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#1 18/05/2016 16h29 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Bonjour à tous,

L’une des locataires de l’immeuble que je possède m’a signalé un dégât des eaux relativement important au niveau de son faux-plafond. Un devis de réparation a été établi à près de 1000€.

N’ayant pu identifier de façon évidente l’origine de la fuite, nous avons tous deux signalé le sinistre auprès de nos assurances, puis j’ai fait passer un plombier pour une recherche de fuite. Il s’est avéré qu’elle avait pour origine le robinet d’arrêt du WC d’un des autres locataires à l’étage supérieur, qui fuyait manifestement depuis plusieurs mois.

Au final j’ai déboursé 400€ directement au plombier, dont 300€ pour la recherche de fuite et 100€ pour la réparation proprement dite. Je n’ai pas de certitude que la recherche de fuite sera prise en charge intégralement par mon assurance, et dans tous les cas il y aura une franchise.

Dans cette situation, dans quelle mesure est-ce que je peux me retourner contre le locataire à l’origine de la fuite via un élément matériel dont l’entretien est, sauf erreur de ma part, à la charge du locataire ? Est-il possible de lui demander de prendre également en charge ma franchise, au vu que la recherche de fuite n’aurait pas eu lieu s’il avait fait la réparation dans les temps, ou du moins m’avait averti du problème ?

Mots-clés : dégât, eaux, locataire, recours

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#2 18/05/2016 16h38 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Est ce que le plombier a fait un diagnostic écrit ?

Au passage, le robinet d’arrêt du wc ?
C’est à dire quel pièce ? Le robinet était mort, le joint cassé,  ….

De mon point de vue, je dirais responsabilité au locataire n’ayant pas entretenu.
Mais il faut prouver que c’est un défaut d’entretien, et que la fuite dure depuis un moment.

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#3 18/05/2016 18h46 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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J’ai tendance à dire que c’est à votre assurance de rechercher la responsabilité de la partie tierce (locataire ou bailleur de l’appartement du dessus, selon la nature de la fuite). Votre assurance est prête à défendre vos droits, et ils le font d’autant plus volontiers quand il s’agit de faire payer l’assurance de la partie adverse !

Donc, j’aurais tendance à dire : demandez conseil à votre assurance ; montez un dossier avec vos dépenses ; n’oubliez pas de fournir tout élément probant sur l’origine du dégât (notamment attestation du plombier). Qu’il soit précis sur l’origine de la panne car, comme le dit gunday, suivant si c’est une pièce de petit entretien (joint) ou une pièce plus grosse, ça risque de changer entre la responsabilité du locataire ou du bailleur de cet appartement du dessus ; non pas que ça soit vraiment vos oignons, mais il vaut mieux aider les assurances du locataire et du bailleur à déterminer la responsabilité, de façon à avoir une résolution rapide du sinistre.

Avec un peu de chance, vous n’aurez pas de franchise. En effet, la franchise, c’est quand on est en tort. Là, le locataire (ou le proprio) fautif (appartement du dessus) aura peut-être une franchise vis à vis de son assurance ; mais vous ne devriez pas en avoir.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2016 08h50)

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#4 19/05/2016 08h09 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Les dégats des eaux représentent 9/10 des sinistres couverts par les Assurances locatives
Avez vous l’attestation d’assurance du locatire de l’étage supérieur ?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 19/05/2016 09h26 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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J’ai en effet demandé un rapport écrit du plombier qui est intervenu sur la recherche de fuite, décrivant les démarches entreprises, l’origine de la fuite (notamment l’appartement concerné) et les réparations effectuées. Entre autres, que "le robinet toilette était endommagé".

Par conséquent il me semble que l’on est bien dans le cas d’un défaut d’entretien (j’imagine que le robinet devait être totalement entartré, comme c’est souvent le cas dans le Nord à cause des eaux très calcaires).

Je dispose de l’attestation d’assurance locative de tous les logements concernés, y compris celle pour l’appartement à l’origine de la fuite.

Si je comprends bien, vous me recommandez dans un premier temps de mener à leur terme toutes les démarches côté assurances, puis dans un second temps de me retourner vers le locataire dans l’hypothèse où je ne serai pas totalement indemnisé ?

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#6 19/05/2016 10h03 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Non, je dis que c’est le boulot de votre assurance de se retourner contre celle du locataire (ou de son bailleur).

Quand vous subissez un accident de la route avec un autre conducteur qui est 100 % en tort, votre assurance vous rembourse, et se retourne contre l’assurance de l’autre conducteur. Ce n’est jamais à vous de faire des démarches en direct envers l’autre conducteur, ça se règle d’assurance à assurance. Là c’est pareil.

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#7 20/05/2016 09h02 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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@ perecastor

Vous adressez un courrier à votre compagnie d’assurance, joignez les devis de remise en éta
(eventuellement joignez les attestations d’assurances des occupants des lots concernés)

et c’est tout smile


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#8 20/05/2016 10h29 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Merci pour vos retours.

J’ai fait modifier le rapport du plombier pour qu’il soit plus explicite ("le clapet du robinet du WC était endommagé").

J’envoie le rapport, ma facture de recherche de fuite et de réparation ainsi que le devis de réparations dans l’appartement de la locataire à mon assurance et les attestations d’assurance des appartements concernés à mon assurance PNO.

Je demande à ma locataire ayant subi le dégât des eaux d’envoyer le devis de réparation (à son nom) à son assurance, et de réaliser les travaux d’ici la fin de son préavis, qu’elle a posé aujourd’hui.

Et bien sûr, je vous tiens au courant de l’issue du problème !

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#9 20/05/2016 12h12 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Attention de bien vérifier la date du préavis et des différents devis/attestations.

Si un dégât des eaux apparaît alors que le préavis est déjà donné, les frais sont pour la copropriété et non le locataire.

Dernière modification par Smad (20/05/2016 12h13)

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#10 20/05/2016 12h31 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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"Si un dégât des eaux apparaît alors que le préavis est déjà donné, les frais sont pour la copropriété et non le locataire."

Le passage par l’assurance de la copro n’a aucun lien avec le préavis : il est de fait si le DDE touche une partie commune (conventions cidre/cide-cop).

Le préavis renvoie à l’assurance du propriétaire et plus à celle de l’occupant pour les dommages internes / privés du logement.

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#11 20/05/2016 14h28 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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En l’occurrence le dégât des eaux, de même que la recherche de fuite et sa réparation, sont bien antérieurs à la réception de la LRAR prévenant du départ de la locataire.

En revanche l’assurance m’a alerté sur le fait que l’indemnisation doit avoir lieu tant que la locataire est encore dans les lieux, autrement c’est mon assurance PNO qui devrait prendre le relais. Par contre l’exécution des travaux peut être postérieure, car l’EDL de sortie mentionnerait les dégâts dont la réparation resterait à la charge du locataire. C’est donc dans l’intérêt du locataire, dans tous les cas, de faire les démarches pour être correctement indemnisé.

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#12 26/05/2016 00h26 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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xa a écrit :

"Si un dégât des eaux apparaît alors que le préavis est déjà donné, les frais sont pour la copropriété et non le locataire."

Le passage par l’assurance de la copro n’a aucun lien avec le préavis : il est de fait si le DDE touche une partie commune (conventions cidre/cide-cop).

Le préavis renvoie à l’assurance du propriétaire et plus à celle de l’occupant pour les dommages internes / privés du logement.

Tiré d’un autre sujet :

ojal a écrit :

A noter qu’il m’est arrivé d’avoir un petit sinistre - 400€ - de dégât des eaux sur une fuite de cumulus avec des dégâts uniquement dans notre appartement. Nous avons identifié ce dégât alors que notre locataire en location meublée avait déjà donné son dédit mais il restait encore 15 jours à courir sur le bail. Son assurance habitation nous a indiqué qu’une fois le dédit donné ils n’intervenaient plus sur ce genre de sinistre… Hé bien c’est l’assurance de la copro qui aurait du fonctionner et le syndic a préféré ne pas faire de déclaration pour ne pas faire augmenter la prime d’assurance et le sinistre a été réglé directement par les fonds de la copropriété!

Dernière modification par Smad (26/05/2016 00h27)

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#13 26/05/2016 01h33 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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smad

Ojal peut écrire ce qu’il veut, la convention est très claire : c’est le type de DDE qui définit si le dégât est pris en charge par l’assurance de la copropriété (DDE touchant un commun, ce qui inclut tout mur structurel du batiment) ou celle de l’occupant.

FFSA a écrit :

Dans le cadre des conventions Cidre et Cide Cop, la prise en charge des dommages incombe à l’assureur qui garantit le lésé. Ce dernier est déterminé en fonction de la nature des biens endommagés.



Au titre de la convention Cidre, le lésé est :

-    l’occupant pour le contenu et les embellissements ;
-    la collectivité des copropriétaires ou le propriétaire de l’immeuble, pour les parties immobilières communes et privatives, hors embellissements.

Sauf si elle dépasse 25%, la convention Cidre prévoit que la vétusté n’est pas appliquée pour l’indemnisation des dommages aux embellissements et aux parties immobilières privatives.

CQFD : rien à voir avec l’existence d’un préavis ou non, c’est le type de DDE qui définit quelle assurance agit, même si 3 syndics sur 4 sont incompétents sur ce sujet.

Pour préciser :
- l’article 3.1 de la convention prévoit que c’est l’assurance du lésé qui prend en charge le dommage,
- l’article 3.11 qui définit la prise en charge par l’assureur de l’immeuble des dommages aux parties immobilières (murs porteurs, dalles, etc …)
- l’article 3.12 que l’assureur de l’occupant prend en charge les embellissements, qu’ils aient été réalisé ou non par l’occupant. Les cloisons internes sont des embellissements.

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#14 26/05/2016 17h00 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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XA cela n’est pas exact.

La convention prévoit bien que si le locataire a donné son congé, c’est à la PNO du propriétaire de prendre en charge ou à la copropriété… cela est une certitude.

Second point, c’est bien l’assureur du lésé qui paie si les dommages sont inferieurs à 1600 ht et que l’on reste majoritairement dans le cadre des embellissements … si le plafond est au sol, c’est autre chose….C’est de l’immobilier et la on fait des recours….

Donc 1000 euros de plafond à laisser secher et à repeindre, il n’y a pas de recours possible contre le locataire en cause…

En ce qui concerne la recherche de la fuite , elle est normalement couverte par l’assurance pour sa partie recherche (300e) mais pas pour la réparation (100e). En effet, un assureur couvre les conéquences d’un sinistre pas les causes de celui-ci.

Et normalement dans ce cas et sous couvert de la convention, il n’y a  pas de franchises pour le lésé.

PICSOU

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#15 26/05/2016 17h33 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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"La convention prévoit bien que si le locataire a donné son congé, c’est à la PNO du propriétaire de prendre en charge ou à la copropriété… cela est une certitude."

Bien, alors donnez moi l’article qui précise que le dégat sur les peintures intéreures est de la responsabilité des 50 copropriétaires de l’immeuble et non uniquement du propriétaire de l’appart, en raison du préavis de son locataire, alors que pour l’appartement voisin ca sera bien de la responsabilité de l’assurance habitation du propriétaire occupant et non de l’assurance générale de l’immeuble.

Je répète ce que j’ai dit : la convention prévoit que pour tout dommage immobilier, c’est l’assurance de la copropriété qui joue, pour les dommages intérieurs non liés à un dommage sur l’immeuble, c’est l’assurance de l’occupant (celle du locataire si locataire, celle du propriétaire occupant ou non occupant sinon).

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#16 26/05/2016 18h24 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Xa,

il s’agit de l’article " 3.1211 de la convention Cidre indique que « si, au cours de l’instruction du dossier et avant le règlement de l’indemnité, l’assureur de l’occupant a connaissance du congé donné (ou reçu) par ce dernier, il se dessaisit du ­dossier et c’est l’assureur du propriétaire qui prend en charge les embellissements sans possibilité d’action en remboursement ­auprès du locataire ».  "

Dans, le cadre des peintures interieures (embellissements), le locataire est considéré comme le lésé (donc c’est son assurance qui fonctionne)…mais si le locataire donne congé … le lésé devient le propriétaire… et la c’est effectivement la PNO du propriétaire qui fonctionne …. Mais à ce jour et malgré l’obligation de la loir ALUR, environ 1 PNO sur 2 est assurée en France…. donc cela peut facilement se reporter sur l’assurance de la copropriété….

D’ailleurs, dans un constat de dégats des eaux (le vert !), la question de savoir s’il ya un congé du locataire est posée….

Le dégat des eaux est trés complexe ….et même quand on le pratique couramment les interpretations sont parfois trés divergentes …  mais cette regle du congé du loctaire est connue et respectée….

picsou

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#17 26/05/2016 20h52 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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" c’est l’assureur du propriétaire "

C’est juste ce que je dis depuis le début : l’assurance du PROPRIETAIRE, pas de la COPROPRIETE.

Je répète ce que je dis depuis le début sur ce thème : l’assurance de la copropriété (de l’ensemble de tous les proprétaires) n’est engagée que par le type de DDE constaté, et le préavis est sans effet sur ce point.

Merci de confirmer ce que je dis !

Juste pour mémoire, je me cite :
"Le passage par l’assurance de la copro n’a aucun lien avec le préavis : il est de fait si le DDE touche une partie commune (conventions cidre/cide-cop).

Le préavis renvoie à l’assurance du propriétaire et plus à celle de l’occupant pour les dommages internes / privés du logement."

et

"c’est le type de DDE qui définit si le dégât est pris en charge par l’assurance de la copropriété "

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#18 26/05/2016 20h59 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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On est d’accord mais je  dis aussi que le propriétaire n’est pas toujours assuré ! Même rarement, et dans ce cas, c’est bien la copropriété !

Et vous ne sembliez pas connaître la notion de préavis par le locataire …. Bref, maintenant nous sommes d’accord …. Cela est parfait …

Picsou

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#19 26/05/2016 21h25 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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"On est d’accord mais je  dis aussi que le propriétaire n’est pas toujours assuré !"

Je n’ai jamais dit que le propriétaire avait pensé à ce couvrir, mais si c’est idiot de ne pas le faire.

"Même rarement, et dans ce cas, c’est bien la copropriété !"

C’est là que je ne suis pas d’accord. D’ailleurs je ne suis pas le seul puisque c’est l’une des raisons de l’ajout dans la loi alur de cette obligation, justement pour éviter les cas qui n’étaient pas couverts de base en l’absence d’une telle PNO …

Certaines assurances intégraient, comme une option, la couverture des logements vides, mais cela restait une option et non une assurance de fait.

Sur ce point, nous ne sommes pas d’accord : pour moi, en l’absence d’une couverture spécifique pour le propriétaire non occupant (rendue obligatoire par la loi Alur), c’est la responsabilité personnelle de ce propriétaire qui est engagée, et il doit assumer seul les réparations des dommages non couverts par l’assurance de la copropriété.

Vous noterez que la convention, dans l’article que vous citez, prévoit explicitement que c’est l’assurance du propriétaire, et non celle de la copropriété, qui prend en charge.

Merci donc de citer l’article qui prévoit qu’en cas de défaut d’assurance, la copropriété prend le relai quoi qu’il arrive.

"Et vous ne sembliez pas connaître la notion de préavis par le locataire"

……

"Le préavis renvoie à l’assurance du propriétaire et plus à celle de l’occupant pour les dommages internes / privés du logement."

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#20 30/05/2016 20h13 → Recours contre un locataire suite à un dégât des eaux ? (dégât, eaux, locataire, recours)

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Petite MAJ par rapport à mon problème.

L’assurance de la locataire ayant subi le dégât des eaux vient d’indiquer à toutes les parties qu’elle ne prendra rien à sa charge car la locataire a déposé son préavis de départ. Peu importe donc que la date du sinistre, du signalement aux assurances et de la demande d’indemnisation soient antérieures.

Ce sera donc à moi d’engager les travaux et de me faire indemniser sur facture auprès de mon assurance, qui se retournera contre celle de la locataire qui, par négligence, n’a pas réalisé la réparation locative et causé le sinistre. La recherche de fuite sera également prise en charge, sans franchise. Seuls la réparation de la fuite proprement dite ne sera pas remboursée, charge à moi de me retourner contre la locataire via une retenue sur le dépôt de garantie.

PS : Rebondissement de dernière minute, la même locataire vient de m’informer d’un nouveau dégât des eaux au niveau du même plafond, cette fois-ci à cause de… une bâche qui s’est soulevée de la toiture en cours de réfection complète ! L’artisan en charge de la réfection m’a promis d’assumer ses responsabilités et prendre à sa charge tous les dégâts subis, donc au final c’est peut-être lui qui réparera le plafond gracieusement… décidément la vie de bailleur n’est pas un long fleuve tranquille…

Dernière modification par perecastor (30/05/2016 23h23)

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