche d’un bien à rénover, ou engager des négociations.

On ne peut pas comparer des produits juste sur leur rentabilité. Dans ces cas là, comparons le livret A et des SCPI. Ce n’est pas du tout le même produit. Ce ne sont pas les même caractéristiques qui ne produiront pas les mêmes résultats. Et chaque produit doit être adapté à la situation patrimoniale de chacun. On ne va pas proposer non plus du Pinel à quelqu’un qui ne paie pas d’impôts, par exemple.

Il a été dit à Micka971 que l’on pouvait faire mieux avec d’autres produits. A lui de voir si il souhaite se mouiller pour aller chercher de la renta, ou s’il préfère qu’un CGP fasse le travail à sa place.


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#33 10/06/2016 12h32 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, Jeff.

Vous suggérez qu’il y aurait autant de différence entre du Pinel et de l’immo classique qu’entre un livret A et une SCPI. C’est juste totalement faux. Le Pinel, c’est de l’immo en direct, donc c’est fondamentalement la même chose, le même placement, le même "produit", que l’immo classique. Il y a juste une petite carotte fiscale en plus.

Si on va par là, l’immo locatif nu avec travaux, c’est un produit de défiscalisation ? Le LMNP, c’est un produit de défiscalisation ? Ben oui, il y a des avantages fiscaux !

Pour un T1 de 30 m², prenons ces 4 cas :
- un appartement de 10 ans qui ne nécessite pas de travaux, loué nu
- un appartement de 10 ans avec 15 k€ de travaux, loué nu
- un appartement acheté neuf directement auprès du promoteur (et qui permet de bénéficier du Pinel), loué nu
- un appartement acheté neuf auprès d’un commercial qui vend du Pinel packagé, loué nu

Il y a un continuum. C’est presque la même chose.

Le Pinel packagé, il y a souvent la gestion locative et la GRL de vendu avec, donc c’est "simple". Mais on peut faire la même chose dans de l’ancien. Donnez à une agence un mandat de recherche pour un T1 de 10 ans, en lui disant que derrière elle aura la gestion locative et le contrat GRL, elle va vous trouver quelque chose ! Probablement quelque chose de bien, même ! Ca sera tout aussi facile que le Pinel, et probablement aussi rentable, si ce n’est plus !

Le fait que le Pinel soit plus ou moins packagé pour les gens qui n’y connaissent rien donne une fausse impression de sécurité. En fait, c’est juste de l’immo en direct, avec tous ses risques inhérents, et notamment :
- retard de livraison
- malfaçon sur la construction
- vacance locative, qui peut carrément faire sauter la fameuse carotte fiscale
- dépréciation du bien.
- quartier qui se dégrade.
etc.

C’est de l’immo en direct. Il y a les risques, mais il n’y pas le rendement. Il est même assez probable qu’un bon paquet de ces Pinel, quand ils seront revendus dans 9 ou 12 ans, sortiront avec un rendement global négatif.

Cacher le fait que ça soit un très mauvais investissement sous l’euphémisme "produit de défiscalisation", c’est accepter de prendre part à l’enfumage généralisé !

Dernière modification par Bernard2K (10/06/2016 12h46)

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#34 10/06/2016 13h01 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Bernard2K a écrit :

Vous suggérez qu’il y aurait autant de différence entre du Pinel et de l’immo classique qu’entre un livret A et une SCPI.

Je n’ai jamais dit ça. J’ai dit que chaque produit avait des caractéristiques différentes. Chaque produit a son avantage et son inconvénient. On ne peut pas comparer un pinel avec de l’ancien, dans la mesure ou le pinel est destiné à défiscaliser et non à à avoir du rendement. Et vous l’avez vous même dit: la carotte fiscale.

Je suis d’accord avec vous concernant les risques. Les risques sont les mêmes pour du Pinel et de l’ancien puisque ce sont de l’immo en direct.

Il me semble avoir lu GBL dire que tous les Pinels ne sont pas à mettre dans le même bateau (en espérant ne pas me tromper).

Et je l’ai dit plus haut, quitte à chercher du rendement, autant aller dans l’ancien (et rénover).

Je ne fais pas ni la promotion du Pinel ni ne cache que c’est un mauvais investissement. Je dis simplement que c’est un produit destiné à certaines personnes, mais pas à d’autres, que ce n’est pas un produit de rendement…

Bernard2K a écrit :

Il est même assez probable qu’un bon paquet de ces Pinel, quand ils seront revendus dans 9 ou 12 ans, sortiront avec un rendement global négatif.

Cela dépend des villes. Prenez Bordeaux par exemple, il y a encore de fortes chances (attention je ne dis pas je suis sur, que je suis un devin, ou que je suis plus fort que les autres) que l’immobilier en général continue de monter.

Bref, désolé pour ce malentendu, je disais simplement (ou j’essayais) que le Pinel n’est pas un produit de rendement, mais un produit de défiscalisation. Par conséquent, si l’on cherche à gagner de l’argent, il y a mieux à faire.


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#35 10/06/2016 19h50 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Nous sommes presque d’accord sur le fond, mais je continue à avoir du mal avec le vocabulaire. Vous parlez de "produit". C’est un vocabulaire de commercial, qui vend des "produits". Un investisseur avisé choisit des "placements" ou "investissements", pas des "produits".

"destiné à défiscaliser et non à à avoir du rendement." "Destiné", par qui, sinon par les gens qui commercialisent du "Pinel packagé" ? Qui a dit qu’il ne peut pas y avoir de rendement ?

A la base, le Pinel, c’est un dispositif fiscal d’encouragement à l’investissement locatif neuf. Ca peut être rentable, par exemple si on fait construire soi-même en maîtrisant les coûts. Un peu moins rentable mais correct si on achète un logement éligible, en direct au promoteur.

Il n’y a pas de raison de dire que le Pinel = le machin trop cher packagé vendu par les commerciaux.

Le pigeon qui accepte de parler de la chasse avec les vocabulaire de "gibier", "petit plomb", et "cuisson au four" aura beaucoup de mal à avoir une vision claire de la chasse, et surtout une vision qui soit susceptible de le faire sortir de son rôle de pigeon.

Sur ce forum, il me semble qu’il faut aussi contribuer à détricoter des vocabulaires et des concepts qui tous les jours contribuent à désinformer des investisseurs pas encore avisés.

Dernière modification par Bernard2K (10/06/2016 19h56)

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#36 10/06/2016 20h14 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Effectivement. Désolé pour le vocabulaire. Déformation professionnel: j’ai travaillé chez axa.

Mais sinon, on se comprend sur le fond.


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#37 10/06/2016 23h51 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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@Micka971
Vous vouliez des arguments, plutôt qu’une critique.
Quelques chiffres : un studio neuf de 21 m2 à 370 km de chez vous, loué 250 euros, payé 108 500 euros environ. Que connaissez vous du marché de la ville où vous investissez ? Rien. Le quartier est-il bon, mauvais moyen, en retournement ? Vous ne savez pas. De l’immobilier en général, des prix du neuf ou de l’ancien ? Rien. Comment allez vous faire pour gérer un studio à 370 km, sachant que ce type de surface est celui où les locataires tournent le plus ? Rien de prévu. Que se passe-t-il lorsque l’avantage fiscal se termine ? Vous ne précisez pas.
L’évolution de l’immobilier depuis 20 ans, soit un doublement des prix, vous ne connaissez pas, et vous croyez un "expert" qui vous garantit 1% de hausse par an. Or votre loyer est faible, au dessous du marché (comme tout les "Pinel"), et votre bien ne sera plus neuf dans 9 ou 12 ans. 99% des biens économiques valent moins cher d’occasion que neuf, et le petit miracle de la hausse immobilière des années 2000 aura du mal à se renouveler. Les papiers que vous mettez en exemple, avec une rentabilité brute inférieure à 3%, démontre l’arnaque : on y parle de "support fiscal" à 108 500 euros pour 21 m2, c’est des prix d’un studio de la région parisienne, très bien placé. Or vous n’achetez pas un "support fiscal" : vous effectuez un acte d’achat immobilier, avec nombre de contraintes, que vous semblez joyeusement ignorer au profit d’un bénéfice fiscal temporaire et d’une plus-value illusoire.

Ce n’est pas seulement votre projet qui est nul, c’est surtout votre approche qui ne va pas : vous demandez de l’aide, sans vous renseigner par vous même. C’est un peu le gars qui veut ramasser des pommes et se place sous le pommier en attendant qu’elles tombent dans le panier… Sachez que dans l’immobilier, quand vous empruntez, c’est pour 15, 20 voire 25 ans. Et les bêtises se payent cher, il existe de nombreux reportages sur les dégâts du Pinel. J’aime bien celui sur Bergerac… Bref, pour vous, l’urgence est justement de ne pas investir mais d’apprendre à investir.
Cependant je crois qu’un Pinel peut avoir des bons effets, dans des cas minoritaires, lorsque l’acheteur s’est donné de la peine, s’est vraiment informé et connaît son marché. Philippe30 en a fait un, d’autres l’ont construit eux-même. Dans tous les cas, ils n’attendent pas que les pommes tombent de l’arbre…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (10/06/2016 23h56)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#38 11/06/2016 14h53 → Investissement en Loi Pinel avec un CGP : à fuir ? (conseiller en gestion de patrimoine, conseillé, investissement, pinel)

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Rastignac a écrit :

@Micka971
Vous vouliez des arguments, plutôt qu’une critique….
à 108 500 euros pour 21 m2, c’est des prix d’un studio de la région parisienne, très bien placé. …
Rastignac

C’était vrai en 2004/2005, c’est plus le cas malheureusement (5166m2 vs 8000+m2 aujourd’hui) hmm.
Sinon sur le fond, je suis d’accord.

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