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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/04/2016 08h37 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Bonjour,

Par le biais des petites annonces j’ai visité un bien sympathique hier.
Le vendeur, également sympathique, est un "pro" de l’investissement immobilier.

Il s’agit d’un grand garage (39 m2) en centre ancien, peu de garage à la location aux alentours, peu de stationnement, localisation correcte, état général bon, en petite copropriété en bon état, bien gérée (pro).
Prix de vente non négociable de 19 KE
Loyer 150 euros/mois, bail révocable tous les ans
Changement de destination possible ; hauteur sous plafonds environ 3.30m, coût à la louche 25 KE (pas d’évacuation eaux usées). Location après changement : 400 environ, mais ce type de bien en rez de chaussée à cet endroit n’est pas attractif. Revente : environ 45/50 KE.

Je ne pense pas faire affaire ; la rentabilité ne m’attire pas. Toutefois s’agissant d’un bien "tranquille", avec du potentiel (logement), je suis preneur de toutes les idées qui pourraient me faire changer d’avis ! Je suis très prudent, timoré…
Pour mémoire je fais un copié collé actualisé des éléments traditionnels :

- 47 ans, 65 KE/an, crédit 0, charge (enfants en études sup’ environ 700/mois)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bof, s’il le faut…
- Fiscales idem supra
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyen : Ok pour refaire un appartement, nul en électricité ou gros travaux
- Sociales : nulles…
- Temps disponible (hors mi temps professionnel) 1/2 jour par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : garage en copro, construit vers 1850 ?
- EDF aux normes, pas de travaux en vue sauf cage escaliers, à priori le garage n’est pas concerné (?) dixit vendeur
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels
- Décoration : sans objet

LOCALISATION DU BIEN

- centre ancien
- Architecturalement correct, secteur ABF
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Bien placé

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 23000 environ
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 150/mois
- Taux de vacance envisagé 0
- Frais de gestion locative envisagé si délégation Non

- Taxe foncière hors TEOM 160- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 75 ?

FINANCEMENT DU BIEN

Cash ou crédit ? Je ne vois pas pourquoi prendre un crédit, et comme je préfère garder le cash disponible pour une opération plus conséquente éventuellement…

RÉGIME D’EXPLOITATION
SCI ???

Je compte revendre dans 5 ans environ, au même tarif.

TMI 14%

Message édité par l’équipe de modération (30/04/2016 15h12) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Iqce (28/04/2016 08h43)

Mots-clés : garage, investir, rentabilité

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#2 28/04/2016 09h00 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Bonjour Icqe,

Pour moi il y a clairement un risque lié au changement de destination et ABF.

Pour illustrer, voici un commentaire que je viens de recevoir sur mon blog:

Vanille sur [Objectif-Tune a écrit :

Bonjour,

[…]On a également un souci avec les abf.

Nous avons déposé un permis de construire en décembre 2015 pour la rénovation d’un hangar en logement principal en ville. Notre architecte nous a aidé à monter le dossier.

Au bout de 29 jours, il nous a été notifié un nouveau délai modificatif de 4 mois relatif à l’article R.423-28a : « la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ».(article R.423-28a) ». En effet, on s’y attendait car il y a une cathédrale ancienne pas loin même si on ne la voit pas de chez nous et inversement. A noter qu’elle est en ruine, elle a brulé il y a 1 an et demi suite à un artisan qui a oublié de débrancher son matériel.

On devait recevoir un avis avant le 24 avril 2016 (date limite) par courrier recommandé soit il y a 2 jours.
Il est bien noté en GRAS et SURLIGNE que nous ne pouvons pas bénéficier d’un permis de construire tacite. Cela nous aurait bien arranger mais non. Selon le courrier nous faisons partis des cas particuliers des articles L424-2 et R424-2 du code de l’urbanisme.
Il s’agit d’un point technique ou juridique qui nous échappe un peu….

La mairie devait consulter l’architecte des bâtiments de France mais aucun avis reçu en 4 mois d’instruction des ABF !

Donc nous n’avons pas de réponse ni ne pouvons bénéficier d’un accord tacite.
Nous avons appelé et contacté la mairie sans succès, très difficile voir impossible à joindre. L’architecte de notre projet suit le dossier et se déplace à la mairie depuis des mois car nous sommes à l’étranger. On lui répond que notre dossier est béton, pas d’inquiétude, faut attendre l’abf ect ect.
Ils sont bien gentils mais là ils sont hors délai.

[…]

Que se passe t-il dans ce cas là ? Quel recours avons-nous ?
J’ai entendu parler de « rejet implicite » si pas de réponse pour les « exceptions ». Ça m’effraie. Est-ce normal de ne même pas avoir un avis de l’abf ?

Je vous laisse méditer…

Dernière modification par Siocnarf (28/04/2016 09h01)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 28/04/2016 09h10 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Bonjour,

En fait l’urbanisme et le droit du sol c’est un peu mon fonds de commerce smile après un long passage dans le BTP, donc de ce coté je "maîtrise" un peu (pas beaucoup) j’aurais du le préciser (et l’ABF est une connaissance, je n’aurais pas de passe droit (!) mais une réponse oui) ; donc de ce coté j’ai bordé le dossier en consultant le PLU également, qui n’identifie pas le bâtiment comme réservé au commerce etc

NB : dans le cas que vous citez, l’avis ABF est sans doute un avis conforme ; on ne peut pas parler de tacite dans ce cas. Par contre il serait interessant de savoir comment à été consulté cet ABF par le service instructeur, je soupçonne un vice de procédure. Car aucun ABF "normal" ne se comporte ainsi.
Mais nous sommes HS smile je reste dispo en MP si besoin.

Merci en tout cas de votre réponse smile et bien cordialement,

X

Dernière modification par Iqce (28/04/2016 09h11)

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#4 28/04/2016 13h52 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Bonjour,

pour le conserver en garage, voilà mes remarques :
- votre différence entre le prix affiché (19 k€) et le prix FNI (23 k€) me semble un peu élevé. Ca serait pas plutôt dans les 21,6 k€ ?
- pas de frais de copro : ça serait à vérifier très attentivement.
- pour ce qui est de le louer, ça n’est pas facile d’estimer l’intérêt de ce bien vu que vous ne dites rien de la ville où il se situe. Les premières questions sont : est-ce qu’on y rentre facilement 2 voitures ? Y at-il un portail motorisé ?
Vous dites : pas de vacance locative. Pourtant, un double garage à 150 €, ce n’est pas tout le monde qui a besoin de ça. Vous êtes sûr de votre coup pour dire que ça se loue facilement ? Si le locataire actuel s’en va, il pourrait se passer du temps avant de retrouver un locataire intéressé par ce bien à ce tarif.
Après, si la zone est dense, une option peut être de le transformer en garage à motos, en louant à jusqu’à 6-7 motards, selon configuration des lieux. Un gros plus dans l’offre locative consiste alors à disposer des placards métalliques avec cadenas, où chacun peut laisser son casque, son bidon d’huile et son lubrifiant pour la chaîne.

Globalement, le prix semble bas. Les garages et parking sont souvent vendus très cher maintenant que même le pékin moyen a vu à la télé que c’était un investissement intéressant. Il pourrait probablement être proposé au double du prix actuel. Alors, 19 k€, c’est étonnant. Vérifiez bien qu’il n’y a pas de loup.

Pour la transformation en appartement : je ne connais pas assez et vous donnez trop peu d’informations : je passe mon tour.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2016 13h53)

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#5 28/04/2016 17h12 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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J’ai pris une marge de sécurité (frais de 2560 de mémoire cf outils Osamu) ; d’autant que j’ai un doute sur la quasi absence de frais de copro "du fait que c’est un garage" (je cite le vendeur) je pense qu’il faut s’attendre à être déçu sur ce point.
Pour le reste je confirme, petite ville centre ancien, peu de garages etc
Pour du 20/25 m2 il faut compter 50 euros mensuel ; ici vu l’emplacement, vu la présence des réseaux, la taille etc Cela me semble élevé mais possible (j’ai vu le bail).
J’ai pensé aussi au local motos ; mais j’en doute un peu la région ne se prête guère à la moto (ni le climat, un peu montagneux).
J’aurais une maison (de rue) juste à coté je n’hésiterais pas une seconde, cela valoriserait énormément le bien, alors certes je pourrais jouer la spéculation à moyen terme en " espérant que "mais pour payer des impôts au final, autant rester sur mes Foncières en Bourse.

Le changement de destination : je suis assez sur de moi, comme indiqué c’est une possibilité mais qui me semble peu interessante ; je pourrais rajouter que je connais bien le secteur et l’offre / demande. Et puis cela reste soumis à l’aval de l’AG, à la modification sans doute des Tantièmes (donc frais de notaires géomètre ?).

J’ai fait une offre à 15 000 pour atteindre plus ou moins la rentabilité affichée par le vendeur (calcul "erroné" de sa part) : rien de rien, aucune négociation.

Dernière modification par Iqce (28/04/2016 17h14)

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#6 28/04/2016 18h26 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Un argument possible pour les 15000 € : "ainsi, vous serez exonéré de l’impôt sur la plus-value ; en net, ça vous rapportera autant !"

Sauf si le vendeur le détient depuis suffisamment longtemps pour avoir un abattement… ou encore, s’il l’a payé cher et qu’il ne fait donc pas de plus-value !

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2016 18h27)

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#7 28/04/2016 20h03 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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J’y ai bien pensé ; sa réponse fût "j’accepte les dessous de table et ainsi vous paierez moins de frais de notaire sur les 19 KE" : sur de tels montants avec la part incompressible de taxes, j’ai eu l’impression que l’on chipotait sur une poignée d’euros pour un risque quand même réel et considérable. Et puis je suis peu à l’aise dans l’illégalité.

Dommage dommage…Mon seul espoir est donc soit que vous trouviez un biais fiscal, une idée extraordinaire, un point de vue qui me décide ou que personne n’en veuille (le vendeur est pressé paraît il).

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#8 29/04/2016 12h51 → Iqce : étude de cas immobilier (investir dans un grand garage en centre ancien) (garage, investir, rentabilité)

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Bonjour

Que dit le PLU sur la création de lot dans cette ville ?
S’il impose de posséder x place de parking par lot créé / transformé, et que des marchands/investisseurs sont actifs dans le coin, à votre place je saisirai l’occasion !

Maintenant que la taxe parking a disparu, j’en connais qui sont prêts à payer cher pour posséder une place de stationnement ne serait-ce que le temps de la création.

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