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#1 31/05/2016 21h06 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Bonjour,

Ceci n’est pas une étude de cas, mais une discussion plus générale sur l’optimisation (légale je l’espère!) de l’achat d’une résidence secondaire.

Voilà, avec ma femme nous avons plusieurs investissements locatifs actuellement loué en nu, et acquis en nom propre.

Nous avons vu une maison qui nous intéresse en résidence secondaire:

Cout 50K€
Travaux 30K€

Je vois les choses de la façon suivante:

Nous achetons, nous faisons les travaux, nous faisons donc du déficit foncier (déduit à 10700€ sur le revenu principal la première année, puis rapidement mangé par les 2 autre immeubles), nous louons la maison pendant 3 ans (du 31 dec de l’année de la dernière facture) ensuite nous arrêtons la location pour profiter de notre bien rénové.

1/ est ce une manip légale?
2/ si oui dans ce cas est ce que nous devrions faire de la loc nue classique, ou du meublé, ou nous pouvons faire du saisonnier? (qui aurait l’avantage que nous pourrions y passer quelques semaines/we dans l’année

Je pense que le "saisonnier" est exclu sinon se serai trop facile, mais en loc nu bail classique, ou en meublé 1 an?

Merci de vos retours.

Message édité par l’équipe de modération (01/06/2016 10h20) :
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Mots-clés : déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire

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#2 31/05/2016 21h12 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Bonjour Alex44,

1) Oui, le déficit foncier vous oblige à louer le bien qui a généré un déficit foncier jusqu’au jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. Après, vous êtes libres ! Vous pouvez vendre, reprendre le bien au départ du locataire…..

2) Si déficit foncier, location nue obligatoire. Ne vous posez même pas la question des autres possibilités.

Au plaisir,
Louis

Dernière modification par louis31 (31/05/2016 21h13)

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#3 31/05/2016 22h48 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Bonjour,

Je corrige un détail : "à louer le bien qui a généré un déficit foncier jusqu’au jusqu’au 31 décembre de l’année N+3. "  jusqu’à N+3 suivant la dernière imputation d’un déficit sur le revenu global.

Ensuite, le passage en meublé constitue une rupture de cette obligation, avec les conséquences.

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#4 31/05/2016 22h58 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Qui dit revenus fonciers dit location nue.

Qui dit location nue dit que le locataire peut rester aussi longtemps qu’il veut. La rupture du bail à l’initiative du bailleur est extrêmement encadrée. Si vous tombez sur quelqu’un qui se plaît chez vous, vous faites quoi pour qu’il parte au bout de 3 ans ?

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#5 31/05/2016 23h08 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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C’est pas faux… il y a toujours un turnover moyen, mais si on manque de chance…

Point important!

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#6 01/06/2016 07h20 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Non, il n’y a pas toujours un turnover. Dans une maison cosy qui vient d’être retapée, vous avez au contraire de grandes chances de tomber sur des gens qui s’y plaisent et s’y installent. Par exemple, sur une maison que mon grand-père avait construite en vue de la louer, il a eu une famille qui l’a prise en location quand elle était neuve, qui y est restée environ 15 ans locataire, puis qui a fini par l’acheter.

La seule façon légale de reprendre un bien donné en location nue, c’est la reprise pour habiter (reprise pour vendre exclue ; et congé pour motif légitime et sérieux, encore faut-il que le locataire ne respecte pas ses obligations locatives).

Ca veut dire que vous-même, ou un ascendant ou un descendant, en fait sa résidence principale. Si c’est un ascendant ou un descendant, il peut s’y trouver bien à son tour…

Dans tous les cas, c’est contradictoire, évidemment, avec l’idée d’en faire une résidence secondaire.

Voilà pour la location nue (donc régime des revenus fonciers) : mauvaise idée.

Par contre, la piste de la location saisonnière est à approfondir…

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 07h50)

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#7 01/06/2016 09h45 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Bonjour,

Intéressé par ce post, pourriez vous m’expliquer pourquoi la reprise du logement pour vente n’est pas légale pour mettre fin à un bail en location nue ?
Ou le terme "reprise pour vente exclue" voulait justement dire, que c’est une des raisons possibles.
Merci d’avance.

Dernière modification par forplatina (01/06/2016 09h57)

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#8 01/06/2016 10h19 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Bernard2K a écrit :

Non, il n’y a pas toujours un turnover. Dans une maison cosy qui vient d’être retapée, vous avez au contraire de grandes chances de tomber sur des gens qui s’y plaisent et s’y installent. Par exemple, sur une maison que mon grand-père avait construite en vue de la louer, il a eu une famille qui l’a prise en location quand elle était neuve, qui y est restée environ 15 ans locataire, puis qui a fini par l’acheter.

Une des maisons de ma grand mère a été loué par la même personne durant une 30aine d’année.
Là le nouveau locataire est en place depuis 5 ans et semble parti pour rester un moment.

Si c’est pour profiter du bien occasionnellement, peut être faudrait il plutôt viser la location saisonnière.
Vu que c’est du meublé, n’y a t’il pas la possibilité d’amortir le bien et les travaux ?

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#9 01/06/2016 10h36 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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forplatina a écrit :

Intéressé par ce post, pourriez vous m’expliquer pourquoi la reprise du logement pour vente n’est pas légale pour mettre fin à un bail en location nue ?

Parce que la reprise pour vente est une reprise … pour vendre, et non pour récupérer à son propre usage.

Primo, le locataire obtient un droit de préemption du bien sur la vente, et s’il peut payer la maison, vous êtes obligé de lui vendre.
Secundo, si vous ne mettez pas en vente, et que le locataire s’en rend compte, il peut obtenir une indemnisation de son préjudice, puisque le congé est invalide (la condition de vente n’étant pas remplie)

Donc, dans l’objectif de reprendre le bien à titre de résidence secondaire, le congé pour vente n’est pas possible

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#10 01/06/2016 11h01 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Je ne voulais pas dire "exclue, dans l’absolu", je voulais dire "exclue dans ce cas précis, puisque vous voulez récupérer votre résidence secondaire, et non pas vendre" !

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 11h02)

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#11 01/06/2016 23h03 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Merci pour les précisions, c’est plus clair ainsi.
Donc en effet, si le but est de vivre de nouveau dedans, la location nue n’est pas valable.

À mon avis, plusieurs personnes ont déjà du en faire l’amère experience.
C’est toujours bien de rappeler ce point entre une location nue et meublée.

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#12 01/06/2016 23h21 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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C’est toujours bien de rappeler ce point entre une location nue et meublée

Il n’y a plus beaucoup de différence entre une location nue et une location meublée louée à l’année.

Lisez l’article 25-8 de la loi de 1989 : le bailleur ne peut reprendre que pour les mêmes 3 causes qu’en location nue : pour habiter, pour vendre, ou pour motif réel et sérieux.

La seule différence, c’est qu’en cas de reprise pour vendre, le bailleur n’a pas l’obligation d’adresser une offre de vente au locataire, qui n’est pas prioritaire sur l’achat. C’est tout. Les délais de préavis sont plus courts aussi.

Même si le bail a une durée d’un an, la tacite reconduction est la règle, ce qui fait qu’un locataire qui veut rester peut rester aussi longtemps et aussi efficacement qu’en location nue.

Les seules solutions pour être sûr de pouvoir reprendre à l’issue du bail :
- bail étudiant de 9 mois (pas de tacite reconduction)
- location saisonnière.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 23h23)

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#13 01/06/2016 23h35 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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Concernant la reprise pour habiter, je crois de mémoire qu’il est aussi valable si c’est pour mettre quelqu’un de sa famille dedans.

Est ce toujours valable ? Si oui, est ce limité exclusivement aux ascendants ou descendants directs ?

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#14 03/06/2016 12h58 → Deficit foncier avec une résidence secondaire louée en location saisonnière ? (déficit foncier, location saisonnière, résidence secondaire)

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gunday a écrit :

Bernard2K a écrit :

Non, il n’y a pas toujours un turnover. Dans une maison cosy qui vient d’être retapée, vous avez au contraire de grandes chances de tomber sur des gens qui s’y plaisent et s’y installent. Par exemple, sur une maison que mon grand-père avait construite en vue de la louer, il a eu une famille qui l’a prise en location quand elle était neuve, qui y est restée environ 15 ans locataire, puis qui a fini par l’acheter.

Une des maisons de ma grand mère a été loué par la même personne durant une 30aine d’année.
Là le nouveau locataire est en place depuis 5 ans et semble parti pour rester un moment.

Si c’est pour profiter du bien occasionnellement, peut être faudrait il plutôt viser la location saisonnière.
Vu que c’est du meublé, n’y a t’il pas la possibilité d’amortir le bien et les travaux ?

En meublé "saisonnier" vous pensez que je pourrai faire de l’amortissement tout en profitant du bien quelques semaines/we par an?

l’amortissement ne m’apporterai pas grand chose je pense, ou alors de la plus value à la revente (ou je n’ai pas compris). Autant faire du air BNB (je n’attendrai jamais 5000€ de loyer avec ce bien) non?

Mais là avec Air BNB ce n’est qu’une résidence secondaire sans possibilité de l’optimiser fiscalement avec les deux autres immeubles que nous avons.

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