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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/05/2016 09h26 → Sebeee : étude de cas immobilier (investissement locatif en Suisse) (immobilier, investir, suisse)

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Bonjour,

Voilà, je vais vous raconter mon histoire, qui m’a rendu propriétaire "malgré moi" et qui m’a gentiment ouvert les yeux sur l’investissement en général.

Il y a 3 ans, nous avons hérité (avec mon frère et ma soeur) d’un bien complètement atypique et le gérons pour l’instant en hoirie, nous n’avons pas de dette sur ce bien. Ce bien est atypique car il est constitué d’une partie dépôt/atelier et d’une partie appartement.

Le dépôt/atelier est loué 1500 CHF/mois et l’appart 1000 CHF/mois. A l’époque nous avions décidé de le vendre afin d’en récupérer chacun notre part mais le bien est tellement spécial que personne n’est intéressé à l’acheter.

Après réflexion et quelques lectures, je me suis dit que tant que c’était un actif qui mettait de l’argent dans notre poche, c’était débile de vouloir le vendre; donc j’ai décidé que j’allais racheter les parts de mon frère et ma soeur et leur ai proposé ce projet, qu’ils ont accepté. Ce n’est malheureusement encore pas fait car nous avons quelques soucis administratifs de mise en conformité.

Pour ce qui est des chiffres :
Emprunt : 300’000 CHF
Cout annuel d’amortissement (1%) et d’intérêts (2%) : 300’000 * 3% = 9000
Charges de copropriété : 2500 CHF
Impots : 4500 CHF
Loyers : 2500 * 12 = 30’000 CHF

Revenu annuel : 30000 - (9000 + 2500 + 4500) = 14’000 CHF (1166 CHF mensuel)

Surtout, mon gros avantage en faisant ca, c’est que je m’ouvre une deuxième porte : la banque sera d’accord de me prêter jusqu’à 100’000 CHF parce qu’ils estiment la valeur de ce bien à 400’000 CHF (et en soustrayant 300’000 CHF de dette) et que je pourrais le mettre en garantie.

Ces 100’000 CHF me permettront largement de rentrer dans un autre projet d’achat immobilier, d’un appartement d’environ 300’000 CHF.

Parce qu’il faut savoir qu’en Suisse, si un particulier veut acheter un appartement, il doit posséder au moins 20% du montant de celui-ci (60’000 dans mon cas), et impossible d’emprunter 110% de la valeur du bien comme en France.

Autres projets que j’ai en tête :
- investir mes gains en bourse pour en récupérer des dividendes et de manière à générer des intérêts composés
- investir dans un parking

Conclusion :
Oui en effet, je ne suis pas parti de rien et j’ai eu un coup de pouce (bon, j’aurais préféré ne pas perdre mon père pour en arriver là, mais c’est fait). Mais j’ai des projets concrets smile

Message édité par l’équipe de modération (04/05/2016 10h35) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, investir, suisse

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#2 04/05/2016 13h34 → Sebeee : étude de cas immobilier (investissement locatif en Suisse) (immobilier, investir, suisse)

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Bonjour,

Je lis un peu en diagonale, mais 2 points m’interpellent.

Primo, votre hypothèque à 2% … Ca me parait un peu élevé. En fixe sur 10 ans, on trouve du 1.15 / 1.30 sans trop forcer (qq exemples : BCV, BCGE, Swisslife, Raffeisen).

Secundo, si je résume, vous rachetez pour 300kCHF les 2/3 d’un bien estimé 400kCHF ?

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#3 04/05/2016 14h09 → Sebeee : étude de cas immobilier (investissement locatif en Suisse) (immobilier, investir, suisse)

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Bonjour xa,

En effet vous avez raison, à l’époque ou j’avais fait ce calcul le taux moyen pour 10 ans était autour de 2% et j’avais pas vu que ça avait autant baissé! Donc bonne nouvelle pour moi smile

xa a écrit :

Secundo, si je résume, vous rachetez pour 300kCHF les 2/3 d’un bien estimé 400kCHF ?

Non pas tout à fait, le calcul ne se fait pas comme ça. Vu que c’est un local commercial déjà en location, la banque calcule le prix de vente d’après le rendement qu’ils estiment correct, à savoir 6.5%.

Donc leur calcul est : loyer annuel * 100 / 6.5 = 30’000 * 100 / 6.5 = 461’538
Et ils ne prêtent que 65% de ce montant car c’est un local commercial : 461’538 * 65 / 100 = 300’000 CHF

Et le bien a été estimé (surestimé à mon avis) officiellement par l’architecte communal au prix de vente de 580kCHF, mais je pense plus réellement qu’il peut se vendre autour 500kCHF. Donc c’est gagnant/gagnant dans tous les cas pour moi.

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#4 05/05/2016 10h48 → Sebeee : étude de cas immobilier (investissement locatif en Suisse) (immobilier, investir, suisse)

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Je suis plutot d’accord avec le principe de la banque : calculer la valeur depuis le rendement moyen.

Cela dit, en utilisant ce principe, il faudrait scinder la valeur des deux lots, puisque le rendement d’un local commercial n’est pas celui d’un logement, fût-il attenant au local commercial mais non lié à ce bail … Si je prends le rendement moyen pour un logement dans mon secteur, l’appartement se valorise entre 340 et 400k à lui seul, et le local commercial dans les 250 à 300kchf.

Mais c’est très dépendant du secteur : un appartement sur Genève ou Lausanne, ce n’est pas un appartement à Martigny. Sans secteur, c’est difficile de comparer.

Pour les hypothèques, avec un dossier bien ficelé, on peut descendre plus bas. Vérifiez avec un courtier ou votre banque.

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#5 06/05/2016 10h25 → Sebeee : étude de cas immobilier (investissement locatif en Suisse) (immobilier, investir, suisse)

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Apparemment la banque ne fait pas de différence entre le local commercial et l’appartement, vu que c’est un grand local, ils le prennent comme local commercial.

Mais oui bien sûr que c’est dépendant du secteur.

Et bien sûr que je vais essayer de préparer un dossier le mieux ficelé possible, mais pour l’instant je ne suis pas allé trop dans le détail, tant que les histoires de mise en conformité avec le commune ne sont pas réglés. Ca ne me sert à rien de trop me précipiter vu que je ne sais pas combien de temps ça va prendre et les taux peuvent fluctuer pendant ce temps.

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