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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/05/2016 21h46 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Réputation :   25 

Capelli est une petite société de promotion immobilière basée à Champagne au Mont d’Or (69), patrie de Bocuse.
62 salariés
Activité en France, et récemment Suisse et Luxembourg.
Le capital est détenu à 74.6% par la famille Capelli – le reste 25.2% constitue le flottant.
L’exercice clôture fin mars.

Sur la base du rapport semestriel, au 30/9/2015 :
Capitaux Propres = 35713 k€
Dettes nettes = 55215 k€ - dont Emprunt obligataire = 18746 k€ - Concours bancaires courants = 35653 k€ – Compte Courant Associé = 2639 K€
Gearing = 154 % - Objectif annoncé < 120%

Sur la base de la clôture de mars 2016 :
CA : 91.2 M€ (+40%)
Réservations : 225.8 M€ (+40%)
Croissance estimée 2016-17 supérieure à 20%
Résultat net : 2315 k€
Les résultats ont toujours été bénéficiaire de 2011 à 2015 (1167 k€ à 2917 k€)

Une société rentable, à priori bien gérée, avec un carnet de commande de plus de 2 années, un PER faible. Reste le problème du financement de cette croissance. (BFR croissant avec l’activité)

Cours : 23 € - PER 2016 = 8.89
PER 2016 Nexity (activité similaire, taille non comparable !) = 18.6

AMF : J’ai des titres CAPELLI

Dernière modification par MichelPlatini (13/05/2016 21h51)

Mots-clés : capelli, familial, promoteur


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#2 22/08/2016 18h18 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Hello,
Capelli change de business model et devient un promoteur immobilier après avoir été un lotisseur. Ce changement s’explique par des marges plus élevées dans la promotion. Capelli se concentre sur des zones géographiques où le pouvoir d’achat est plus élevé (Ile-de-France, Rhône-Alpes, Suisse et Luxembourg).

La sortie annoncée de l’activité de lotissement explique la marge opérationnelle en baisse malgré une forte augmentation du CA. Reste à voir si il ne sorte pas trop vite des lotissements (marge brute négative sur cette activité en 2016 versus positive en 2015). Cette transformation accélérée vers la promotion explique la forte hausse du BFR en 2015 (l’achat de terrains que l’on retrouve dans les stocks) pour financer le développement.

L’endettement a été utilisé pour financer ces achats de terrain. D’ailleurs cette tendance continue avec la levée de 3 MEUR supplémentaires en juillet 2016. Des émissions atypiques (crowdfunding : émission obligataire uniquement à destination des particuliers à un taux de 7%) peuvent laisser penser qu’ils ont des difficultés à trouver un financement bancaire plus classique et moins cher. La dette « opération » ne pose pas de problème car elle est adossée à des terrains qui vont être bâtis et ensuite vendus. Le ratio de couverture est bon (EBIT/coûts financiers net de 2,7).

Valorisation

Le P/B (qui reprend la valeur des terrains même si ceux-ci sont présents dans les comptes à leur prix de revient et non à leur valeur de marché) est l’indicateur le plus pertinent pour valoriser un promoteur.
Quelques retraitements  de la book :

1/ Valorisation au prix du marché de l’immeuble de placement (financé par un emprunt avec une échéance 2033…dont je ne suis pas complètement convaincu de la pertinence et dont on observe une baisse des loyers en 2016…) : +1,7 MEUR.

2/23% des stocks sont encore des terrains liés à l’activité de lotissement. Décote de 20%(activité moins rentable que la promotion) sur les terrains de lotissements (qui représente 23% des stocks de terrains) : -1,7 MEUR.

Au final, on a une book value de 36,6 MEUR (36,6+1,7-17). Le P/B s’élève à 1,25 avec un prix de l’action à 21,6 euros.

Cappelli vise un CA de 200 MEUR ou plus pour mars 2018 contre 91,2 MEUR en 2015. En extrapolant (avec nécessairement des incertitudes), on peut penser que les CP vont passer de 36,6 MEUR à 40 MEUR d’ici deux ans. Je prends une progression relativement faible des CP sur 2 ans car il n’est pas impossible (vu l’historique de l’entreprise) qu’il fasse de nouveau appel à la dette financière pour financer cette croissance : pour rappel doublement du CA en moins de 2 ans). La P (21,6€)/ Book (40/2,21 millions d’actions) serait de 1,2.

Peut-être qu’une revalorisation pourrait venir d’un re-rating une fois que l’entreprise sera un acteur 100% dédié à la promotion.

Cheers

Jeremy

Pas d’actions Capelli.

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#3 23/08/2016 09h15 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Je n’aime pas du tout leur internationalisation qui passe par une structure hybride et qui fournit aux minoritaires une part conséquente des profits, notamment pour le business au Luxembourg et en Suisse. On ne peut pas dire que ce soit très respectueux des actionnaires historiques.

Car clairement, sur la nouvelle activité de promotion immobilière "complète" (j’entends pas là, plus seulement le terrain de l’activité historique mais terrain + immeuble / maison) les marges et le marché potentiel ont bien augmenté. Sentant le vent venir, on a entourloupé les actionnaires de Capelli.

Le genre de décision irrespectueuse qui m’a fait vendre il y a plusieurs années…

Pour illustrer le propos sur la spoliation des actionnaires historiques, des chiffres parlent plus que des mots :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_capelli_-_tour_de_magie_comptable.png

En bleu, on voit que le résultat consolidé augmente de +28%, mais seulement de +20% pour les actionnaires de Capelli.

Qui se prend le différentiel ?

Les minoritaires…

Joli tout de passe-passe comptable parfaitement légal et parfaitement discriminant pour le petit porteur.

Source = présentation des résultats 2015 / 2016

---

Jeyfox, vous avez analysé quasiment tous les promoteurs de la cote. Allez-vous en faire un classement des plus belles décotes / opportunités ? smile

[EDIT : ajout de l’image]

Dernière modification par FranckInvestor (23/08/2016 10h25)


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#4 23/08/2016 10h39 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Hello FranckInvestor,
bien vu!
J’ai passé de mon côté du fait de l’endettement obligataire à des taux élevés. Je ne sais pas pourquoi ils n’ont pas eu recours à un endettement plus classique.
On peut penser qu’un taux d’intérêt pour un promoteur serait plutôt de l’ordre de 4% et là on est à du 7%.
En outre, le levier financier a déjà bien été utilisé par rapport à d’autres promoteurs. En d’autres termes, d’autres acteurs ont une plus grande marge de manœuvre de ce côté là.
Pour le classement des promoteurs, je vais voir ce que je peux faire!
Cheers
Jeremy
Pas d’actions Capelli.

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#5 23/08/2016 11h45 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Franck,
Je comprends ce que vous voulez dire.
la difference provient de la présentation des comptes consolidés. La part des minoritaires a augmentée en proportion car ils doivent consolider plus de SCCV du fait de leur changement de périmêtre. Mais je ne vois pas ce qui permet de dire que les minoritaires prennent plus que leur part.

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#6 23/08/2016 12h27 → Capelli : un petit promoteur immobilier rentable et pas cher (capelli, familial, promoteur)

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Pryx a écrit :

Franck,
Je comprends ce que vous voulez dire.
la difference provient de la présentation des comptes consolidés. La part des minoritaires a augmentée en proportion car ils doivent consolider plus de SCCV du fait de leur changement de périmêtre. Mais je ne vois pas ce qui permet de dire que les minoritaires prennent plus que leur part.

Les minoritaires prennent leur part. Pas plus, pas moins. C’est normal et totalement légal.

La question est : Pourquoi est-ce que Capelli a créé une structure avec des minoritaires au lieu de posséder cette société à 100% ?

C’est là, où pour moi, ce n’est pas très clean. On parle plus d’éthique dans les affaires ici.

Le détail des filiales est synthétisé p.97 et p.98 du rapport annuel 2015-2016 :

Les filiales qui génèrent le plus de CA sont SA CAPELLI SUISSE et SAS L2C DEVELOPPEMENT détenues respectivement à 77,7% et 50,0 %.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_sas_l2c.png
Et dans les filiales et participations détenues à plus de 50% (avec une marge nette spectaculaire) :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/10933_capelli_suisse.png


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