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#1 09/10/2011 16h36 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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Je souhaiterais vous parler d’une autre foncière décotée un peu comme GAgfah dont nous parle IH ou CBsm dans une discussion avec Stéphane.
Elle s’appelle lux_airport (CERT.LUX-AIRPORT)  code isin LU0092846210 LUXA
Pour plus d’info et pour me corriger dans les calculs :
http://www.kbcmerchantbanking.com/WPP/D … Q1/BZMELZF

Situation géographique et description de la foncière :

Les immeubles font partie d’un complexe immobilier « European Bank and Business Center » de 6 bâtiments de bureaux dont la surface totale est de 22 350 m².  Ils sont équipés d’un parking souterrain commun. L’ « EBBC » se trouve à 5 min du centre d’affaire du Kirschberg où l’on trouve le siège de certaines institutions européennes et à 10 min du centre ville de Luxembourg.

Ce certificat immobilier porte sur 2 blocs de ce complexe.

Le bloc E est constitué de 5 étages d’une surface totale de 4 390 m2 de bureaux et le bloc B est constitué de 4 étages d’une surface totale 4 075 m2 de bureaux.
Histoire locative de la foncière : (que j’ai essayée de retracer)
En 2008 on avait initialement :

[img]http://http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/476_luxairport.jpg

Dans le bloc E, on avait :  Ferrero Luxembourg avec une échéance du bail au 30 juin 2006, résiliation intermédiaire 2003. Ferrero louait tout le bloc E.

Dans le bloc B, on avait initialement :
-    PSF Morgan Stanley Dean Witter avait signé un contrat de bail jusqu’en août 2008. Bail avait été reconduit jusqu’en  juin 2011. MS occupait 530 m2 de bureaux + 20 m2 d’archives et 30 emplacements dans le bloc B.
-  Sogecore : échéance de bail en août 2008. Société toujours présente à l’heure actuelle (mais a résilié 7 emplacements de parkings)
- Ferrero Luxembourg et East Europe
- Dresdner Bank appelé maintenant Commerzbank  : échéance du bail juin 2008. Bail reconduit jusqu’en juin 2011. Elle louait 1 060 m2 + 45 parkings + 100 m2 dans le bloc E.

Voici les différentes étapes du départ de presque la totalité des locataires :

1/ La société Ferrero décide de résilier son contrat en juin 2009. La société lux airport décide de prolonger temporairement le contrat de Ferrero avec son accord. La société quitte l’EBBC après cette prolongation.

2/Morgan Stanley dont le contrat avait été reconduit a décidé de résilier son contrat. Il a pris fin le 15 aout 2011. 

3/Commerzbank décide de résilier son contrat qui s’est terminé le 30 juin 2011.

Ce qui fait qu’actuellement seuls 530m2 des 4 074m2 de bureaux, 17 des 161 parkings et 25 m2  des 203 m2 d’archives dans le bloc B sont loués.
Il y a eu une relocation à partir du 1er octobre 2011 grâce à une crèche Enfant Roi : 878 m2 et 25 parkings dans le bloc E. Fin du bail 30 sept 2023 soit 12 ans.

Donc actuellement :  bloc B 530 m2/ 4 075 m2 et le bloc E 878 m2 sont loués /4 390 m2.
TO = 16.6% ( bureaux + parkings + archives )
!!! J’ai pu faire des erreurs et ce sont les documents sur le site de KBC qui font foi !!!


Point de vue boursier :
-  C’est 150 000 certificats immobiliers émis par KBC ( belge ).
-  ANR des 2 blocs réunis : de 1998 à 2011 est passé de 37, 18 millions d’euros à 30,825 millions
soit 247 euros/ action à actuellement à 205.5 euros/action.
Elle cote 80 € sur Bruxelles (au moment ou j’écris)
== > Décote de 61 % sur ANR. Cours le plus bas à 52 semaines 74 €

- dividendes de 2008 à 2011 : 15.35 €/16.28 €/11.4 €/ 0  € --> pas de dividende pour cette année

- D’importantes rénovations ont été réalisées ces dernières années ( 10 EUR par certificat au 31/12/10) et que d’autres sont encore prévues.

- Possibilité de luxairport de vendre les 2 blocs jusqu’en 2013 (jusqu’à 15 ans après 1998 ) puis de les vendre après 25 ans de détention soit 2023. Il faut l’accord des 2/3 des porteurs du certif.

Pour la fiscalité : 15% de retenue à la source par Luxembourg + fiscalité PEA/CT http://www.legilux.public.lu/leg/a/arch … 15#page=24

Premiers éléments de discussion :

On voit clairement qu’il n’y a pas de mutualisation du risque puisqu’il s’agit d’un certificat qui porte sur 2 « petits » blocs.
Dans l’hypothèse d’une relocation et d’achat de certifs maintenant : on pourrait retrouver les 11.4 € de dividende (soit par rapport au cours de 80 € - Rdt à 14% avant fiscalité) + s’attendre à une remontée du cours de l’action. Tout cela sous réserve des travaux encore à effectuer.

Que pensez-vous de cette petite foncière avec son potentiel et ses multiples problèmes ?

Conformité AMF: je n’ai aucun titres

Dernière modification par uveite (26/09/2012 19h08)

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#2 09/10/2011 20h23 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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Ça parait tentant…mais risque
Il faudrait approfondir:pourquoi tant de résiliations de bail?

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#3 04/04/2012 11h22 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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https://multimediafiles.kbcgroup.eu/ng/ … cht_fr.pdf

Les investissements pour le maintien de la location de Morgan Stanley sont terminés.
Possible relocation car création d’un Food Park. De combien va monter la taux d’occupation ?

Cours à 79,75 €
ANR de 199 € qui baisse tjs mais décote tjs de 60%
Pas de dividende cette année ( on s’en doutait un peu … )

AMF : aucun titre
mais j’ai vraiment envie de voir comment va se comporter ce certificat suite à cette possible relocation !!!

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#4 26/09/2012 19h15 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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Update

Toujours pas de nouvelles concernant le Food Park par contre, une toute petite relocation de 142.53 m2 est annoncée soit TO = 18.3 %

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#5 15/11/2012 15h18 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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Je suis tombé par hasard sur cette article.
Travaillant au lux pour une société qui louait des locaux dans un des immeubles pré-cité, je peux vous en dire 2 mots. La société a démmenagé pour avoir une meilleure visibilité et une adresse un peu plus prestigieuse (centre d’affaire du kirchberg).
Il n’y a aucune possibilité d’extension autour de ces immeubles donc ce petit centre d’affaires restera isolé. Dans notre batiment, il n’y avait pas de cantine, l’aspect parking souterrain très réduit et peu d’offres de resto aux alentours. Seul possibilité, prendre sa voiture pour aller vers le kirchberg. En plus, le centre n’est pas très bien desservi par les transports en commun (2 lignes de bus, très loin de la gare mais proche de l’autoroute vers l’allemagne, en revanche loin de la belgique et de la france)

Par ailleurs, l’offre en bureau à louer est assez riche au lux et des immeubles bien placés (kirchberg ou centre ville) n’ont toujours pas trouvé preneur.

Les sociétés financières regroupent leurs équipes et préfèrent louer de plus grands immeubles, mieux équipés et mieux placés. L’effectif dans la finance est plutôt en diminution (lègère).

En conclusion, je ne vois pas la tendance s’inversait en terme de location de ces immeubles.

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#6 22/11/2012 20h31 → Lux-Airport : une petite foncière luxembourgeoise très décotée

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Veuillez m’excuser, je n’avais pas vu votre réponse Reinanto54.

Il y a des news …

Vous avez raison concernant son emplacement, cependant le point faible de cette foncière cad son emplacement unique peut être un excellent levier à la perte comme à la hausse.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/476_image1.jpg

TO remonte à 28%. (on s’approche des 100% encore un petit effort :-))

AMF toujours pas

PS : à reinanto54,

reinanto54 a écrit :

54

c’est là ou j’effectue mon internat :-) A quand un repas d’investisseurs heureux 2013 dans le nord est (avec siocnarf et tout ceux qui nous rejoindrons) ? lol

Dernière modification par uveite (22/11/2012 20h33)

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