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#1 13/05/2016 06h21 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bonjour,

J’ai une question personnelle à vous soumettre concernant la succession de la maison familiale à laquelle je ne trouve pas ou peu de réponses.
Voici la situation :
Famille de 4 personnes : parents et 2 enfants(Paul et Lise). Cette famille est propriétaire d’une maison qui vaut X (pour simplifier). Un des parents décède ce qui fait que les enfants obtiennent 25 % de la maison.
Le parent vivant y habite toujours avec sa fille Lise, Paul étant parti. Ensuite, Lise se marie.
Puis, Lise voudrait racheter les parts de Paul (et Paul les lui vendre) pour ne plus qu’il est de lien avec la maison, afin d’y habiter et d’en devenir propriétaire tout en laissant le dernier parent vivant y résider.
Quelle est la meilleure façon de procéder? Fiscalement? Par rapport au notaire? Etc…

(Ne sachant pas trop où placer cette discussion, n’hésitez pas à déplacer les messages si le sujet n’est pas au bon endroit)

Message édité par l’équipe de modération (13/05/2016 09h22) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : frère, mariage, soeur, succession

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#2 13/05/2016 09h06 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Un des parents décède ce qui fait que les enfants obtiennent 25 % de la maison.
Le parent vivant y habite toujours avec sa fille Lise, Paul étant parti.

Excusez-moi, mais la situation n’est pas claire. Actuellement,
- qui sont les propriétaires de la maison en indivision, et à quel pourcentage chacun ?
- Y a-t-il une distinction nue-propriété/usufruit ?
- à quel titre le parent survivant est-il resté dans le logement ? Usufruit ? Location ? Hébergement gratuit sans formalisme ?

En effet, suivant ce qui s’est passé au moment de l’héritage, on peut avoir des situations différentes ; et il n’est guère possible de vous aider à démêler une situation sans la connaître précisément.

A part ça, est-ce bien une question pour un forum, ou bien ne feriez-vous pas mieux d’aller tous ensemble chez le notaire ? (avec peut-être une participation téléphone ou skype pour vous, puisque vous êtes à l’autre bout de la terre).

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#3 13/05/2016 09h50 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bonjour,

Bernard2K a déjà tout dit. Si j’ai bien compris:
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%

Sur cela :

Bernard2K a écrit :

- Y a-t-il une distinction nue-propriété/usufruit ?

Maintenant, si je suis l’histoire, j’ai l’impression que vous êtes Paul (ou proche de Paul). Si Paul a en effet la volonté que tout se passe à l’amiable et veut bien revendre ses 25% à Lise, vous devriez prendre rapidement rendez-vous chez le notaire pour poser tous les paramètres et obtenir un conseil (gratuit qui plus est, un notaire ne facture pas ses rendez-vous) sur le meilleur moyen d’y parvenir.

Setanta

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#4 13/05/2016 10h17 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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J’ai actuellement des soucis avec une succession vieille de 10ans, je suis allée voir deux notaires pour m’expliquer clairement la situation.
Les notaires ont un devoir de conseil et leurs consultations sont gratuites , pourquoi s’en priver?


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 13/05/2016 11h15 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bonjour,
J’ai plutôt l’impression que la question vient du côté de Louise.
La question implicite étant est ce que Paul aura quelque chose de la succession de sa mère.
Donc oui Paul n’aura plus de lien avec la maison, jusqu’à décès de la maman et ouverture de la succession de celle-ci.

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#6 13/05/2016 11h44 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Merci pour vos réponses.Effectivement la répartition est :
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%
avec l’usufruit à 100% (je crois) pour le dernier parent.
Toutes les parties sont d’accord, Paul veut vendre les 25% à Louise et Louise achetée les 25% de Paul.
Ils ont déjà eu affaire à un avocat qui leur a dit que du fait du mariage de Louise, Louise et son marine pouvait pas acheter la part de Paul.
Pensez-vous que cela soit réellement impossible?

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#7 13/05/2016 12h00 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bonjour,

Je ne sais pas si c’est impossible, mais il est vrai que Gunday soulève un problème que j’avais déjà lu sur une autre file.

A savoir et à confirmer : Si Paul vend ses 25% maintenant à Louise, cela ne garantira pas qu’au décès du second parent, Paul redemande sa part ou un imbroglio du genre.

Je vais rechercher la file en question…

Setanta

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#8 13/05/2016 12h09 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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mouggy a écrit :

Ils ont déjà eu affaire à un avocat qui leur a dit que du fait du mariage de Louise, Louise et son marine pouvait pas acheter la part de Paul.
Pensez-vous que cela soit réellement impossible?

Quel contrat de mariage ?

Sesanta, je pensais plus au 50% de la mère qui serai réparti entre ses 2 enfants. Donc 25 chacun.

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#9 13/05/2016 12h12 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Correction : la répartition de la nue-propriété est :
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%
l’usufruit est à 100 % au parent survivant.

Il faut bien comprendre que usufruit = usage de la maison. Le parent peut en faire ce qu’il veut, tant qu’il ne dégrade pas sa valeur. Il pourrait par exemple choisir de :
- continuer à y habiter seul, quitte à recourir à femme de ménage, aide-ménagère ou infirmière autant que nécessaire.
- loger Lise et son mari, contre loyer ou gratuitement (attention alors aux conséquences fiscales de cet avantage en nature ; et même à un possible rapport à la succession de cet avantage en nature).
- y loger n’importe qui d’autre, par exemple sa vieille amie Martine, parce qu’entre vieux on se tient compagnie.
- ou encore aller habiter ailleurs, louer la maison et empocher le loyer.

Notez d’ailleurs que Lise et son mari n’ont aucun droit à venir habiter dans cette maison. La possession de 25 % de nue-propriété, ou même de 100 % de nue-propriété, ne concède aucun droit d’usage (c’est la définition de la nue-propriété). Ainsi, le fait de les héberger relève entièrement du choix du parent, tant qu’il est propriétaire de l’usufruit.

Concernant le transfert de propriété :

Je ne vois pas d’impossibilité à ce que Paul vende ses 25 % de nue-propriété à Lise. Cela dit, Lise ne sera pas pleinement propriétaire de la maison, seulement de 50 % de la nue-propriété, et pas du tout de l’usufruit.

Notez qu’au décès du parent survivant, la nue-propriété, pour les 50 % appartenant au parent survivant, ira moitié-moitié aux enfants. L’usufruit, lui, ira à 50 % à Paul et 50 % à Lise (sauf disposition testamentaire différente). Paul entrera donc à nouveau en possession de deux "bouts" de propriété (à savoir 25 % de la nue-propriété et 50 % de l’usufruit si je compte bien), qu’il faudra à nouveau qu’il vende à Lise pour qu’elle devienne pleinement propriétaire de la maison. Cette "vente" peut se faire directement au moment de l’héritage : soit en répartissant les biens disponibles (à Lise l’immobilier, à Paul les valeurs mobilières), soit par le paiement d’une soulte de Lise à Paul.

Pour que Lise devienne, dès à présent, pleinement propriétaire de 100 % de la maison, il faudrait qu’elle acquière :
- les 25 % de nue-propriété de Paul
- les 50 % de nue-propriété du Parent survivant.
- les 100 % de l’usufruit du Parent survivant.

Si on dit, de façon fausse mais qui permet de fixer les idées, que la nue-propriété et l’usufruit représentent chacun la moitié de la valeur de la maison, Lise, avec ses 25 % de nue-propriété, n’est propriétaire que de 12,5 % de la maison. Pour en devenir pleinement propriétaire, elle doit acheter les 87,5 % restants. Ce qui fait un paquet de thunes, pour le dire vulgairement.

Décidément, c’est bien une question pour un notaire.

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2016 07h15)

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#10 13/05/2016 12h15 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bernard2K a écrit :

Correction : la répartition de la nue-propriété est :
- Parent survivant : 50%
- Lise : 25%
- Paul : 25%
l’usufruit est à 100 % au parent survivant.

Je ne vois pas d’impossibilité à ce que Paul vende ses 25 % de nue-propriété à Lise. Cela dit, Lise ne sera pas pleinement propriétaire de la maison, seulement de 100 % de la nue-propriété.

j’aurai dit seulement 50% de la nu-propriété, les 50% restants étant encore au parent survivant.

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#11 13/05/2016 12h25 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Très juste, j’ai corrigé. Ce qui fait qu’à l’héritage suivant, Paul aura la moitié de ces 50 % de nue-propriété, en plus de la moitié de l’usufruit. J’ai corrigé aussi ce passage-là.

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#12 13/05/2016 12h27 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Exact.

Au décès du parent survivant (sauf disposition contraire) il n’y a pas que l’usufruit qui irais à Paul, mais aussi (si j’ai bien compris) 50% des 50% de la nue propriété dudit parent survivant.

Soit à au décès:
Lise : 75% de nue propriété + 50% usufruit
Paul : 25% de nue propriété + 50% usufruit

C’est clairement à voir avec le notaire. Très spécfique

Setanta

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#13 13/05/2016 12h29 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bonjour

Primo, il y a un usufruit. Donc c’est Parent survivant qui a le droit d’occuper le bien. Parent survivant ne peut pas abandonner son usufruit, ce qui serait une donation rapportable à la seconde succession en considérant la valeur de la maison au moment de cette seconde succession.

Secundo, je ne vois absolument pas en quoi le régime matrimonial de Louise pourrait interdire l’achat de la maison de Parent survivant. En tout cas pas du point de vue de cette transaction. Sur la gestion du patrimoine du couple Louise / mari, c’est possible, mais ca n’est pas lié au fait que cette maison soit dans le cadre d’une succession.

Il faudrait un eclaircissement sur cette info, parce qu’elle parait …. anormale.

La seule subtilité qui me vienne, c’est que si Louise est en régime communautaire, la partie achetée sera communautaire (sauf remploi de fonds propres), la partie héritée sera propre, et le rachat d’US sera propre par nature, mais pourrait selon le financement impliquer une récompense à la communauté, ce qui peut virer au casse tête en cas de décès ou de divorce.

Sur le rachat, le bien étant en indivision, il s’agit :
- de faire estimer la valeur du bien, pour éviter toute contestation
- de déterminer en conséquence les soultes à verser aux autres indisaires
- de "racheter" à Parent survivant son droit d’US.

Dans ce montage, vous évitez les droits de mutation, mais attention il y a néanmoins un droit de partage à payer + qq formalités au cadastre.

L’autre solution, propre et efficace, c’est un rachat pur avec subrogation de la part des indivis du montant du rachat sur un autre support. Je parle chinois, je vais préciser.

Lousie achète totalement le bien, comme si elle achetait à Mr Dupont. Elle paye intégralement le bien et les droits de mutation. Si Louise est en régime commun, le bien devient commun totalement. Donc plus de problème de partage alambiqué à terme, mais un bien qui n’est plsu personnel du tout (sauf rachat sur fonds propres, donc sans emprunt)

Du côté de l’indivision vendeuse, les fonds récoltés sont replacés sur un autre support en subrogation du bien vendu. Traduction : le démembrement est reporté sur le nouvel actif. Par exemple un contrat de capitalisation. Avantage : Parent survivant reste usufruitier de la totalité du prix de vente, ce qui lui permet de subvenir à ses besoins. Louise et Paul héritent dans les conditions habituelles de ce patrimoine à terme.

Inconvénient : on ne se sépare pas complètement de Paul, Louise paye plus cher mais avec un héritage futur, Lousie peut devoir payer des droits sur plus value, et il faut être d’accord pour la subrogation dès la mise en vente du bien (pour que personne ne puisse changer d’avis après la signature du compromis, vu que les vendeurs ne pourront pas casser ce compromis s’ils ne sont plus d’accord pour reporter le démembrement et si l’un d’eux veut absolument récupérer son pognon de suite).
Dans le cadre du rachat, le coût est moindre qu’une transaction immo la

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#14 13/05/2016 12h39 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Xa : brillantes explications.

Sinon, pour faire court :
- les 3 indivisaires (parent survivant, Lise et Paul) doivent définir clairement, ensemble, le projet, et vérifier qu’ils sont d’accord sur ce projet. Ce projet s’énonce en termes simples et clairs.
- ensuite, demander au notaire de mettre en place les outils qui permettent d’atteindre ce projet.

Il ne faut pas confondre le projet et les outils. Et il faut vérifier qu’il y a accord sur le projet, avant toute chose.

PS : Si j’étais le parent survivant, je garderais jalousement la totalité de l’usufruit (puisque c’est le droit d’usage, qui est le plus important en pratique). C’était le deal au moment de l’héritage : je n’hérite de rien sur la part de mon conjoint défunt, mais je garde la totalité de l’usufruit. Donc, si je cédais cet usufruit, je me dépouillerais de ce que cet héritage m’a apporté.
Si Lise et son mari veulent venir habiter chez moi (habiter, c’est un usage, et l’usage, c’est l’usufruit, donc de ce point de vue c’est chez moi et pas chez eux), pas de souci, on fait un bail et ils paient un loyer. Ce loyer ira entièrement dans ma poche puisque j’ai 100 % de l’usufruit.
La bienveillance des enfants envers un parent vieillissant a parfois tendance à s’estomper lorsque les enfants sont devenus propriétaires du bien… roll

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 13h50)

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#15 13/05/2016 13h39 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Les choses sont un peu moins floues.
RDV chez un autre notaire dans 2 semaines avec un peu plus de "billes".

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#16 13/05/2016 14h36 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bernard2K a écrit :

Si j’étais le parent survivant, je garderais jalousement la totalité de l’usufruit (puisque c’est le droit d’usage, qui est le plus important en pratique).

Selon le patrimoine de Parent Survivant (Bernard pour l’exemple), la subrogation du bien peut aussi être très intéressante.

Bernard, Lousie et Paul, l’indivision complète, met en vente avec clause de subrogation la maison, que Louise rachète. Pour l’exemple, disons que la maison vaut 300k.

Les 300k sont remployés sur un produit financier, dont les revenus iront dans la poche de Bernard. Disons que ca rapport 4% par an, Bernard recoit donc 12k par an, moins la fiscalité. Dans le même temps, Bernard peut être hébergé par Louise dans la maison.

Au décès de Bernard, le plus tard possible, 25% de ces 300k appartiennent déjà Louise, 25 autre à Paul, sans succession supplémentaire. La succession porte uniquement sur la moitié de ce placement.
Si sur le temps Bernard n’a pas mangé intégralement les fruits, et que les 300k sont devenus 500, la succession porte sur 250.

Donc Bernard peut aussi "transmettre" la maison familiale à sa fille qui veut la garder, tout en bénéficiant d’un logement gratuit et en organisant un second transfert financier à moindre coût.

Bien sûr, cela n’a d’intérêt que si le patrimoine en seconde succession est assez important.

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#17 13/05/2016 16h34 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Vos explications chiffrées montrent bien l’intérêt du mécanisme.

Cela dit, Bernard est un peu parano, et il se demande si, quand Louise aura la maison, elle ne va pas lui expliquer qu’il doit aller en maison de retraite. Une fois en maison de retraite, il passera tout son temps à se demander en boucle s’il n’a pas fait une connerie, et s’il n’aurait pas pu se maintenir dans la maison avec une aide à domicile…

Mais ça, c’est l’humain, et c’est totalement variable d’une famille à l’autre, d’une personne à l’autre, donc on ne peut rien en dire à distance.

Exemple inverse de Bernard qui s’accroche à l’usufruit de sa maison : mon grand-père, une fois veuf, a vendu sa maison et est allée en résidence pour personnes âgées, de son plein gré. Attention, résidence, pas maison de retraite. Il était valide et là, il a fait plein de sorties, de bonnes bouffes et de parties de cartes et ne semblait pas mécontent de son sort. Chaque personne fait des choix différents en fonction de son caractère, de son contexte etc.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 16h41)

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#18 13/05/2016 18h58 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Bernard a écrit :

Cela dit, Bernard est un peu parano, et il se demande si, quand Louise aura la maison, elle ne va pas lui expliquer qu’il doit aller en maison de retraite. Une fois en maison de retraite, il passera tout son temps à se demander en boucle s’il n’a pas fait une connerie, et s’il n’aurait pas pu se maintenir dans la maison avec une aide à domicile…

Dans la maison, mais sans l’argent correspondant et en devant assumer la maison.

Dans un montage avec vente et subrogation, Bernard détient l’US sur la totalité de la valeur de la maison, et non sur sa part initiale. Il peut placer intelligement ce patrimoine pour en tirer un complément de revenus et ne pas dépendre de Louise pour payer l’aide à domicile. Il peut aussi, puisqu’il peut consommer ce capital, décider de faire le tour du monde ou d’offrir des cadeaux à ses petits enfants, il reste le maitre de ces fonds. Alors qu’en sortant par rachat des parts, Bernard part avec sa part, et rien que sa part.

Ici, dans cet exemple, Bernard possède 50% en PP + l’usufruit sur 50%. Mettons que Bernard ait 71 ans et que la maison vaille 300k. Il possède donc 200k sur le partage, mois 5k de frais de partage. Donc, pour un u replacement à suivre, 33% de moins que s’il conserve l’US sur 100% du capital. Donc 33% de revenus en moins et 33% de capital dépensable en bons restos en moins.

Dans les deux cas, le transfert de la maison repose dès le départ sur l’idée que la maison passe entre les mains de Louise. Par conséquent, Louise pourra parfaitement lui demander de quitter la maison, qu’elle rachète les parts ou qu’elle rachète le bien complètement. Il s’agit donc bien d’une comparaison entre "je récupère 100% de la valeur" et je récupre 66% pour cet exemple. A noter que du point de vue de Louise, il est financièrement plus intéressant de racheter uniquement les parts (66% à financer, au lieu de 108%).

Prenons maintenant le cas Bernard a 100% de l’US.
1) il peut mettre dehors Louise quand il veut. C’est son droit.
2) Louise (comme Paul) peut décider de vendre sa part de la maison. Ce qui peut aboutir à la licitation du bien.

Les relations peuvent être tendues de ce fait : menace d’expulsion vs menace de licitation.

Prenons le cas Bernard veut rester dans sa maison, et transfert l’US à Louise, puisqu’elle, elle veut avoir le droit d’user du bien et que Bernard ne puisse pas la mettre dehors. Idem ci dessus, mais avec uniquement la licitation comme menace des deux côtés. On se retrouve en indivision pur, ferme, franche. Avec l’obligation de racheter les parts ou de vendre le bien si l’un des deux décide de vendre (art 815 CC).

Dans ces deux cas, Paul réintègre, au plan patrimonial, la maison, puisqu’il est héritier de Bernard. Donc Louise prend le risque que dans 20 ans Paul lui dise "je veux vendre ma part, et tvous n’avez pas les moyens de racheter".

Alors après l’exemple du grand père, l’exemple de la veuve usufruitière d’un beau bien immobilier dont elle était propriétaire à 20% en PP et 80% en US suite au décès de son époux. L’un des deux fils voulant vendre, et elle n’ayant pas la capacité de racheter les parts des enfants (environ 700k), elle tenta de se défendre en prétextant que ce bien était sa seule source de revenus.

Peine perdu, le juge, en application de l’article 815, constatant l’impossibilité de trouver un arrangement financier du fait des moyens de Mme, prononca la licitation du bien. Mme repartit avec 300k environ de patrimoine comme source de revenus potentiels. Autant dire qu’elle s’est aussitot organisée pour que ses enfants aient, à son propre décès, le moins possible juridiquement parlant.

Je pense que vous êtes à même d’imaginer la différence au niveau des revenus de Mme.

Aucune de ces solutions ne garantit l’absence d’emm…… Les choix sont à faire selon le cas, le patrimoine, l’entente actuelle et une raisonnable considération d’une dégradation de ces relations (je pourrais citer le cas d’un ancien collègue qui voulant trop optimiser sa succession future, se retrouve à devoir négocier avec sa bru qu’il déteste voire le juge des tutelles pour certains arbitrages, ou celui d’un gros propriétaire près de chez moi, complètement sénile, et qui martyrise ses descendants du fait qu’il est le propriétaire de l’immeuble familial dans lequel ils logent tous, chacun courbant l’échine)

J’ai du coup une tendance à privilégier les solutions claires et définitives : Louise est seule maitre à bord de sa maison, Bernard est seul maitre du cash correspondant. Paul n’a rien à dire puisque le transfert se fait aux conditions de marché, sans favoritisme successoral. Si Louise met Bernard dehors, Bernard a son argent pour se loger ou pourrir la vie de sa fille en rétribution. Si Bernard ne supporte plus sa fille ou son gendre, il ne peut plus détruire le couple en forcant la vente de la maison, mais il peut partir avec son argent.

(oui j’ai une confiance assez limitée en la gentillesse des gens lorsque des histoires de gros sous se pointent, mais c’est vrai que je croise plus d’histoire de gros sous que de petits patrimoine (petit signifiant pour moi : en dessous de 7 chiffres))

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#19 14/05/2016 08h33 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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J’aurais encore deux questions pour xa, SVP :

1) Plus haut, Setanta et moi avons considéré que si Lise achète maintenant les 25 % de la NP de Paul, au décès du second parent ils se retrouveraient avec chacun :
Lise : 75% de nue propriété + 50% usufruit
Paul : 25% de nue propriété + 50% usufruit

Est-ce que ce ne n’est pas une erreur ? Est-ce qu’on partage l’usufruit comme si c’était un bien tangible, ou bien est-ce qu’il rejoint la nue-propriété ? S’il rejoint la NP, ça donnerait plutôt, après le décès du second parent :
Lise : 75 % de la maison
Paul : 25 % de la maison.

2) Du coup, est-ce que ce n’est pas une solution pour Lise : racheter 100 % de la NP maintenant, pour que, au décès du second parent, l’usufruit rejoigne la NP et qu’elle se retrouve propriétaire du total ?

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2016 08h45)

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#20 16/05/2016 13h10 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Non, l’usufruit ne s’hérite pas, il s’éteint. Si Louise achète la NP de Paul, au décès de Bernard, elle devient pleinement propriétaire des parts dont elle était nu propriétaire auparant. Dans cette hypothèse, Paul recoit 25% de la PP, Louise recoit 25% de la PP et devient PP sur 50% par extinction de l’usufruit. Ils sont donc à 75% / 25% sur le bien.

Bernard peut vendre la NP à Louise dès maintenant. Mais elle ne disposera pas du droit d’usage, de sorte qu’elle est tributaire de Bernard qui accepte de l’héberger ou non et peut la mettre dehors quand il veut. La solution est utile pour conserver un bien familial à terme, mais pas pour disposer du bien maintenant. Au passage, dans ce schéma, Louise peut vendre la maison quand ca lui chante, puisqu’elle est l’unique propriétaire (le NP n’a pas besoin de l’accord de l’usufruitier pour vendre le bien).

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#21 16/05/2016 23h28 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Super, maintenant on a vraiment fait le tour du problème, grâce à vous.

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#22 06/06/2016 11h38 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Deuxième RDV chez le notaire:
Comme il avait été mentionné, cela a été dans le but de trouver les outils pour que Paul n’est plu de part dans la maison, que Lise et son mari en soit propriétaire tout en gardant le dernier parent dans la maison.
Du coup la solution proposée par le notaire est:
Dans un premier temps que le dernier Parent survivant fasse une donation égale à chacun des 2 enfants Lise et Paul tout en gardant le droit d’usage et d’habitation.
Que Lise et son mari rachètent les parts de Paul Avec une décote(liée aux droits d’usage et d’habitation) de 60 % des 40% (valeur de l’usufruit lié à l’âge du dernier survivant pour la pleine propriété si je dis pas de bêtise ).

Qu’en pensez-vous? Voyez-vous d’autres alternatives ?

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#23 06/06/2016 11h48 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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"Que Lise et son mari rachètent les parts de Paul Avec une décote(liée aux droits d’usage et d’habitation) "

????

Paul ne possédant pas le droit d’usage et d’habitation, Lise achetant uniquement la nue propriété, elle ne peut pas demander une décote de la NP au motif qu’elle n’achète pas la pleine propriété. Le fisc ne va pas apprécier du tout !

Si Lise achetait la PP et que par ailleurs elle serait privé du droit d’usage du fait d’un occupant en droit difficile à mettre dehors (ex : locataire de plus 70 ans), alors elle serait en droit de demander une décote puisqu’achetant ce droit d’usage sans pouvoir en profiter.

Mais là, c’est un peu comme si vous demandiez une décote pour manque de meuble alors que vous achetez des murs.

Paul va recevoir XX euros au titre dela propriété hors usage et habitation, il revendra à Lise au même prix (XX euros).

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#24 06/06/2016 14h50 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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mouggy : votre exposé n’est pas assez clair.

Déjà, comme le dit xa, pourquoi y aurait-il une décote au moment du rachat par Lise de la part de Paul ? S’il y a cette décote, elle devrait être identique pour l’estimation de la valeur de la donation, et pour le rachat par Lise de la part de Paul.

En tout cas, si j’ai bien compris, le résultat de l’opération serait que Lise soit propriétaire de la totalité de maison, grevée seulement du droit d’usage et d’habitation qui reste au parent survivant (PS).

Ensuite de cela, vous n’abordez pas du tout la question initiale qui était, me semble-t-il, que Lise et son conjoint puissent s’installer avec le PS dans sa maison.

Le droit d’usage et d’habitation peut s’étendre aux enfants du PS. Par contre, le PS ne peut pas louer son logement.

Est-ce à dire que vous prévoyez que Lise et son conjoint habitent gratuitement dans la maison du PS ? Qu’a dit le notaire à ce sujet ?

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#25 07/06/2016 02h33 → Mouggy : étude de cas immobilier (rachat entre frère et soeur d'une maison familiale) (frère, mariage, soeur, succession)

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Désolé si cela n’est pas clair mais j’essaie de relater au mieux les explications du notaire.

Pour répondre à Bernard2K, 2 buts sont recherchés :
Le 1er : Paul n’ai plu aucun lien avec la maison.
Le 2ème : Lise et son mari deviennent propriétaires de la maison "en cherchant la meilleure solution pour garder le dernier survivant dedans".

Pour ce faire, le notaire nous a exposé 2 phases :
Pour le premier but, il faut que Paul vende les 25% de nue propriété qu’il a à l’heure actuelle + le restant des parts qui, en cas de décès du dernier survivant, lui reviendront.
Cependant, pour ne pas "attendre" le décès du dernier survivant toujours dans le but premier, le notaire a proposé que le dernier survivant fasse don aux 2 enfants des parts qui lui restent mais en gardant un droit d’usage et d’habitation.
Puis, dans un second temps, Lise et son mari rachète toutes les parts de Paul pour répondre aux 2 buts recherchés.
Cependant, le notaire a bien précisé que la part achetée par Lise à Paul serait "amputée" d’une partie égale à 40% de 60% de la valeur des parts. (Vu que l’âge joue sur le dernier survivant, celui-ci ayant 63 ans).
Ex : Pour une part qui vaut 100K, Paul ne "récupère" que 76K.

Je partage donc ces propos pour m’assurer de la véracité de ceux-ci, et de savoir si la solution parait "ok" ou s’il n’y a pas d’autres choses à envisager.

J’espère avoir été plus clair.

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