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#1 26/04/2016 18h52 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Bonjour,

Voilà mon souci : j’ai acheté avec mon fils un immeuble de 3 appartements dont un loué depuis 30 ans.
L’ancien propriétaire possédait cet immeuble et un autre lui faisant face avec au milieu une "cour commune". Cour commune aux deux immeubles puisque mono-propriétaire. Pour accéder à ces 2 immeubles et à cette cour, il faut passer sous un porche.

Avant l’achat, un géomètre est venu et à divisé cette cour en deux lots. J’ai donc acheté l’immeuble du fond , deux places de parking au fond également et une remise. J’ai un droit de passage bien sûr sous le porche et pour que les voitures de mes locataires puissent se garer à leur place au fond, et sortir en marche arrière.

Mon problème est que la locataire déjà en place depuis 30 ans ( qui paie un loyer  ridicule et qui ne possède plus de voiture depuis 5 ans ) me réclame cette place de parking sous prétexte qu’elle se garait là depuis 30 ans. Dans son bail de 1985 il est écrit  usage et jouissance de " cour commune".
Je précise que nous avons refait et loué les deux autres appartements avec les deux places de parking.
Donc elle nous a mis au tribunal ( merci l’aide juridictionnelle )

Mon avocate me dit " on va gagner" , l’avocat de l’Adil me dit vous allez perdre.

A votre avis ?

Message édité par l’équipe de modération (27/04/2016 14h31) :
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Mots-clés : bail, cour commune, parking

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#2 26/04/2016 19h31 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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A mon avis, ces 2 avocats ont sans doute bien plus d’information que chaque lecteur de ce forum, et probablement plus de compétences et d’expérience que quasiment tous ces lecteurs, donc …. la décision du tribunal devrait être proche d’un pile ou face, même si j’aurais plus tendance à croire l’avocat de l’Adil (qui n’a rien à gagner dans la procédure).

Avez-vous tenté de trouver un compromis, avec le locataire et l’ancien propriétaire ?


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#3 26/04/2016 20h08 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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L’argument juridique du locataire, sans voiture, est une cour "commune", précisée dans son bail : or elle ne donne pas le droit à une place de parking particulière, mais simplement à l’usage global de la cour. Si son bail ne mentionne pas une place de parking spécifique, il n’y a pas droit. Comme la cour perd son caractère "commun", du fait de l’intervention d’un géomètre, il ne peut plus réclamer d’agir dans la cour séparée, et les locataires de l’autre immeuble ne peuvent pas non plus aller dans "sa" cour. Au lieu d’une cour commune, il y a deux cours privées… Si le tribunal le suit, cela revient à interdire la division d’immeubles et de parties communes pour un seul locataire…
Quant à l’intérêt à agir, vu qu’il n’a pas de voiture, cela sent son procédurier qui énerve les juges… Si depuis 5 ans il n’utilise plus cette possibilité, non mentionnée spécifiquement dans le bail, il ne peut évoquer une tradition.
Quant aux avocats, j’en connais peu qui vont voir la partie adverse pour leur annoncer : "soyez tranquille, on va perdre !" … En fait l’intérêt de l’avocat du locataire est de faire peur pour obtenir un arrangement amiable : son client touche une petite indemnité et renonce à son droit, lui gagne en réputation, et son brave procédurier lui apportera de nouvelles causes à défendre…
Notez bien que je ne suis pas juriste, même si j’ai traîné quelques années en fac de droit…
Rastignac


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#4 26/04/2016 20h20 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Merci de votre réponse et quand à trouver un compromis avec le locataire, impossible c’est quelqu’un de très procédurier et de très " spécial" . Effectivement je pensais à demander à mon avocate de faire citer l’ancien propriétaire au tribunal. Ce qui m’ennuie dans cette histoire c’est que nous avons acheté 2 places de parking pour lesquelles je vais payer une taxe alors que l’ancien propriétaire qui a matérialisé lui même des places au sol il y a sûrement 3,4 ans ne déclarait qu’une cour commune. Tout ça pour réduire le loyer du locataire de 50 euros en compensation de sa "soi-disant" place…. Mais j’avais un espoir, infime certes, que le cas se soit produit pour l’un d’entre vous.

Merci Rastignac, désolée nous avons posté en même temps. Je sais qu’elle n’a pas de voiture car elle l’a dit à un de mes nouveaux locataires. L’ancien propriétaire le sait aussi. Je vais donc me rapprocher de lui afin qu’il me fasse et déclaration ou demander à l’avocate de le citer. J’hésite à demander une attestation à mon nouveau locataire car elle a l’habitude de "pourrir" la vie des autres locataires. ( je le sais par l’agence qui s’occupait du bien avant.

Dernière modification par shanny (26/04/2016 20h27)

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#5 26/04/2016 20h34 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Soit le locataire demande l’annulation de la division de la cour commune en deux cours séparées, au motif que son bail en  mentionne l’usage, et là le juge tranchera. S’il lui donne raison, il devient en pratique impossible de séparer des parties communes dans toute la France…
Mais pour demander une place de stationnement, il faut des preuves : or ce n’est pas signalé dans le bail, puisqu’elle n’avait pas été créée à l’époque, et elle n’a pas de voiture depuis 5 ans. C’est une procédure abusive, moi j’envisagerai une demande de dommages et intérêts, pour lui faire peur…
Un exemple simple : madame X est sans voiture depuis 5 ans, un locataire, monsieur Y utilise "sa" place (jamais signalée dans le bail) depuis 5 ans parce qu’elle est libre. Madame X, sans voiture, peut-elle faire un procès à monsieur Y car elle estime avoir un droit de stationnement acquis par l’usage des décennies précédentes ? Ridicule…
Rastignac


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#6 26/04/2016 21h13 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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shanny a écrit :

Merci Rastignac, désolée nous avons posté en même temps. Je sais qu’elle n’a pas de voiture car elle l’a dit à un de mes nouveaux locataires. L’ancien propriétaire le sait aussi. Je vais donc me rapprocher de lui afin qu’il me fasse et déclaration ou demander à l’avocate de le citer. J’hésite à demander une attestation à mon nouveau locataire car elle a l’habitude de "pourrir" la vie des autres locataires. ( je le sais par l’agence qui s’occupait du bien avant.

Si vous repassez par là Rastignac, voilà mon souci pour prouver qu’elle n’a pas de voiture.
Question idiote et subsidiaire, son bail est à tel numéro mais la mairie m’a autorisé un nouveau numérotage, donc le même numéro mais bis, je peux peut-être jouer aussi là-dessus en disant qu’elle se garait peut-être il y a quelques années au numéro untel mais qu’elle habite maintenant au numéro bis…. quoique non car je suis peut être dans l’illégalité en n’ayant pas rectifié le bail à la nouvelle adresse ?

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#7 26/04/2016 21h48 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Il serait quand même intéressant de savoir devant quel type de tribunal, et la formulation de la plainte ou de l’instance. Dire qu’elle vous a "mis au tribunal" n’est pas très précis.

Je trouve les arguments de Rastignac très pertinents…

J’en ajoute un : vous avez acheté 2 places de parking, pas une cour commune. S’il y a quelqu’un qui l’a privé de sa "cour commune", c’est l’ancien propriétaire qui a divisé l’immeuble en ne respectant pas le "droit à l’usage" de la locataire de cette cour commune. En vous attaquant vous, j’ai l’impression qu’elle attaque la mauvaise personne.

Après, je ne suis pas juriste non plus. Comme dit GBL, votre avocat est sans doute bien plus compétent que nous.

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2016 21h50)

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#8 26/04/2016 22h09 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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C’est au tribunal d’instance et je suis bien d’accord avec vous, pour ma part je pense qu’elle aurait du attaquer l’ancien propriétaire, mon avocate pense la même chose, mais l’avocat de l’Adil, qui , comme disais goodbye lenine n’a rien à gagner, m’a sacrément ébranlée.
Mais bon , vous avez quand même réussi à me remonter le moral. Et un bon moral est la meilleure arme avec des locataires procéduriers. J’aurais au moins pris une leçon avec cette histoire, je n’achèterais plus aucun immeuble qui ne soit entièrement libre de tout locataire. Merci pour vos réponses en tout cas.

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#9 26/04/2016 23h58 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Complément : En écrivant

GoodbyLenine a écrit :

… même si j’aurais plus tendance à croire l’avocat de l’Adil (qui n’a rien à gagner dans la procédure).

je n’avais pas du tout imaginé que l’avocat de l’Anil pourrait être celui de votre adversaire.

De manière générale : ne discutez jamais directement avec un avocat de l’autre partie (vous risquez juste de lui donner des billes, ou de vous faire influencer/manipuler/intimider…). Seul votre avocat devrait éventuellement le faire.


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#10 27/04/2016 08h19 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Connaissant mal le sujet, je pensais également à ce sujet que l’Adil ne donnait que des conseils, des éclairages juridiques aussi bien au locataire qu’au propriétaire. Je n’imaginais pas que l’on pouvait les missionner, cela me semble peu…Déontologique. En effet votre locataire se muni de l’avocat Adil et vous en tant que propriétaire, vous vous renseignez naïvement et donc fournissez des arguments à la partie adverse ??? Hum…Sérieusement ce point (mineur dans l’affaire, certes) n’est pas clair :

Ce que l’ADIL ne fait pas

Les ADIL n’assurent aucune fonction commerciale ou de négociation.

Elles ne remplissent pas la mission de défense du consommateur : si elles renseignent les particuliers sur des points précis du droit du logement, de la construction et de l’urbanisme, elles restent en dehors de tout acte contentieux. Leur rôle consiste, en ce domaine, à orienter le public vers les interlocuteurs spécialisés.

Elles n’accomplissent pas d’actes administratifs et n’apportent pas d’assistance technique. En ces domaines également, les ADIL orientent le public vers les organismes adaptés.

Anil.org : Les ADIL

Dernière modification par Iqce (27/04/2016 08h20)

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#11 27/04/2016 09h03 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Non désolée si je me suis mal exprimée. Son avocat n’est pas celui de l’Adil. J’ai juste téléphoné à L’Adil car leur avocat m’avait déjà renseigné très clairement sur un point mineur avant l’achat de mon deuxième bien.
Mais elle a un avocat tout autre.

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#12 27/04/2016 13h14 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Notez que l’Adil a des juristes salariés, plus rarement des avocats. Sans vouloir diminuer leur mérite, ils n’ont peut-être pas la même expérience.

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#13 27/04/2016 13h57 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Pour répondre à votre question d’hier, il convient de rappeler que vous êtes en défense, et la locataire en attaque (plaignante) : c’est au plaignant d’avancer les preuves de ses dires.
En l’espèce (comme disent les vrais juristes), la locataire avance une "tradition" qui lui donnerait l’usage d’une place de parking. Le juge doit trancher entre le droit d’usage de cette "tradition" et la division de la cour commune. Or vous savez qu’elle n’a pas de voiture depuis quelques années. Dans les pièces demandées au procès, réclamez donc l’attestation d’assurance de sa voiture depuis les 5 dernières années, pour prouver qu’elle se sert de sa voiture, et donc que la susdite "tradition" existe. Ne vous contentez pas de la carte grise du véhicule ; elle a peut-être gardé une épave quelque part, et demandez aussi la "vignette auto" de son carosse des 5 dernières années.
Puisqu’elle bénéficie de l’aide judiciaire, je pense que la soi-disante automobiliste ne "roule pas sur l’or", et donc qu’elle n’a payé ni assurance ni vignette auto depuis longtemps. Résultat : la "tradition" invoquée n’existe pas depuis des années, et le juge n’a même pas à vérifier le soit-disant droit de la locataire…
Pour votre histoire de N° bis ou non, j’éviterai toutes remarques, pour deux raisons :
1/En terme d’image, la plaignante a un dossier pour le moins embrouillé ; vous, au contraire, vous jouez la carte de la clarté.
2/ Restez sur le plan des principes, où vous gagnez haut la main, plutôt que d’entrer dans une bagarre douteuse sur un point secondaire… N’amenez pas le sujet, contentez-vous de répondre aux demandes de la partie adverse. C’est à elle de bosser…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (27/04/2016 14h40)


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#14 27/04/2016 15h18 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Bonjour,

Tradition ou pas, voiture ou pas, le bail de la locataire mentionne l’usage d’une cour commune.

C’est bien la division en deux parties de cette cour, du fait de l’ancien propriétaire, qui prive la locataire de la moitié de la jouissance à laquelle elle pouvait prétendre. Elle est donc bien fondée à attaquer l’ancien propriétaire pour obtenir une réfaction de son loyer du fait de cette perte de jouissance, ce point n’ayant rien à voir avec la possession d’un véhicule : on peut jouir d’une cour commune autrement qu’en y stationnant un véhicule, par exemple en y installant parasol, table et chaises pour "faire l’apéro" entre amis.

En revanche, elle ne me semble nullement fondée à vous attaquer ; je vous suggère donc de la laisser s’enferrer et de formuler une demande reconventionnelle de quelques centaines d’euros, pas davantage car elle ne pourrait sans doute pas vous les verser.

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#15 27/04/2016 15h39 → Cour commune transformée en parking : qui est propriétaire ? (bail, cour commune, parking)

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Pour la cour commune, elle peut être divisée si les propriétaires le souhaitent, entre deux immeubles, disons A et B. Le locataire récupère la part de la cour "A" attribuée à son immeuble "A", et rien de plus, sinon que cette nouvelle cour "A" n’est plus commune aux autres locataires de l’immeuble "B", qui ont leur propre cour privée "B". La jouissance de cette cour commune "A" , plus petite que l’ancienne, est améliorée, en ce sens qu’elle est réservée aux habitants de l’immeuble A. Cette modification, qui réduit la taille de la cour mais en limite le nombre d’usagers, ne change pas substantiellement le contrat de location de la plaignante.
Pour qu’un locataire fasse annuler une division de partie commune, il faut qu’il fournisse une cause valable, et pas simplement un article du bail surinterprété. Ici, la raison avancée est non seulement légère, mais aussi mensongère, car la plaignante a perdu sa qualité d’automobiliste…
Pour les indemnités, même et surtout si elle ne peut les payer, il est bon de faire un peu peur aux procéduriers, qui ne souhaitent pas forcément avoir envie de la visite d’huissiers…
Rastignac


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