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#1 13/05/2016 23h08 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonsoir.

A force de retourner le problème, j’en viens à tourner en rond, j’ai donc besoin d’un avis extérieur.

Je suis à la recherche d’un autre projet immobilier et j’ai commencé à visiter quelques biens proposés à la vente. Je suis notamment intéressé par un immeuble à Toulon dans un quartier prisé.

Type de bien : Immeuble
4 T3 de 55m2 dont 3 loués.
1 local commercial loué à un traiteur qui débute et à bien investi pour valoriser le local.

Revenus locatif actuels : 2055€, avec un appartement vide.
Tous les appartements nécessitent des travaux que j’estime à environ 15000€ par lot. Les fenêtres sont à double vitrage PVC récent mais la déco, la cuisine, la salle de bain et une partie des réseaux électriques laissent à désirer.
J’ai appris lors d’une seconde visite que deux locataires (dont un mauvais payeur qui partent cette semaine).
Il ne reste donc qu’un appartement loué 530€ et le local commercial 450€ soit 980€ par mois de revenus foncier à partir du mois de juin.
La taxe foncière est de 3900€.
L’immeuble à une façade saine bien que tachée par une gouttière défectueuse qui a déjà été réparée. Le toit est à voir mais est annoncé en bon état. La cage d’escalier est défraichie.
Une cave voutée est présente sous le local commercial mais est inutilisable (gravats et objet accumulés) car elle est en permanence avec 20cm d’eau. Le traiteur a déjà eu des remontées d’eau au début de ses travaux et a mis en place des matériaux hydrofuges ce qui semble avoir stabilisé la situation. La mise en place d’une pompe dans un puisard me semble indispensable. C’est un peu la maladie du quartier.

Projet.
La réfection des trois appartements devrait couter environ au total 45000€
Le prix de vente est 375000€
Le loyer des appartements rénovés sera entre 600€ et 650€ ce qui donnerai un revenu mensuel brut de 2780€.
J’envisage de créer une SCI pour ce projet (et les autres à venir). A priori IS afin de ne pas faire exploser mon imposition personnelle.

Je compte emprunter le prix d’achat, les frais de notaire et le montant des travaux. Prêt amortissable ou in fine si cela passe.

Ma situation personnelle :
Marié, trois enfants, CDI, ma femme ne travaille pas. J’ai 38 ans.
Propriétaire de deux appartements dont un payé, 650€+690€ de revenus fonciers. Un locataire quitte à la fin du mois et je n’ai pas encore de remplaçant.
Salaire 4900€ net par moi + le bonus de ma femme qui fait quelques remplacements.
Non propriétaire de ma résidence principale par choix. Loyer 1150€ par mois.
Un prêt travaux en cours de 430€ par mois pendant encore 18 mois et un prêt immobilier de 120000€ (580€ par mois), il reste 22 ans à payer.
Epargne 15000€ en bourse (merci le forum), 8000€ en cash sur différents livrets et LDD, 3000€ en AV (dont une à plus de 8 ans et peut me servir de "super-livret").

Perspectives
L’offre est intéressante mais je me pose les questions suivantes :
1- il me semble que mes réserves sont insuffisantes pour faire face aux n mois de vacance prévisibles sur 3 appartements le temps de conduire les travaux et de trouver des locataires.
2- le projet est à priori à cash flow positif mais uniquement lorsque tout est loué.
3- j’ignore combien pourrait couter les travaux dans la cave qu’il faudra réaliser un jour.

Bilan financier avec tout les loyers loyer :

Revenus : 600*12*3+430*12+450*12=33360€
Gestion locative + assurance loyer : -3336€
Taxe fonicère : -3900€
Assurance : -500€ (a voir pour le montant…)
Prêt 450000 2,05 pendant 25 ans : 24168€

Trésorerie avant impôt : 1456€ / an

Mais sans trois loyers pour quelque mois : -1500€ / mois!!

J’ai donc quelques craintes. Ce n’est pas la dynamique du projet qui me pose le plus de problèmes mais ma capacité à assumer les problèmes. Malgré tout le prix me semble correct pour le quartier, l’emplacement est top.

Quel est votre avis sur ma marge de sécurité?

Autre question plus générale qui elle touche à la stratégie patrimoniale.
Mes réserves qui sont insuffisantes pourtant : 
1- l’appartement payé a été acheté en 1998 et m’a couté 35000€ plus 15000€ de travaux il y a trois ans pour un loyer actuel de 690€ ce qui donne un super rendement et du cash en poche.
2- malgré ce revenu, je n’arrive pas à faire décoller mon épargne qui a été sollicitée l’année dernière à cause d’une perte de revenus est le solde de prêts en anticipation de la perte temporaire que j’évoque. Le manque à gagner et le solde de crédit m’a ponctionné mon épargne de 15000€ qui m’auraient été utiles aujourd’hui.

Partant du postulat que mon talon d’Achille est mon manque de trésorerie, je me pose donc les questions suivantes :
- est il judicieux de conserver mon appartement dont le crédit est payé et qui me donne un rendement imbattable mais un flux idéal pour le quotidien mais trop faible pour une accumulation de projets immobiliers?
- est-il judicieux de vendre cet appartement dont la valeur est estimé à au plus 130000€ ce qui diminuerai mes revenus (et donc mon impôt) mais me donnerai une solidité financières appréciable. Cette solidité pourrait accompagner d’autre projets pour peu que je conserve la réserve ainsi constituée en ne l’utilisant pas pour des prêts personnels. Malgré tout, cette belle somme d’argent sur une assurance vie ne me donnerai pas et de loin le même rendement (15,6% brut!)

Donc faut-il sauver le rendement et manquer de cash toute ma vie ou accepter de perdre en rendement et être plus solide pour poursuivre…

Je vous remercie pour vos commentaires et éclaircissements.

Cordialement.

Mots-clés : achat, immeuble, rapport


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#2 13/05/2016 23h48 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonjour Ploule,

Je ne connais pas du tout le marché sur Toulon. Toutefois, d’un regard extérieur, votre projet ne semble pas avoir une très grande rentabilité (7,5% en rentabilité brute). Avec ce niveau de rentabilité en immobilier, j’attends un bien pour lequel je n’ai aucun risque ou presque. Or dans votre projet, le local commercial avec un traiteur qui vient de commencer et les inondations possibles sont des risques à prendre en compte (sans oublier le locataire indélicat, êtes vous certain qu’il sera expulsé et qu’il ne dégradera pas le bien avant de partir?). Néanmoins, vous connaissez certainement mieux le marché toulonnais que moi.

Concernant la vente de vos biens, je crois comprendre que pour calculer la rentabilité de vos appartements, vous prenez le montant des loyers actuels avec le prix d’achat historique du bien. C’est selon moi une erreur. En effet, la rentabilité se calcule par rapport à la valeur d’un actif. Voici un exemple qui pourra être plus parlant:

- J’ai acheté un bien immobilier pour 50 000 euros en 2010 qui me rapporte 5 000 euros de loyers (hors charges) en 2016. En 2016, ce bien est évalué à 100 000 euros (c’est juste un exemple) Si je calcule de votre façon, j’ai donc actuellement un rendement de 10% (5000/50000) ce qui est très honorable pour un bien immobilier. Mais en réalité, étant donné que l’appartement vaut 100 000 euros, la rentabilité n’est que de 5%. En effet, si je vendais cet appartement et que je plaçais mes 100 000 euros sur une assurance vie à 7%, j’aurais 7 000 euros par an. J’ai donc tout intérêt à vendre mon appartement.

Enfin, je vous conseille de vous renseigner auprès d’un banquier ou courtier concernant votre projet, car il ne sera pas facile à financier. J’ai eu le problème lorsque je souhaitais acheter un immeuble (que je n’ai pas encore trouvé). Mon banquier m’avait indiqué que les freins à l’obtention de mon prêt était les suivants:
- Je ne possède pas ma résidence principale (pbl réglé depuis)
- Je possède déjà deux biens et avec les loyers de l’immeuble, mes revenus locatifs seraient plus élevés que ceux de mes revenus professionnels (j’avoue ne pas voir où est le pbl mais bon…)

Je suis loin d’avoir l’expertise de certains de ce forum et mes remarques n’engagent évidemment que moi. Je vous souhaite bonne chance dans votre projet.

Dernière modification par Stochastic (14/05/2016 00h14)

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#3 14/05/2016 00h04 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonsoir

De plus, vous n’avez pas pris en compte l’aspect fiscal.
A votre niveau de salaire, votre TMI doit être de 30 %.
Si au début vous pouvez déduire des intérêts (et des travaux ?), après ça se gâte …

Même avec une SCI à l’IS, vous payez des impôts.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (14/05/2016 00h19)

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#4 14/05/2016 09h29 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonjour,

ça risque de coincer côté banque car vous arriveriez à 3000 € de remboursement par mois. Tout va dépendre de comment ils retiennent les revenus fonciers dans leurs calculs de taux d’endettement.

Je pense aussi que le rendement n’est pas assez élevé compte tenu du risque :
- les locataires qui se barrent : pourquoi ? 3 sur 4 en peu temps, ça fait beaucoup, alors que sur des T3 on a souvent assez peu de turnover.
- les travaux : vous êtes sûr pour 15000 € par logement ? Vous avez notamment vérifié avec un électricien, diag en main ?
- immeuble les pieds dans l’eau, ça serait peut-être à voir avec un vieux maçon ou un vieil architecte expérimenté connaissant le coin, pour savoir si ça craint.
- le traiteur, il a quelle surface ? C’est normal qu’il paie moins qu’un appartement ?

En fait, le rendement brut de votre appart (ramené à sa valeur actuelle) et celui de votre immeuble envisagé sont comparables : dans les 7 % bruts.

Après, ce qui fait la différence, c’est la fiscalité. En location nue, malgré les travaux, vous allez rapidement vous retrouver à payer beaucoup d’impôts, avec un cashflow qui passe en négatif. Si je compte bien, en année moyenne après la fin de la déduction des travaux, vous serez à :
18800 € de revenus fonciers nets pour cet immeuble (j’ai compté 33360 € bruts, moins les charges que vous avez listées, moins 6850 € de coût intérêts + assurance de l’emprunt, en moyenne par an).
- 44 % d’imposition (30 % TMI + 14 % de CSG-RDS (compte tenu de la récupération partielle)) de ces revenus fonciers nets = 8280 € par an.
=10517 € de revenus nets d’impôts.
- 18000 €/an de remboursement du capital (on a déjà déduit les intérêts et l’assurance)
= cashflow net de MOINS 7500 €/an.

J’ai fait quelques arrondis et approximations, à vous de refaire les calculs au plus réaliste.

En plus vos travaux vont être "bouffés" en seulement 2 ans d’imposition.

Vous serez, en année pleine et en comptant les deux appartements que vous avez déjà, à 30000 € par an environ de revenus fonciers nets, avant imputation des travaux. Travaux de 60 000 €. Je suppose que l’imputation des travaux commence sur une année pleine, pour simplifier.
Année 1 : 0 € de revenu fonciers, 10 700 € de revenus d’activité en moins. 1 année où vous payez très peu d’impôt.
Reliquat de déficit 60000 - 30000 - 10700= : 19 300 €.
Année 2 : revenus fonciers de 30 000 - 19 300 : 10 700 €. Une année où vous payez assez peu d’impôts (à peu près comme aujourd’hui).
Et après, pour les impôts, c’est reparti comme en 40 !

Et vous ne pourrez probablement plus racheter d’immeuble pour refaire du déficit, vu que vous serez au taquet en endettement. Vous en prenez donc pour 2 ans à payer très peu d’impôts suivis de 23 ans à sortir 7 à 8000 € de votre poche par an pour payer cette immeuble. Et je n’ai pas compté les vacances locatives ni les travaux d’entretien !!! Ca doit faire monter le cashflow négatif vers 9 à 10000 €

Payer 9 à 10 000 € par an pour constituer un patrimoine qui sera fini de payer dans 25 ans. C’est un sacré "effort d’épargne" que vous vous apprêtez à vous mettre sur le dos pour le restant de votre vie active, à peu près. yikes

Tout ça pour dire que :
- soit vous optimisez la fiscalité et le revenu (meublé, voire saisonnier, mais des T3 c’est grand pour du meublé ou du saisonnier)
- soit vous faites fortement baisser le prix
- soit vous visez plutôt des biens d’un montant plus modeste mais plus rentables (par exemple, du studio ou T1 en locatif saisonnier). Attention, saisonnier dans Toulon, ils doivent faire la chasse comme à Paris. Cf fils à ce sujet.

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2016 10h32)

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#5 14/05/2016 10h49 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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bonjour,

le rendement n’est pas génial mais si le quartier est prisé, et les taux d’interet sont vraiment bas…
Avec trois enfants, vous ne devez pas payer beaucoup d’impôts, il faut prendre en compte le fait que quand le premier prendra son indépendance votre TMI augmentera très largement.

L’eau dans la cave est une très mauvaise nouvelle pour les remonté par capillarité. Les archis que je peux rencontrer disent "regardez la cave et vous verrez si le bâtiment est sain". Voir comment font les voisins ou demander à un maitre d’oeuvre comment assainir la cave, celà pourrait donner de la plus value à votre local commercial.

Perso, faites estimer l’appartement actuellement payé et regarder le rendement.
Pour la trésorerie, demander un différé partiel de un an parce qu’il en faut beaucoup de trésorerie environ 3 mois de loyer plein. Regarder si dans l’offre de prêt il est possible d’avoir des option de modulation.

Bon courage pour le choix, essayer peut être de négocier un peu le prix.

Bon courage pour la décision

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#6 14/05/2016 14h21 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonjour.

Merci pour vos réponses.

@Stochastic : j’ai eu une première réponse d’un banquier chez qui j’ai un prêt et les comptes (sans problème d’un de mes investissements) : il me reproche de ne pas avoir ma RP comme si il fallait s’être saigné toute sa vie pour commencer à vouloir investir au moment ou l’on est vieux…
Il me reproche aussi de na pas avoir d’épargne chez lui ni mes revenus… Un courtier est sur l’affaire je n’ai reçu que des simulations, j’attends les réponses des banques consultées.

@Bernard2K :
Le traiteur loue 45m2. En ce qui concerne la cave, un grand nombre d’immeubles dans le quartier ont des caves très humides voire pleines d’eau (un ami qui a acheté une maison dans le quartier pense avoir une source!!), il doit avoir pas mal de monde qui a monté des puisards. Je ne sais pas encore le prix que cela va couter, je dois me renseigner.

En ce qui concerne la fiscalité, mes calculs à l’IS donnent un résultat brut négatif (avec amortissement de 4%) => pas d’IS et un cash flow légèrement négatif si tout est loué.
Les appartements sont tous à refaire. Les locataires qui partent sont :
1 déjà parti il y a quelques mois, les propriétaires ne l’on pas mis en location en prévision de la vente.
2 le mauvais payeur qui a annoncé son déménagement pour ce weekend à l’agent immobilier qui l’a appeler pour savoir si il n’avait pas oublié le RDV pour visiter son appartement (il a été retenu à 30km et n’a évidement pas prévenu de l’annulation).
3 une femme qui se marie et qui part pour avoir une surface plus grande. Elle quitte à la fin du mois.

Tous les appartement sont à refaire et ne peuvent être loués en l’état qu’à vil prix à des locataires qui n’ont pas le profil idéal.
L’installation électrique est à rénover à minima tous les compteurs et les boitiers de prise. A priori la terre est présente dans les câblages ce qui simplifiera la rénovation des circuits.
Le montant des travaux est une estimation de ma part que je dois consolider avec des devis.

Les considérations de Bernard2K consolident mes réticences.

@investisseur36, je vais faire évaluer l’appartement qui est payé. Effectivement, en calculant selon votre méthode, je trouve un rendement net de 3,6%.
Reste à répondre à la question : est-il pertinent de vendre un actif qui rapporte et ne conserver que des actifs sous crédit renforçant ainsi ma solidité financière ou faut-il le garder pour bénéficier de sa rente, mais manquer de trésorerie et de réserves pour les projets futurs?


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#7 17/05/2016 10h44 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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ploule a écrit :

Reste à répondre à la question : est-il pertinent de vendre un actif qui rapporte et ne conserver que des actifs sous crédit renforçant ainsi ma solidité financière ou faut-il le garder pour bénéficier de sa rente, mais manquer de trésorerie et de réserves pour les projets futurs?

Concernant le projet présenté, je rejoint mes collègues : rendement faible, et problème d’humidité : je fuis. (je devient un peu allergique aux problèmes d’humidité)

Pour votre décision, entre conserver et vendre.
Là, c’est une décisions purement personnel.
J’ai par exemple fait le choix de conserver un bien peu rentable, car la gestion est facile, le capital est quasi remboursé, et que sa valeur augmente mon patrimoine.
Sans compter que vu le bien, vu le marché local, la revente à un prix correct pourrait être compliqué (bien un peu gros pour le marché, surtout en ce moment)

Donc à vous de faire un choix, qui je vous l’accord est difficile.
Pour le faire en connaissance de cause, il vous faut avoir tout les chiffres (donc l’estimation du bien).

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#8 17/05/2016 14h41 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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L’IS améliore l’équilibre financier, mais si c’est néanmoins en résultat négatif, ça veut dire que vous ne pourrez pas vous verser de revenus pendant toute la durée de remboursement du prêt. 25 ans sans revenus, c’est long.

Par ailleurs, à l’IS, attention à l’imposition sur la PV en cas de revente, car la PV devient la totalité du prix de vente si l’immeuble est complètement amorti. Cf. SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…

L’IS ne rend pas magiquement rentable un projet peu rentable.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2016 15h19)

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#9 17/05/2016 22h28 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonsoir.

Suite à d’intenses réflexions, je ne me positionnerai pas sur l’immeuble. Le problème d’eau dans la cave me pose un important problème que je ne souhaite pas assumer.

@Bernard2K, effectivement, le calcul de la plus-value si vente après amortissement est à prendre en compte. L’IS n’est pas la recette miracle mais dans ce cas cela m’aurait évité de rajouter directement à mes revenus fonciers plus de 25000€. Le résultat net est négatif (à cause aussi de l’amortissement) oui mais ma recherche est le quasi autofinancement de façon  à limiter l’impact des investissements sur ma trésorerie. L’idée est de ne pas m’appauvrir (en termes de flux de trésorerie) à chaque projet ce qui n’aurait pas de sens et vite une limite. Malgré la lecture de nombreux posts sur ce forum qui parlent de projets qui dégagent du cash flow, j’ai un peu renoncé à ce concept. Je ne sais pas comment ils font. Ne pas sortir grand chose chaque année est déjà pas mal. Si il y a un secret, je suis preneur 😜

Je me retourne donc vers les petites surfaces mais là, je fait face à nouveau au problème persistant depuis que je cherche (voir mes historiques) : c’est cher à Toulon! Difficile de dépasser les 7%, même pour des appartements ravagés car dans ce cas l’immeuble l’est souvent aussi ou bien l’environnement est pourri ce qui minore le loyer.

Dans quelle mesure est il possible de négocier.
Par exemple (fictif) un appartement est mis à la vente à 100000€. La surface est de 50M2 ce qui donne un prix au m2 de 2000€. Les prix pour le quartier sont par exemple entre 1700€ er 2300€ le M2 (source tirée par exemple des statistiques des notaires).
- Est-il crédible de proposer par exemple 85000€ ce qui correspondrai au bas de la fourchette ou l’utilisation de statistiques pour borner la marge de proposition est trop artificiel?
- Ou alors dois-je me baser sur mon besoin en rentabilité pour financer le projet ce qui en soit est encore plus artificiel?

En parallèle, je découvre des rats crevés dans un de mes appartements qui se libère, moisissures surs les murs de de la salle de bain (coté façade) et dans les placards d’une chambre (coté façade), volet roulant cassé (et pigeons ayant niché depuis le printemps dans le mécanisme…Il va falloir financer des travaux supplémentaires. J’attends des devis et je suis ravi!

Dernière modification par ploule (17/05/2016 22h31)


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#10 18/05/2016 07h38 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Il va falloir financer des travaux supplémentaires. J’attends des devis et je suis ravi!

Je crois que vous avez votre réponse. Un bien immobilier censé s’auto-financer, lorsqu’on rajoute des travaux imprévus et de la vacance locative non prise en compte dans les calculs initiaux, au final, il coûte.

Et quelques locataires indélicats pour faire bonne mesure.

Quel est l’intérêt de payer pendant 25 ans, je ne comprends pas. Certes, au final on a augmenté son patrimoine. Se préparer une retraite, céder du patrimoine aux enfants. Peut-être. A mon sens, c’est trop lointain pour être motivant.

Quant à "comment font-ils ?", je crois que les différents intervenants l’expliquent dans leurs interventions. Si vous passez du temps à les lire en prenant des notes, vous devriez lire quelques trucs intéressants. Il n’y a d’ailleurs pas une seule bonne solution, mais plusieurs. Si j’habitais à Toulon, je crois que je regarderais sérieusement du côté de la location saisonnière, par exemple dans un local commercial.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 07h42)

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#11 18/05/2016 08h58 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonjour Bernard2K,

pourquoi spécifiquement

la location saisonnière, par exemple dans un local commercial

?

C’est un modèle que je vois peu discuté sur le forum.

On évoque souvent des projets d’achat d’immeubles, à vocation de location aux partiiculiers,  en meublé, ou pas.
On évoque parfois l’achat de murs commerciaux pour location à un commercant sur le long terme, mais l’achat (si c’est ca que vous avez en tête), d’un bien de type BOUTIQUE, pour mise en location saisonnière, je ne connaissais pas. A quels avantages specifiques pensez vous  avec ce modèle ? 

Ma question est "intéressée". J’ai vu des locaux commerciaux vides 8 mois sur 12, dans la ville ou je réside une partie de l’année, être occupés de Juin à Septembre, puis vide de nouveau le reste de l’année.

J’en avais déduit qu’il s’agissait d’un "pis-aller" pour le propriétaire des murs, qui préferait concéder un loyer au rabais à un vendeur de glaces/tshirt/tongues/Tableaux/Meubles, plutôt que de laisser son local vide faute de véritable locataire viable à l’année.

Vous pensez qu’il peut s’agit d’une véritable stratégie de maximisation de revenus du local en question ?

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#12 18/05/2016 09h28 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Non, il ne s’agit pas de louer temporairement à une entreprise, mais de louer en location saisonnière pour des touristes/travailleurs/…
Le bénéfice étant commercial (BIC), l’activité est cohérente.
De plus dans les villes avec des restrictions de locations saisonnières (Paris par exemple), louer un local commercial permet d’être dans les règles en ne détournant pas le logement de la fonction de loger des gens.

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#13 18/05/2016 10h19 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Gunday,
L’idée  selon vous que suggérait Bernard2K est donc de louer un local COMMERCIAL à des VACANCIERS ?
Je comprends que techniquement, on presente l’activité comme etant commerciale du point de vue du Bailleur…mais du point de vue du client FINAL, c’est pas un peu etrange comme produit à louer ?

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#14 18/05/2016 11h04 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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FamousBlueRaincoat a écrit :

Gunday,
L’idée  selon vous que suggérait Bernard2K est donc de louer un local COMMERCIAL à des VACANCIERS ?
Je comprends que techniquement, on presente l’activité comme etant commerciale du point de vue du Bailleur…mais du point de vue du client FINAL, c’est pas un peu etrange comme produit à louer ?

Le bien est aménagé.
On ne loue pas un hangar brut, on loue un local commercial aménagé en logement à la nuit ou à la semaine.
Concrètement, le client ne voit pas la différence entre un logement et un local commercial aménagé.

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#15 18/05/2016 12h03 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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OK, je comprends mieux.

Mais quand je vais sur se…er, que je cherche la liste des biens commerciaux à vendre sur Toulon, ce qui semble être la zone que recherche Ploule, je trouve
-Soit des boutiques, avec vitrines, sur rue
-Soit des locaux en majeur partie aveugles sans fenètres
-Soit des ventes de fonds de commerce ou de clientèles
-Soit des bureaux.
Les derniers semblent très peu nombreux.

Est-ce donc sur ces derniers que vous vous concentreriez ?

Certes, c’est une activité commerciale, et donc, on evite le debat "Airbnb: declarez vous à la mairie", mais dans un immeuble ou un local de type bureau, qui est affecté à un activité de type tertiaire depuis des années, vous allez du jour au lendemain creer 5 studios pour vacanciers, sans que la copro, la ville n’y trouve rien à redire ?

Dernière modification par FamousBlueRaincoat (18/05/2016 12h24)

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#16 18/05/2016 12h44 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Le sujet du meublé touristique dans un local commercial a été abordé ici :
Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris ?

Il faut se demander qu’est-ce qui peut constituer l’attractivité, pour des touristes, d’un meublé touristique, par rapport au reste de l’offre locale.

Pour un local commercial situé en rez-de-chaussée, la vue sur la mer, c’est râpé. Mais il peut y avoir :
- emplacement (à la fois proche commerces et centre ville, mais au calme, puisqu’il s’agit logiquement d’une rue d’où l’activité commerçante est partie pour se concentrer quelques rues plus loin)
- accessibilité de plein pied et sans marches (personnes âgées, personnes handicapées)
- plus de surface que dans les petits studios qu’on trouve souvent en meublé touristique.
- la jouissance d’une cour intérieure ou d’une terrasse de plain pied, agréable pour prendre l’apéro.
- des pierres apparentes et/ou poutres apparentes.
- des éléments de confort spécifiques à ajouter (jacuzzi, hammam, sauna ?)
- une décoration agréable, un lit king size…

A chacun de voir si, dans les locaux commerciaux "délaissés" à vendre, il y a le potentiel d’aménager un meublé touristique avec une attractivité spécifique.

A noter : on peut aussi tomber sur des locaux déjà aménagés en logement mais dont le changement de destination n’a pas été officialisé. On a donc, officiellement, un local commercial, ce qui va permettre d’exercer une activité de location saisonnière sans procéder à un changement de destination. C’est sans doute rare, mais ça existe.

A noter aussi : avec internet, la clientèle potentielle est énorme, donc on peut viser une attractivité de micro-niche. Peu importe de ne toucher que 1% des touristes qui viennent à Toulon, si pour ce 1% là, cet hébergement a un avantage décisif. C’est une recette de marketing moderne : faire des sites internet ou des produits ciblés sur une clientèle pointue.

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 15h32)

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#17 18/05/2016 19h51 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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7% de rentabilité avec des inondations possibles à la cave, des problèmes d’humidité, un local commercial,…

Je sais qu’il est difficile de faire une croix sur un bien quand on y a investi beaucoup de temps, mais je pense que pour une rentabilité aussi peu élevée et avec autant de problèmes, mieux vaut se tourner vers les scpi (en diversifiant).

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#18 18/05/2016 20h56 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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J’ai renoncé à ce bien, je le laisse à d’autres investisseurs.

J’ai à nouveau orienté mes recherches vers le studios / T2.

Je ne suis pas certain de vouloir m’orienter vers un local commercial pour du saisonnier. Les emplacements de choix sont occupés par des commerces. Il doit rester des locaux pourris en centre ville dans les petites rues non réhabilitées mais quel interêt??


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#19 18/05/2016 21h15 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Etant un peu dans la même région (enfin, surtout les WE), pourquoi ne pas également changer géographiquement et regarder l’arrière pays ?
Les rendements semblent plus favorables ; les transports pas forcément compliqués pour se rendre dans les centres d’emplois ?

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#20 19/05/2016 19h22 → Ploule : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (achat, immeuble, rapport)

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Bonsoir.

Je n’ai pas cherché dans l’arrière pays un peu par paresse, je visite les logements après ma journée de travail et 35/40 min de route ou de bouchon cela ne m’aide pas.

J’ai surtout peur d’un marché locatif un peu fermé dans les petits villages. Dans les villes proches de la côte ou des bassins d’emploi, les prix ne sont pas forcément cadeau.

Il faut que j’étudie cela pour avoir une idée plus pertinente de la question.


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