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#1 22/04/2016 22h34 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour à tous,

Je reviens vers vous avec une 2ème idée en tête (j’avais créer un topic pour un investissement, auquel je n’ai pas donné suite)

Je rappelle ma situation :
J’ai bientôt 25 ans, je suis militaire, je gagne environ 21000 euros net/an, plus environ 6000 euros de primes non imposables. J’ai 25000 euros de côté, que je garde sur un PEL, en cas de soucis.

Je viens d’acheter 2 studios pour un emprunt de 56000 euros sur 15 ans, soit 365 euros de remboursement par mois pour une rente actuelle de 700 euros mensuels.

Je vais aller visiter un immeuble comprenant 4 studios et un f1bis, annoncé à 158000 euros. Les 5 sont en bon état, tous loués, pour une rente mensuelle de 1500 euros hors charge.
Ce bien est donc rentable, mais malheureusement situé dans une ville où je pense il n’y aura pas ou peu de valorisation possible (j’ai pourtant bon espoir d’avoir des locataires constamment, il y a pas mal d’étudiants).

Je pourrais, peut-être, acheter ce bien en mon nom propre, mais l’imposition serait bien trop élevée.
J’ai donc pensé à acquérir ce bien via une SCI avec mon père (qui détiendrait 1% des parts), dans le but d’avoir une SCI soumise à l’IS  (cela me semble indiqué pour un bien très rentable, mais sans grande perspective de valorisation à la revente : bien que je souhaiterais garder sur le très long terme donc).

Tout d’abord, si vous pouviez me dire ce que vous en pensez, cela me serait très utile.
Ensuite, et pardonnez moi si ce n’est pas la bonne catégorie, j’ai plusieurs question en rapport avec la SCI (j’ai une connaissance correcte dans l’immobilier en général mais assez faible sur les SCI) :

- J’ai compris qu’un amortissement comptable était effectué tous les ans, et donc déductible (autour de 4% je crois). Mais en cas de revente au bout de 20 ans disons (je sais que c’est le pire scénario, et ce n’est pas mon but, mais au cas où), la taxation serait donc bien supérieure à la plus value? (s’il y en a une…)?

- Je n’ai pas saisi les 15,5% de cotisations sociales (CSG RDS), quand interviennent-elles?

- Les frais de notaire sont déductibles : cela veut-il dire que l’on doit les déduire dès la première année? ou peut on la reporter, voir l’étaler?

- Une amie, qui a fait ses propres statuts de SCI, me conseille de les faire moi même. J’imagine que comme c’est avec mon père il n’y a aucun risque de litige, mais qu’en pensez-vous, est-ce faisable ?

Merci encore à tous ceux qui prendront le temps de me répondre, ce forum est vraiment génial !

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2016 15h11) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 27/04/2016 23h51 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Après m’être renseigné du mieux que j’ai pu, j’ai compris que les bénéfices dégagés par une SCI à l’IS étaient imposés par : Loyers - charges - intérêts d’emprunt - amortissements. Tout cela est taxé à 15% tant que cela reste sous la barre des 38k et quelques. Les dividendes perçus par la suite subissent un abattement de 40% avant d’être taxé à notre TMI. Ma question concerne l’amortissement : il se déduit des charges, mais comment impacts t-il la taxation à la revente?

Un ami possédant une SCI à l’IS déduit absolument tout : outillage, travaux, frais de notaires, allant même jusqu’à des pleins d’essence, ou même des diners au restaurant. Est-il dans l’illégalité?

Peut-on, lors de la création d’une SCI, déduire des éventuels frais de courtiers?

En tous cas depuis mes nombreuses lectures je pense partir sur une société à l’IS, j’aime l’idée d’être taxé plus tard, une fois que l’argent « m’appartient » réellement, quitte à payer plus.

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#3 28/04/2016 09h34 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

En premier lieu, vous devriez absolument lire la file http://www.devenir-rentier.fr/t7685 où nous avons grandement débattu du sujet avec CyberPapi et qui devrait vous donnez une idée.

basstoubilou a écrit :

J’ai donc pensé à acquérir ce bien via une SCI avec mon père (qui détiendrait 1% des parts), dans le but d’avoir une SCI soumise à l’IS  (cela me semble indiqué pour un bien très rentable, mais sans grande perspective de valorisation à la revente : bien que je souhaiterais garder sur le très long terme donc).

Je ne vois pas le rapport entre votre père à 1% de parts dans une SCI et le fait qu’elle soit à l’IS. Une SCI est à l’IS si vous souscrivez à cette option (irrévocable je crois) où si une société à l’IS possède tout ou partie de la SCI.

basstoubilou a écrit :

- J’ai compris qu’un amortissement comptable était effectué tous les ans, et donc déductible (autour de 4% je crois). Mais en cas de revente au bout de 20 ans disons (je sais que c’est le pire scénario, et ce n’est pas mon but, mais au cas où), la taxation serait donc bien supérieure à la plus value? (s’il y en a une…)?

Cf la file que vous ai mis. Vous n’avez pas compris le principe d’amortissement. Déjà à l’IS vous devrez avoir un expert comptable (enfin je vous le conseille), et vous devrez définir une règle d’amortissement du bien. Sur 20, 30 ou 50 ans par exemple. Le bien sera donc amorti comptablement pour 1/20ème, 1/30ème ou 1/50ème de sa valeur chaque année.

basstoubilou a écrit :

-  Je n’ai pas saisi les 15,5% de cotisations sociales (CSG RDS), quand interviennent-elles?

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, la CSG se calcule sur les dividendes bruts (avant abattement de 40% donc) que vous vous versez.

basstoubilou a écrit :

-  Les frais de notaire sont déductibles : cela veut-il dire que l’on doit les déduire dès la première année? ou peut on la reporter, voir l’étaler?

A l’IS, vous déduisez les frais d’acquisition comptablement en une fois la première année. S’il existe, le déficit est reportable.

basstoubilou a écrit :

- Une amie, qui a fait ses propres statuts de SCI, me conseille de les faire moi même. J’imagine que comme c’est avec mon père il n’y a aucun risque de litige, mais qu’en pensez-vous, est-ce faisable ?

A mon humble avis, c’est une grave erreur. Vous n’êtes pas notaire et vous oublierez forcément des cas. Je vous conseillerais pour les statuts de vous rapprocher d’un notaire qui s’y connait en SCI.

basstoubilou a écrit :

Ma question concerne l’amortissement : il se déduit des charges, mais comment impacts t-il la taxation à la revente?

Relisez la file que vous ai donné, nous donnons la réponse en page 4 à deux autres membres.

Si vous avez amorti votre bien comptablement en totalité (au bout de 20, 30 ou 50 ans) la PV est totale (sauf prix du terrain qui n’est pas amortissable).
PV = prix de vente - prix du terrain.

basstoubilou a écrit :

Un ami possédant une SCI à l’IS déduit absolument tout : outillage, travaux, frais de notaires, allant même jusqu’à des pleins d’essence, ou même des diners au restaurant. Est-il dans l’illégalité?

Je ne suis pas sûr, mais si ces frais sont bien justifiés pour la SCI alors je pense que c’est légal, même si pour les restaurants ca me paraît quand même limite.

basstoubilou a écrit :

Peut-on, lors de la création d’une SCI, déduire des éventuels frais de courtiers?

J’avais en tête la mention de "frais d’acquisitions", donc je dirais oui mais je ne sais pas spécifiquement pour les courtiers. D’autres membres peuvent valider ?

basstoubilou a écrit :

En tous cas depuis mes nombreuses lectures je pense partir sur une société à l’IS, j’aime l’idée d’être taxé plus tard, une fois que l’argent « m’appartient » réellement, quitte à payer plus.

C’est bien tout le débat de la file que je vous ai mis plus haut, que nous avons eu avec CyberPapi.
En fonction du timing de votre revente et de la PV par rapport au prix initial, la SCI IS peut être vraiment beaucoup plus lourde en terme d’impôts payé in fine.
Par contre, dans certains cas très spécifique c’est plus bénéfique que l’IR.

Dans tous les cas par contre, à l’IS vous décalez votre imposition et cela vous permet d’alléger un effort de trésorerie qui serait nécessaire à l’IR à cause du paiement annuel des impôts. (Notamment si vous excluez vous verser des dividendes)

Setanta

Dernière modification par Setanta (28/04/2016 09h38)

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#4 28/04/2016 16h24 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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"ne SCI est à l’IS si vous souscrivez à cette option (irrévocable je crois) où si une société à l’IS possède tout ou partie de la SCI."

Une SCI n’est à l’IS par elle même que sur option, et ce choix est irrévocable. Lorsqu’une SCI est dite IR, elle est, en réalité, transparente fiscalement, de sorte que la fiscalité applicable est celle applicable aux associés. Une SCI IR détenue pour moitié par une société soumise à l’IS sera fiscalisée, par transparence, et sur la moitié des données financières, comme une SCI IS, mais restera, techniquement, une SCI IR.

C’est ce qui permet, dans un montage transférant l’US à une société IS de bénéficier de la fiscalité IS sur l’usufruit pour la durée de l’usufruit, mais de la fiscalité IR au terme de l’usufruit, par exemple dans le cadre d’une revente du bien détenu par la SCI.

"A mon humble avis, c’est une grave erreur"

Idem. Des statuts mal ficelés, c’est très difficile à modifier a posteriori. On donne souvent une image : il est plus difficile de déplacer un pont que de le construire au bon endroit dès le départ.

Le cas typique problématique sur une SCI : la donation ou la succession. Des parties de parts sociales partent dans d’autres mains, et les statuts ne se modifient pas. Pater + belle fille insupportable = SCI ingérable = le drame financièrement.

"Je ne suis pas sûr, mais si ces frais sont bien justifiés pour la SCI alors je pense que c’est légal, même si pour les restaurants ca me paraît quand même limite."

Oui, c’est limite, limite, pour le restaurant. Si c’est dans le cadre d’une AG avec plein d’associés venant de loin, ca passe, mais le déjeuner tout seul de Mr le gérant sur une SCI …………….

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#5 28/04/2016 22h12 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Merci à vous 2, cela m’éclaire énormément.

Setenta, j’avais lu ce topic, extrêmement intéressant au passage smile

Je ne vois pas le rapport entre votre père à 1% de parts dans une SCI et le fait qu’elle soit à l’IS. Une SCI est à l’IS si vous souscrivez à cette option (irrévocable je crois) où si une société à l’IS possède tout ou partie de la SCI.

Je voulais dire par là qu’une imposition à l’IS me semble avantageuse dans mon cas. Et que la seule façon d’en profiter est la création d’une SCI à l’IS. N’ayant pas pour l’instant l’envie de m’associer, mon père acceptera je pense de prendre 1% des parts, pour me permettre la création de la SCI.

Je pense que ma situation, comme je le disais, se prête relativement bien à l’IS : achat d’un immeuble très rentable, impossible à défiscaliser (petites surfaces sans grands travaux), sans grande perspective de plus value à la revente.
Je ne peux de toute façon pas le prendre à l’IR : je ne pourrais assumer l’imposition.
Je n’ai aucunement besoin de me verser des dividendes (du moins pour l’instant).

Concernant le sujet que j’ai lu et relu, voici les 2 choses que j’ai mal saisies :

- l’amortissement. Si j’ai bien compris, on choisi la durée d’amortissement du bien. Par exemple sur un achat à 100 000 euros, et un amortissement sur 50 ans, on déduit de nos charges 2000 euros chaque année?
Mais je ne comprends pas votre phrase : PV = prix de vente - prix du terrain.
J’imagine que PV signifie plus value : mais même dans le cas d’une revente au prix d’achat, donc sans plus value, je serais imposé. Mais que se passe t-il si je choisi une durée d’amortissement de 30 ans et que je choisi de revendre mon bien au bout de ces 30 années, quand il est amortit? Je ne saisi pas l’imposition qui en découlerait.. si quelqu’un avait la patience de m’expliquer cela avec notre base d’achat et de revente à 100 000 euros, ce serait super…

- La tendance du marché : Pourquoi la SCI à l’IS devient moins intéressante dans le cas d’une hausse du prix de l’immobilier?

Merci encore !

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#6 28/04/2016 23h58 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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"Mais je ne comprends pas votre phrase : PV = prix de vente - prix du terrain"

Le terrain ne s’amortit pas. lorsque vous avez amorti tout ce que vous pouviez, la maison vaut, comptablement, la valeur du terrain à l’origine.

Ex : Vous achetez une maison 100k. Vous pouvez amortir la maison, mais pas le terrain, qu’on retient traditionnellement pour 15% de la valeur complète maison + terrain. Vous pouvez donc amortir 85k sur, par exemple, 30 ans.

Au bout de 10 ans, vous avez amorti un peu moins de 30k, la valeur résiduelle en compta de votre maison est de 100 - 30k = 70k.

Au bout de 30 ans, vous avez amorti 100% de ce qui était amortissable, donc 85k. La valeur résiduelle en compta de votre maison est 15k = le terrain.

Vous vendez la maison et le terrain. La plus value vaut (Prix de vente - valeur nette comptable). A 10 ans, PV = prix de vente - 70 = prix de vente - (85 - 30) - 15 (terrain)

A 30 ans, dans cette hypothèse, votre plus value vaut Prix de vente - 15 = prix de vente - terrain, vu que vous avez amorti tout le reste.

" Pourquoi la SCI à l’IS devient moins intéressante dans le cas d’une hausse du prix de l’immobilier?"

Vous vendez dans 30 ans la maison à 300k. Sa valeur comptable est 15k. Donc la plus value vaut 285k. Cette plus value est fiscalisée dans la SCI au taux d’imposition de la SCI, donc 33%. Reste 190k. Si vous sortez ces 190k de la SCI, vous verserez 15% au titre de la CSG et votre TMI sur 60% des 190k.

Donc en gros, vous avez 100k dans votre poche au final, contre 300k en SCI IR.

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#7 29/04/2016 01h33 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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xa a écrit :

Une SCI IR détenue pour moitié par une société soumise à l’IS sera fiscalisée, par transparence, et sur la moitié des données financières, comme une SCI IS, mais restera, techniquement, une SCI IR.

C’est ce qui permet, dans un montage transférant l’US à une société IS de bénéficier de la fiscalité IS sur l’usufruit pour la durée de l’usufruit, mais de la fiscalité IR au terme de l’usufruit, par exemple dans le cadre d’une revente du bien détenu par la SCI.

Solution intéressant. En cherchant à l’approfondir, j’ai trouvé un article datant de 2012 qui détaille ce mécanisme : http://www.lesavocatsfiscalistes.fr/fil … sement.pdf

Il semblerait tout de même que les choses aient un peu changé depuis. Il y a des fils intéressants sur le forum, il faudra que je les lise à tête reposée :
http://www.devenir-rentier.fr/t5008
http://www.devenir-rentier.fr/t3076

Dernière modification par Bernard2K (29/04/2016 01h49)

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#8 29/04/2016 10h38 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bernard,

De mémoire, vous trouvez aussi ce montage chez Brillat et Dénos, donc il n’est pas très nouveau. Bien sûr, sa mise en place ne peut avoir comme seul intérêt d’éluder l’impot, sous peine d’abus de droit.

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#9 29/04/2016 11h38 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Oui et en lisant les files, vous aviez d’ailleurs déjà précisé ce point Xa.
Ce qui me fait dire que ce n’est pas applicable dans mon cas, puisque les associés de la SCI IS et la SARL sont strictement équivalent sad

Setanta

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#10 29/04/2016 12h55 → Basstoubilou : étude de cas immobilier (achat immobilier avec une SCI à l'IS) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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C’est tout à fait possible d’avoir les mêmes associés dans une SCI IR et dans la Sarl IS chapeautant le tout.

Cas typique, je devrais dire cas d’école : résidence hotelière, restaurant, club house, commerce avec propriété des murs en sus du fond, selarl avec possession du cabinet, etc …

Dans ces cas, vous avez la possession des murs, entre des associés de SCI, puis "mise à disposition" des murs à une ou plusieurs structures mères (sarl, selarl, etc …), le tout justifé par l’exercice professionnel réalisé via la structure mère et impossible dans la SCI (tenue d’un commerce, exercice libéral dans le local de la SCI, etc …)

Bien sur, il faut regarder dans le détail ce qui peut se faire ou non. Mai on ne peut pas se limiter à la question "pas les mêmes associés" pour considérer le montage comme invalide.

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