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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/05/2016 18h50 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

Membre
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VOTRE PROFIL

- 30 ans / revenus : 40000 euros annuel (dont 11 000 euros primes non imposables)

Investissements locatifs
------------------------

Appartement 1 (Landes Sud)

T2 43 m2 acheté en 2009 pour 115 000 euros
Capital restant dû 70 770 euros
Credit de 503 euros pour loyer de 580 euros
Reste 206 mois à rembourser
Valeur estimée du bien 130 000 euros

Rendement net: 5,43 %

Appartement 2 (Landes Sud)

T3 63 m2 acheté en 2013 pour 167 000 euros
Capital restant dû 137 000 euros
Credit de 638 euros pour un loyer de 795 euros
Reste 261 à rembourser
Valeur estimée du bien 175 000 euros

Rendement net: 4,86 %

Résidence principale  (Landes Sud)
---------------------

Maison mitoyenne par le garage de 90 m2 achetée pour 235 000 euros
Apport 70 000 euros
Credit de 693 euros sur 300 mois

En cours de construction.

------------------------------------------------------------------------------------

Mon objectif n’est pas d’être rentier demain, mais avoir une rente correcte (2000 euros/ mois) entre 45 et 50 ans. Mon but est donc d’acquérir un 3e bien en locatif.

Je me pose les questions suivantes:

Je sais que mes 2 investissements locatifs n’ont pas un rendement exceptionnel mais ils sont très bien placés, occupés par de bons locataires, et financés à 100 % par les loyers qui rentrent. Je ne me pose donc pas la question de les vendre, mais vous qu’en pensez vous.

- Quelle est la meilleure stratégie à adopter selon vous pour réduire mon taux d’endettement et acquérir ce 3 eme bien ?

Message édité par l’équipe de modération (02/05/2016 23h15) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : 45 ans, rente, stratégie

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#2 03/05/2016 07h47 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Je ne vois pas de solution pour vous désendetter puisque vous voulez garder vos logements.

Vous avez fait le choix d’acheter neuf à chaque fois, donc relativement cher, et vous avez de beaux logements qui se louent bien. Vous avez la sécurité mais pas le rendement (les rentabilités nettes que vous indiquez sont probablement avant impôts).

Si vous ne voulez pas vendre, les seules solutions que je vois pour essayer d’optimiser vos locations :
- racheter les prêts. Quel taux d’intérêts payez-vous ?
- optimiser l’imposition. Passer en meublé ?
- augmenter les recettes. Est-ce que l’un des appartements serait adapté à la location saisonnière ?

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2016 07h49)

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#3 03/05/2016 09h13 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

Membre
Réputation :   82 

Bonjour,
j’ajouterais réduire la durée des prêts.
Souvent les prêts longs sont très couteux, et n’ont pas forcément un grand écart de mensualité avec un prêt court.

Au passage, vous devez avoir des crédits très intéressant!
167k sur 25 ans, pour avoir une mensualité à 638, je trouve un taux de 1,1% sans assurance.
Je suppose que vous avez mis un apport ?

Sinon, pour votre rente, si c’est votre futur moyen de subsistance, prévoyez le cas d’un impayés long.
Par exemple une tempête qui rend inlouable un logement pendant 6 mois, un mauvais locataire, …
Donc prévoyez peut être plutôt 4 ou 5 logements si vous devez vivre avec les revenus de 3.

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#4 03/05/2016 10h13 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Réputation :   37 

Bonjour et bienvenue,

Dans votre cas pour augmenter votre capacité d’endettement sans vendre, il me semble qu’il vous reste à augmenter vos revenus…

Créer votre business ?

Setanta

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#5 03/05/2016 10h49 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Vu les mensualités actuelles, vous ne seriez pas en taux variable pur ? Si oui, avez vous considéré le risque du renversement des taux ?

Si cela se produit, quid de l’équilibre économique ?

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#6 03/05/2016 15h34 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Bonjour Kurk351

Je suis un peu dans la même situation avec 3 biens locatifs et un taux d’endettement (suivant la règle des 70%) approchant des 55%

Je vais donc me résoudre à vendre le plus ancien et faire racheter un des 2 autres crédits sur 25 ans à un taux actuel (1.6 à 1.7%)

résultat un taux d’endettement de 33% et de l’argent récupéré sur la vente

pour le prochain, je devrai trouver un bien qui se louera 30% plus cher que le montant du crédit pour ne pas impacter mon taux endettement

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#7 03/05/2016 20h46 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Pour les rentabilités elles sont bien nettes (si mon calcul est correcte):

Appartement 1

100 x Loyer x 12 - (TF + assurance prêt + assurance habitation +charges copropriété ) / prix d’achat frais compris soit
580 x 12 - (362+155+96+200) / 115000 = 5,34 %

Appartement 2

100 x 795 x 12 - (580+240+180+660) / 167000 = 4,71 %

J’avais oublier d’inclure l’assurance habitation d’où la petite baisse, n’hésitez pas à me dire si j’oublie quelque chose, je suis là pour apprendre. Je ne paye pas d’impôts sur le revenu car je cotise sur un PERP , exactement ce qu’il faut pour ne pas payer d’impôts.

Concernant les crédits:

Appartement 1 taux à 3,79% assurance comprise (étude pour rachat en cours)

Appartement 2 taux à 2,26% assurance comprise

J’ai effectivement fait un apport de 20000 euros pour l’appartement 1 et un apport de 25000 euros pour l’appartement 2.

Les 2 prêts sont à taux fixes.

Actuellement je suis à 37% d’endettement environ, sur mon seul salaire (car mes primes étant non imposables, ne sont pas prises en compte pour le calcul de mon endettement :-/ )

Je me suis poser la question de vendre un des 2 appartements pour faire un investissement dans un bien plus rentable.

Dernière modification par Kurk351 (03/05/2016 20h49)

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#8 04/05/2016 07h43 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Vous louez nu ou meublé ?

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#9 04/05/2016 20h08 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Je loue en nue.

Il y a beaucoup d’offres locatives en saisonnier, et mes appartements sont à 5-6 km de l’ocean.

Dernière modification par Kurk351 (04/05/2016 20h12)

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#10 04/05/2016 22h48 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Je suis vraiment curieux de comprendre comment vous pourriez ne pas payer d’impôt sur le revenu.

Vous avez 29000 € de revenus imposables + 16500 € de revenus fonciers bruts. Vous les déclarez au réel puisque plus de 15000 € de revenus fonciers bruts annuels. Si on suppose 30 % environ de charges déductibles, ça vous rajoute donc 11500 € de revenus imposables par an soit 29000 € +11500 = 40500 €.

Sachant que la première tranche, à 14 %, commence à  9 700 € / part.

Par ailleurs, imposable ou non, vous devez logiquement payer 15,5 % de CSG +RDS sur vos revenus fonciers.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2016 22h48)

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#11 05/05/2016 09h29 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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Mes impôts sur les revenus de 2015:

- je loue l’appartement 2 que depuis debut de cette année
- je déclare les revenus locatifs au regime reel
- J’ai des frais réels (kilométriques etc..) déductibles de mon revenu
- ma femme n’a eu qu’un CDD de 4 mois l’année dernière
- j’ai un enfant donc 2,5 parts
- j’ai des frais de garde d’enfant déductibles
- mon plan epargne retraite (Carac) est bien alimenté (tout ce que je verse est déductible de mon revenu global)

Ça me donne 1427 euros d’impôts avec une décote de -850 euros.
Impot sur le revenu net avant corrections 577 euros
Montant retenu pour les frais de gardes 2300 euros (credit d’impot -1150 euros)

Donc montant de l’impôt 577 - 1150 soit -573 euros
Prélèvements sociaux 545 euros

Je paye donc -28 euros.

Mes revenus de 2016 seront différents c’est sur, mais à chaque fois mon but est de versé la somme nécessaire sur mon plan d’epargne me permettant de payer le moins d’impôts possible.

Mon plan d’épargne retraite (Carac) est très avantageux, c’est pour cela que je compte procéder de la sorte.

Je suis un novice quand il s’agit de payer le moins d’impôts possible, mais cette solution me semblait correcte.

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#12 09/05/2016 13h15 → Kurk351 : étude de cas (réduire mon taux d'endettement pour acheter un 3e bien locatif) (45 ans, rente, stratégie)

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M.erci pour les précisions. Manifestement, vous avez bien optimisé les déductions et autres avantages fiscaux.

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