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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/05/2016 20h59 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,
J’en suis à mon deuxième investissement.
Je cherche dans la même ville que le premier parce que la rentabilité y est bonne et que, grâce à ce premier investissement, j’ai réussi à me faire un réseau de personnes en qui j’ai confiance ( gestionnaire, artisans…)
Mon premier investissement consistait en un immeuble avec trois F2 et une boutique.
C’était il y a trois ans, et  je veux enchaîner pour valoriser ma capacité d’endettement et profiter des taux bas.
Donc depuis quelque temps je cherche le même type de biens: immeuble ( pour être seul maître à bord sans copropriété sans ascenseur, avec un emplacement au top).
J’ai eu quelques touches, sauf que je suis prudent (peut-être trop), que je ne suis pas sur place.. Bref ça n’a pas débouché.

Maintenant, on me propose un autre bien dans une logique différente: c’est un immeuble ( emplacement top) mais il est vendu meublé avec 6 studios. Sauf que je n’ai jamais fait de meublé et qu’il y a peut-être des pièges: c’est pour cela que je sollicite l’avis de la communauté

Prix et motivation du vendeur:
Le gars possède dans la ville huit immeubles et X appartements, il gère à plein temps, il veut se délester un peu; il vend celui-là 220000 ( qui semble difficilement négociable, peut-être 210000); le type veut vendre mais il n’est pas spécialement pressé ( en ce moment il encaisse 1500 euros de loyer par mois)
Avantages:
1) la rentabilité : si je finance tout à crédit, à 1,9% sur 20 ans je rembourse 1252 euros pour un montant emprunté de 250000 euros ( j’emprunte aussi les frais de notaire); or je peux espérer 1800 euros de rentrée ( le propriétaire s’est réservé un studio en parfait état dans lequel il a mis son bureau pour gérer son business, il ne loue que cinq studios); disons qu’il me suffit grosso modo de louer 4 studios sur six pour être à peu près d’équerre.
2) l’emplacement: top. tout près du centre ville, de la gare, de l’école d’ingénieurs du coin, il y a un lycée à bts à côté, une caserne de gendarmes où on organise des formations ( le gars loue en ce moment à deux gendarmes et à trois étudiants)
3) l’immeuble est nickel: le gars entretient. 0 travaux à prévoir.
Défauts:
1) je connais mal la location en meublé
2)il a installé une pièce commune avec buanderie, lave-linge… j’aime pas trop car du coup quel est le statut de cette pièce?
3) il y aura un gros turn-over, je ne suis pas sur place, il faudra que mon gestionnaire soit hyper-efficace…
L’affaire me tente, il y a sûrement des points que j’ai oubliés de vérifier… si vous me les signalez votre aide sera précieuse… et puis j’aimerais l’avis de la communauté…
merci d’avance de vos réponses.

Message édité par l’équipe de modération (02/05/2016 09h37) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par zeno (01/05/2016 21h11)

Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 02/05/2016 08h01 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ca semble un bon projet. On peut sans doute trouver une rentabilité plus élevée en achetant un immeuble à retaper et en faisant les travaux soi-même ; mais pour un immeuble déjà opérationnel, c’est rare d’avoir une telle rentabilité.

Je pense que vous avez intérêt à affiner vos calculs de rentabilité. Votre gestionnaire va vous prendre quelle proportion des loyers ? Pensez aussi à ajouter le coût d’un expert-comptable. Quelle va être votre niveau de fiscalité ? Il faut calculer cela plus précisément.

La pièce commune buanderie, c’est comme n’importe quelle pièce commune (local à vélo, escaliers)… C’est à vous de l’entretenir. Ca fait partie du service que vous fournissez à vos locataires, donc quand il faut changer le lave-linge, c’est à vos frais. Mais vous vous y retrouvez sur le loyer et sur une moindre vacance locative ; en effet, ce genre de service doit être très apprécié des locataires.

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#3 02/05/2016 08h48 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Attention tout de meme au calcul de rentabilité:

Si les principal public visé est l’étudiant attendez vous a pas mal de vacances locative.
Demandez , si possible, le taux d’occupation de l’immeuble sur les 5 dernières années.

10% de rentabilité brut c’est tres bien pour un immeuble nickel, mais on "retombe" a 8% si il est occupé 10 mois sur 12.

Vous n’etes pas sur place , chiffrez aussi le cout de la recherche de locataire et n’oubliez pas qu en meublé le préavis n’est que d’un mois.


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#4 03/05/2016 08h02 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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merci pour vos retours
je ne pense pas atteindre les 10% de rentabilité; mon objectif est de tendre à ce que cet investissement ne me coûte rien - ce que je regarde dans l’investissement c’est le capital que je rembourse par mois ( ici de l’ordre de 800 euros).
si l’affaire me coûte 100 euros par mois ce n’est pas très grave, je gagne quand même 700.

Julien, vous mettez le doigt sur un point essentiel qui me freine pour l’instant: je dispose d’un gestionnaire sur place ( il va me prendre 10% des loyers, je pense), j’ai confiance en lui mais je me demande s’il va se bouger pour louer ces appartements; quelle publicité va-t-il leur donner?…
de plus, cette pièce commune qui peut paraître anecdotique me pose vraiment problème car il va falloir que ce soit le gestionnaire qui gère les problèmes, le quotidien…

Bernard, j’ai une tmi à 30%; je compte sur l’amortissement en lmnp; j’avais pensé à l’expert-comptable ( on récupère - je crois - le montant en réduction d’impôt)

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#5 03/05/2016 08h21 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Si votre gestionnaire est une agence, il devrait juste faire son boulot :
- gérer pour 6 à 7 % des loyers (10 % me paraît trop élevé)
- trouver des locataires en prenant une commission sur la recherche d’un locataire… ce qui risque de rebuter vos locataires, car 1 mois de loyer en plus quand on ne reste que 9 ou 10 mois, c’est cher.

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#6 03/05/2016 08h33 → Zeno : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport meublé) (immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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6 ou 7% de frais de gestion locative , c’est la moyenne. A 10% vous avez en général une assurance loyer impayé avec.

Avez vous demandé le taux d’occupation des dernières années?

Je comprend votre raisonnement sur le fait que payer 100€/mois pour remboursé 700€ de capital c’est déjà pas mal mais le fait de faire un effort d’épargne vous handicapera fortement si vous souhaitez par la suite reconduire l’opération…


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