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#26 07/06/2016 07h03 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Tel que je le comprends, le parent fait don, pour moitié à chacun de ses enfants :
- de 50 % de la NP
- de la totalité de l’usufruit.
- tout en gardant le droit d’usage et d’habitation (DUH).

Ce faisant, il met fin au démembrement NP/usufruit. Chaque enfant se retrouve donc propriétaire de la moitié de la maison, qui reste néanmoins grévée d’un DUH.

Lise achetant ensuite la moitié de Paul, elle se trouve propriétaire de la totalité de la maison, qui reste grévée d’un DUH en faveur du parent.

Le DUH est évalué fiscalement à 60 % de la valeur de l’usufruit, d’où les 60 % de 40 % que vous citez.

Ce que vous n’avez pas l’air de réaliser, c’est que la valeur de la donation est entamée par le même pourcentage. Le parent ne donne pas la totalité de la maison, puisqu’il se garde ce DUH. La "décote" de la valeur de la maison amputée du DUH est donc la même pour la phase "donation" puis pour la phase "rachat par Lise".

Prenons une maison qui vaut 100 k€, ça simplifie les calculs. Pour un usufruitier entre 61 et 70 ans, la NP vaut 60 k€ et l’usufruit 40 k€. Le DUH vaut 60 % de l’usufruit soit 24 k€.
Avant la donation, Paul et Lise possèdent chacun 25 % de la NP, soit une valeur de 15 k€.
La donation totale envisagée est de 50% de la NP + 100 % usufruit - DUH. Elle vaut : 30 + 40 - 24 = 46 k€. Donc chaque enfant reçoit la valeur de 23 k€.
Après la donation, chaque enfant possède une part de la maison valant 15 +23  = 38 k€.
La somme des parts de chaque enfant vaut 38 + 38 = 76 k€ : c’est bien la valeur de la maison diminuée du DUH (100-24 = 76).
Lise rachète la part de Paul pour 38 k€, c’est à dire qu’elle lui paie exactement la valeur de sa part.

Enfin, sous réserve que j’ai tout bien compris.

Sinon, vous n’avez pas du tout répondu à cette partie de mon message :

Ensuite de cela, vous n’abordez pas du tout la question initiale qui était, me semble-t-il, que Lise et son conjoint puissent s’installer avec le PS dans sa maison.

Le droit d’usage et d’habitation peut s’étendre aux enfants du PS. Par contre, le PS ne peut pas louer son logement.

Est-ce à dire que vous prévoyez que Lise et son conjoint habitent gratuitement dans la maison du PS ? Qu’a dit le notaire à ce sujet ?

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2016 09h01)

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#27 07/06/2016 10h10 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Ca commence à être plus clair.  Je vais mettre des chiffres, pour cadrer plus facilement ce dont on parle.

Soit une maison valant 400k. Actuellement répartie sous la forme :
- 200k en PP pour Parent Survivant
- 80k en US pour Parent Survivant (40% de la valeur en PP compte tenu de l’age)
- 60k en NP par Lise
- 60k en NP par Paul.

1) Lise rachète à Paul sa NP pour 60k.
2) PS fait donation de sa part en PP avec :
2.1) réserve d’usufruit --> transfert de 200k x (100% - 40%)= 120k pour moitié à chacun
2.2) réserve de droit d’usage et d’habitation, lequel vaut 60% de l’usufruit, donc 60% des 40% de  l’usufruit. Dans ce cas, transfert de 200 k x (100% - 40%x6/10) = 200k x (100% - 24%) = 152k.

Lise rachète à Paul la part obtenue suite à cette donation, donc :
3.1) pour 60k si PS conserve l’intégralité de l’usufruit
3.2) pour 76k si PS conserve uniquement le droit d’usage et d’habitation.

A noter que pour PS, les différences sont :
- si réserve d’usufruit, PS peut habiter la maison et la louer. L’abandon d’usufruit constitue une donation si elle n’est pas motivée par l’impossibilité de faire face aux charges d’entretien du bien. Donc il ne faut pas envisager une donation démembrle comme un moyen de faire une donation en PP en 2 coups (NP puis abandon d’US) ,parce que le fisc va raler.
- si réserve d’usage, PS ne peut qu’habiter, mais jamais louer le bien. Par contre, le droit d’usage peut s’abandonner plus facilement, mais les enfants devront aider au relogement.

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#28 07/06/2016 10h44 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Vous chiffrez sur 400 k€, je proposais juste au-dessus de chiffrer sur 100 k€ pour que les calculs soient plus simples. Un peu dommage… roll

xa a écrit :

1) Lise rachète à Paul sa NP pour 60k.

Quel est l’intérêt de le faire en premier ? Puisqu’elle devra racheter la part de Paul après la donation, pourquoi ne pas le faire en une seule fois à la fin ?

xa a écrit :

2) PS fait donation de sa part en PP avec :
2.1) réserve d’usufruit --> transfert de 200k x (100% - 40%)= 120k pour moitié à chacun
2.2) réserve de droit d’usage et d’habitation, lequel vaut 60% de l’usufruit, donc 60% des 40% de  l’usufruit. Dans ce cas, transfert de 200 k x (100% - 40%x6/10) = 200k x (100% - 24%) = 152k.

Si je comprends bien, c’est l’une ou l’autre de ces deux propositions.

Dans le cas 2.2), il me semble que PS a transmis avec succès la PP moins le DUH, sur les 50 % de la maison qu’il possédait en PP… mais qu’il est encore propriétaire de l’usufruit des 50 % de la NP que possèdent les enfants.
Ne faudrait-il pas que PS transmette à ses enfants, sur ces 50 % de NP issus de l’héritage, l’usufruit moins la réserve de DUH, ce qui se chiffrerait à 200 k x 40 % x 4/10 = 32 k€ supplémentaires ?

Dernière modification par Bernard2K (07/06/2016 12h28)

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