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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/05/2016 22h47 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Bonjour

Je suis intéressé par l’achat d’un immeuble de 6 appartements avec 5 garages et une grange de 70m2.
J’ai donc fait une simulation d’impôts avec cette achat réalisé.
Je suis tombé sur le c..
Presque tout les bénéfices de cette opération iraient au impôts.

Je possède deux maisons qui sont finies de payer et qui rapporte 450€ et 350€ par mois.
Je possède aussi un ensemble de trois appartements en location pour 1330€ par mois avec un crédit de 450€.
Le futur achat envisagé rapporterait 2400€ par mois avec un crédit de 1350€.
Cette opération ferait passer mon imposition sur le revenu de 7000€ à 17000€.
Du coup tout le cash flow gagné sur cette achat servirais au impôts.
Vous pensez quoi de cette achat? Intéréssant ou pas à votre avis?
Merci à vous

Message édité par l’équipe de modération (02/05/2016 23h17) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immeuble, impots

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#2 03/05/2016 06h04 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Bonjour

Pour avoir connu la même flambée fiscale à un moment j’en ai déduit que cela ne valait pas le coup.
Vu le taux d’imposition que vous allez attendre vous devriez chercher un bien avec travaux pour de fiscaliser

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#3 03/05/2016 09h06 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Effectivement, les impôts sont à prendre en compte.

Par contre, si le cash flow est pris par les impôts, vous augmentez quand même votre patrimoine via le remboursement d’emprunt.

Ensuite, avez vous regardez la location de meublé en LMNP ?

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#4 03/05/2016 09h17 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Difficile de répondre avec si peu d’élément.

Prix d’achat?
Votre TMI?
….

Une piste si vous êtes a un TMI élevé, la SCI a l’IS.
Si votre but est de vous cree une rente pour votre retraite et non pour récupéré du pouvoir d’achat immédiatement ca pourrais être interessant.

Je suis impression par votre lot de 3 appartements, 450€ de credit pour 1330€ de loyer! pouvez vous nous en dire plus.

Dernière modification par julien62 (03/05/2016 09h26)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 03/05/2016 10h31 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Réputation :   37 

Bonjour,

effectivement il est compliqué de réfléchir avec si peu d’éléments. Par contre, navré mais il faut bien payer des impôts un jour ou l’autre non ??

Tout de même, à l’heure actuelle vos investissements vous rapporte 20160€ bruts par an (plus qu’un SMIC, c’est bien non ?) et avec ce nouveau 32,7k€.
Sans compter que votre patrimoine net augmente puisque vous rembourser les crédits.

Ne faudrait-il pas penser à augmenter votre qualité de vie en réduisant la voilure dans votre job à la SNCF ?

Setanta

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#6 03/05/2016 10h43 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Les éléments de simulation n’étant pas donnés …

A priori, vous êtes en limite de tranche 30%, le nouveau bien vous fera franchir cette barre.  Vous auriez 10k d’imposition supplémentaire pour un revenu net supplémentaire de l’ordre de 22k, ce qui parait cohérent.

Pour ne pas payer ces 10k supplémentaires, le plus efficace serait de ne pas non plus toucher ces 30k bruts supplémentaires.

Absurde comme raisonnement ? Oui. Vous paierez plus d’impôts parce que vous aurez plus de revenus. Une SCI IS diminuerait l’imposition, mais limiterait les revenus que vous pourriez utiliser personnellement (sans compter les frais annexes, les contraintes juridiques)

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#7 03/05/2016 11h17 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Voici d’autres éléments.

Pacsé, 2 enfants
Salaire : 38000€ imposables pour moi, rien pour madame qui est mère au foyer
Actuellement TMI 14%

Bien immobilier actuel

- résidence principal. Crédit 900€ sur 20 ans, achat réalisé en début d’année.
- 3 appartements, loués 330€, 500€ et 500€. Crédit 450€ sur 20 ans, achat réalisé en début d’année.
  Taxe foncière pour la RP et les 3 apparts 1800€

- 2 maisons louées 350€ et 450€. Pas de crédit.
  Taxe foncière 550€ pour les deux

Concernant ces 3 appartements, ils sont dans le même cadastre que la maison. Le vendeur vendait le lot. La notaire a fait une estimation de la valeur du bien principal et du bien locatif de manière à ce que le vendeur paie le moins d’imposition. Ça ne reflète pas la valeur du bien.

Le futur bien
C’est un lot de 6 appartements, 5 garages, une grange et une courette. Son prix est de 230000€ frais d’agence inclus.
Tous est actuellement loués pour un montant de 2398€ par mois.
La taxe foncière est de 2180€

Imposition sur 2015 avec seuleement les deux maisons en location 1900€
Imposition estimé avec location des deux maisons et des trois apparts 7200€
Imposition estimé avec le futur bien en plus 17000€

Pour un bien avec travaux, J’ai déjà regardé vers chez moi, et en ce moment il n’y a rien d’intéressant. Et l’inconvénient des travaux c’est que ça ne rapporte pas immédiatement.

Concernant l’idée de faire de la location meublé, ça ne m’attire pas plus que ça et je ne suis pas certain que vers chez il y ai de la demande.

J’ai effectivement pensé à la SCI IS. Mais je suis encore dans le brouillard concernant l’imposition de cette structure. Et surtout je ne comprend pas le système d’amortissement du bien. J’avoue j’ai pas encore eu le temps de bien fouiller dans le forum.
Sinon je ne suis pas contre car le but est de faire un complèment pour la retraite et un héritage pour mes enfants.

Dernière modification par Cecotine (03/05/2016 13h40)

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#8 04/05/2016 08h14 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2016 09h42)

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#9 04/05/2016 09h58 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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L’ideal pour un propriétaire bailleur est de renouveler son parc immobilier régulièrement pour créer de l’amortissement.

Il faudra peut etre commencer par revendre les deux maisons payés pour acheter a nouveau et donc déduire des frais ( amortissement si en LMNP )

Si vous ne renouvelez pas régulièrement votre parc vous allez etre de plus en plus charger en impôt


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#10 04/05/2016 10h35 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Pas étonné de payer des impôts, mais ce qui me dérange dans cette opération c’est que le cash flow réalisable va presque intégralement dans la hausse d’impôt. Certes mon patrimoine va augmenter mais si j’ai des travaux à effectuer, je ne pourrais pas les financer avec les revenus de ces logements.

Les maisons sont loués un peu au dessus du prix du marché. C’est deux petites maisons de ville.
Il y a des aides pour rénover les biens immobiliers, avec des conditions de location à bas prix et du coup le prix de location dans la ville c’est effondrée. Bien sur, mes biens ont été entièrement rénovés avant ces aides, et du coup je loue 50€ de moins chaque maison que l’année d’achat en 2003.

Pas de demande en meublé ni en saisonnier. Petite ville de 5000 habitants dans la campagne icaunaise.

L’ideal pour un propriétaire bailleur est de renouveler son parc immobilier régulièrement pour créer de l’amortissement.

Il faudra peut etre commencer par revendre les deux maisons payés pour acheter a nouveau et donc déduire des frais ( amortissement si en LMNP )

Si vous ne renouvelez pas régulièrement votre parc vous allez etre de plus en plus charger en impôt

Si je vends, vu l’état du marché, je dois vendre au prix d’achat de 2003 avec plus de 30000€ de travaux de perdu.
De plus, l’avantage de ces maisons qui sont payés c’est qu’elle me permette de baisser mon taux d’endettement.

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#11 04/05/2016 11h57 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Ce que vous dites vient du fait qu’en revenus fonciers, les remboursements d’emprunt ne sont pas déductibles (seulement les intérêts). Vous êtes donc imposé pareil, que l’investissement soit fait comptant, à crédit, ou encore qu’il s’agisse d’un bien de famille. Quand l’investissement est à crédit, effectivement impôts + remboursement de crédit se conjuguent pour vous bouffer le cashflow.

C’est bien l’intérêt du LMNP (ou de la SCI IS) : l’amortissement du bien vient en déduction du résultat. Ca permet donc de réduire les loyers par la prise en compte de la totalité de l’investissement, et non pas seulement des intérêts.

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#12 04/05/2016 13h22 → Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d'IR) (achat, immeuble, impots)

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Cecotine a écrit :

Avec 25000 € par an de revenus locatifs bruts (avec vos 2 maisons + 3 appartements loués), vous êtes forcément imposé aux revenus fonciers réels.

Déjà, pensez à bien déduire toutes vos charges : TF, PNO, intérêt d’emprunt, menus travaux, etc. sans oublier les 20 € forfaitaires par bien.

Ensuite, il est probable que vous ne serez plus à 14 % de TMI avec ces revenus supplémentaires.

30 % de TMI + 15,5 % de CSG-RDS : 45,5 %, c’est quasiment la moitié des revenus locatifs.

Avec le futur bien, vous ajoutez environ 28800 € de revenus fonciers bruts. 25 + 28,8 = 53,8 k€/an. Si on enlève les charges, vos revenus fonciers nets seraient de 40 à 45 k€/an. Au total, ça double votre revenu annuel qui est de 38 k€. Vous vous étonnez que ça vous fasse payer des impôts ? Vous venez de découvrir le principe de l’impôt progressif par tranches !

La solution, en location nue, c’est d’avoir des travaux à déduire. Vous pourriez faire des travaux au changement de locataire pour rénover l’aspect et/ou pour monter un peu en gamme (cuisine, salle de bains) : ça vous fera des charges à déduire et vous pourrez en profiter pour augmenter vos loyers. Vos maisons notamment ne semblent pas louées cher.

Autre piste : si vos locataires sont "sociaux", conventionner avec l’ANAH pour bénéficier du Borloo ancien (ça fait un abattement de 30 ou 60 % sur le loyer, mais pas sur les charges, ce qui permet de réduire fortement l’impôt).

Ou bien passer en meublé. Ou encore du saisonnier s’il y a de la demande par chez vous ?

Pas étonné de payer des impôts, mais ce qui me dérange dans cette opération c’est que le cash flow réalisable va presque intégralement dans la hausse d’impôt. Certes mon patrimoine va augmenter mais si j’ai des travaux à effectuer, je ne pourrais pas les financer avec les revenus de ces logements.

Les maisons sont loués un peu au dessus du prix du marché. C’est deux petites maisons de ville.
Il y a des aides pour rénover les biens immobiliers, avec des conditions de location à bas prix et du coup le prix de location dans la ville c’est effondrée. Bien sur, mes biens ont été entièrement rénovés avant ces aides, et du coup je loue 50€ de moins chaque maison que l’année d’achat en 2003.

Pas de demande en meublé ni en saisonnier. Petite ville de 5000 habitants dans la campagne icaunaise.

L’ideal pour un propriétaire bailleur est de renouveler son parc immobilier régulièrement pour créer de l’amortissement.

Il faudra peut etre commencer par revendre les deux maisons payés pour acheter a nouveau et donc déduire des frais ( amortissement si en LMNP )

Si vous ne renouvelez pas régulièrement votre parc vous allez etre de plus en plus charger en impôt

Si je vends, vu l’état du marché, je dois vendre au prix d’achat de 2003 avec plus de 30000€ de travaux de perdu.
De plus, l’avantage de ces maisons qui sont payés c’est qu’elle me permette de baisser mon taux d’endettement.

Vendre un bien 150k€ ( j’imagine un prix ) qui est 30k€ en dessous du prix de 2003 pour acheter un autre bien a 150k€ qui lui aussi est en dessous du prix du marché par rapport a 2003 je ne voie pas trop le problème …
Si votre bien prend 20% de valeur dans 5 ans ,  un bien acheter dans le meme secteur devrai prendre aussi 20%.
Faire un credit de 150k€ avec un nantissement de 150k€ sur une assurance vie ne devrai pas non plus poser de problème a votre banquier même si votre taux d’endettement est élevé.

Emprunt de 150k€ a 1.85% sur 20 ans sur le quel vous allez récupéré a minima 30% grace au impôts soit un coût de revient a environ 1.30% et 150k€ sur une assurance vie qui vous rapportera facilement 3%
Soit le rendement de votre futur achat + 1.7% de rendement de l’assurance vie ( 3% - 1.3% ) + si vous vous débrouillez pour faire du LMNP moins d’IR et de CSG a payer


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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