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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/04/2016 09h33 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Bonjour à tous! Je me trouve face à un dilemme et j’aurai bien besoin de vos lumières.
Pour faire très simple, je suis propriétaire d’un bien locatif (que je vous ai déjà parlé), mon conjoint est propriétaire de notre résidence principale.
Arrive le moment ou nous souhaitons acheter à deux. Sauf que… que faire de cette maison? Nous souhaitions d’abord la vendre, mais le marché a bien baissé dans le coin. Donc, nous voulions la mettre en location sauf que… elle ne serait pas vraiment rentable.
Enfin bref, je vais vous joindre toutes les données:

VOTRE PROFIL
- Il s’agit du bien de mon homme, avec lequel je ne suis pas mariée. Il a 27 ans, il est en CDI depuis 4 ans et gagne en moyenne 1550€ par mois.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : maison
- Année de construction : 1945

LOCALISATION DU BIEN
- Dans le Nord à 10 min de Lille

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 175 000€
- Loyer envisagé: 800€ H.C
- Travaux: 15 000€ On a refait une toiture, l’électricité, le circuit de gaz, la cuisine, la salle de bain et la déco dans toutes les pièces
- Taxe foncière hors TEOM : 495€
- Assurance PNO : une centaine d’euros

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 60 000€
- Taux du crédit sans assurance 2.95 sur 20 ans
- Mensualité : 511€ par mois

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue: micro foncier

Le site Rendement Locatif m’avance un cash flow de… 3€. Autant dire que cela ne nous fait pas vraiment rêver… Mon conjoint veut louer, je voudrais vendre… Bref, que faire?

Mots-clés : immobilier, location, residence principale

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#2 29/04/2016 10h14 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Bonjour,

Je ne trouve pas les mêmes mensualités pour votre financement. (175-60: 115k sur 20 ans à 2,95% hors assurance me donne 634€ de mensualités et je ne compte pas les travaux).

Au-delà de cela, je calcule:
Loyers : 9600
Renta brute : 5,05%

TF : 495
PNO : 100
Remb. mensualité : 6132
Cash flow annuel hors impôts : 2873€
Renta nette : 1,51%

Base de calcul pour IRPP + PS :
Intérêts annuels : 2760 environ.
Rev fonciers considérés : 6245€
Rev. fonciers après abbattement 30% (micro fonciers) : 4371
PS : 677
IRPP : 612

Net net annuel : 1583
Renta net net 0,83%

Ceci hors travaux, hors gestion etc. C’est absolument mauvais quand on vois d’autre investissement locatif, mais la différence c’est que c’était votre RP à la base. Vous ne l’avez sans doute pas acheté pour sa rentabilité locative future.

Franchement, si la demande locative est là, au minimum votre bien devrait ne pas trop vous demander un effort d’épargne. A vous de voir si vous souhaitez le garder ou non.

A titre purement personnel, si je ne suis pas pressé et que la demande locative est là je chercherai d’abord à trouver un bon locataire pour continuer à garder le bien et éviter un MV sur la revente dans l’immédiat tout en continuant à rembourser le crédit.
Mais je ne connais pas votre région, ne suis pas à votre place et n’ait pas les mêmes revenus…

Setanta

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#3 29/04/2016 10h38 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Bonjour,

Parfois il faut voir au-delà de l’aspect purement financier et retour sur investissement.

En se fiant aux calculs de Setanta, on voit que la rentabilité net net est mauvaise (0,83%) mais comme il le précise, à la base ce bien n’a pas été pensé comme un investissement donc c’est pas trop grave.
Et effectivement, la louer permettrait de temporiser pour potentiellement revendre à un meilleur prix qu’aujourd’hui.

Ceci étant, je me permets d’attirer votre attention sur autre chose que l’aspect financier donc: la tranquillité d’esprit.
Je prends mon cas qui n’est pas forcément une généralité mais cela peut donner une piste à explorer. J’avais un appartement à titre personnel avant de rencontrer ma femme, que j’avais acheté en tant que RP à l’époque. Aujourd’hui ce n’est pas l’investissement locatif du siècle (même si la rentabilité est supérieure à celui de votre mari), mais je veux garder ce bien pour une tout autre raison : si demain je me sépare de ma femme - ce que je ne nous souhaite évidemment pas mais qui connait l’avenir? - je veux pouvoir laisser ma femme et enfants chez nous, et quand même avoir un toit au-dessus de ma tête pour ne pas avoir à dormir sous un pont comme cela arrive à tant de personnes séparées/divorcées.

Par ailleurs s’agissant d’une maison, il peut y avoir un aspect affectif à prendre en compte. Il (vous) semble s’être investit dedans en travaux/décoration.

La vraie question pour oi serait plutôt : le fait de la garder vous empêche-t-il d’acheter votre résidence commune ?


"Simplicity is the master key to financial success." J. Bogle

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#4 29/04/2016 10h50 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Peut etre profiter du fait que se soit votre RP pour la vendre sans etre taxé sur la plusvalue?
Une fois mise en location il sera trop tard …

A voir si vous trouvez un bien plus rentable sur le secteur


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#5 29/04/2016 10h51 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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La maison a coûté à votre conjoint 175 +15 = 190 k€. Mais ça c’est le passé.

La question est désormais : vaut-il mieux vendre ou pas ?

Pour cela, il faut savoir :
- combien pourrait réellement rapporter la vente de la maison, net vendeur ?
- combien reste-t-il à rembourser sur le prêt ?

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#6 29/04/2016 11h09 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Comme les différents intervenants, il manque 2 informations principales :
Sur le bien actuel, sa valeur et son CRD.
Sur le bien futur, la capacité de financement.

Après, il faut voir si vous vous éloignez ou restez dans la même zone, ce qui peux impliqué des frais de gestion en plus.
Voir aussi si certains travaux sont à prévoir, ce qui impacterai le rendement futur.

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#7 29/04/2016 13h56 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Merci à tous pour vos réponses!
Humm, effectivement, un petit soucis sur le crédit, bon, c’est celui de mon homme, il ne se souvient jamais des montants et du taux, mais je suis sure que la mensualité est de 511€.

On a fait évaluer la maison par 3-4 agences qui se mettent toute d’accord sur le prix : entre 140 000 et 150 000€… Il reste à rembourser 87000€ (maison achetée en février 2014…)

Alors pour le bien futur… On serait à 1200€ en mensualités (soit 44% de taux d’endettement en gardant la RP actuelle). La banque accepte de nous prêter à condition qu’on loue notre RP actuelle, mais j’aurai préféré vendre, je trouve que la location, c’est beaucoup de soucis pour une rentabilité aussi malheureuse.

Aprés, je suis d’accord avec Belette. Dans la vie, il faut toujours prévoir le négatif… C’est même pour cela que l’on voulait garder la RP! En cas de séparation, mon conjoint aurait au moins un patrimoine et/ou un point de repli.

Enfin… Le choix est difficile, d’un coté on a l’affect, on a aussi l’investissement en temps et en argent… Et de l’autre on a la maison coup de coeur!

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#8 29/04/2016 14h28 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Question qui me traverse l’esprit : votre conjoint a acheté une RP en gagnant 1550€/mois.

Quel est le crédit qu’il a souscrit ?
Car ça pourrait être un crédit PAS (Prêt Accession Social), et là la location est compliqué voir impossible.

Par contre il faut analyser le crédit en détail :
115k sur 20 ans en 2014 ?
Pour 511€/mois
En 2016, reste un CRD de 87k.
Soit 511/mois sur 3 ans (1er janvier 2014 -> 31 décembre 2016): 18k
CRD 2014 - CRD 2016 : 28k soit le double des mensualités versées.

Là je pense qu’il y a des erreurs dans le chiffres.
511€ à 2,95% sur 20 ans, ça donne plutôt un montant de 90.000€ emprunté.

Au final, vu le manque de précision des chiffres, j’ai du mal à comprendre.
Sinon, vu que votre conjoint n’a pas l’air doué avec les chiffres, n’est ce pas un peu compliqué qu’il mette son bien en location ? (surtout que concrètement, vous n’êtes pas décisionnaire dans la gestion)

Pour conserver son patrimoine, il peux tout à fait vendre et apporter la somme à la maison en précisant dans l’acte qu’il s’agit d’un apport personnel, ou alors le garder de côté indépendamment de votre achat en commun.

Dernière modification par gunday (29/04/2016 14h35)

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#9 29/04/2016 14h29 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Donc si je compte bien, la maison vous rapporterait 135 k€ (il y a souvent une ristourne à consentir lors de la négociation, par rapport au prix de l’agence), - 87 k€ de prêt à solder -1 k€ d’IRA = 47 k€.

C’est la misère ! Même si vous arrivez à investir cette somme dans un bien à 12 % de rentabilité locative brute, ça ne fait que 5,6 k€ de loyer par an soit 470 € par mois.

Donc, certes, la rentabilité locative de la maison est mauvaise par rapport à son coût initial ; mais elle est meilleure que ce que rapporterait le produit de la vente, même si on arrive à le remettre sur un bien à 12%.

Après, là où il faudrait affiner la réflexion, c’est que la revente ne dégage pas seulement 47 k€, mais aussi permet de récupérer une capacité d’endettement. Il faut donc réfléchir sur les opérations que cette capacité d’endettement permettrait de faire ; par rapport au cas où l’on garde la maison, et où on doit donc continuer à rembourser l’emprunt.

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#10 29/04/2016 15h04 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Effectivement, une erreur dans les chiffres.
Mon conjoint a payé les frais de notaire avec un autre apport que celui dont je vous ai parlé. Donc, il avait bien un emprunt de 95 000€ et un apport de 60 000€ pour la maison et les frais d’agence.
Au  niveau du prêt, il a un prêt jeune à 1% je crois et un autre prêt classique.
Et quant aux chiffres… Oui, c’est compliqué, il n’a pas DU TOUT la fibre mathématiques… C’est moi qui gère les crédits et les sous…
De mon point de vue, il est plus intéressant de vendre (même une misère), pour faire un petit apport dans la future RP et qu’il garde le reste pour se faire un vrai investissement locatif… Ou juste se refaire de l’épargne.
Un PEL aurait un meilleur rendement que la maison en location…
Et puis, si jamais la maison se retrouve plusieurs mois sans être louée, ça risque vraiment d’être la galère financière!
Car 1550 de revenu - 600€ d’emprunt pour la nouvelle maison - 511€ de celle-ci = 439€. C’est pas vraiment glorieux.

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#11 29/04/2016 15h23 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Sur la question de vendre ou non :

Si le "rendement" est si bas, c’est que vous comptez comme "rendement" ce qui reste en net à la fin de l’année ; sauf que si ce cashflow net est si bas, c’est parce que vous remboursez l’emprunt. Donc vous désendettez la maison, donc vous augmentez votre patrimoine net.

Autrement dit, il y a 2 avantages à garder la maison : le cashflow positif net, mais aussi, l’augmentation de patrimoine. Je ne dis pas qu’il faut la garder pour autant ; je dis que, dans l’analyse de cette question, il ne faut pas confondre le cashflow avec le rendement.

A part ça, je ne saurai trop vous encourager à faire vos propres calculs. Faites un tableur excel, faites vos calculs. C’est beaucoup plus formateur que d’utiliser le site rendement locatif ou d’espérer que les foreumeurs les fassent à votre place.

A propos de faire ses calculs, je relève une légère erreur dans le calcul de Setanta :
TF : 495
PNO : 100
Remb. mensualité : 6132
Cash flow annuel hors impôts : 2873€
Renta nette : 1,51%

Base de calcul pour IRPP + PS :
Intérêts annuels : 2760 environ.
Rev fonciers considérés : 6245€
Rev. fonciers après abbattement 30% (micro fonciers) : 4371
PS : 677
IRPP : 612

Pour arriver à 6245 €, vous avez déduit la TF, la PNO, et les intérêts. Donc vous partez sur une imposition au réel. Donc vous ne pouvez pas, en plus, appliquer l’abattement de 30 % du micro-foncier.

Le calcul est plutôt :
rev fonciers imposables au réel : 6245 €
rev fonciers imposables au micro-foncier : 9600 € moins abattement de 30 % = 6720 €.

Le réel est donc légèrement plus favorable que le micro-foncier. Mais dans les deux cas, les PS et l’IRPP s’appliquent sur 6000 et quelques, pas sur 4000 et quelques.

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 15h32)

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#12 29/04/2016 16h04 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Enagem a écrit :

De mon point de vue, il est plus intéressant de vendre (même une misère), pour faire un petit apport dans la future RP et qu’il garde le reste pour se faire un vrai investissement locatif… Ou juste se refaire de l’épargne.
[…]
Et puis, si jamais la maison se retrouve plusieurs mois sans être louée, ça risque vraiment d’être la galère financière!
Car 1550 de revenu - 600€ d’emprunt pour la nouvelle maison - 511€ de celle-ci = 439€. C’est pas vraiment glorieux.

C’est ce que je disais plus haut. Au delà de l’affect ou de calcul de rentabilité XYZ, la première question a se poser est :
Quelle est la demande locative pour ce type de bien (maison, surface X, nb de pièces etc) dans votre région ?
Si cela vous paraît compliqué de trouver des locataires ou que vous risquez de souffrir de vacances locatives ou que du fait d’une demande faible vous risquez de vous retrouver avec des locataires qui ne payeront pas, il faudrait à mon avis plutôt revendre.

Le cas contraire (demande locative correcte, avec une maison vous visez plutôt une famille avec deux salaires et vous devriez réduire les risques de vacances ou d’impayés), je pense qu’il est préférable de garder cette maison pour deux raisons:
- période de taux bas, donc autant emprunter à 110% pour un nouvel investissement plutôt que d’y mettre son cash
- prix à la revente avec MV. Comme le disent Bernard2K et Gunday, en gardant la maison louée vous continuez à rembourser le CRD, ce qui fait que votre patrimoine net augmente -avec un cashflow positif même si rentabilité pas top) et si jamais l’immo remonte, vous pourrez éviter la MV.

Pour moi, avant de calculer vous devez répondre à ces deux questions:
- demande locative ?
- votre capacité à supporter votre nouvelle RP, la maison louée et vos investissements avec un reste à vivre correct pour votre budget.

Setanta

EDIT : Merci pour les corrections Bernard2K. J’ai fais ces calculs très rapidement pour poser une base de chiffres. Mais à mon humble avis, la réponse à garder ou revendre la maison se situe sur des critères autres que financiers dans le cas présent.

Dernière modification par Setanta (29/04/2016 16h07)

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#13 29/04/2016 16h04 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Une point qui me semble problématique : gérer l’argent du conjoint.
En cas de problème financier, la relation de couple risque d’être compliqué.

Une question qui n’est pas abordé : il y a de la demande locative dans le secteur ?
Car si pas demande, la location peut être tendu.

Au passage, désolé d’insister, regardez le type de prêt que vous avez.
Car le prêt PAS est un prêt classique, et il représente la moitié des prêts conventionnés.
Mais il est bloquant pour la location.
Donc si c’est un prêt PAS, je pense que la discussion est terminé. (cas de ma RP, donc il aurait en prime fallu faire racheter le prêt pour pouvoir louer. Autant vendre et repartir à 0)

@Bernard2K, donc si on part d’un réel avec 6245€ déclaré , à priori dans la tranche à 14%. (avec un salaire de 1550€/mois) :
IR : 874
PS : 968
Reste donc annuellement 1031€.

J’ajouterai quand même une assurance loyer impayé (vu les revenus limités).
Et je prendrais en compte un fonds de roulement pour travaux.
Là ca dépend de l’état du bien, de son age, de l’age des équipements, …

Donc le rendement final tend plus vers les 0.

Dernière modification par gunday (29/04/2016 16h06)

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#14 29/04/2016 16h46 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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En même temps, mademoiselle est assistante de gestion, et lui n’a pas du tout le goût des chiffres… Ca n’est pas étonnant que ça soit Enagem qui calcule à sa place.

Le tout, c’est de ne pas confondre le patrimoine de l’un et de l’autre, ni de prendre les décisions à sa place. Enagem, si vous voulez calculer à sa place, c’est très bien, mais à la fin, il faut avoir la clarté de dire  : "voici les chiffres de TA maison, voici ce qui se passe pour l"hypothèse A, voici ce qui se passe dans l’hypothèse B, qu’est-que TU décides ?".

Ca évite ensuite les incompréhensions et les reproches.

Comme le dit gunday, il n’y a pas que les aspects financiers à regarder :
- la nature des prêts lui permet-il de louer ?
- préfère-t-il garder la maison pour se garder du patrimoine immobilier ?
- si mise en location : quel mode de gestion ? Si vous ajoutez la gestion par une agence et une assurance loyers impayés, ça va plomber encore le rendement locatif. Je vous conseille plutôt de bien choisir le locataire ET de demander une caution solidaire.
etc.

Sinon, la maison que vous achèteriez ensemble, ça serait en indivision ?

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 16h54)

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#15 29/04/2016 18h43 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Enagem a écrit :

Et puis, si jamais la maison se retrouve plusieurs mois sans être louée, ça risque vraiment d’être la galère financière!

Je rebondis sur cette phrase. Vous avez également des biens en locatif (qui ont été acheté en qualité d’investisseur et donc avec une réflexion et un cash flow différents) mais si vos biens ne sont pas loués, le problème reste identique. Avez-vous un bas de laine qui va vous permettre de gérer vous-même un trou financier passager ?
En tout cas il n’est jamais facile de gérer un patrimoine personnel et un patrimoine commun de front. Le premier provoque des décisions individuelles qui ne doivent pas mettre en péril la constitution du patrimoine commun et des dépenses communes. Ceci dit c’est effectivement votre conjoint qui devra prendre sa propre décision dans l’histoire.

Pour cette maison il n’y aucune plus-value donc qu’il l’a vende maintenant où après une mise en location, il n’y aura pas de soucis de taxation. Il faut verrouiller le problème du prêt PAS comme le souligne Gunday. J’ai également croisé un couple coincé sur la location de leur maison en IDF suite à une mutation. La suite n’est pas d’une grande importance dans ce post donc je ne détaille pas tout (ils n’ont pas vendu car ils tenaient à la maison, il n’y avait pas de locataire dedans car impossible suite au crédit. Au final ils ont bien fait car la mutation s’est mal déroulée et ils sont revenus en IDF).

Vous avez testé une annonce fictive pour vous faire une idée de la demande locative ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#16 30/04/2016 06h55 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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J’ai mis les choses au clair dès le début avec lui: c’est SON bien, c’est lui qui prend les décisions. Moi je ne peux que le conseiller ou donner mon avis. C’est d’ailleurs pour cela que je viens sur le forum: vous avez des visions et des idées que nous n’avons pas.
On a mis une annonce pour la location et une pour la vente… Et on a des réponses aux deux.
Je vais me renseigner sur le type de crédit.
Pour l’instant, mon conjoint partirait sur la vente. Mais bon, on verra ce que la banque nous dit. Je vous tiens au courant!

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#17 30/04/2016 08h04 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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A lire le dossier, je serai moi aussi pour la vente.
Je ne sais pas précisément où c’est situé mais le faible revenu  locatif me fait craindre une région peu demandée et une location difficile


CyberPapy ou pour faire court CP

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#18 30/04/2016 08h51 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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S’agissant d’une RP et non d’un bien locatif comme vous l’avez fait (c’est à dire à la recherche d’une bonne rentabilité) la vente serait une bonne option (d’après moi également).

Il faudrait que la banque lui sécurise l’esprit en lui expliquant que malgré le crédit commun de la nouvelle RP, elle lui prêterait de nouveaux fonds pour investir seul de son côté si un jour cette option l’intéresse et se présente.
Il comprendrait alors que la vente de la maison ne l’handicap pas pour des projets futurs à son compte.
Il place le fruit de la vente et le jour où il trouve la bonne affaire il peut payer les frais de notaire (si non financement à 110%) et avoir un matelas de sécurité pour d’eventuels travaux dans son bien.

Ce qu’il ne faut pas c’est qu’il se sente coincé et qu’il sache qu’il pourra toujours se retourner en cas de problème.

Dernière modification par Gwen11 (30/04/2016 08h53)


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#19 09/05/2016 10h06 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Bonjour tout le monde!
Je reviens vous donner des nouvelles.
Mon conjoint s’est finalement décidé pour vendre.
La demande de crédit pour la nouvelle maison est déposée, nous attendons que le siège valide notre demande de prêt-relais. J’ai négocié un taux de 2.08% sur 25 ans (au lieu des 2.30% proposés…) Nous avons une personne qui vient visiter notre maison cette semaine, on croise les doigts!

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#20 13/07/2016 15h39 → Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?) (immobilier, location, residence principale)

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Bonjour!

Je viens quand même vous donner le fin mot de l’histoire!
Mon conjoint a finalement vendu sa maison 145 000€ net vendeur en l’état.
Du coup, on se retrouve avec un prêt-relais juste pour 2 mois… C’est un peu dommage.

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