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#1 09/05/2016 19h31 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

Membre
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Bonjour à tous,

Après avoir investi dans un immeuble malheureusement, je me retrouve à gérer un locataire très mauvais payeur, pour ne pas dire pas payeur.

Actuellement, j’ai 1800 euros d’impayé, plusieurs lettre de relance ont été envoyé en courrier simple, une mise en demeure en AR, un plan d’apurement en AR et même un commandement de payer fait par un huissier.

Heureusement je touche les APL en direct mais comme la personne ignore mon plan d’apurement, la CAF va bientôt arreter de payer et j’ai un gros crédit à rembourser.

J’arrive au bout de la procédure amiable et à ce jour aucun contact et aucun paiement et j’ai demandé une assignation au tribunal par l’huissier.
J’ai aussi prévenu la CAF qui me verse 80% du loyer.

Je pense avoir tout bien fait, mais si je laisse un message c’est que je m’inquiète pour la suite.

Ma question c’est, si quelqu’un a déjà eut à expulser un locataire, comment se déroule l’audience au tribunal ?
Ma présence est-elle obligatoire à l’audience ?
Dois-je y aller seul ou avec un avocat ?

Donc si vous avez des conseils ou des retour d’expérience je suis preneur.
Je ne me fais plus trop d’illusion concernant les impayé mais si je peux expulser rapidement et sans que cela me coûte cher, je suis preneur.

Comme quoi la vie d’investisseur n’est pas toujours aussi agréable.

Je vous remercie.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : expulsion, impayé, loyers, tribunal

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#2 10/05/2016 08h58 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Réputation :   39 

Bonjour et navré pour votre mésaventure.

N’ayant jamais eu à faire face à cette expérience, je ne connais pas bien les procédures. Cependant, j’irais au plus vite voir mon avocat si j’étais vous. Il connaîtra les procédures et les rouages.

Setanta

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#3 10/05/2016 09h20 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Je n’ai pas non plus l’expérience personnelle.

Voici un article bien renseigné :
L?expulsion du locataire pour impayés de loyer depuis la loi ALUR. Par Romain Rossi-Landi, Avocat.

Pour savoir comment se passe une procédure au tribunal d’instance, vous pouvez lire un excellent article de maître Eolas, article ancien mais toujours d’actualité, sur comment on fait pour aller au tribunal d’instance pour se faire rembourser des sous par quelqu’un qui vous en doit (en 3 parties) :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Il semble qu’il n’y ait pas eu de grosse modification depuis 2007, si ce n’est l’obligation, désormais, de prouver qu’on a fait une tentative de résolution amiable, sous peine de se voir renvoyer devant une instance de conciliation. Cf cette discussion : Loyers impayés : comment choisir le bon huissier pour une expulsion ?
Mais a priori, vos courriers simples puis AR puis huissier prouvent amplement la tentative de résolution amiable.

On peut aller devant le tribunal d’instance sans avocat ; mais si vous voulez revoir vos sous et expulser le locataire, il vaut sans doute mieux en avoir un. Demandez conseil à votre huissier, il connaît le sujet.

PS : puisque l’huissier a déjà fait l’assignation, l’argumentation de votre cas et les pièces à rassembler doivent déjà être quasiment bouclées. C’est donc d’autant plus pertinent de demander conseil à l’huissier sur comment continuer à partir de là.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2016 13h17)

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#4 10/05/2016 09h43 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Réputation :   21 

Bonjour

J’ai eu à faire cette expérience du tribunal.
Dans mon cas j’y suis allé seul.
On est convoqué à la même heure et les dossiers s’enchaînent. J’ai dû attendre 3 heures dans la salle avant de passer.
D’autres propriétaires se font représenter par des avocats.
Les avocats et les bailleurs sociaux passent en 1er.
Mon locataire ne s’était pas déplacé.
Je suis passé seul devant le juge qui avait reçu le dossier complet du huissier.
J’ai exposé les faits, prouve que le locataire n’avait même pas répondu aux demandes du conseil général pour les aides.
On repart sans savoir et j’ai reçu l’accord pour expulser 2 semaines après

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#5 11/05/2016 09h11 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Je vous remercie pour vos réponses.

Je vais aller lire vos article Bernard2k.

C’est sur que dans mon cas, même si cela dure j’ai bien fait des envoies en recommandé exprès pour avoir une trace et pour justement si je devais aller au tribunal pouvoir prouver toutes mes démarches avec les recommandés et les courriers de l’huissier.

L’huissier m’a dit que ce n’était pas forcement obligatoire, mon principal soucis, vu qu’il n’y a pas de difficulté particulière dans mon dossier, c’est surtout le fait de ne pas encore avoir à débourser des honoraires d’avocat que je me doute couteux sachant que je doute fortement de revoir un jour mes loyer, d’ailleurs c’est surtout l’expulsion que je vise au plus vite.

Merci Matinvest, ça me confirme qu’avec un dossier bien monté et avec toutes les preuves, c’est tout à fait faisable d’y aller seul.

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#6 11/05/2016 09h38 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Bonjour Timmo,

Le principal pour vous est bien sûr l’expulsion du locataire (afin de limiter les dégradations locatives et pouvoir relouer au plus vite) et le jugement du tribunal reconnaissant le montant total de la dette.

Vous aurez ensuite 10 ans pour recouvrer cette dette auprès du locataire, donc même s’il n’est pas solvable aujourd’hui, il se peut tout à fait qu’il le soit dans quelques années.

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#7 13/05/2016 18h05 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Matinvest a écrit :

On repart sans savoir et j’ai reçu l’accord pour expulser 2 semaines après

Je ne voudrais pas jouer les rabat-joie, mais ce n’est que le début de la procédure.

Une fois obtenu le jugement, il faut le signifier au locataire qui a alors un délai pour partir.

S’il ne le fait pas, il faut ensuite obtenir le concours de la force publique ( la Police)
NE LE FAITES PAS VOUS MEME
Depuis le 27 mars 2014, le bailleur qui procède lui même à l’expulsion d’un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende.

Pour obtenir le concours de la force publique il faut l’accord du Préfet
Dans certains cas, celui-ci ne le donnera JAMAIS ( Si Si !)
Il faut alors faire un procès au Préfet qui se pliera de bonne grâce ( il a l’habitude) et vous versera intégralement le loyer tout le temps que le "locataire" restera en place ( en général avec 6 mois de retard, mais au centime près).

Si par bonheur, le Préfet vous autorise l’expulsion, il faudra attendre la bonne période, hors trève hivernale . 
C’est à dire du 1 avril au 30 octobre.
Mais dans ce cas vous n’aurez droit à aucune indemnité de la Préfecture.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#8 13/05/2016 18h35 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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J’ajoute que, outre l’expulsion du locataire et le montant total de la dette de loyers impayés, le tribunal prononce généralement une indemnité d’occupation, égale au loyer + charges.

En effet, le bail étant résilié par le jugement, le maintien de cette personne dans le logement ne peut plus donner lieu au paiement d’un loyer (il n’est plus non plus "locataire") ; c’est l’indemnité qui remplace. Le locataire qui reste après le jugement entame donc la constitution d’une nouvelle dette envers vous, qui a augmenter tranquillement à chaque jour de plus qu’il passera dans le logement.

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#9 13/05/2016 18h48 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Bonsoir,

Pour éviter ce genre de désagrément, il peut être utile de signer le bail devant notaire : le bail notarié est un titre exécutoire qui permet à l’huissier de procéder directement à une saisie (salaire, véhicule, meuble, compte en banque….) sans attendre une décision du tribunal d’instance, ce qui peut ramener très vite à de meilleurs sentiments le locataire mauvais payeur.

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

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#10 13/05/2016 20h04 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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stokes a écrit :

je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

Seul un jugement peut vous accorder des dommages et intérêts.
La législation française actuelle n’est guère en faveur du bailleur. Ils sont rarement importants.
Même l’Article 700, qui condamne le perdant à payer les frais de procédure, est de plus en plus souvent omis pour le propriétaire.

Le bail notarié est intéressant… sur le papier. Mais il a un coût non négligeable et une efficacité limitée.

Quant aux recouvrements par voie d’huissier, on m’a dit que cela marchait parfois.
Je le crois, comme on croit qu’il existe des gagnant au Loto.
Pour ma part, malgré des dizaines de recours à leurs services,  aucun huissier ne m’a encore rapporté le moindre centime. Par contre aucun n’a omis de me présenter sa facture.

Le vrai bon remède pour moi fut l’assurance garantissant le paiement des loyers.
Ce furent les seuls fois que je pus récupérer une partie de mon dû


CyberPapy ou pour faire court CP

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#11 13/05/2016 20h05 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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stokes a écrit :

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

Ca ne tient pas debout. Les dommages et intérêts ne sont pas faits pour couvrir les frais d’avocats, mais le préjudice réellement subi. Dans le cas d’une "simple" dette de loyer de l’ordre de 2000 €, les dommages et intérêts vont être très faibles. Il me semble que l’article 1153 du code civil peut être relu avec profit (intellectuel à défaut de pécuniaire).

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 21h02)

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#12 13/05/2016 20h17 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Encore faut il que le juge accorde des dommages et interets

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#13 13/05/2016 21h10 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Bernard2K a écrit :

stokes a écrit :

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

Ca ne tient pas debout. Les dommages et intérêts ne sont pas faits pour couvrir les frais d’avocats, mais le préjudice réellement subi. Dans le cas d’une "simple" dette de loyer de l’ordre de 2000 €, les dommages et intérêts vont être très faibles. Il me semble que l’article 1153 du code civil peut être relu avec profit (intellectuel à défaut de pécuniaire).

Entre les dommages et intérêts et les frais de procédure, le bailleur "gagnant" doit pouvoir couvrir grosso modo la moitié de ses frais d’avocat, ce qui n’est déjà pas si mal. L’avocat, comme d’ailleurs l’huissier ou le notaire, sont des professionnels coûteux, mais quand même parfois utiles pour un bailleur.

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#14 13/05/2016 21h16 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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vous ne parliez que des dommages et intérêts, ce qui ne tenait pas debout.

Entre les dommages et intérêts et les frais de procédure

Ca n’est pas beaucoup mieux :
- Les dépens, ça va être peanuts dans un tel cas.
- Et pour les frais au titre de l’article 700 du CPC, c’est très aléatoire, pour un riche bailleur face à un pauvre locataire. Là aussi il faut relire le texte "le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée". Bon courage.

le bailleur "gagnant" doit pouvoir couvrir grosso modo la moitié de ses frais d’avocat

Statistiques sur combien de cas de procès similaires ?  roll

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 21h27)

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#15 17/05/2016 10h52 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Pour l’avocat j’hésite encore à en prendre un ou pas, principalement à cause des honoraires.

Concernant les dommages et intérêt et le remboursement des frais de procédure, étant donné que je ne suis même pas sur de récupérer les impayé, je n’y pense pas.

Les assurances, c’est sûr c’est sympa, mais j’en ai regardé plusieurs et elles ne protègnte que contre les locataires qui ont une situation correcte dès le départ.
Je n’ai pas trouvé d’assurance qui couvrent les locataires qui touchent la CAF, hors, je possède 4 locataires et je peux vous assurer que la CAF me fourni entre 50 et 80% des loyers, donc pas assurable.

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#16 17/05/2016 18h15 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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timmo a écrit :

Je n’ai pas trouvé d’assurance qui couvrent les locataires qui touchent la CAF,

J’étais assuré ici et j’avais des locataires avec CAF.
A l’époque ils étaient très rapides et efficaces.
Cela a pu changer depuis.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#17 19/05/2016 18h09 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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Merci cyberpapy, mais cette assurance est un peu comme les autres, à savoir qu’il demande un taux d’effort de 33%. Or, mes locataires sont issus des classes populaire, et le loyer charges incluses dépasse largement ce taux d’effort (souvent autour de 50%) car les assureurs ne prennent pas en compte les APL.

D’ailleurs dans leur FAQ, il précise loyer CC mais pas les APL dans leur formule de calcul.

Sinon, je me permet de continuer à écrire sur ce fil pour raconter l’expérience en direct, de manière à ce que, si cela arrive à d’autres, vous ayez un témoignage pour éviter d’être trop surpris par la procédure.

Pour l’instant, j’ai épuisé toutes les solutions amiables, à savoir multiples courriers simples de relance, courrier recommandé avec AR avec mise en demeure, lettre pour prévenir la CAF et proposition d’un plan d’apurement en recommandé avec AR.

(mars 2016) J’ai effectué la demande de recouvrement un peu plus musclée via un huissier, qui a fait un commandement de payer, une demande d’attestation d’assurance sans réponse.

(mai 2016) 2 mois plus tard, l’huissier a envoyé une assignation en référé et un courrier au sous-préfet car je suis obligé de prévenir le sous-préfet puisque je demande une expulsion.

(mai 2016) 3 jours après j’ai reçu la lettre l’huissier comme quoi je serai convoqué devant le tribunal d’instance dans 2 mois.

Et j’en suis là actuellement.

Comme le locataire n’a donné aucune nouvelle et n’a toujours rien payé, je me retrouve avec 1800 euros d’impayé de loyer en cumulé depuis le début (depuis octobre 2015)

Bien entendu une mauvaise surprise n’arrivant pas seul, je dois avancer les frais d’huissier que le locataire n’a pas payé, soit 340€91.
Pour le détail, c’est 35 euros de vac enrolement créancier + 154€15 pour le commandement de payer + 77€84 pour l’assignation en référé + 73€92 pour l’information au sous préfet.

Petite parenthèse, autant je trouve un peu cher le prix de chaque acte même si je conçois que le passage via un huissier apporte une preuve juridique incontestable et que cela se paye forcement, mais alors le tarif pour envoyer un recommandé au sous préfet je trouve cela abusé.

Message édité par l’équipe de modération (19/05/2016 19h10) :
- orthographe (Hors -> Or, pluriels multiples sans "s")

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#18 20/05/2016 08h23 → Expulsion d'un locataire : comment se passe l'audience au tribunal ? (expulsion, impayé, loyers, tribunal)

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timmo a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir investi dans un immeuble malheureusement, je me retrouve à gérer un locataire très mauvais payeur, pour ne pas dire pas payeur.

Actuellement, j’ai 1800 euros d’impayé, plusieurs lettre de relance ont été envoyé en courrier simple, une mise en demeure en AR, un plan d’apurement en AR et même un commandement de payer fait par un huissier.

Heureusement je touche les APL en direct mais comme la personne ignore mon plan d’apurement, la CAF va bientôt arreter de payer et j’ai un gros crédit à rembourser.

J’arrive au bout de la procédure amiable et à ce jour aucun contact et aucun paiement et j’ai demandé une assignation au tribunal par l’huissier.
J’ai aussi prévenu la CAF qui me verse 80% du loyer.

Je pense avoir tout bien fait, mais si je laisse un message c’est que je m’inquiète pour la suite.

Ma question c’est, si quelqu’un a déjà eut à expulser un locataire, comment se déroule l’audience au tribunal ?
Ma présence est-elle obligatoire à l’audience ?
Dois-je y aller seul ou avec un avocat ?

Donc si vous avez des conseils ou des retour d’expérience je suis preneur.
Je ne me fais plus trop d’illusion concernant les impayé mais si je peux expulser rapidement et sans que cela me coûte cher, je suis preneur.

Comme quoi la vie d’investisseur n’est pas toujours aussi agréable.

Je vous remercie.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Si je peux apporter ma modeste contribution, j’ai du passer par le système huissier il y a quelques années en arrière pour mettre dehors une locataire indélicate. Non pas pour défauts de paiement mais pour incivilité, nuisances sonores, troubles dans l’immeuble …

Combat assez dur et éprouvant : quand une paire de locataires vous appellent le soir à 22h/23h pour vous signaler que "la folle pète une crise et menace de faire exploser la bouteille de gaz", quand vous êtes relancés par des locataires qui menacent de partir si vous ne faites rien, quand vous devez vous battre pour que ces mêmes locataires aillent porter plainte à la gendarmerie afin d’avoir un dossier solide pour essayer de la mettre dehors …  Bref, je passe les détails.

Personnellement, j’ai mandaté donc un huissier, et après plusieurs mois nous avons été convoqués au tribunal. La locataire ne s’est jamais présentée à aucune des audiences et convocations.

Je n’ai jamais pris d’avocat. De mémoire les frais d’huissiers et tout ce qui va avec, ca m’avait couté quelques centaines d’euros.

Concrètement, dans le tribunal, il y a plusieurs personnes qui sont là pour défendre leurs dossiers (donc plusieurs affaires sont traitées les unes à la suite des autres)
Le juge écoute les deux parties.

Me concernant, j’étais seul (la partie adverse ne s’étant pas présenté) et j’ai exposé naturellement mes doléances en restant moi-même : rester factuel, ne s’attacher qu’aux faits et ne pas donner l’impression de vouloir "enterrer" l’autre.

Le juge a rendu le verdict quelques semaines après et a prononcé l’expulsion de la locataire (au vu de l’absence de la locataire et du dossier "épais" que j’avais soumis).

Des dommages et intérêts avaient demandés, mais je les attends toujours après plusieurs années : entre temps, j’ai appris que cette locataire est décédée (maladie dégénérative).

Oui la vie d’investisseur n’est pas toujours des plus agréable, mais dans ces coups durs, cela permet aussi de tisser quelques liens plus solides avec d’autres personnes. Heureusement que cela ne se produit pas tous les jours !!!

Bon courage

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