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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/05/2016 19h09 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Bonjour,

J’ai un studio loué en nu au réel. Suite au rachat de prêt et les travaux dans la copropriété, j’ai généré un déficit de 3000€:

8000€ de loyers
7000€ d’intérêts et frais annexes
4000€ de travaux/charges

En faisant ma déclaration, le système a d’abord déduit les intérêts, puis les charges, ce qui fait déduire les 3000€ de mon revenu global.

Si je fais cette déduction forcée, je serai obligé de garder en location nue pendant 3 ans. Or, je passe en fin d’année cet appartement en meublé. Une autre raison pour laquelle je souhaite reporter est pour économiser les prélèvements sociaux de cette année.

Quelles sont mes options, mis à part déduire de mes revenus et attendre un redressement fiscal?

Merci.

Mots-clés : 2044, déficit, impot

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#2 13/05/2016 10h00 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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J’ai appelé mon comptable, et il me dit qu’il faut choisir: soit de louer en nu pendant 3 ans, soit de passer en meuble et perdre les 3000 du déficit.

Si seulement j’avais su, je n’aurais pas fait racheter mon prêt en 2015 mad

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#3 13/05/2016 10h28 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Bonjour,

Primo, l’imputation du déficit sur les revenus globaux n’est pas un choix, c’est l’application pure et simple de la déclaration 2044. Si vous avez un déficit imputable, vous êtes obligé de l’imputer. Ensuite, si vous sortez des clous (passage en meublé, vente), le fisc fera une reprise d’imposition, pour réimposer les 3000 euros imputés sur votre revenu global.

Secundo, si vous passez en meublé, de toute facon, le déficit acquis en revenus fonciers ne sera pas déductible de vos revenus BIC, donc vous le perdez quoi qu’il advienne.

"Si seulement j’avais su, je n’aurais pas fait racheter mon prêt en 2015"

L’imputation du déficit foncier fait l’objet de nombreux fils sur ce forum, de nombreux fils sur d’autres forums, il est abordé sur la quasi totalité des sites ou blogs traitant de la location nue et de l’optimisation fiscale. L’information est disponible sur Legifrance, dans le bofip, sur le site des impots, dans les magazines spécialisés (surtout ca ressort chaque année avant la déclaration de revenus dans l’un de ces magazines). Et votre banque dispose de cette information aussi.

Lorsque vous avez envisagé le refinancement, vous avez dû vérifier les conditions de déductibilité de ce refinancement (qui est une tolérance fiscale et non un droit), vous renseignez. Comment avez vous pû raté ce point ?

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#4 13/05/2016 12h11 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Je me suis limité au fait que les frais d’intérêts ne sont pas déductibles, mais reportables. Il faut dire que c’est une sacré nuance que on déduit d’abord les intérêts, et puis les autres frais. Ca me paraissait logique qu’on fasse l’inverse!

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#5 13/05/2016 12h35 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Pas compris votre raisonnement.

Que votre déficit soit imputable sur votre RG ou non, le déficit foncier n’est pas déductible des bénéfices industriels et commerciaux. Donc tout déficit lié à l’activité nue ne sera pas imputable sur l’activité meublée. La question de "ne pas imputer pour reporter" ne se pose de toute façon pas.

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#6 13/05/2016 12h52 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Vue que je continue de louer en nu en 2016, pensais reporter le déficit généré par les frais d’intérêts 2015 sur 2016, ce qui ne m’obligerait pas de louer pendant 3 ans.

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#7 13/05/2016 13h39 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Dans ce cas, si vous passez en meublé en 2016 ou 2017, contactez la DGI à ce moment là pour prévoir une déclaration rectificative, et réintégrer le déficit comme déductible sur les RF 2016.

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#8 13/05/2016 13h46 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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ça serait parfait, mais je reprends pour être sur de bien comprendre:

1. je déduis les 3000€ de déficit de mes revenus globaux 2015
2. fin 2016 je passe en meublé
3. pour mes revenus 2016, je réintégre 3000€ dans traitements/salaires (car les 3 ans ne sont pas respectés), et je déduis 3000€ de mes revenus fonciers (car le déficit est en théorie pas perdu mais reportable sur 10 ans)

A votre avis, cette opération serait tolérée?

EDIT:
Selon l’exemple en bas de page RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires) c’est tout à fait normal. Par ailleurs, dans le cas de cette rectification il n’y a pas de pénalités de retard. Je vais alors procéder ainsi. Merci!

Dernière modification par Pierrers (13/05/2016 14h42)

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#9 13/05/2016 14h55 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Plus simple qu’un long discours :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

points 240 et 250, avec un exemple chiffré de réintégration et d’imputations sur les revenus foncier.

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#10 13/05/2016 16h51 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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C’est intéressant et ça répond à une question que je m’étais posé récemment.

Je récapitule pour voir si j’ai bien compris.

Un propriétaire a un déficit foncier de 3000 € à l’année N, déficit qui vient d’un immeuble qu’il est sûr de ne pas garder 3 ans en location nue ; dans l’idéal, il faudrait qu’il n’impute pas le déficit de 3000 € sur ses revenus de l’année, mais au contraire qu’il le reporte sur les revenus fonciers des années suivantes. Mais ça, il ne peut pas le faire a priori, ça ne se constate qu’a posteriori.

Donc, sur les revenus de l’année N, le déficit de 3000 € est imputé sur son revenu global. Pas le choix.

Quand il vend le bien en fin d’année N+1 (ou qu’il le passe en meublé), il fait spontanément aux impôts une déclaration rectificative. Les impôts vont recalculer ses revenus des années N et N+1, en considérant que les 3000 € ont été imputés à tort sur son revenu global à l’année N, mais qu’en revanche ils sont bien déductibles de son revenu foncier de l’année N+1.

Dernier point, qui a une certaine importance : parce qu’il a fait une déclaration rectificative spontanée, il n’aura pas de pénalités (même s’il devra, bien sûr, les impôts supplémentaires résultants du recalcul).

C’est bien ça ?

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 16h53)

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#11 13/05/2016 16h58 → Déclaration 2044 : réporter le déficit au lieu de le déduire de mes impôts ? (2044, déficit, impot)

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Ca a l’air d’être ça, d’après l’exemple de la page des impôts. Par contre, à voir s’il faut obligatoirement faire une demande au fisc, ou on peut tout simplement intégrer le déficit indûment imputé dans les "traitements/salaires" de ma déclaration 2017, tout en le retirant de revenus fonciers.

Pour les pénalités, c’est écrit en legifrançais, mais plutôt clair:

Remarque : il résulte des dispositions du 3° du I de l’article 156 du CGI que les déficits indûment imputés constituent une  insuffisance de déclaration pour l’application de la dispense de l’intérêt de retard mentionnée au 4 du II de l’article 1727 du CGI.

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