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#1 06/05/2016 23h48 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

J’ai un projet précis et j’ai déjà fait quelques recherches mais je ne veux pas influencer vos solutions ou idées me concernant. Je vais faire court smile

Age, situation
: 27 ans , célibataire sans enfant
Profession: Gendarme

Revenus
: 2000€ net (TMI: 14%) (Aucun crédit en cours)
Habitude d’épargne: 1000€ / mois
Capital disponible: 45 000€
Avantage nature: Logement de fonction

Régime de retraite: Possibilité de partir en pré-retraite à 40 ans avec 1 000 € net de pension (à vie)

Objectif: Souhaite partir à 40 ans donc délai de 13 ans (autre projet voyage etc) avec minimum 2000 € pour vivre…Avec la pension de 1000€ il ne me "reste que" 1000€ de rente à trouver :s

Questions: Mon projet vous parait-il réalisable ? Quelles solutions optimales pour une telle situation ???

Merci. Le p’tit ZliX wink

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 19h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : gendarme, projet, retraite

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#2 07/05/2016 00h32 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

Modérateur
Réputation :   1083 

Bienvenue zlik !

En général on considère qu’il ne faut consommer que 3%/an (voire moins, pour plus de sécurité) de son "pécule" pour avoir de bonnes chances de le maintenir intact à long terme. Si ces 3% doivent représenter 1000€/mois, alors le "pécule" doit représenter 400 000€ (12 * 1000€ /3%). En disposant de 45 000€ et en épargnant 1000€/mois, pendant 13 ans, pour disposer après ces 13 ans de 400 000€ il faut obtenir un rendement moyen de 8.5%/an. Donc … ça ne va pas être facile, et il va falloir accepter de prendre des risques pour espérer atteindre ou approcher un tel rendement.

Comme stratégie, je vous suggère de répartir votre épargne entre :
     (1) un investissement immobilier à crédit, pour utiliser au maximum l’effet de levier;
     (2) un investissement en actions (sur PEA pour optimiser la fiscalité), ce type d’actif ayant été celui qui a eu le meilleur rendement sur longue durée (dans le passé, nul ne connait l’avenir);
     (3) une poche de "sécurité", typiquement un bon fond euros sur un bon contrat d’assurance-vie;

Vous pouvez choisir diverses répartitions, et aucune ne sera idéale. Voici un exemple et les calculs associés :

Pour (1), vous pourriez viser un emprunt sur 13 ans avec un cash flow négatif, par exemple de 400€/mois (pendant l’emprunt) en prévoyant d’y consacrer une partie de votre épargne mensuelle, et un apport initial limité (par exemple 10 000€). Si le bien vous rapporte 600€/mois net (après charges non récupérables et impôts) ces 600€/mois + les 400€/mois de votre épargne, soit 1000€/mois, permettent de rembourser 133 000€ empruntés à 2.5% sur 13 ans. Le bien devrait donc rapporter 5% net (12 * 600 / 143 000), ce qui devrait se trouver en cherchant bien (et en visant 7-8% brut) et en consacrant du temps pour le gérer vous-même. Au bout de 13 ans, vous n’auriez plus d’emprunt, et vous pourriez en retirer 600€/mois. Mais il vous sera sans doute difficile de trouver une banque vous prêtant pour des échéances représentant 50% de vos revenus actuels….
Vous pourriez aussi viser un emprunt significativement plus long que 13 ans, en prévoyant de choisir dans 13 ans, soit de continuer à rembourser l’emprunt chaque mois, soit de procéder à un remboursement anticipé significatif (par exemple avec des fonds venant du contrat d’AV). Ce scénario aurait l’avantage de vous préserver une bien plus grande flexibilité financière. 
Vous pourriez aussi viser un emprunt bien plus long (20 ans) et un investissement cash flow positif, comme certains autres membres du forum. Mais ça nécessitera de trouver des biens avec un meilleur rendement (donc prendre plus de risques), de mettre pas mal d’huile de coude dans des travaux sur ce bien, et de se contenter de moins que les 1000€/mois visés pendant 7 ans au départ.

Pour (2), vous pourriez y consacrer une partie de vos 45 000€ (par exemple 10 000€) et une partie de votre épargne mensuelle (par exemple 500€). En supposant un rendement moyen à long terme de 6%/an, ceci représenterait 137 000€ au bout de 13 ans (et, à 3%/an, vous pourriez en retirer 340€/mois).

Pour (3), vous pourriez y consacrer le solde de vos 45 000€ (par exemple 25 000€) et de votre épargne mensuelle (par exemple 100€/mois). En supposant un rendement moyen à long terme de 2.5%/an, ceci représenterait 53 000€ au bout de 13 ans (et, à 3%/an, vous pourriez en retirer 160€/mois). Cette partie de votre épargne peut sembler peu rentable. Mais elle est indispensable pour être en mesure de résister à un gros accident, par exemple au niveau de l’immobilier ou des actions (il faut toujours avoir une poche de liquidité mobilisable assez rapidement, sinon on ne peut pas prendre des risques sur le reste de son patrimoine en restant un minimum serein -et raisonnable-).

Autres remarques :
   - Dans le cadre de votre carrière, vos revenus devraient régulièrement augmenter. Ceci aura sans doute aussi un impact sur votre capacité d’épargne;
   - Entre vos 27 ans et vos 40 ans, votre situation de "célibataire sans enfant" a beaucoup de chances d’évoluer. Ceci aura sans nul doute un impact sur vos revenus et votre capacité d’épargne. Donc mieux vaut conserver une certaine flexibilité dans l’allocation de votre capacité d’épargne future…
   - Dans 13 ans, rien ne dit que vous aurez encore envie de ne plus avoir aucune activité professionnelle.
   - Dans tous les cas, vous aurez avantage à lire les 2 livres de l’IH (voir  Devenir rentier en dix ans : le livre et Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre).


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#3 07/05/2016 00h36 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Oui tout est toujours possible !
Cf le parcours de pas mal sur ce site, et notamment notre hôte.

Une rente de 1 K€ par mois, soit 12 K€ par an, correspond à un patrimoine de 240 K€ rapportant 5% (brut ou net selon vos calculs).
Vu vos habitudes d’épargne, et en valorisant votre épargne d’ici vos 40 ans, vous y serez largement.

Après les vraies questions:

i) vous êtes pour l’instant célibataire et sans enfant, 2 k€ ne suffiront peut-être pas dans une vie à 2 voire plus

ii) vous avez aujourd’hui un logement de fonction, à votre pré-retraite il faudra aussi vous loger (cf aussi en relation point i) ? De même quel projet de vie/ train de vie en étant en pré-retraite (projets de voyage…) ?  Vos 2 K€ par mois suffiront-ils ?

iii) les règles sur les pré-retraites peuvent changer dans les 15 ans à venir, surtout pour un régime aussi favorable que le votre. Si j’ai bien compris, vous cotisez à votre régime de retraite j’imagine max 250 € par mois pendant une vingtaine d’années (de 20 à 40 ans) puis ensuite vous touchez 1 K€ par mois à vie, donc pendant 40-50 ans pour faire des moyennes. Ce n’est pas un jugement de valeur mais ce n’est pas pérenne du moins un jour ce ne le sera plus !

A mon avis il vous faudra donc une 2ème activité qui vous génère du revenu, type immobilier ou autre selon vos passions.

Ce qui n’empêche pas de construire d’ici vos 40 ans quelque chose avec votre épargne actuelle? Dans quoi est-elle investie ?

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#4 07/05/2016 07h09 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Bonjour zlix

Vous devriez également étudier les possibilités de carrière ..vous vous êtes engagé dans une voie professionnelle ou il y a très probablement des possibilités d’évolution avec à la clef des augmentation de salaire, l’idée  étant de profiter des avantages proposés ( promotion interne , poste outre mer ….) par votre métier pour arriver à vos fins .
Arrêter à 40 ans me paraît optimiste , et surtout ne vous focaliser pas sur cette objectif (en mobilisant vos ressources,votre énergie …) profitez aussi de ses expériences professionnelles très enrichissantes à tout point de vue.
Et peut être que 45 ou même 50 vous sembleront plus raisonnables

Un rentier qui s’est fait plaisir en bossant jusqu’à 50 ans ….

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#5 07/05/2016 07h15 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Bonjour Zlix !

Je suis exactement dans le même cas que vous. Je me suis fixée une rente à 2000 euros également en quittant l’Arme pension comprise.

Par contre là où mes plans évoluent c’est qu’effectivement je pense au futur logement… et à l’évolution familiale  (en cours à l’instant T d’ailleurs) car il y en a toujours une (enfant ou non on espère bien être en couple une bonne partie de sa vie quand même pour partager des choses  ;-) ).
Si tout se passe comme prévu, mon départ devrait se situer dans 10 ans maximum (l’idéal serait 7 ans).

Je ne suis pas une championne du monde des placements mais voilà comment je m’y prends (grosso modo comme l’explique GBL mais avec des sommes moindre).

1) J’ai commencé l’immobilier locatif il y a 3 ans et j’ai 3 petites surfaces dans ma ville d’origine (plus de confort puisque je veux y retourner). Crédit sur 20 ans donc "rente" obtenue bien après mon départ théorique prévu. Ayant commencé plus tard que votre âge actuel à penser à mon avenir, je m’adapte. J’ai pour projet d’en avoir 3 de plus dans l’avenir. Je ne parle donc que de locatif et pas encore de ma RP. Mariée, j’investis en nom propre (contrat de mariage).

2) J’ai ouvert un PEA quand je suis arrivée sur ce forum. Je ne m’y connais pas encore assez et j’avoue que la vie m’a rattrapé et je ne peux le remplir comme je l’aurais souhaité au départ.  Mais il est là et pour le moment je me documente donc rien n’est perdu.

3) J’ai ouvert une AV et j’ai placé mes économies dessus (il ne me reste plus que mon livret A pour la poche sécurité). J’ai un CEL qui est désormais vide ( j’ai un droit à prêt peu intéressant pour le moment mais je ne connais pas l’avenir) et j’avais ouvert un PEL il y a 1 an avant la baisse des taux. Je fais un mix AV/PEL  dès que de l’argent part dans la poche économie. Je dois ouvrir une nouvelle AV soit en fin d’année ou en 2017. Je ne suis pas encore fixée. Mais je pense m’arrêter à 2 voir 3 grand grand max. Par contre je les choisis avec des unités de compte (qui m’intéresse) pour une future répartition des avoirs (pour le moment je ne suis que sur le fond euros).

Pour la suite… je compte retravailler en quittant l’Institution mais soit à 80% ou à mi temps (tout va dépendre de l’âge réel du petit à ce moment-là). Mon idée est de pouvoir me payer ma future RP (qui sera financée à 50/50 avec mon mari) et la fin de mes crédits (locatif car j’ai un cash flow négatif sur les 3 appartements) avec l’enveloppe pension.
Le futur salaire sera voué à satisfaire les dépenses courantes et plaisirs. Je pense travailler 10/15 ans de plus dans un métier qui me plait. Ce timing me permettra de solder complètement mes crédits (en sachant que la fin des 3 premiers crédits devront financer un éventuel cash flow négatif des 3 suivants) et donc d’arrêter de travailler à ce moment-là. Mon mari est plus âgé donc il sera en retraite depuis bien longtemps… (il est du même métier mais il a fait beaucoup de déplacements donc retraite complète).

Fin de l’activité professionnelle souhaité à 55 ans… (si c’est avant tant mieux ! :-) ). Je veux quand même pouvoir financer des études supérieures au(x) enfant (s) le cas échéant donc avoir un emploi en complément permettrait de garder un train de vie correct. A mes 55 ans, le 1er (s’il y en a d’autres) aura 20 ans. J’adapterai ma stratégie à ce moment-là car il est déjà difficile de prévoir "son" avenir alors l’avenir des enfants…. je n’y pense même pas ! ;-)

Voilà pour ma maigre participation. 

Il est très important de faire vos estimations avec une évolution familiale possible car ce que vous désirez aujourd’hui n’est pas gravé dans le marbre pour la suite. Et j’ai envie de dire heureusement que les évolutions existent car la vie serait bien triste. :-)

En tout cas c’est très bien de penser "avenir" dès aujourd’hui car beaucoup de nos camarades se laissent bercer par le système et repartent sans un sous et sans un logement de repli le départ venu…

Dernière modification par Gwen11 (07/05/2016 07h57)


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#6 07/05/2016 12h20 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Je tenais déjà à remercier l’ensemble des personnes qui ont pris le temps de répondre à mon post, cela fait chaud au coeur smile

Je vais répondre à chacun d’entre vous et vous faire part de ce qu’on m’a proposer également…

Pour Goodbyline:
(merci pour vos calculs et principes très précis)
(1) pour l’investissement immobilier à crédit pour l’effet de levier, j’ai l’impression que ca me parait inévitable pour mon objectif en revanche de part mon métier je n’aurais pas le temps de m’en occuper, c’est certains. Il faudrait donc une agence avec assurance loyer etc.
En parlant de ce sujet, un agent immo (bien réputé dans la caserne) m’a proposer de faire le montage suivant : 1 pinel pour defiscalier (sur lyon 130 000€ T1) + achat avec l’épargne (20 000€)de SCPI (Corum a 6%). Les revenus mensuels de la SCPI couvrirait quasi totalement la mensualité du crédit. Voilà, ce qu’on ma proposer.
J’ai un peu peur de toutes ces lois pinel, censi etc , peur de l’arnaque concernant ce montage ou que ce type de montage ne corresponde pas à mon objectif…Un avis sur le montage?

(2) Investissement PEA pourquoi pas (ca fait peur aussi big_smile) mais on a rien sans rien.
La question de monsieur tout l’monde est de me dire sur combien de lignes ? Dans quelle secteur pour etre assez diversifier ? 500€ n’est t’il pas trop? ce qui pourrait me "bloquer" sur autre chose ? (quelles valeurs incontournable pour 13 ans (quelques exemples, je n’ai pas la prétention de vous demander de monter mon portefeuille smile )  Ne serait t’il pas plus judicieux d’investir en FCP ?

(3) Assurance vie, effectivement incontournable pour la poche sécurité, peut être a 25 ou 50% en UC pour "booster" un peu le rendement.

Concernant les remarques, elles sont plus que pertinentes. Dans 13 ans je souhaite ne plus exercer d’activité non pas par fainéantise mais me laisser du temps pour pouvoir exercer mon sport extreme et m’occuper de mes proches (enfants etc).

Pour Yoda:


Concernant les vraies questions, pareil elles sont "vraies" comme vous le dites. 2000€ ne suffirait pas pour une vie a 2 3 mais il ne faut pas oublier le salaire de madame smile (en esperant qu’elle travail lol)
La question du logement "perdu" est une des plus importante je pense, pourquoi à ce moment là ne pas acheter sa RP à crédit, il me resterai  1500 € pour vivre, faisable ?
Les règles sur les retraites changent effectivement tres rapidement cependant je me dois de faire quelque chose sur la base d’aujourd’hui et m’adapterai en fonction des réformes, je prefere etre actif et "tenter ma chance" que me dire "de toute facon les reformes changeront mes projets" et ne rien faire.
Pour l’instant l’intégralité de mon épargne n’est pas investie réelement, je dispose d’un PEL CEL LIV A LDD, les classiques big_smile
Si je devrais continuer à travailler ce serait à mi-temps, le temps à pour moi une plus grande valeur que l’argent meme si l’argent est indispensable pour profiter de ce temps. Je ne cherche pas la richesse, simplement à vivre correctement pour profiter de mon sport et ma famille.


Pour Chtirentier:

C’est une solution à etudier, c’est vrai qu’un déplacement outre-mer me permettrait de gagner quelques annuités avec prime de retour etc. Le seul point noir est l’éloignement de ma famille, à étudier donc.. Je profite de mon métier, de ce qu’il m’apporte, j’aurais peut etre meme du mal à le quitter, qui sait…  Je vous remercie, profiter bien de votre retraite wink

Pour Gwen11:
Ah une camarade wink
Oui la conception du couple et de tout ce qu’il comporte est forcément prioritaire sur mon projet. Un départ dans 7 ans, c’est tout le mal que je vous souhaite smile
Dans votre témoignage on retrouve exactement le montage de Goodbyline avec des exemples concret donc cela complète encore plus l’idée, ce qui est intéressant pour moi smile
Vous faites de l’investissement immobilier en classique ou avec lois ???
Votre "maigre participation’ m’est bénéfique et je vois que votre projet est bien ficeler en ayant pris en compte l’ensemble des facteurs (travail, enfant, timing…)
En vous remerciant, n’hésitez à apporter d’autres éléments ou avis dans la suite de la discussion.

Idée de ma part:

Pourquoi ne pas acheter des SCPI en nue propriété (délai 13 ans) ce qui me permet d’acheter des parts à 60%) donc pour 40 000 € (exemple) je ferais environ 300 315€ de rente. (Corum). un Avis ?

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#7 07/05/2016 13h44 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Rebonjour

Dans ma conception de l’investissement pour un départ anticipé, je pense que la priorité doit être donné au métier s’il vous permet de gagner plus d’argent, de gagner du temps pour atteindre votre objectif ..le reste doit venir s’ajouter mais ne pas être la priorité surtout compte tenu de votre jeune âge : vous avez tout à créer donc surtout surtout évitez de vous mettre des boulets aux pieds

Ps : pas retraité….rentier ! smile)

À plus

Dernière modification par Chtirentier (07/05/2016 13h48)

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#8 07/05/2016 13h57 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Quelques remarques sur les "pistes" que vous avez déjà envisagées :

    - Investir dans un Pinel est … probablement une mauvaise idée. Pourquoi : l’investissement dans l’immobilier neuf est rarement un bon choix (car on paie le bien trop cher, encore plus s’il y a une défiscalisation qui est supposée aider à faire accepter ce prix élevé, la rentabilité est généralement faible, la revente risque de se faire à perte, et vous n’avez même pas l’avantage d’habiter dans du neuf), et vous payez peu d’impôts (et diminuer ces impôts ne devrait pas être une préoccupation pour vous).
Vous devriez plutôt chercher un bon bien immobilier ancien, avec un meilleur rendement potentiel. Vous appuyer sur une agence si vous ne pouvez pas vous en occuper, pourquoi pas. Mais choisissez un vrai pro de l’immobilier, qui sait suivre un bien dans la durée, et pas un vendeur de défiscalisation, qui gagne surtout sa vie sur la commission qu’il perçoit lors de la vente ! (J’imagine qu’aucun de vos collègues n’a encore essayé de revendre le bien neuf acheté avec défiscalisation…. C’est à ce moment qu’ils vont pleurer, et changer d’avis sur celui qui leur a recommander une telle opération).
Envisagez aussi la location meublée (avec le statut LMNP, largement évoqué sur ce forum).

    - Investir dans des SCPI au comptant est un mauvais choix aussi. Il devrait encore être plus facile de faire financer un tel investissement à 100% par un emprunt que dans le cas d’un bien physique acheté en direct (qui présente en général plus de risque de vacance locative, de survenance de travaux mal anticipés, de baisse importante de valeur -encore que rien ne garanti que le prix des parts de SCPI ne baisse pas-, etc.), même s’il est un peu plus difficile de trouver un établissement qui finance des SCPI. Vous payerez un max d’impôts sur vos revenus fonciers si vous n’avez pas utilisé un crédit. Si vous voulez investir au comptant, privilégier les foncières (SIIC en France, REIT sinon, etc.), qui recourent elle-même au crédit (avec un levier bien plus faible que si vous empruntez 100% de votre investissement).

   - Acheter de la nue-propriété (de parts de SCPI par exemple) n’est pas un bon choix avec votre fiscalité (TMI IR trop faible, pas d’ISF, pour que ce soit avantageux). Un achat à crédit en pleine propriété sera pour vous assurément plus rentable (meilleur rendement net), et je vous laisse faire les calculs détaillés.


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#9 07/05/2016 14h58 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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De retour également ! 

Je vous déconseille le plan du conseiller miracle qui passe dans la caserne. Les projets neufs sont souvent des gouffres et les intermédiaires se servent au passage.  Et la cerise sur le gâteau de la defiscalisation n’est surtout valable que si vous êtes lourdement imposé.
Des solutions intermédiaires existent que vous découvrirez sur le forum (je pense notamment à vous lancer vous-même dans des projets type LMNP ou achat avec des travaux pour les déduire par exemple). Pas forcément besoin de passer par le neuf ou par des conseillers payés à la commission. Vous pouvez cependant en trouver des sérieux mais n’écoutez pas qu’un vendeur. Puisque ce sont surtout des vendeurs avant d’être des conseillers…

Pour ma part, j’ai un T2 en location nue et 2 studios en LMNP. Ils sont en gestion dans une agence mais si j’ai investi si loin c’est qu’avec notre métier nous sommes appelés à une certaine mobilité et que je connais mieux ma région d’origine. J’attaque donc ma rentabilité mais je peux encore me le permettre sans me retrouver dans le rouge. J’en profite…

Vous avez quel grade exactement ?  (Pour ma part je suis en bas de l’échelon sous-of mais je ne suis candidate à rien car je préfère investir dans mon développement personnel afin de préparer ma reconversion).


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#10 07/05/2016 20h58 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Yoda a écrit :

iii) les règles sur les pré-retraites peuvent changer dans les 15 ans à venir, surtout pour un régime aussi favorable que le votre. Si j’ai bien compris, vous cotisez à votre régime de retraite j’imagine max 250 € par mois pendant une vingtaine d’années (de 20 à 40 ans) puis ensuite vous touchez 1 K€ par mois à vie, donc pendant 40-50 ans pour faire des moyennes. Ce n’est pas un jugement de valeur mais ce n’est pas pérenne du moins un jour ce ne le sera plus !

Il ne s’agit pas ici d’une pré-retraite mais d’une pension militaire, à laquelle tout sous-officier peut prétendre après 17 ans de service ; pour les officiers c’est 27 ans.

Les règles peuvent en effet évoluer mais le régime restera plus avantageux que celui des civils, faute de quoi il n’y aurait plus grand-monde pour s’engager dans la gendarmerie en particulier ou les armées en général.

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#11 07/05/2016 22h33 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Pour compléter le message de Stokes,
17 ans de service avec décote n’est pas si avantageux que ça si nous n’avons aucune bonification pour faire gonfler la pension.
Il faut "attendre" 19 ans pour partir sans décote.
Et il faut effectivement espérer que les lois sur les retraites n’évoluent pas "trop" rapidement puisque comme pour tous les régimes spéciaux, nous évoluons en même temps.


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#12 07/05/2016 23h52 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Je prends note "Chtirentier" wink merci

Pour GoodbyLenine:

(1) Cela confirme ce que j’ai entendu sur ces lois de défiscalisation et le neuf, très bien je sais
maintenant que l’ancien m’est plus adapté je vais travailler dessus surtout avec travaux pour bénéficier
de la défiscalisation. Sans rentrer dans le détails pour le LMNP, je peux "statuer" mon bien en LMNP seul ? avantages ? On ne parle
pas de residences services LMNP géré par des groupes ?

(2) Pour les SCPI, pourriez-vous me donner un exemple chiffré pour les 4 cas avec disons 100 000€ en exemple: Achat au comptant, Achat a crédit en pleine propriété puis en nue propriété s’il vous plait,
celà me parlerait plus (je ne suis pas très doué en calcul big_smile)

Pour Gwen11:
Merci pour les infos, je vais me pencher sur le LMNP. Je suis de carrière dans le cursus du diplome d’arme :s . Beaucoup d’entre nous font
pas mal de "bétises" dans l’immobilier avec je préfere me renseigner sur ce forum pour me donner quelques pistes de départ.

Pour Stokes:
Effectivement il s’agit d’une pension, de ce que j’ai pu entendre, le meilleur compromis temps de service/pension serait 21 ans de service. Une idée?

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#13 08/05/2016 00h29 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Bonsoir et bienvenue sur ce forum.

Pour l’immobilier en général et le LMNP en particulier aucun souci pour se lancer seul
Ici vous verrez que rares sont les personnes à apprécier les résidences services, et à juste titre.

Ah, le DA …. Que de souvenirs pour moi également, même si j’ai préféré m’orienter à l’epoque vers l’OPJ ;-)
Effectivement nombreux sont les gendarmes à céder aux sirènes de la défiscalisation alors qu’ils devraient mieux préparer leur retraite.
Ne jamais oublier que le le bonus fiscal ne doit être que la cerise sur le gâteau mais jamais le gâteau lui-même.

Pour finir, je confirme la règle des 21 ans, même si pour ma part je suis parti à 18.

Si vous avez d’autres questions n’hésitez pas.
Cordialement.

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#14 08/05/2016 04h41 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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zlix a écrit :


Age, situation
: 27 ans , célibataire sans enfant
Revenus[/b]: 2000€ net (TMI: 14%) (Aucun crédit en cours)
Habitude d’épargne: 1000€ / mois

Bonsoir,

juste pour compléter et attirer votre attention sur quelques points sur votre habitude d’épargne qui est bien différente de votre capacité d’épargne.

A noter que le montant de l’impôt sur le revenu pour un célibataire représente la plupart du temps 1,5 mois de salaire, voici donc le décompte que je peux faire de vos frais que l’on pourrait qualifier de fixes mensuels que j’ai essayé de fixer en limite basse (dépendant du lieu de résidence et de la taille du logement) :

250 euros (Alimentation, niveau bas prenant en compte déplacement -ordinaire et période de permission, repos et journée à résidence)
250 euros (Impôt IR)
20 euros (Taxe ordures ménagères)
50 euros (Taxe Habitation)
10 euros (taxe audiovisuelle)
100 euros (Charges + chauffage + assainissement eau)
20 euros (Assurance habitation)
50 euros (mutuelle UNEO)
100 euros (EDF + Internet/fixe + TPH portable)

Voilà donc 840 euros mensuels qui partent normalement.

A cela il faut ajouter l’habillement (civil), l’entretien et hygiène (produits d’entretien, lessive, gel douche, shampoing, rasage, etc…), loisirs (cinéma, bar, culture,…) et cadeaux (anniversaires, fêtes), sorties et restos, vacances annuelles optionnelles, voiture (essence, assurance, si ancienne = frais de maintien en état ou renouvellement au cours des 13 années à venir, ou transports ou location selon les besoins, ….

On dépasse donc selon toute vraisemblance allègrement les 1000 euros de dépenses mensuelles (on serait plus proche des 1500).

Votre capacité d’épargne actuelle n’est donc due en grosse partie qu’à la rentrée additionnelle de l’IJAT (qui doit être de l’ordre approximatif de +5000 euros annuels les années fastes avec un déplacement TOM/OPEX et de +3000 euros les années moins larges : DOM et séjour en camp et alerte à résidence).

Si l’IJAT disparait, votre capacité d’épargne va être réduite au minimum d’une bonne moitié. Et ce n’est pas les hausses de solde de 20 ou 30 euros par mois tous les 3 ans qui vont compenser; d’autant que le coût de la vie va augmenter dans le même temps.

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Désolé de l’aborder mais si vous ratez le DA c’est changement de subdivision, direction la GD : plus d’IJAT qui rentre, budget alimentation en hausse entre autres.

J’ai aussi connu des titulaires du DA qui ont été contraint au changement de subdivision (non maintenus, région où il y en avait trop par rapport au TEA), n’étaient maintenus que les titulaires de qualifications recherchées (MOTI, MIP, MC).

Après comme certains l’ont fait remarquer, interviennent : changement de situation de famille probable, enfants et les frais qui vont avec, coût du logement une fois l’arme quittée qui vont obérer la rente de 1000 euros visée, besoin de changer de voiture ou d’en acquérir une, de changer l’équipement électrique et électronique vieillissant, le mobilier,…

A votre place, je ne m’engagerais sur un investissement moyen terme (15 ans) qu’à hauteur de 500 euros / mois (çà ferait à la louche un emprunt de 100.000 euros sur 15 ans) tout en gardant l’opportunité d’investir un surplus éventuel dans un placement plus court (AV ou autres), qui pourra à terme permettre de rembourser par anticipation l’emprunt ou mieux d’en contracter un nouveau pour une seconde acquisition avec un apport (si les taux remontent).
Les 45.000 euros d’épargne, je les investirai dans des SCPI ou une/des AV, vu les taux d’emprunt actuel les mettre en apport ne vaut pas le coup.
Mais les conseilleurs ne sont pas les payeurs….

Dernière modification par Madras (08/05/2016 04h56)


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#15 08/05/2016 09h33 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Nuts65 a écrit :

Pour finir, je confirme la règle des 21 ans, même si pour ma part je suis parti à 18.

C’est la.période à laquelle je peux prétendre à avoir 1000 euros de retraite  ( je rappelle candidate à rien et aucune bonification).
Pour vous entre le grade et vos déplacements GM vous avez déjà un avantage.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#16 08/05/2016 10h24 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Bonjour, ça fait plaisir de voir que nous avons un profil assez similaire!  :-)

Moi aussi je caresse l’espoir de pouvoir partir aux alentours des 40 ans en touchant une pension qui, seule, ne permet pas de vivre "décemment", mais, complétée par d’autres revenus, permet de faire une bonne rentrée d’argent et de diversifier celles-ci.

C’est pourquoi j’ai commencé à investir dans l’immobilier, en location nue (en nom propre et en SCI), à partir de 2010. J’ai développé une forte addiction et mon prochain investissement (compromis signé), devrait me permettre de pouvoir cesser toute activité professionnelle d’ici 15 ans, à savoir vers mes 41/42 ans.

Cependant, l’avenir reste toujours incertain, nous verrons bien!

L’immobilier est un formidable tremplin, mais il faut pouvoir s’en occuper soi-même, ou, à défaut, avoir des personnes de confiance pour s’en charger. Dans nos branches professionnelles c’est malheureusement difficile (et même impossible) de pouvoir tout gérer, même en sacrifiant permissions et weekends.

Je n’ai qu’une petite expérience (prochainement une douzaine de lots), celle-ci se limite à de la location nue après rénovation de logements de petites surfaces (à l’exception d’une maison, premier investissement en cash-flow bien négatif, erreur formative), mais je serai heureux de pouvoir vous conseiller si jamais vous en ressentez le besoin.

Bien que n’ayant que peu de connaissances pour l’instant, je pense qu’il est important d’ouvrir tôt un PEA et quelques assurances-vie afin de "prendre date".

Comme dit plus haut, commençons assez tôt à penser à notre "retraite" anticipée, mais gardons à l’esprit que beaucoup de choses peuvent changer dans un avenir proche (enfants, mutations, blessure ou maladie, réforme…)

En tout cas, bienvenue!  :-)

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#17 08/05/2016 11h53 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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zlix a écrit :

(2) Pour les SCPI, pourriez-vous me donner un exemple chiffré pour les 4 cas avec disons 100 000€ en exemple: Achat au comptant, Achat a crédit en pleine propriété puis en nue propriété s’il vous plait, celà me parlerait plus (je ne suis pas très doué en calcul big_smile)

Voici quelques exemples de calculs (à titre indicatif, car les % de rendement des SCPI, le taux des prêts, et les clés de répartition nue-propriété/usufruit peuvent varier, j’ai pris une moyenne du marché actuel; Par ailleurs, les dividendes de SCPI sont en général payés par trimestre, il y a un décalage de jouissance et les parts ne commencent à rapporter que 3 à 9 mois après leur achat, etc.) :

Achat au comptant en pleine propriété :
    - vous mobilisez 50 000 € pour acheter au comptant des parts de SCPI
    - vous percevez (environ)  2400€/an
    - vous ajoutez environ 2400€/an à vos revenus imposables, et payez donc 336€/an d’IR en plus
    - au final, chaque mois vous percevez environ 172€ net.

Achat au comptant en nue-propriété :
    - vous mobilisez 50 000 € pour acheter au comptant la nue-propriété de parts de SCPI
    - vous renoncez à toute distribution pendant 10 (ou 13) ans, en payant 68% (ou 63%) du prix
    - après ces 10 ans (13 ans), vous percevez (environ)  3530€/an (ou 3800€/an)
    - après ces 10 (13) ans, vous ajoutez environ 3530€/an (ou 3800€) à vos revenus imposables, et payez donc 494€/an (ou 532€) d’IR en plus
    - au final, vous ne percevez rien pendant 10 (ou 13) ans, puis 253€ (ou 272€) par mois net

Achat à crédit en pleine propriété :
    - vous utilisez un crédit de 100 000€ sur 13 ans à 2.2% (assurance incluse) : mensualité = 737€
    - vous achetez pour 100 000 € de parts de SCPI
         Attention : dans ce scénario, vous prenez un risque (sur les parts de SCPI) 2x plus élevé
            (J’ai ajusté le montant pour rendre les 2 derniers scénarios facilement comparables)
    - vous percevez (environ)  4800€/an, soit 400€/mois
    - vous ajoutez entre 2600€/an (au début) et 4800€/an (à la fin) à vos revenus imposables (les intérêts et frais d’emprunt sont déductible de vos revenus imposable), et payez donc 364€/an (au début) à 672€ (à la fin) d’IR en plus
    - au final, pendant les 13 ans du crédit vous devez payer 367€/mois (au début) à 393€/mois (à la fin), puis vous percevez 344€/mois net.

Achat à crédit en nue propriété :
    - vous utilisez un crédit de 50 000€ sur 13 ans à 2.2% (assurance incluse) : mensualité = 368€
          Attention : ça ne sera pas facile d’obtenir un tel crédit, et les intérêts ne seront pas déductibles
    - vous renoncez à toute distribution pendant 10 (ou 13) ans, en payant 68% (ou 63%) du prix
    - après ces 10 ans (13 ans), vous percevez (environ)  3530€/an (ou 3800€/an)
    - après ces 10 (13) ans, vous ajoutez environ 3530€/an (ou 3800€) à vos revenus imposables, et payez donc 494€/an (ou 532€) d’IR en plus
    - au final, pendant les 13 ans du crédit vous devez payer 368€/mois, et après 10 (ou 13) ans vous percevez 253€ (ou 272€) par mois net.


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#18 08/05/2016 13h18 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Merci GBL, toujours aussi didactique.

Est-il possible d’avoir des emprunts pour de la nue propriété aujourd’hui?

Il n’y a pas beaucoup d’intérêt financier à emprunter pour de la nue propriété car d’après mes calculs si l’on peut placer les 368€ du remboursement mensuel, avec un intérêt composé de 6% par an, on peut accumuler les 79363€ qu’on n’a pas et que l’on obtient par emprunt dans l’autre scénario en 12 ans ou 88400€ en 13 ans.
Donc finalement:
- emprunt pour nue propriété: à l’issue des 13 ans revenus de 272€ et 79363€ de part SCPI (hypothèse d’aucune revalorisation sur la période) ou 90324€ (revalorisation 1% par an)
- économies pendant 13 ans de 368€ par mois à un rendement de 6% annuel soit un capital de 88400€. Achat en pleine propriété au comptant des parts pour recevoir les loyers.

Finalement avec ces hypothèses (1% de revalorisation de la part et 6% de rendement annuel) les deux solutions sont presques équivalentes.

Dans le premier cas nous avons une économie forcée mais un placement illiquide.
Dans le deuxième cas il faut la discipline d’épargner tous les mois mais avec des avoirs plus liquides (hors période de recovery suite à une baisse des marchés boursiers).

Epargne contrainte ou discipline? Personnellement aujourd’hui je préférerais la discipline, plus jeune et moins résistant à la société de consommation, j’aurais privilégié la première solution.


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#19 08/05/2016 14h28 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Il est possible  (mais difficile ile) d’emprunter pour acheter de la nue-propriété.

De manière générale,  avec 14% de TMI,  la nue propriété présente peu d’intérêt.

Dans mes calculs ci-haut, j’ai oublié de tenir compte des PS  (prélèvements sociaux ) qui ajoutent 15.5% à payer sur tous les revenus. Je vous laisse refaire les calculs avec ces 15.5%.


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#20 09/05/2016 14h18 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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Gwen11 a écrit :

Nuts65 a écrit :

Pour finir, je confirme la règle des 21 ans, même si pour ma part je suis parti à 18.

C’est la.période à laquelle je peux prétendre à avoir 1000 euros de retraite  ( je rappelle candidate à rien et aucune bonification).
Pour vous entre le grade et vos déplacements GM vous avez déjà un avantage.

Tous les militaires ont au moins la bonification du 1/5ème du temps : une annuité gratuite pour 5 années de service effectif ; celui qui part avec 21 ans de service totalise donc 25 annuités compte-tenu de cette bonification du 1/5ème.

Pour fréquenter régulièrement un important mess de gendarmerie en région parisienne, j’ai constaté que les marchands de défiscalisation venaient souvent y présenter leurs produits ; je ne peux que conseiller la plus grande méfiance devant ces vendeurs de rêves.

Aux nombreux gendarmes présents sur ce forum : merci d’expliciter les sigles que vous utilisez, faute de quoi on ne comprend pas grand-chose à vos échanges.

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#21 09/05/2016 16h27 → Pré-retaite de gendarme à 40 ans : comment investir pour partir en pré-retraite confortablement ? (gendarme, projet, retraite)

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En employant le terme "bonification" je faisais surtout référence aux bonus des déplacements (annuités) dans certains pays pour les gendarmes mobiles (GM) et non au 1/5ème du temps qui est un bonus pour tous les fonctionnaires. Mais c’est effectivement un gros plus également.

Edit : Je viens d’apprendre que la bonification 1/5ème temps ne concernait que la police nationale, l’administration pénitentiaire, les douanes, de la navigation aérienne et les militaires.
Mauvaise interprétation de ma part en lisant un guide sur la retraite car j’avais vu "fonctionnaire" et j’ai donc englobé toute sa population.

Dernière modification par Gwen11 (09/05/2016 16h41)


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