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Forums des investisseurs heureux

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#1 10/05/2016 09h45 → Q2000 : étude de cas immobilier (achat d'une maison classée en espace vert protégé) (constructible, maison, terrain)

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Bonjour,

J’aurai besoin d’une "consultation" auprès des experts en négociation immo

Avec me femme nous souhaiterons acheter notre résidence principale et nous avons trouvé une maison qui coche beaucoup de critères que nous nous étions fixés: 4 chambres, dans le quartier que l’on souhaitait, parcelle de 450m2 o/w 350m2 de terrain sympa, 7min à pied du RER

La maison est en vente depuis plus d’1 an, le prix de vente a baissé considérablement et est maintenant arrivé à un "niveau de marché" à 650k€FAI (en ligne avec mon benchmark perso)
Nous faisons une contre-visite avec architecte demain et pensons faire une offre dans la foulée

Alors le truc c’est qu’avec mon épouse on a consulté le PLU de Janvier 2016 et avons réalisé que le terrain vient d’être déclassé en "Espace Vert Protégé"

La vérité vrai:
nous on voit ça plutot positivement car tous les terrains des maisons autours le sont aussi
==> Ainsi on se dit que la proba d’avoir un immeuble qui pousse autour de nous est faible. ce qui est plutot une perspective chouette

De plus la construction actuelle utilise quasiment la surface max disponible sur la parcelle
==> a priori pas de regret pour nous de pas pouvoir construire une dépendance etc..

Impact sur la négo et la valo du bien:
A vrai dire, pour moi il est évident que le fait que le terrain soit non constructible a un impact négatif et cela venant d’être acté dans le PLU de Janvier 2016, je ne suis pas sur que les propriétaires soient au courant…

=> cependant j’arrive pas à "pricer" cette moins value.
Pour moins le fait d’avoir un terrain constructible constituait une sorte de collatéral qui me rassurait car  ayant toujours une forte valeur à quelques kms de Paris (ex: si promoteur rachetait..) et là ce collatéral est juste une vue sympa depuis la terrasse (ce qui d’ailleurs pour moi à bcp de valeur)

bref, quelqu’un aurais des conseils/infos/retour d’experience qui pourraient nous aider à afiner notre offre rationnellement?

merci :-)

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h36) :
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Dernière modification par Q2000 (10/05/2016 09h46)

Mots-clés : constructible, maison, terrain

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#2 10/05/2016 10h31 → Q2000 : étude de cas immobilier (achat d'une maison classée en espace vert protégé) (constructible, maison, terrain)

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Il faut se reneigner en mairie pourquoi le terrain est devenu inconstructible, est-ce parce que c’est inondable ou  à cause de la présence d’anciennes carrières …
Si la maison est en vente depuis plus d’un an et qu’elle ne trouve pas d’acheteur même "au prix du marché", c’est qu’il y a un hic quelque part.

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#3 10/05/2016 10h37 → Q2000 : étude de cas immobilier (achat d'une maison classée en espace vert protégé) (constructible, maison, terrain)

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Merci pour votre réponse.
Il n’y a pas de risque d’innodations ou autres et le terrain n’a pas une forme atypique.
C’est juste que la mairie à une politique de creation "d’ilots verts" dans certains des quartiers pavillonaires qui consiste à classer certaines zones en "Espace Vert Protégé".

La maison est en vente depuis un an car le prix proposé initialement était de +de150k au prix actuel, ce qui était délirant (mais vraiment délirant..). Il y a eu une série de baisse récente qui ont fait "aterrir" ce prix ces 2 derniers mois

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#4 10/05/2016 11h04 → Q2000 : étude de cas immobilier (achat d'une maison classée en espace vert protégé) (constructible, maison, terrain)

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Il faudrait se renseigner dans le voisinage et sur les ventes récentes dans le quartier parce qu’il y a à mon avis moyen de faire encore baisser le prix.

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#5 10/05/2016 11h59 → Q2000 : étude de cas immobilier (achat d'une maison classée en espace vert protégé) (constructible, maison, terrain)

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Les principales questions que je vois :
- est-ce que la maison a un permis de construire en bonne et due forme ? (probablement oui, mais sait-on jamais)
- quel était le classement précédent de la zone ?
- pourquoi cette évolution (vous avez répondu, mais est-ce que cette raison est écrite quelque part, noir sur blanc)
- est-ce que le règlement de la zone prévoit la possibilité de faire certains aménagements pour les constructions existantes ? Est-ce qu’il prévoit la possibilité de reconstruire après sinistre ?

Les ennuis possibles pour l’acheteur sont :
- risque de refus d’autorisation de travaux ou de PC pour des travaux relativement bénins (vu que beaucoup de choses sont désormais soumises à PC). Ce refus ne sera peut-être pas justifié et pourra peut-être être contesté avec succès, mais ça fait de la paperasse et du temps perdu.
- et surtout, le risque de ne pas pouvoir reconstruire après sinistre. Le point le plus délicat !

A mon sens, ça fait quand même perdre de la valeur à la maison.

Certains foreumeurs sont je crois assez pointus en droit de l’urbanisme, ils pourront sans doute répondre plus utilement.

A noter : toute personne ayant "intérêt" (= tout habitant de la commune) peut contester le PLU, donc pas seulement si son terrain est directement concerné ; mais on intervient plus utilement en phase de consultation. Ensuite, il y a 2 mois après adoption pour contester. Après 2 mois, des voies de recours existent encore. Là, vous avez clairement dépassé la phase de consultation et la période des 2 mois.

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