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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/04/2016 15h57 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je viens de visiter mon premier immeuble 450 m2 à une heure de route de chez moi et je voulais avoir votre avis. Mon but est surtout de progresser et d’avoir des calculs solides lors de mes prochaines visites.

Etat de l’immeuble : bien. Pas de travaux à prévoir.
Prix d’achat : 330.000 (Hors frais de notaire).
Vente : par particulier (pas d’agence).
Loyer : 36.000 € / an (1 pharmacie, et 7 appartements dont 4 studios loués en meublé).
Rentabilité brut (hors FdN) : 10.9 %
Taux de remplissage : 96% sur 2015.
Loyer sur 95% : 34.200 € / an (je prends cette base pour les revenus par la suite).

Dépenses de fonctionnement (par an) :
- Nettoyage des communs : 480 €
- Assurance : 650 €
- Taxe foncière : 4.700 € (oui elle est très chère !!)
- Gestion locative : 1.641 € (mon idée est d’aller le moins possible sur place et de déléguer au maximum. Je choisis une gestion locative en ligne qui fait le maximum pour 4,8 euros TTC).
- Provision pour travaux : 4.000 € (le propriétaire m’a dit qu’il investissait a peu près 4000 euros par an en travaux).
- Electricité des communs : apparemment le propriétaire le ventile dans les charges des locataires. En tout cas, ça doit être un détail vu les 3-4 ampoules que j’ai vu.
Total : 11.471 €

Résultat net d’exploitation : 34.200 - 11.471 = 22.729 => 1.894 euros / mois
Emprunt 107% 350.000 euros sur 20 ans : 1750 / mois => cash-flow net : + 144 euros / Mois
Emprunt 107% 350.000 euros sur 20 ans : 1567 / mois => cash-flow net : + 297 euros / Mois

Ce que j’en pense :
La rentabilité ne me paraît pas extra et à ce prix je ne pense pas acheter.
L’autre problème est que la ville perd des habitants chaque année. Dans 10 ans, si je veux revendre après ma 8ème opération immobilière (il faut voir grand :-) ), j’aurais peut-être du mal.

Mes questions :
- Est-ce que mes calculs vous paraissent justes ? Vous pensez que j’ai oublié quelque chose ?
- Pour le cash-flow net j’ai intégré une provision pour travaux (même montant que le propriétaire qui avait l’air honnête). C’est comme ça qu’on fait pour le cash flow net ?
- Vous êtes d’accord avec mes conclusions ?

Merci d’avance pour votre aide!

Philippe

Mots-clés : cash-flow, immeuble, immobilier

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#2 29/04/2016 16h12 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Bonjour,
Dans vos calculs, vous prenez des charges locataires, donc n’étant pas à prendre en compte. (nettoyage des communs par exemple)
Les loyers sont HC ?

Sinon pour la pharmacie, quel est le contrat ?
Au niveau des charges, de la TF, …

Sinon, les 4.500€ de TF c’est avec ou sans TEOM ?

Pour la gestion, comment on passe de 4,8€ à  1.641 ?

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#3 29/04/2016 16h15 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

Pourquoi vous ne considérez pas les FdN dans votre rentabilité ? car ca dégrade un peu vos pourcentages.

Par ailleurs, avez vous bien lu le bail commercial de pharmarcie ? Quelles sont les tenants et aboutissants du bail ? Quand est-ce que vous le renégocierez ? C’est un point ultra important de mon point de vue.

Pourquoi choisir un gestion par un intermédiaire qui de toute façon plombera votre rentabilité et n’empêchera pas vos locataires de venir vous trouver en cas de problèmes ?

Dans "Assurance"  vous comptez PNO + GRL ? ou simplement PNO ?

Setanta

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#4 29/04/2016 16h18 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Saint-dié des Vosges a une histoire riche, mais qui se termine par plus d’un siècle de déclin industriel et démographique.
On doit pouvoir trouver des villes plus dynamiques …

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#5 29/04/2016 16h22 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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D’accord globalement avec les précédentes réponses.

Dans le calcul du cash-flow, je n’ai pas l’impression que vous prenez en compte l’imposition liée à vos futurs revenus locatifs: attention à l’impact !

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#6 29/04/2016 16h28 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Bonjour Philippe et bienvenue,

quelques points à vérifier :
- la TF peut être en partie payé par la pharmacie (voir le bail commercial)
- les 350k de votre calcul de rentabilité comprennent bien les FdN (~23k à 7% de 330k€) ?
- comme le dit gunday, il faut sortir les charges imputables aux locataires ie tous ce qui concerne les communs (nettoyage, électricité)
- votre rentabilité est fortement impacté par vos provisions pour travaux, libre à vous de jouer avec ce curseur
- n’est-il pas possible de négocier le prix à la baisse ? Dates des derniers grands travaux de toiture/façade/ réfection des apparts ? Si l’ancien propriétaire met 4k€ en maintenance dans ses appartements, peut être que les derniers grands travaux datent un peu…
- est-ce une bonne idée d’investir dans les Vosges ? demandez-voir le turn over des appartements pour vous donner une idée si la ville est dynamique ou non

Quael

Dernière modification par Quael (29/04/2016 16h30)

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#7 29/04/2016 17h35 → Oxygenix : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Dié des Vosges) (cash-flow, immeuble, immobilier)

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Merci pour toutes vos réponses.

J’apporte juste quelques précisions :
- TF 4.500 c’est sans les OM.
- pour la gestion c’est 4,8% et non 4,8 €
- les loyers sont HC
- Assurance : simplement PNO
- J’ai arrondis les frais de notaires à 20.000 euros. Je ne les ai pas pris en compte pour la rentabilité brut mais après j’en tiens compte pour le calcul du prêt (330.000 + 20.000) et le cash-flow.
- pour la pharmacie, je n’ai malhereusement pas vu le bail commercial. Mais je vais le demander.
- facade propre et toit pas de soucis.

Si j’enlève les charges de locataires (nettoyage des communs) et je baisse ma provision pour travaux de 4000 à 2000 j’arrive à
Cash-flow = 350 € / Mois (prêt 20 ans à 107% - 0 euros d’apport)
Cash-flow = 500 € / Mois (prêt 25 ans à 107% - 0 euros d’apport)
C’est mieux, mais vous avez raison, la ville n’a pas l’air dynamique.

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