Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 27/05/2016 11h09 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je me présente, j’ai 32 ans, je suis PACSEE et maman de 2 enfants.
Je me suis inscrite sur ce forum car suite au décès de ma maman, je me pose beaucoup de questions concernant l’appartement que je reçois en héritage. C’est un appartement de 82m situé dans une copropriété où les charges de copropriété sont très élevées… Je me questionne donc aujourd’hui sur l’alternative louer, ou vendre et acheter grâce au capital d’autres biens immobiliers en vue d’effectuer un investissement locatif.
Je suis complètement novice donc preneuse de tous conseils avisés.

VOTRE PROFIL

- 32 ans
- pacsée
- maman de 2 enfants
- TMI : 14 %
- fonctionnaire mais actuellement en congé parental
- mon compagnon vient d’être licencié
- en période active mes revenus : 2100 euros par mois
- en période d’activité les revenus de mon compagnon : 3 000 euros par mois
- nous sommes locataires (nous étions propriétaires et avons revendu notre maison il y a un an pour rapprochement familial et professionnel).
- J’ai plusieurs placements bancaires, assurance vie

APPARTEMENT EN HERITAGE

- 82M
- 2 chambres
- copropriété des années 1970
- appartement en très bon état donc pas de travaux à prévoir
- charges annuelles (locataires et propriétaires) : 2000 à 3000 euros par an selon les travaux
- globalement charges récupérables locataires : 1500/1800 euros par an
- taxe foncière : 600 euros
- des travaux de ravalement sans doute dans les années à venir

- commune de 18000 habitants, aux portes de RENNES
- tous les services à 2 min à pied de l’immeuble (commerce, médical, bourg, école, collège, lycée)
- commune avec une forte concurrence en logements neufs. Nombreux appartements à louer dont les charges locatives sont très faibles comparativement à celles de l’immeuble de ma maman.

ESTIMATION AGENCES :

J’ai rencontré 2 agences :

1ere agence : elle suggère un loyer de 565 euros HC et 130 euros de charges, et elle propose un montant de vente entre 180 000 et 190 000 euros.

2ème agence : elle suggère un loyer de 650 euros HC et 130 euros de charges, et estime le bien entre 150 et 180 000 euros et cible la fourchette haute soit 180 000 euros.

Ma maman a consacré énormément de temps et d’argent pour entretenir son bien, fait beaucoup de sacrifices pour être propriétaire. Son appartement est en excellent état et serait dixit les agences un coup de coeur à la location ou à la vente.

Je suis pleinement consciente que si je le mets en location, son état ne pourra que se détériorer, dégrader, a minima subir les usages du temps… Suis-je prête à le voir en moins bon état ? je ne pense pas…

Aujourd’hui je suis tout à fait consciente que c’est plus l’attachement sentiment qui me fait hésiter car je ne pense pas que ce bien soit rentable… Le louer attendre puis le revendre en espérant que son prix augmente ? le marché immobilier ne va pas bondir comme ça dans les années à venir je pense..

Si je vends et que le prix de vente est de 180 à 190 000 euros, se pose la question de comment placer cet argent ?

Je réfléchis en effet à effectuer alors des investissements locatifs sur la région rennaise. Les prix des studios s’échelonnent entre 60 et 90 000 euros, les T2 90 000 à 130 000 euros.
Une agence me conseillait d’investir sur 2 biens de nature différentes, par exemple un studio et un T2, et pas 2 studios…
Je regarde évidemment les prix des biens, leur valeur locative, et souhaite le minimum de charges de copropriété…
Rennes est une ville au marché locatif assez soutenu je pense, avec beaucoup d’étudiants, de salariés.

Je ne sais pas du tout encore vers quelle solution me tourner, investir ou non, dans quel bien, sous quelle forme juridique (j’achèterai seule car il s’agit d’un héritage pas d’argent commun)… Dois je emprunter et placer l’argent de la vente vu les taux actuels ?

Merci de prendre le temps de me répondre, me questionner pour mieux m’aiguiller.

Mots-clés : crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques)

Hors ligne

 

#2 27/05/2016 12h20 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   37 

Bonjour et bienvenue.

Comme d’hab, je pose mon calcul rapide tout d’abord :
- Prix de vente : admettons 180k€
- Loyer HC, je prends une moyenne des deux, soit 607€ / mois et 7290€/an

Rentabilité brute : 4,05%. C’est pas fou, mais pour un bien qui est payé et dans les environs de Rennes, ville étudiantes et dynamique, j’aurais tendance à dire que ca va.

Rev fonciers annuels - TF - charges non récup : 7290 - 600 - 1500 =>5190€ / an
Micro-fonciers, abatt de 30% => 5103€ / an

Fiscalité: j’aurais tendance à dire de le louer en micro-foncier si nu. (à voir le LMNP que je ne connais pas).

Donc :
PS : 15,5% = 791€
IRPP 14% = 714€

Revenus nets annuels : (5103-791-714) = 3598€ soit une rentabilité de 2% environ.

Kesling a écrit :

Ma maman a consacré énormément de temps et d’argent pour entretenir son bien, fait beaucoup de sacrifices pour être propriétaire. Son appartement est en excellent état et serait dixit les agences un coup de coeur à la location ou à la vente.

Je suis pleinement consciente que si je le mets en location, son état ne pourra que se détériorer, dégrader, a minima subir les usages du temps… Suis-je prête à le voir en moins bon état ? je ne pense pas…

Aujourd’hui je suis tout à fait consciente que c’est plus l’attachement sentiment qui me fait hésiter car je ne pense pas que ce bien soit rentable…

Trop d’émotionnel vous empêche de raisonner. Deux points me viennent en vous lisant :
1. S’il est en très bon état et un potentiel coup de coeur, dans une région comme Rennes, vous devriez pouvoir sélectionner vos locataires et minimiser le risque de dégradation.

2. Ce bien n’est pas rentable ?? il ne l’est pas si vous dépenser plus de 3598€ / an en travaux additionnels… quand même. Sa rentabilité n’est pas exceptionnelle, mais il est rentable.
A titre de comparaison, c’est plus du double du livret A et aussi bien que certaines assurances vies …

mon avis personnel :
Je partirais pour la vente si :
- Vous pensez faire mieux avec le produit de la vente que les 2% net net annuels. Attention tout de même aux frais multiples lors d’acquisitions (frais d’agences, frais de notaire, frais de dossier de prêts etc…)
- Vous pensez que votre bien ne va pas voir sa valeur considérablement s’améliorer. Auquel cas repartir sur un investissement avec travaux ?
- Vous vous sentez capable de gérer un nouvel investissement de A à Z (recherche, travaux, etc.) vs un bien qui ne devrait pas vous prendre beaucoup en gestion à l’heure actuel.
- Vous avez besoin de cash maintenant pour palier face au licenciement de votre conjoint …

Sinon je partirais pour la location. my 2 cents…

Setanta

Dernière modification par Setanta (27/05/2016 12h23)

Hors ligne

 

#3 27/05/2016 13h12 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   337 

Je partage les calculs de Setanta, mais je suis plus sévère que lui sur le verdict.

2 % nets par an, ça ne vaut pas la peine de s’embêter avec de l’immobilier en direct. Et encore, c’est 2 % dans le meilleur des cas.
- Si vous avez des travaux ou de la vacance locative, le rendement baisse encore.
- Si vous ne voulez pas gérer en direct et prenez un pack agence + GRL, le rendement baisse aussi.
- Et si vous gérez en direct et tombez sur un locataire qui ne paie plus, ça tourne au cauchemar.

Vous n’avez d’ailleurs pas dit à quelle distance cet appartement était situé de chez vous. S’il est à plus d’1/2h de voiture, ça sera fastidieux de gérer en direct.

Le niveau élevé des charges de copro est un autre argument en faveur de vendre. Il faut repasser le bébé à un autre propriétaire, et bon courage à lui ! Car les charges élevées sont aussi un frein à la location. Les locataires regardent le loyer CC.

Donc, vendez, puis placez vos sous. AV (meilleurs contrats internet), SCPI, PEA…

Si vous devez faire de l’immobilier en direct, à mon humble avis, il faut viser des rendements bien plus élevés qui vont venir compenser le risque et les embêtements liés à ce type d’investissement. Lisez les messages des cricri77000, ZX-6R, DDTee, Philippe30, gunday et quelques autres. Vous verrez si ce genre de "sport" vous attire. Et vous n’avez pas forcément besoin d’apport pour ce faire, vous pouvez financer vos achats par l’emprunt. Ca permet que le produit de la vente de cet appartement soit sur un placement qui vous apporte une rémunération + relative sécurité et disponibilité de cette épargne (selon le support) + l’effet de diversification + l’effet de levier par l’emprunt.

Si on arrondit la valeur de l’appartement à 200 k€ nets, pour faire simple:
1) si vous gardez l’appartement, vous avez un placement à 2% nets par an, c’est à dire qu’il rapporte 4k€/an. Les autres caractéristiques de ce placement : concentré (tout dans un seul domaine, et même tout sur un seul bien), risqué (notamment le risque d’impayé ou de travaux imprévus), illiquide (c’est long et compliqué à vendre).
2) si vous vendez l’appartement et placez l’argent sur des supports qui fonctionnent tout seul (AV, SCPI, PEA de type lazy ou trackers), ça devrait pouvoir vous rapporter dans les 3 % nets, soit 6000 € par an. Si vous diversifiez (par exemple 1/3 de chaque), vous avez un placement qui est : diversifié, relativement peu risqué, liquide.
3) idem 2), auquel vous ajoutez de l’immobilier en direct à haut rendement (disons 5 % nets) pour 200 k€ financés par l’emprunt : ça vous rapporte 11000 € par an au total et vous avez un patrimoine bien diversifié, avec des risques qui se compensent. Les 200 k€ d’immobilier direct présentent les mêmes problème que l’appartement actuel (placement risqué et illiquide), mais au moins ils compensent par un bon rendement, et de plus le risque est dilué (50 % d’immo direct dans cette configuration, au lieu de 100 % en gardant l’appartement).

On voit bien que la solution 3) est plus diversifiée, plus rémunératrice, et pas plus compliquée à gérer que le 1) (si ce n’est que l’immo locatif à haut rendement, il faut le trouver, il faut souvent le retaper, et il faut louer… ça fait un peu de boulot).

PS : vous êtes pleinement propriétaire de cet appartement, donc vous êtes seule à décider ? Pas d’indivision ?

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2016 14h37)

Hors ligne

 

#4 27/05/2016 14h53 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   82 

Un point évoqué par Bernad2k, mais insuffisament approfondi à mon avis, les frais.
Vous pouvez ajouter des frais divers :
- une PNO. (pour 80m², disons entre 200 et 300€/ans)
- une vacance locative, disons avec de la chance 15j entre 2 locataires le temps de rafraichir soit 300€ tout les … x mois
- si vous faites du meublés, il faut compter le renouvellement des meubles, de l’électroménager, … Mais la fiscalité est plus sympa
- en règle général comptez 5 à 10% d’entretien et de rafraichissement

Par contre, une remarque qui pourrait changer le calcul de la rentabilité : votre appartement se prête il à la colocation ?
Vous pourriez ainsi louer l’ensemble un peu plus cher (genre 400€/chambre), si le marché s’y prête bien entendu.

Par contre si vous gardez pour louer, il faudrait peut être voir si le niveau de charge est négociable. (en allant en AG, et en regardant si les tarifs du syndic, des travaux, des prestations, … ne sont pas abusif)

Pour finir, vous devriez répondre aux questions de cette page

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables
- Fiscales
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie)
- Sociales
- Temps disponible

Auquel je rajouterai votre distance par rapport au bien.

Autre question : vous êtes la seule héritière sur cette appartement ?
Seul la question se pose, a plusieurs, si l’un veux vendre, il faut soit racheter sa part, soit vendre le bien.

Hors ligne

 

#5 27/05/2016 17h31 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.

Je suis seule héritière donc seule à décider.
Je ne suis pas prête à louer l’appartement à une colocation et je ne pense pas que cela s’y prête.
Actuellement je vis à 20 min mais demain je ne sais pas…car ici je suis en location mais l’objectif n’est pas d’y rester.
J’ai déjà regarder les comptes du syndic et je trouve toujours qu’il fait voter des travaux pour faire des travaux et donc des honoraires pour lui. Le souci c’est que la majorité des copropriétaires sont assez âgés et votent en grande majorité les travaux… donc peu de chance d’y échapper.
J’ai des compétences en immobilier (BTS immobilier il y a 10 ans) mais pas de là à être à la pointe de l’actualité en terme d’investissement locatif. mes connaissances datent d’il y a 10 ans.
Juridiquement parlant, je pense avoir les notions nécessaires, beaucoup moins en matière de fiscalité.

Je reviens du notaire où je viens de signer les documents de la succession. L’expert immobilier de l’étude me conseille plutôt de vendre vu l’état du logement, les charges et les risques inhérents à la location.

Hors ligne

 

#6 30/05/2016 10h46 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   82 

Kesling a écrit :

Je reviens du notaire où je viens de signer les documents de la succession. L’expert immobilier de l’étude me conseille plutôt de vendre vu l’état du logement, les charges et les risques inhérents à la location.

Au vu de vos retours, je formulerai le même conseil : rendement faible, peu de chance de diminuer les frais, bien en bonne état donc pouvant se vendre aisément, …

Donc vendez et placez votre argent, vous y serez gagnant en rendement et en absence de soucis.

Après, si émotionnellement, vous souhaitez conserver le bien, là le côté financier ne rentre plus vraiment en compte.

Hors ligne

 

#7 30/05/2016 10h56 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai parcouru ce week-end quelques posts postés sur ce site afin d’apprendre davantage de vos expériences et acquérir de nouvelles connaissances.

Ce que je retiens pour réaliser un "bon" investissement locatif :

- trouver LE bien : cela signifie chercher, chercher, pas passer uniquement quelques minutes par jour sur le bon coin… NEGOCIER pour pouvoir acheter en deçà du prix du marché (certains ici disent de négocier 20, 25 %, faire 10 propositions sans baisser les bras, jusqu’à tomber sur le bon)
- trouver un bien avec travaux : pour évidemment faire baisser le prix d’achat mais aussi pouvoir déduire le montant des travaux es loyers (est-ce valable aussi bien en meublé qu’en non meublé ? ou bien cela dépend uniquement de notre choix fiscal en l’occurence REEL et non micro ?). En contrepartie bien évidemment cela nécessite d’effectuer des travaux (première question : si les travaux sont réalisés par mes soins, sans recours à des entreprises, on ne peut déduire le montant des travaux ? il faut je suppose des artisans et des factures à l’appui… ?)
- le choix de la ville, du quartier, proximité des universités, des transports….
- financer par un prêt le maximum et sur une longue durée afin de minimiser les mensualités, peu importe que les intérêts soient élevés car on les déduit des loyers dans le cadre de l’imposition
- ne viser au final que les biens au rendement au delà des 8%, 10 %
- n’investir que si le cash flow est positif

Plusieurs questions :

- quel type de bien se loue le mieux : studio, T1, T2 si on vise étudiant ou jeunes salariés ?
- si on loue en meublé; on attire d’office les étudiants moins les salariés ?

Ce projet me concerne uniquement, pas mon compagnon… sur quelles données bancaires les banques vont elles se baser ? sur nos 2 situations ? je suis actuellement en congé parental donc sans rémunération… mais j’ai plusieurs placements qui peuvent "sécuriser" le banquier bien que je ne sois pas propriétaire (est ce un frein ?).
Si je vends l’appartement de ma maman, je ne touche pas au montant de la vente pour un éventuel investissement locatif ? ou a minima et je les place ? et j’emprunte le maximum pour financement le bien que j’envisage de louer ?

Dans beaucoup de vos exemples vous arrivez à acheter des petits biens pour 40 000 euros, ici quand je regarde les annonces les studios sont affichés à 70 000 euros. Je sais qu’il faut négocier, attendre de trouver le bien, mais pour un loyer de 350 euros comment réussir à avoir un cash flow positif ?

Merci pour vos réponses

Hors ligne

 

#8 30/05/2016 11h29 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   337 

Vous avez fait un bon résumé.

Pour ce qui se loue le mieux : ça dépend où.

Le meublé, par exemple, à côté des lieux d’études, c’est sûr que vous trouverez plutôt des étudiants. A côté d’une multinationale où il y a beaucoup de passage de cadres, commerciaux etc., ça sera cette clientèle-là. En bord de mer, ça sera du touristique. Il n’y a pas une vérité universelle, mais seulement une vérité valable localement, dans un contexte donné.

Pour ce qui est d’obtenir un prêt sans revenus, c’est très très difficile, même en ayant du capital. Peut-être un prêt in fine en nantissant la totalité de la somme en AV. Il vaudrait sans doute mieux attendre que votre situation salariale s’améliore (à tous les deux).

pour un loyer de 350 euros comment réussir à avoir un cash flow positif ?

Eh bien, en gros, il ne faut pas le payer plus de 40 000 €… wink

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2016 11h34)

Hors ligne

 

#9 30/05/2016 14h46 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   82 

Bien résumé, mais, il faut nuancer.

- Typiquement, mon 1er immeuble, j’ai acheté sans travaux.
C’est plus facile à gérer surtout quand on débute, et qu’on doit gérer les banques, le notaire, le quotidien, …

- Pour l’emprunt, au delà de 20 ans la question se pose.
Surtout que généralement au delà, on paye surtout des frais. (voir l’exemple de Lykkelig)
Ce qui diminue votre amortissement du capital emprunté au démarrage du crédit.
Donc si vous revendez au bout de quelques années, avec un emprunt très long, pas sur que vous rentriez dans vos frais. (entre les frais de notaire, d’agence, les charges et l’amortissement lent)

Pour les revenus, avant d’investir, commencez peut être par gérer le bien hérité, histoire de pas partir dans tout les sens.
(je suis parti dans tout les sens il y a 6 mois, et là je lutte pour revenir à une situation plus canalisé)
Une fois le bien géré (vendu ou loué selon votre décision), vous devrez choisir quoi faire de l’argent issu du bien.
Là, entre PEA, CTO et assurances vies, vous avez le choix.
En sachant qu’après, vous pouvez nantir ces supports afin d’apporter une garantie à la banque.

Concrètement, vous êtes dans un statut un peu particulier : avec un emploi, mais non rémunéré (le contrat de travail est juste suspendu), donc pas franchement pratique à gérer dans un emprunt locatif.
Ceci dit, planifier votre situation (succession, emploi, …) avant de passer à l’investissement me semble conseillé. Et surtout devrait vous permettre de prendre le temps de mieux savoir où vous allez!

Hors ligne

 

#10 30/05/2016 21h19 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   

Je suis tout à fait consciente qu’il faut avant toute chose "clore" la partie appartement en héritage en choisissant ou le vendre ou le louer. Mais il est aussi vrai que cette décision entraînera d’autres décisions à venir notamment si je le vends d’où mes questionnements présents.

Aujourd’hui j’amorce la réflexion et me pose des questions, et vos réponses me permettent soit de les préciser, soit de me questionner à nouveau.

Selon vous dans un tel investissement locatif il est donc plus judicieux de ne pas emprunter au-delà de 20 ans ?

Si je vends le bien se posera la question de comment investir l’argent disponible sachant qu’aujourd’hui ma situation patrimoniale est la suivante :
- PEL : 30 K
- LDD : 12 K
- livret A : 23 K
- assurance vie : 69 K
- autres : 60 K

Je vais prendre mon temps, apprendre, apprendre pour mieux connaître et mieux décider c’est sûr.

Pour un premier investissement je comprends tout à fait l’idée de commencer simple sans travaux mais dès lors si je veux investir près de chez moi le sans travaux c’est minimum 70 000 euros et même avec négociation je ne pourrai déboucher sur un cash flow positif…

comment faire alors ? y mettre beaucoup plus d’apport ? renoncer à investir près de chez moi et viser une ville que je connais moins ?

Hors ligne

 

#11 31/05/2016 09h48 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   82 

Généralement, il est judicieux de ne pas emprunter après 25 ans.
En ce moment les taux sont bas, donc ce n’est pas flagrant, mais au delà de 25 ans il est courant d’estimer que le supplément d’année se compose majoritairement de frais (32 mois de frais supplémentaire sur les 60 mois supplémentaires dans l’exemple que je vous ai donné).

Ensuite, il y a l’effet réduction de l’amortissement.
Plus la durée est longue, moins on amorti de capital dans les premières années, ce qui fait que si le bien est vendu dans les 1ères années, il n’est pas beaucoup remboursé.

Ensuite, les banques suivent difficilement sur des durée longues pour du locatif.
Mon dernier emprunt a été fait sur 15 ans pour cette raison.
2 rachat de prêt que j’effectue me font passer de 17 à 15 ans pour la même raison.

Pour une posture d’attente, une AV sans frais d’entréeest toujours intéressant.
Si vous ne restez pas longtemps, vous n’aurez que peu d’intérêt, donc peu de frais fiscaux.
Et les intérêts, même en payant 35% de forfait, reste toujours intéressant. (mieux vaut 65% de 2% d’une assurance vie, que les 0,75% du livret A big_smile )

Pour l’investissement, avant de commencer, il faut se renseigner, et chercher.
La recherche peux être longue.
Mieux vaut prendre un peu de temps que de tomber sur un bien peu rentable.

Hors ligne

 

#12 31/05/2016 10h14 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   337 

Comme solution de placement après la vente, vous êtes déjà repartie sur l’immobilier en direct.

Pourtant, posons calmement la situation :
- vous allez, d’ici quelques mois, vous retrouver avec environ 180 k€. (J’insiste : des euros. Vous êtes, au moins temporairement, sortie de l’immobilier).
- cela se rajoute à un patrimoine de :
- PEL : 30 K
- LDD : 12 K
- livret A : 23 K
- assurance vie : 69 K
- autres : 60 K

Soit un total de 374 k€.

A partir de là, quels sont vos objectifs ? Vos objectifs personnels, vos objectifs en couple ?

En fonction de ces objectifs, faut-il une solution d’attente, sécurisée même si peu rémunératrice ?

Voulez-vous utiliser l’effet de levier de l’emprunt ? En effet, avec un tel patrimoine + l’effet de levier + des placements un peu plus rémunérateurs qu’actuellement, vous ne seriez pas loin de pouvoir vous passer de travailler. A l’heure actuelle, votre patrimoine, pourtant déjà conséquent, vous rapporte des clopinettes car presque tout est sur des placements à très bas rendement.

Vous avez peut-être dans l’idée de racheter une RP à court ou moyen terme, ce qui diminuerait drastiquement votre patrimoine financier si vous ne recourrez pas à l’emprunt. Pourtant le "loyer évité" de la RP ne représente souvent que 2 à 3 % de sa valeur : ce n’est pas un très bon placement.

C’est tout cela qu’il faut remettre à plat. Et le forum immobilier n’est pas le meilleur endroit pour ce faire.

Je vous conseille déjà de bien lire le bouquin de notre hôte : devenir rentier en 10 ans. Lisez aussi sa newsletter pour voir ce que ça donne, au réel. Lisez d’autres exemples de portefeuilles de divers foreumeurs.

N’oubliez pas d’intégrer dans vos calculs le fait que vous êtes pacsée : il n’est pas toujours facile de réfléchir de façon parfaitement rationnelle sur ce qui est à l’un, ce qui est à l’autre, ce qui est aux deux… Et sur ce qui se passera en cas de problème.

Tout cela vous permettra de mener cette réflexion globale sur votre patrimoine, sur son allocation, sur la rémunération qu’il peut vous apporter, et d’en dégager les choix que vous voulez faire. Et si vous voulez l’avis des autres foreumeurs sur cette réflexion globale, la meilleure place reste encore le fil de votre présentation.

Après, c’est sûr, ce n’est pas la solution la plus facile. Ca fait quelques lectures et beaucoup de réflexions. Mais il me semble que le rendement qui peut se dégager de ce patrimoine, en augmentant éventuellement son assiette par l’effet de levier de l’emprunt, mérite largement que vous meniez cette réflexion.

Dernière modification par Bernard2K (31/05/2016 11h57)

Hors ligne

 

#13 31/05/2016 13h01 → Kesling : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (crédit, immobilier, irpp (impôt sur le revenu des personnes physiques))

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.

Je pense en effet avoir choisi l’immobilier car c’est le domaine où j’ai des connaissances a minima comparativement aux placements boursiers, financiers.

Je vais de ce pas réactualiser ma présentation et la compléter des informations que j’ai données sur ce post afin que les forumeurs aient la vision la plus complète possible de mon profil.

Je me posais même la question ces derniers jours de voir un conseiller en gestion du patrimoine mais je ne sais pas du tout si : cela vaut le coup, comment le choisir….

Mes objectifs concrètement seraient de miser à la fois sur le moyen et long terme afin de me constituer un patrimoine et de générer un flux récurrent de revenu pour qui sait ne plus être tributaire d’une activité salariée contraignante. L’idée est aussi évidemment d’assurer une transmission de patrimoine à mes filles.
Je ne suis pas suffisamment calée pour parler de diversification de mes placements malheureusement.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech